【2020年】オリンピックは不動産市場にどう影響するのか？

いよいよ来年2020年に控えた東京オリンピック。“オリンピック特需”ともいわれるほど、今の不動産市場の好景気はオリンピックの影響を大きく受けています。

“特需”を形成しているオリンピックが終わってしまえば、不動産市場にどのような影響をもたらすのでしょうか？

オリンピック後は不動産価格が暴落する？

「家を買うならオリンピックが終わってから」

「オリンピックのあとは不動産価格が暴落する」

このような声がよく聞かれます。

でも実は、現状、オリンピック後は不動産価格が「上がる」「下がる」「変わらない」という三者三様の予測と理由が存在するのです。

オリンピック後に不動産価格が上がるとされる理由

・地価は上昇傾向
・オリンピックのあとは大阪万博やIR（カジノを含めた統合型リゾート）構想がある
・東京のインフラ整備が進む
・オリンピックによって外国人からの日本人気が高まる

オリンピック後に不動産価格が下がるとされる理由

・オリンピックの終焉により東京からも人が減る
・人口減少と少子高齢化がより進む
・海外投資家が日本のマンションを売りに出る
・2022年の生産緑地問題や2025年問題(団塊の世代が後期高齢者に)など問題が山積み

オリンピック後も不動産価格は変わらないとされる理由

・オリンピックは大した問題ではなく金利水準などその他の問題の方が重要

不動産市場を左右するのは「住宅ローン金利」と「外国人」？

今の不動産市場の好景気は、オリンピックだけが影響しているわけではありません。2020年以降の不動産市場の行方は、「住宅ローン金利」と「外国人」がキーワードになるでしょう。

住宅ローン金利に大きく影響する“金融緩和政策”の行方に注目

今の不動産価格の高騰は、確かに東京オリンピック開催が決定した2013年ころから顕著に表れています。ただ2013年にはもう一つ、不動産価格高騰のきっかけとなったある出来事がありました。

それは、2013年4月に決定した日銀による「量的・質的金融緩和」。いわゆる“異次元”金融緩和といわれるものですね。

“異次元“な金融緩和政策により、2013年以降、住宅ローン金利は下げ止まることを知りません。

そもそも金融緩和政策がなんのための政策かというと、「消費者物価の前年比上昇率2％を達成するため」。これはいまだ達成できていません。

しかし金融緩和政策というイレギュラーな政策が長期間続くとなると、今度は金融機関の収益悪化や対外的な問題（円安や内外金利差）が生じてきます。2020年には金融緩和政策も8年目に突入するので、日銀がここに来てどんな動きを見せるのか注視すべきでしょう。

“外国人 “がこれからの日本の不動産市場を活性化させる切り札に

人口減少がいよいよ始まり、空き家の増加が止まらない日本において、これからの不動産市場に大きく影響するのは“外国人”の存在です。

日本政府観光局によれば、2019年10月末時点の2019年訪日外客数の推計値は、2,600万人以上。2018年同様、2019年も3,000万人を超えるでしょう。東京オリンピック開催が決まった2013年に初めて1,000万人を超えてから、毎年、訪日外客数は増え続けています。

また人口減少と超高齢化が進む日本では、確実に“労働者”が足りなくなります。そのため政府は法律を改正し、2025年までに外国人労働者の総数を50万人以上とする方針を打ち出しています。
“インバウンド“（訪日外国人観光客）と“外国人労働者“という2つの需要に際し、必要になるのは受け入れるための”宿泊施設“と”住まい“です。
昨今では東京、大阪、京都などの観光地をはじめ多くのホテルが建設されており、民泊施設も多く見られるようになりました。インバウンド需要を見越した不動産の活用方法が広がれば、空き家を含めた中古住宅の流通とリノベーション業界の活性化につながることも予想されます。さらに、外国人の住まいとして、賃貸住宅や空き家の需要も大きくなっていくでしょう。

オリンピックによって日本に注目度が高まることで、さらにインバウンド需要が増えるのか。それとも国際的なイベントの終焉により需要が減るのか。また外国人労働者の受け入れがスムーズにいくのか。2020年以降、日本が外国からどう見られるのか？どう外国人を取り込んでいくのか？もまた、不動産市場を左右する大きな要因となるのです。

4,000戸超の“晴海フラッグ”で湾岸エリアから不動産の流れが変わる？

東京オリンピックで選手村として使われる施設や用地をリノベーションし、分譲マンションや賃貸マンション、商業施設、教育機関をあわせもつ“街”として形成するプロジェクトが始まっています。

このプロジェクトは“晴海フラッグ”と呼ばれ、すでに分譲マンションの抽選に向けた登録会がスタート。50を超える共用スペースや湾岸エリアならではの立地と景観、間取りの広さと価格の割安感が相まって、注目度が高まっています。

（画像出典：晴海フラッグ）

東京ドーム2.8個分にも及ぶ広大な敷地に突如“街”が現れることにより、東京湾岸エリアを中心に不動産の流れが変わる可能性もあります。

ただ晴海フラッグの難点は、駅から遠いこと。BRT（バス高速輸送システム）が構想されていますが、それでも湾岸エリアの駅近マンションは普遍的な価値が継続するものと思われます。また晴海フラッグの分譲マンションは引き渡し時期が2023年と少し先なことも、今の住宅ローンの低金利状態を見るといささか不安を覚えるものでしょう。

まとめ

結論をいえば、オリンピック後の不動産市場の行方は予想することしかできません。ただ、2020年は不動産市場の転換期になる可能性が十分にあります。

オリンピックのみならず、今の不動産市場の好景気は住宅ローン金利も大きく影響しているもの。2020年以降は、複合的な視点で中長期的な市場の動きを見極めることが大切です。