ハイパーインフレとは？インフレとの違いと不動産価格への影響を徹底解説！

近年、物価が上昇してきており、インフレに対する対策が必要と考える人もいるはずです。もしインフレが加速して「ハイパーインフレ」となると、資産が目減りするおそれもあるためインフレ時に対策したいと思うのは当たり前のことかもしれません。

物価上昇の対策として有効なのは、現金を不動産に変えることです。不動産はインフレに強く、物価上昇とともに不動産価格が上がるからです。

本記事ではインフレとハイパーインフレとの違いや、不動産がハイパーインフレに強い理由を解説します。

記事の後半ではスタグフレーションと不動産価格の関係についても説明しますので、物価上昇への対策を講じたい人は最後までご覧ください。

インフレとハイパーインフレの違いを理解しよう

インフレもハイパーインフレも物価が上昇する点においては同じ意味ですが、違うものとして使われます。

ハイパーインフレについて理解するためにも、まずはインフレとの違いを解説します。

インフレとは？経済成長とともに起こる物価上昇

インフレとはインフレーションを短縮した略語であり、物価が持続的に上昇する状態を指します。

物価が上昇する大きな要因は経済成長です。

経済が成長すると企業の売上がよくなって働き手の給与が上がり、収入に余裕がでることで、消費者は商品・サービスをより多く購買することとなります。商品・サービスの需要が高くなれば、相対的にお金の価値が下がります。このようなサイクルができあがると、商品・サービスの価格が徐々に上昇していくわけです。

また、経済成長していなくても、海外情勢の影響を受けて物価が上がるケースもあります。

現在、日本は建築資材や物流、小麦の高騰など海外からの影響を受け、デフレからインフレに変化しつつあります。国土交通省の「最近の建設業を巡る状況について【報告】」によると、2023年2月から2024年2月の1年間でセメントの単価が23.3%、生コンクリートが10.4%も上がったと公表されました。

建築資材が高くなれば建築価格も上昇し、今までと同じ金額では購入できなくなります。つまり、国内の経済状況に関係なくインフレが発生したといえます。

ハイパーインフレとは？制御不能な物価急上昇

ハイパーインフレとは、期間に急激な物価上昇が起こり制御不可能な状態を指します。

前月比50％以上、物価が上昇するとハイパーインフレが起きたとされます。つまり、200円で購入できていたカップ麵が翌月には300円になったということです。

実際にジンバブエでは2008年にインフレ率が年数百万%となるようなハイパーインフレが起きています。このような状態になると、カップ麵を購入する際に数十万円も払わなければならないという事態となります。

ハイパーインフレが起こると、お金の価値がほとんどなくなるということですね。

インフレが経済に与えるメリット・デメリット

ハイパーインフレは国の経済を破綻させてしまうものですが、インフレについては一概に悪いとは断言できません。

2024年現在、日本のインフレ率は2%台であり、世界の6%程度と比べると低い水準です。このような状態にもかかわらず生活が苦しいと感じるのは、物価だけが上昇して収入が変わらないからです。物価だけ上昇し、収入が変わらないインフレを「悪いインフレ」と呼びます。

一方、物価の上昇率以上に収入が増える状態は「良いインフレ」です。

良いインフレになると物価が上昇しても生活に余裕ができ、消費者の購買意欲が高まります。そして、商品・サービスが今まで以上に売れることとなり、よりいっそう収入が増えるわけです。このようなサイクルに入ると、経済成長が加速して景気がよくなっていきます。

ハイパーインフレと不動産価格の関係性

不動産はモノであるため、ハイパーインフレになると価格に影響します。

ここからは、ハイパーインフレと不動産価格の関係性について解説します。

なぜ不動産はハイパーインフレに強いと言われるのか？

不動産は現物資産であるため、一般的にハイパーインフレに強いとされています。

ハイパーインフレは急激にお金の価値が減少する状態であり、モノの価値が相対的に上昇します。

たとえば、インフレによる物価上昇が50%だったと仮定すると、5,000万円のモノは7,500万円に上がるわけです。不動産はモノであり、インフレ率に応じて価格が上昇します。

また、不動産は衣食住に欠かせない現物資産であり、需要が低下しにくいのも強みです。

不動産は生活の基盤として不可欠なモノであり、インフレ率と同じような物価上昇率となります。

ハイパーインフレ下での不動産購入のメリットとリスク

ハイパーインフレが起きたときに、現金を不動産に変えておくと資産保全につながります。

極端なインフレが発生すると、お金の価値が急激に低下します。たとえば、インフレが発生していないときなら200万円の車を200万円での購入が可能です。しかし、物価が10%上昇した場合、車の価格は220万円となるため200万円で買えなくなります。

このようにインフレ下においてはお金よりモノのほうが強くなる傾向にあるため、不動産を購入して現金を現物資産に変える方法が有効となります。

ただし、不動産は高額であり、簡単に売却して現金に戻すのが難しい点には注意が必要です。売却するには半年から1年程度かかるケースもあり、すぐに現金化したいと考えていたとしても実現できません。

不動産で資産保全を図る際には、計画性をもって購入することが大切です。

インフレ懸念が高まる米国の状況と日本の影響

現在、米国はインフレに陥っており、日本への影響が懸念されています。

米国ではコロナ禍によるサプライチェーンの復旧が進まないなかでパンデミックが終焉し、消費者の活動が一気に広がりました。生産が追いつかず物流も整っていないときに需要が高まりすぎると、消費者に十分な商品・サービスが行き渡らず価格上昇します。

