「金利を甘く見るな！」マンション市場への影響を徹底解説

2025-02-13

近年、日本の住宅市場はさまざまな要因により大きな変化を遂げています。

その中でも特に注目されているのが金利の上昇です。金利が上がることで住宅ローンの負担が増え、不動産市場にも影響を与えると考えられています。

この記事では、最新のデータをもとに金利上昇の背景や影響について詳しく解説し、今後のマンション市場の見通しを探ります。

金利上昇の背景

金利上昇の要因とは？

金利上昇の背景には、国内外のさまざまな要因があります。特に影響が大きいのは、以下の2点です。

1.トランプ政権の「アメリカファースト」政策
アメリカは国内産業の保護を優先し、日本には円高誘導の圧力がかかると考えられます。
これにより、日本の金融政策にも影響を及ぼし、利上げの可能性が高まっています。

2.日銀の金融政策の転換
日銀の植田総裁は「ゼロ金利制約を避ける政策運営」を重視していて、2025年1月24日には、政策金利を0.25%から0.5%へ引き上げることを決定しました。
さらには、2025年度末までに最低でも1%の利上げを目指すとの見方があります。

中古マンション市場への影響

価格の推移と今後の見通し

グラフ１：東京都23区の9000万円以下の中古マンションの成約坪単価の推移
【出典：マンションリサーチ株式会社　福嶋総研】　

東京都23区の9000万円以下の中古マンション市場は、2024年以降、横ばいまたは下降傾向にあります。
このことは、高騰し過ぎた中古マンション価格が、購入検討者にとってすでに限界に達していることを示しています。

これまで価格が高騰していましたが、金利上昇によってさらに購入検討者の負担が増加すれば、需要が減少し、価格が下落する可能性があります。

リート市場の動向

東証リート指数と日経平均の関係

東証リート指数とは？

東証リート指数は、日本の証券取引所に上場しているリート（不動産投資信託）の価格を総合的に反映した指数です。リート市場全体の値動きを示す指標で、株式市場における日経平均株価のような役割を果たします。

この指数が上昇するとリート市場が好調、下落すると不調と判断されることが多く、不動産市場の動向を把握する指標のひとつとして活用されます。また、不動産市場や金利の影響を受けやすいため、投資判断の参考にもなります。

グラフ２：東証リート指数と日経平均の動き
【出典：investment.comのデータ参考にマンションリサーチ株式会社　福嶋総研が加工】

2022年までは、東証リート指数と日経平均株価は同じ方向に動いていました。
しかし、2022年以降、日経平均が上昇する一方で、東証リート指数は下落と、異なる方向に推移しています。

これは、不動産市場に対する投資家の見方が変化していることを示しています。

リート指数下落の主な原因

リート市場の下落には、主に以下の要因が関係しています。

長期金利の上昇
2022年以降、日本の長期金利が上昇したことにより、リートの配当利回りが相対的に低くなり、投資の魅力が低下しました。

10年物国債の利回り上昇
国債や債券の利回りが上がると、リートよりも安全な投資先として選ばれるようになり、リート市場から資金が流出しました。

リート組成のための借入コスト増加
リートは借入を活用して不動産投資を行いますが、金利上昇により資金調達コストが増加。これにより、新規投資が抑制され、市場の成長が鈍化しました。

リート市場が示す中古マンション市場のリスク

不動産市場への影響と今後の見通し

リート市場は不動産のプロが運用する市場であり、実需市場を先行的に示すことが多いです。
リート価格の下落は、実際の不動産市場の動向を示唆している可能性があります。
もしリート市場が引き続き低迷すれば、個人向けの住宅市場にも影響が広がるかもしれません。

そのため、中古マンションの購入を考えている方は、価格動向や金利の変化に十分注意する必要があります。

まとめ

金利の上昇は、マンション市場に大きな影響を及ぼしています。
日本では、多くの住宅購入者が変動金利型の住宅ローンを利用しており、これまでゼロ金利政策のもと、その利息はほぼゼロに近い水準に抑えられていました。

しかし、今後は「金利のある世界」へと移行することで、住宅ローンの負担が増加し、中古マンション価格の下落が予想されます。さらに、リート市場の動向が不動産市場全体に波及する可能性もあります。

これからマンションの購入を検討されている方は、金利の動向や市場の変化を十分に把握し、慎重に判断することが重要です。