【2025年最新版】円安で不動産価格はどうなる？ マンション価格への影響と今後の見通し

2025年5月現在、ドル円レートは「1ドル＝145円」程度で推移しています。1月には1ドル＝160円近くにまで円安が進みましたが、4月には一時1ドル＝140円となり、円高が進んでいます。とはいえ、2021年から2022年は1ドル＝110円前後で推移していたことを考えれば、現在はまだまだ円安といえる状況です。

円安になると、基本的に不動産価格は上がります。とはいえ、全国の不動産の価格が一律に上がるのではなく、海外マネーが入ってきやすいエリアとそうではないエリアがあるため、格差は広がっていくでしょう。

なぜ円安が不動産価格に影響を与えるのか？

まずは、円安が不動産価格に与える影響を確認していきましょう。

円安で海外からの資金が流入しやすくなる

円安になると、外国人の方からは日本の不動産が割安に見えるようになります。たとえば、1ドル100円の場合、1億円の物件は100万ドルですが、1ドル150円になると同じ1億円の物件が67万ドル程度で購入できることになります。

円安が進むと海外投資家の需要が拡大し、不動産価格が上昇する傾向にあります。実際、2022年以降に円安が進行したことで、都心部や観光地の一部エリアでは海外マネーの流入が加速しています。

建築資材等の輸入コスト増で新築価格が上昇

円安は輸入品の価格上昇につながります。日本では、木材や鉄鋼などの建築資材や住宅設備の多くを輸入に頼っているため、円安によってこれらの調達コストが上昇します。

コロナ禍や国際紛争もあって、世界的にも資源価格や物流コストは上昇しており、日本では人件費の高騰や人材不足も見られていることから、建築コストは大幅に上昇しました。2025年現在も建築コストの高止まりが続いており、新築物件の価格上昇に直結しています。新築住宅の価格が上がれば、中古住宅の価格もそれに引き上げられるように上がっていきます。

外貨建てローンや投資ファンドにも影響

日本は現在、他国と比べると著しく金利が低い状態です。2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、2025年5月現在までに二度にわたって利上げを実行しましたが、それでも欧米諸国と比べると低金利状態が継続しています。この金利差こそが、円安の大きな要因でもあります。

円安かつ低金利という環境によって、現物の不動産だけでなく、外貨建ての不動産投資や不動産投資ファンドへの資金流入が増加しています。

円安が不動産価格に与える具体的な影響

ある程度、落ち着いてきたものの、いまだ円安・ドル高の構図は変わりません。具体的に、円安は日本の不動産市場にどのような影響を与えているのでしょうか。

マンション価格は上昇傾向を維持

上記のグラフは、首都圏（一都三県）の中古マンション価格の推移を示しています。平均価格はなだらかに上昇を続けており、2025年に入ってからは成約件数も増加傾向にあります。

マンション以外の不動産価格も上昇傾向にあります。しかし、土地や戸建てについては高止まりの様相を呈しているなか、マンションの価格だけが上昇を続けており、コロナ禍以降そのスピードが加速しています。

国内の需要が旺盛なことにも起因していますが、利便性・資産性・流通性が高いマンションは、円安や低金利を追い風にした海外投資家の需要を取り込みやすいことが大きく影響しているものと考えられます。

マンション価格の上昇率は東京・大阪が世界トップ

日本不動産研究所によれば、2024年10月までの半年間のマンション価格の変動率は、世界の主要都市の中で日本の東京と大阪がトップの+1.5％でした。東京はオフィス賃料、大阪はオフィス価格変動率も世界トップで、日本の不動産への注目度の高さがうかがえます。

東京、大阪の中でも、やはり資産性・収益性・流通性が高い都心5区や6区、湾岸エリアのタワーマンション、大阪市中心部などのマンションに人気が集中しています。

郊外エリアはマンションも価格上昇が失速

マンションの平均価格は上昇傾向を維持しているものの、地域差が見られています。首都圏では、東京都の中古マンション価格は上昇傾向にある一方、神奈川県・埼玉県・千葉県はほぼ横ばいです。

近畿圏や名古屋圏など他の大都市圏でも同様に、郊外エリアでは高止まり、あるいは下落している地域も見られます。これは海外マネーが流れ込むのは都心部が中心であり、国内の富裕層や投資家などの需要も都心部に集中していることに起因しているものと考えられます。

インバウンド需要が高い観光地の地価が大幅に上昇

上記は、2025年公示地価の上昇率ランキングTOP10の地点と上昇率を示しています。上位にランクインしている富良野や白馬、台東区（浅草）などは、外国人にも人気の高い観光地です。

