2020年東京五輪は、マンション売却にどんな影響があるのか

いよいよ2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピック（東京五輪）。マンション売却を検討している方は、オリンピック前と後のどちらが売り時かを悩んでいる人も増え、会場となる湾岸エリア（江東区や中央区）の注目も更に高まっています。オリンピックが間近に迫った今、マンション売却に対する影響を考えてみましょう。

2018年のマンション売却市況

2018年7月から9月の首都圏における中古マンションの成約価格は、実に対前年比24四半期連続上昇となる3,324万円となりました。24四半期と言えば、2012年から6年間上昇し続けたこととなります。

＜出典＞
東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2018年07～09月）

人口減少による影響

バブル崩壊を経験した我が国の消費者は「上がったものはいずれ下がる」そう考える節がありますが、米国の不動産市場においては、根拠となる指標を冷静に捉え、「下がることはない」そう判断する人も多くいます。その差は何かと言えば、米国と日本の決定的な基礎要因の違いである「人口減少」という問題でしょうか。

人口が減少するということは、単純に購買力が落ちることになりますので、「需要」と「供給」で成り立つ不動産取引においては、当然に下げ要因となります。

日本の空き家問題

2018年は、5年に一度の「住宅・土地統計調査」を行なっていますが、この調査は住宅や居住者の世帯状況や土地・家屋の実態を把握するもので、よく我々が目にする「空き家率が○○％となりました」と言った報道がなされる根拠となるものです。

前回2013年に行われた調査では、日本の空き家率は13.5%と報告されましたが、果たして今回の結果はどうなるでしょうか？増えることは間違いないと言われますが、野村総合研究所の2018年の空き家率予測である16.1％をさらに上回るのではないか？そんな噂も出ています。まさに、人口減少がもたらす事象の最たるものです。

空き家が増え、需給バランスが崩れることは不動産価格の下落につながります。しかし、現在すでに空き家問題が顕在化しているにも関わらず、冒頭のように首都圏では上昇し続けています。当然“本当の売り頃はいつなのか？”という疑問を持たれる方も多いでしょう。

そのタイミングで一番わかりやすのが「東京オリンピック」の前か、後かということです。

・中古マンションの売却価格は上昇を続けている。
・日本は人口減少が進んでおり、空き家率の上昇が問題視されている。

東京オリンピックによるマンション売却への影響

「東京オリンピック後に大暴落」や「2022年下落説」などを論じる方も多くいますが、実際にはそれより先の2019年10月に「消費増税」がやってきます。つまり、東京オリンピックの開催される2020年はこの消費増税の反動が心配されるタイミングになります。

消費増税により不動産市場が減退？

最悪のシナリオは「消費増税」の駆け込み需要の反動で不動産市場が減退→オリンピックをピークとした価格の下落ということになります。不動産を売却するなら今すぐ！とも言えますが、まずは消費増税の影響から考えてみましょう。

2014年4月に5％から8％に増税された際には、確かに増税前の駆け込み需要の反動が起き、新設住宅着工戸数が対前年比で11％ほど下がりました。

では、実際の地価はどうだったか？という面では、首都圏では対前年比で上昇したという経緯があります。実際のところ、駆け込み需要が最も大きいのは持ち家の新築です。この持ち家に関してみると22％も下落しており、そもそも消費税の駆け込みやその反動の影響を大きく受けるのは、不動産売買市場というよりも持ち家市場であることがわかります。

東京オリンピックに向けた中古マンション市場

では、東京オリンピックに向けて中古マンション市場がどう推移していくかについて見ていきます。図②は、ここ最近売りに出された中古マンションについて、売主からの売却依頼を専任で受けた不動産会社が登録することを法律で義務化されている「レインズ」というサイトに登録された物件に関するデータです。

＜出典＞
東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2018年07～09月）

2015年からの3年間において、新規登録物件は右肩上がりで増え続けているのがわかります。一方、成約件数を見ると少しずつ増え続けてはいるものの、登録物件数に比較するとその伸びは緩やかです。

中古マンション売却市場の活性化による影響

全国の分譲マンションのストック数が600万戸を超え、その内いわゆる新耐震基準を満たしたものが8割以上を占めるようになり、今後もそうした耐震性には問題のないマンションの売却は増えていくと思われます。中古マンション売却市場は今後も活性化していくものの、その中で勝ち抜く、つまり売り抜けることができるかどうか？ということがポイントになってくるということです。

いつの時代も、極めて優れた立地の物件や、最上階角部屋というわかりやすい条件のものは売れていますが、全ての物件がそうした条件を満たしているとは限りません。むしろ、そうではない物件の方が多いでしょう。

・消費税の増税により駆け込みで持ち家需要が高まっている。
・新規登録物件の数は増え続けており、新耐震基準を満たしている物件も増加している。

売り抜けるためにの販売戦略

こうした背景を考えるとき、最も重要なことは「販売戦略」となってきます。この「販売戦略」を提案するのは、もちろん不動産会社になりますので、「会社選び」が極めて重要になるということに他なりません。

近年の中古マンション市場が伸びていく過程においては、単にその物件が元々有しているポテンシャル（潜在力）や価格的な優位性で勝負すれば売れることもあったでしょう。売れなければ、値下げ提案を受け入れるしかない・・・そんな場面も多く見受けられました。もちろん、価格を下げていけば売れることは間違いありませんが、売主としては少しでも高く、良い条件で売りたいものです。プロならでは経験と知恵を求めたいものです。

安心R住宅の提案

2018年4月からは「安心R住宅」という制度がスタートしています。これは、中古物件を購入する買主にとって、新築と比較して不利と思われていた、耐震性などへの「不安」や人が住んでいたことへの嫌悪感といった「汚いイメージ」の払拭をした物件に、国の関与のもとに「安心R住宅」という標章（図③）を付与できる制度です。

特に、売却に際して先に「リフォームプラン」（図④参照）を作るので、中古マンションの購入者が購入後のリフォームイメージを持ちやすくなり、売れ易くなるでしょう。こんな制度を提案してくれるような不動産会社を選びたいものです。

新築供給減少による中古マンションの需要

さて、2008年のリーマンショックを機に、多くのマンションデベロッパーが倒産した結果、現在残っているのは財閥系や銀行系、電鉄系と言われる大手ばかりです。メジャーセブンと言われる三井不動産や住友不動産等の7社の新築マンション供給に占める割合が、首都圏では5割近くなってきました。その結果、かつてのような異常なまでの供給過多は起きていません。

１．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。
２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。
３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
４．マンションの居住人口は、平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.38を基に算出すると約1,508万人となる。

＜出典＞国土交通省「平成29年度　住宅経済関連データ」

先ほどの空き家問題もあり、図⑤にあるように近年の新築供給は減少傾向ですので、その分中古マンションに対する需要は、今後東京オリンピックを挟んでも一定数必要となるでしょう。

マンション売却には、販売戦略が重要となる。そのため会社選びの時点で大きな差が生まれる。
2018年4月から「安心R住宅」という制度がスタート。

東京オリンピックとマンション売却の関係まとめ

中古マンションの供給が今後も増えていくということは、売却の時期を先送りするメリットは少ないとも言えます。「販売時期の選定」を含めた「販売戦略」の提案できる不動産会社選びをポイントに、ご自身に合ったプランを考えていただければと思います。