不動産クラウドファンディングは税金がかかる？確定申告が必要な3つのケースから雑所得まで投資家目線で徹底解説！

「不動産クラウドファンディングで利益が出たら税金を払わないといけないの？」

「相続税対策を検討しているけど不動産クラウドファンディングで可能なの？」

など、不動産クラウドファンディングを検討している方の中には税金について気になっている方も多いと思います。

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業に基づいて電子取引の認可を受けた事業者だけが行える投資サービスです。

不動産クラウドファンディングには匿名組合型と任意組合型がありますが、受けられる税制はそれぞれ違います。

利益が多くなると確定申告が必要になるので、基準をしっかりと把握しておくことが重要です。

今回は、不動産クラウドファンディングにおける税金について解説します。

不動産クラウドファンディングで掛かる税金は？

不動産クラウドファンディングに投資をした際にどういった税金が必要なのでしょうか。

ここでは、不動産クラウドファンディングで掛かる税金について解説します。

不動産クラウドファンディングの最大の魅力は他の投資と比べて高い分配金を得られる点です。

不動産クラウドファンディングは匿名組合型と任意組合型に分けられ、分配金に対する税金の取扱いが異なります。

主に募集される匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、投資家が不動産を所有していないので配当で得た分配金は雑所得扱いです。

不動産所得であれば給料と損益通算することができますが、雑所得の場合は損益通算ができないので注意しましょう。

任意組合型なら不動産投資と同じ税制が活用できる

任意組合型の不動産クラウドファンディングは、匿名組合型と違って投資家は他の投資家と共同で不動産の所有権を持ちます。

不動産の所有権を持つと、不動産投資と同じ税制が活用できる、相続税対策に活用できるなどメリットも多いです。

ここでは、任意組合型の不動産クラウドファンディングの3つのメリット、

• 分配金は不動産所得となる
• 相続税財産の圧縮効果がある
• 不動産売却時には譲渡所得税が必要

について解説します。

分配金は不動産所得となる

任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、運営会社と各投資家が任意組合型契約を結びます。

不動産の運用については運営会社がおこないますが、投資家は他の投資家と共同で不動産を所有する形になるので不動産投資と同じ税制が利用できます。

任意組合型の不動産クラウドファンディングの分配金は、不動産所得となるので給与などの所得と損益通算が可能です。

減価償却も計上できるので、更なる所得の圧縮効果が期待できます。

相続税財産の圧縮効果がある

相続税の改正によって基礎控除額が引き下げられたこともあり、相続税について悩みを持つ方が増えています。

投資用不動産を所有するメリットのひとつとして相続税圧縮効果があります。

不動産は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価するので実勢価格よりも低くなるケースがほとんどです。

現金を不動産に変えることで評価額を下げられるので相続税財産の圧縮効果があります。

任意組合型の不動産クラウドファンディングにおいては、不動産は他の投資家との共同所有となるので規模は小さくなりますが、不動産を所有することになるので一定の相続財産の圧縮効果が期待できます。

不動産売却時には譲渡所得税が必要

不動産を売却して譲渡益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングの場合は権利を売却するということはできませんが、任意組合型の不動産クラウドファンディングの場合は不動産の売却が可能です。

そのため、不動産売却時に出た利益は譲渡所得になり、譲渡所得税を支払う必要があります。

不動産クラウドファンディングで確定申告が必要な3つのケース

任意組合型は不動産投資と同じなので確定申告が必要ですが、匿名組合型は条件によっては確定申告をしなくて済むケースもあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングで確定申告が必要な3つのケース、

• 雑所得が20万円以上ある場合
• 課税所得金額が694万円以下の場合
• 最初から確定申告が必要な場合

について解説します。

雑所得が20万円以上ある場合

匿名組合型の不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得になります。

雑所得の場合は、年間の収入が20万円を超えると確定申告が必要です。

不動産クラウドファンディングの分配金以外にも、雑所得には年金収入、副業収入、株式以外のFXや暗号通貨などの収入、印税や講演料などがあります。

「分配金だけが20万円以下だから確定申告はいらない」という訳ではなく、副業をしている方は他の雑所得も含めて20万円を越えると確定申告が必要になる点について注意が必要です。

