14の物件を所有するサラリーマン投資家に聞く！物件の増やし方・管理への関わり方・融資の引き方～マンション投資家インタビューCASE1

マンション投資を始めたのは2018年のことなので現在7年ほど経ちました。今所有している物件数は14です。

不動産投資を始めたときに5つの物件を同時に購入したんです。分散投資を重視し、融資が許す限り物件を購入しました。同じ不動産会社から5つの物件を購入したので、ディスカウントしてほしいという気持ちもありました。

普通に仕事をしているサラリーマン投資家です。管理方法は物件によりますが、委託あるいはサブリースです。4つのマンションでは、管理組合の理事長もしています。

マンション管理が収益に直結するからです。近年、マンションの管理費・修繕積立金が値上げ傾向にありますが、支出が増えて賃料を上げられなければ利回りは低下し、利益は減ります。マンションを手放す際もどれだけ収益が上げられているかは評価を左右する重要な要素となりますから、資産を守るためには維持・管理に興味関心を持たなければならないと思うようになりました。

そうですね。このご時世ですから「しかたのない値上げ」というのはあると思います。しかし、管理会社の言いなりになって何の検討もせずに値上げを受け入れる状況があるとすれば、それを牽制したいという思いがありました。

半分は戸建てなので所有している区分マンションは7件なのですが、投資用マンションもあれば自己居住用として所有している区分所有者が多いマンションもあります。

やはり、実需層が中心のマンションは管理に対する意識が高い所有者が多いですね。

傾向としてはそうだと思います。私が理事長をしている4つのマンションも、2つはほぼ私しか管理に携わっていません。よほどのことがない限り臨時総会は開かれず、年に一度の形だけの総会が開かれる状況です。

管理組合が活発なマンションでは、月に一度程度は理事会があって、これまでも相見積もりを取って管理会社を変更したり、アクティブに動いています。

管理費や修繕積立金が高いということもありましたが、値上げする際の根拠が弱かったり、より良い管理にするための提案をする努力を怠っていたところですかね。「人件費が上がった」「資材価格が上がった」というのは当たり前のことですから、それを抑える努力はしたのか。あるいは、住人に課題を共有・相談したのか。といった「積極性」が管理会社には求められると思います。

たとえば、植栽の剪定の費用が人件費の高騰で値上げせざるを得なくなった場合は、剪定業者を比較したり、植栽を維持せず玉砂利などを敷くプランと比較したりしてもらいたいところです。

自宅マンションでも理事をしていたことがあるのですが、いずれも自分の資産を守るために積極的にマンション管理に関わるべきだと思います。

いえ、サブリース契約を外すつもりで購入したのですが、結局外せず今に至る感じです。サブリースがついている物件は安く売られるので、サブリース契約を外せればかなりお買い得なんですよね。一度、サブリース会社と面談もしたのですが、解約に必要な「正当な事由」がなかなか見いだせず。いずれはサブリース契約を外して売却したいと思っています。

14件すべて同じ不動産会社で買ってるんですよ。最初に一度に5件買った不動産会社です。大口顧客になって良くしてもらおうという魂胆もありつつ、結局は信頼できるということが大きいですね。

とにかく数多くのセミナーに参加しました。そこで良さそうな不動産会社を見繕って個別に話を聞きに行ったり、ネットで口コミを調べたりしながら探しました。

大手ではなく、リノベ物件を中心に扱っている中小規模の不動産会社です。ただ、14件所有している物件のうちリノベ物件は3分の1程度ですけど。

おっしゃるとおり自分の属性による融資枠は使い切っているので、物件の担保としての価値や収益性を評価してくれる金融機関に融資してもらっています。ローンを完済した物件を共同担保にして融資してもらった物件もあります。

自宅を住み替えた際には新居のローンを組むだけの融資枠が足りず、自宅マンションを売ったお金で投資物件2件のローンを完済したこともありました。

いえ、まだ1件も売ったことがないんですよ。減価償却のタイミングでそのうち入れ替えなければならないと考えていますが、うまくいっていない物件はひとつもありません。

毎年検討してはいるのですが、ちょっと本業が忙しいのと、税制的にもまだ利益が大きくないので、踏み切れていません。ただ、法人を作ったらなんて名前にしようかと日々考えています（笑）