実際、2021年9月の消費者物価指数（CPI）は前年同月比5.4％の上昇となり、FRB（米連邦準備理事会）のインフレ目標2％を大きく上回っています。

急激なインフレは経済にとって望ましくなく、米国は利上げの実施により対策を講じるわけです。しかし、この利上げの実施が日本に悪影響を及ぼし始めていると懸念されています。

日本は金利が低くお金を預けてもあまり利息はつきませんが、利上げを実施している米国に預金すれば儲かるため、日本から米国にお金が流れる事態となっています。

債券市場におけるインフレ観測の高まり

米国の債券市場でもインフレ観測が高まっています。

市場の期待インフレを示す「ブレーク・イーブン・インフレ率（BEI）」が約16年ぶりの高値をつけたからです。ブレーク・イーブン・インフレ率は国債と物価連動国債の利回り差で計算し、物価上昇観測が強まるとBEIは上昇します。

5年物の国債と物価連動国債のBEIは10月21日に2.94％まで上昇し、2005年3月以来の水準に上昇。10年物も2.64％と2012年9月以来、約9年ぶりの高水準となっているのです。

一般的に債権相場は利回りが高くなると低下し、利回りが低くなると上昇します。利回りが上昇し債権相場下落の兆候にある場合、インフレの影響を受けているかもしれないと考えてもよいでしょう。

日本で懸念される「スタグフレーション」と不動産価格への影響

スタグフレーションとは、スタグネーション（景気停滞）とインフレーション（物価上昇）を組み合わせた言葉です。

通常、景気が停滞すると物価が下がるデフレになります。しかし、2024年現在の日本のように原油や小麦の価格高騰などのさなか、景気が停滞すると物価が下がらずに上昇するケースもあります。

デフレであれば収入は下がってもモノの価値も下がるため、実はそこまで生活に影響しません。一方、スタグフレーションの場合、収入が増えないままモノの値段が高くなります。

米国や欧州のように世界に大きな影響を及ぼす国のインフレ率が高くなり、日本の景気が停滞するとスタグフレーションが発生しやすくなります。欧州でもユーロ圏の消費者物価指数（HICP）が、9月に13年ぶりの高い伸びを記録したことを考慮すると、日本でスタグフレーションが発生もしくは加速するおそれもあるでしょう。

スタグフレーション下の不動産市場動向

スタグフレーションは物価上昇をともなうため、インフレと同じく不動産価格が上昇します。

ただし、インフレとは違い景気の低迷が影響することもあり、より注意して資産保全しなければなりません。たとえば、投資用不動産を購入した場合、インフレよりもスタグフレーションのほうが家賃滞納リスクが高くなります。リスクの発生確率を抑えるためには、投資用不動産の特長、将来性などを考慮し購入しなければなりません。

また、スタグフレーションのほうが、不動産の流動性が低くなる点にも注意が必要です。

スタグフレーションに陥ると物価高で不動産価格が上昇するにもかかわらず、収入は上がらずに多額のローンを借りるのは困難となります。需要が低下すれば売却するのに時間がかかり、考えていた時期に売れない可能性が高くなります。

ハイパーインフレやスタグフレーションにおける不動産投資のメリット

ハイパーインフレやスタグフレーションが発生した場合、現金をそのまま保有していると資産保全できません。

資産保全するには、物価上昇に強い不動産を購入するとよいでしょう。

ここからは、不動産が物価上昇に強い理由、固定金利ローンがインフレ対策になる理由を解説します。

不動産は現物資産として価値が下がりにくい

不動産は現物資産として価値が下がりにくい特性をもっています。

不動産がインフレ時に価格が下がりにくい主な理由は、以下のとおりです。

• 建築費の高騰により建物価格が上昇する
• 家賃の上昇にともなって利回りが上がる
• 債券よりも安全な投資商品として資金が流入する
• 価格上昇前に購入しようと短期的な高需要が発生する

このような理由によりハイパーインフレやスタグフレーションが発生したとしても、不動産はインフレ率に応じて価格が上がります。

物価上昇とともに現金の価値は相対的に下がるため、資産保全として不動産が適していると言われています。

固定金利ローンのメリットとインフレ対策

インフレ対策で不動産を購入すると、よりいっそう高い効果が得られます。

インフレ率が上昇すると、上がった分だけ現金の価値が落ちてしまいます。しかし、現金の価値が落ち始めているときにローンを借りておけば、現金の価値が高いときに不動産の購入が可能です。

たとえば、1億円の不動産をローンで購入するときに物価が10%上がった場合なら、1億1,000万円を借り入れしなければなりません。もし20%まで上がったときに購入するなら、借入金額は1億2,000万円に増えてしまいます。

インフレが発生したばかりの時点で不動産が購入できれば、ローンの借入額を抑えられるはずです。

また、ローンを借り入れする際に固定金利を選択すればより効果的です。

インフレになると物価上昇を抑えるため国は利上げを実施し、ローンの金利も急上昇するリスクがあります。

変動金利を選択すると急激な金利上昇により、返済額が多くなって生活に悪影響を与えるかもしれません。しかし、固定金利を選択しておけば固定した期間は金利が変動しません。

不動産購入と固定金利の選択を組み合わせれば、インフレによる資産減少を最小限に抑えられるでしょう。

まとめ

ハイパーインフレが起こると、急激な物価上昇が起こり現金の価値が一気に低下します。

インフレに対する対策としては、固定金利でローンを借り入れて不動産を購入するのがおすすめです。

不動産は物価上昇率に応じて価格が高くなり資産の保全に適しており、固定金利は市中金利の上昇に対して強いからです。

資産をコツコツと貯めていた努力が無駄となるおそれもあり、インフレが始まったと感じる状況になら早急に対策を講じたほうがよいでしょう。

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