課税所得金額が694万9,000円以下の場合

分配金は運営会社が源泉徴収をおこなっているので、分配金に対して20.42％の税金が先に支払われています。

しかし、個人の所得については累進課税で収入によって変わり、収入によって5%～45%の税金を支払っているため、税率が20%以下に該当する収入だと税金の払いすぎです。

課税所得金額が694万9,000円以下の場合、税率が20%以下になります。

払い過ぎた税金は確定申告で還付してもらえるので、課税所得金額が694万円以下の方は確定申告するとお得です。

最初から確定申告が必要な場合

事業をしていて青色申告をしている、年収2,000万円以上の会社員、ふるさと納税や医療費控除を活用する方は、不動産クラウドファンディングの収入に関係なく確定申告する必要があります。

そのため、元々確定申告が必要な方は不動産クラウドファンディングの収益が20万円以下でも確定申告の対象です。

不動産クラウドファンディングで税金を納める際の注意点2選

不動産クラウドファンディングで確定申告をして税金を納める際にはいくつか注意すべきポイントがあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングで税金を納める際の注意点について解説します。

分配金の計算は源泉徴収後の金額で

不動産クラウドファンディングの分配金について確定申告をする手順として最初に行うのは分配金の金額です。

分配金については運営会社によって20.42%の源泉徴収をされているので、申告する金額は源泉徴収後の金額になります。

例えば、20万円の収入があっても源泉徴収額の20.42%（40,840円）を引くと159,160円です。

この場合は20万円以下になるので確定申告する必要がありません。

源泉徴収後の金額が20万円を越える場合に確定申告をしましょう。

不動産所得であれば損益通算ができる

匿名組合型の不動産クラウドファンディングに投資している場合は、分配金は雑所得となるので収入はゼロとして計算されて損益通算ができません。

しかし、任意組合型の不動産クラウドファンディングに投資している場合は、分配金は不動産所得になるので損益通算が可能です。

確定申告をする前に、自分が投資している不動産クラウドファンディングが匿名組合型なのか、任意組合型なのかを確認しておく必要があります。

おすすめの不動産クラウドファンディングサービス2選！

ここまで不動産クラウドファンディングの税金について解説してきましたが、ここではおすすめの不動産クラウドファンディングサービスについて紹介していきます。

おすすめの不動産クラウドファンディング1.COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは累計投資額700億円以上という業界No,1サービスです。

COZUCHIでは匿名組合型ファンドと任意組合型ファンドの2種類のファンドを募集しています。

そのため、短期間で利益を得たい方や、長期的にコツコツ収益を得て節税効果も狙いたい方など幅広い投資家におすすめできるサービスです。

そんなCOZUCHIですが、2024年10月現在、投資家登録と初回投資で最大50,500円分のAmazonギフト券がもらえるキャンペーンも実施中です。

投資家登録だけでも2,000円分のAmazonギフト券がもらえます。

公式サイトからでは対象外か、キャンペーンでもらえる金額が下がるため、気になる方は下記のボタンから会員登録を進めてください。

おすすめの不動産クラウドファンディング2.利回り不動産

利回り不動産は、高利回り・安全性の向上・独自コインの採用など、総合力の高いサービスです。

これまでに募集されたファンドの平均想定利回りは6.77%と一般的な不動産クラウドファンディングの利回り、4~6％と比べて高く設定されています。

また、インカムゲインのファンドにはマスターリース契約（賃料保証）も結んでおり、減配・元本割れのリスクを抑えています。

ワイズコインという利回り不動産独自のコインサービスも実施していて、投資に使えたり、Amazonギフト券に変えたりも可能です。

ワイズコインは会員登録の際や、”投資をしたら出資額の何％分を還元”などのキャンペーンでもらうことができます。

2024年10月時点、新規登録と初回投資額に応じて最大28万円分のワイズコインがもらえるキャンペーンを実施中です。

気になる方は下記のボタンから詳細を確認してみてください。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、安定した分配金を得られることから人気の投資商品です。

不動産クラウドファンディングには匿名組合型と任意組合型があり、得られる分配金の税金の取扱いは異なります。

不動産所得を得て給与と損益通算がしたい、相続税が気になるという方には、不動産を所有できる任意型クラウドファンディングがおすすめです。

不動産は他の投資家と共同所有になるので規模は小さくなりますが、不動産税制の活用、相続税圧縮効果が期待できます。

不動産クラウドファンディングは種類によって適応される税制が変わります。

匿名組合型か、任意組合型かをきちんと確認して購入しましょう。