商業地のTOP3を独占している北海道千歳市は、半導体メーカーのラピタスが進出しているエリア。商業地6位の熊本県菊陽町には、台湾の半導体メーカーTSMCが進出しています。海外企業の進出もまた、地価に大きく影響しうる要素です。

日本政府観光局によれば、2024年の訪日外客数は年間3,600万人を突破し、過去最高を記録しました。インバウンド需要の拡大とそれによる郊外を含む観光地の地価上昇も、円安が大きく影響しているものと考えられます。

円安下で不動産を「買う」「売る」はどう判断すべきか？

円安も後押しし、不動産価格が上昇している今、不動産の買い時や売り時はどう判断すべきなのでしょうか。

購入を検討している人へ：価格がさらに上がる前に検討を

都心部のマンションは、円安に加え、低金利、新築マンションの供給減などを背景に高騰しています。米国トランプ大統領の関税政策などもあってドル安・円高傾向に、金利も上昇傾向にはあるものの、まだまだ円安・低金利状態を維持しています。今後もインフレは加速していくものと見られるため、好条件な物件はさらに値上がりする可能性が高いといえるでしょう。したがって、金利が上がる前、かつ価格が上がる前の購入が吉といえそうです。

一方、郊外の不動産は高止まりが続き、戸建ては価格調整局面に入っているエリアも見られます。今後、一定程度、下落する可能性もありますが、低金利のうちに購入したほうが良いという点は、郊外エリアの不動産にも共通しています。

売却を検討している人へ：円安＋需要増で好条件で売れる可能性がある

マンション、戸建てともに不動産価格は上昇しているため、価格だけ考えれば今は売り時といえるでしょう。とはいえ、投資などでなければ、多くの場合、不動産を売却したら新居を購入しなければなりません。今の住まいが高く売れることに期待できる一方で、買い替え先も高騰している可能性があるため、慎重に資金計画を立てることが大切です。

円安によって不動産価格が上昇しているとはいえ、円安を要因のひとつとして高騰しているのは、都心部やインバウンド需要が旺盛なエリアなど一部。こうしたエリアは円高に振れることで一定程度、需要が落ちる可能性があるものの、インバウンド需要があるエリアの多くは国内の富裕層や投資家も注目しているため、すぐに価値を大きく落とすということは考えにくいでしょう。

また、インフレが進むというのは、お金（マネー）の価値がどんどん薄まっていくということと同義です。高く売れるからといって手放すのではなく、現物資産である不動産のまま所有しておくというのも資産防衛の手段のひとつでしょう。

今後の金利・円相場にも注意を

ここまで申し上げてきたとおり、日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、二度の利上げを実施しており、金利は上昇局面にあります。円ドル相場についても、一時期よりは円高になっており、トランプ大統領の政策などから今後さらに円高に振れる可能性もあります。

金利や円相場だけが不動産価格に影響するわけではありませんが、こうしたマーケットの動きをウォッチしておくことで、不動産の売買時期を含めさまざまな判断に役立つはずです。今のように動きが大きい時期は、とくに注視しておくことをおすすめします。

円安と不動産価格に関するよくある質問

円安が続くとマンション価格はどうなるの？

インバウンド需要があるエリアの不動産は、円安の程度にはよるものの、価格の上昇あるいは高止まりとなる可能性が高いと考えられます。一方、国内の実需中心のエリアは円安の影響も限定的となるはずです。

外国人が買っているのはどんなエリア？

東京都でいえば、都心5区、6区や湾岸エリアなどが中心です。資産性、収益性、流通性が高いエリアが好まれる傾向にあります。

円高に転じたら価格は下がるの？

海外マネーが流入しやすいエリアは、国内の需要も旺盛です。また、円安だけが不動産価格上昇の要因ではないことから、一定の需要が落ちたとしても、暴落するようなことにはならないでしょう。

まとめ

円安によって一部の不動産の価格や地価が大きく上昇しています。とはいえ、円安は不動産価格の上昇の一因に過ぎません。不動産の売り時や買い時は、金利やマーケットの動向も考慮したうえで検討することが大切です。現在は、徐々に円高に振れつつあり、金利も上昇傾向にあることから、とくに注視すべき時期といえるでしょう。

また、こうしたマクロな視点だけでなく、売買を検討しているエリアの人口動態や都市計画、売買する物件の状態、災害リスクなどミクロな視点でも売り時、買い時を検討することが大切です。マンション価格の相場やその推移、査定額などを知りたい方は、マンションの総合情報サイト「マンションナビ」をご活用ください。