不動産投資の始め方とは？初心者が知っておきたい成功のためのポイントを解説

収入がなかなか増えないことや老後の生活の不安から、不動産投資に関心を持つ人が増えてきました。

サラリーマンでも多くの手間をかけずに副収入を得られる点や、相続税対策にもなるという点から、「自分でもできるならやってみたい！」と思う人が多いようです。

しかし一方で、正しく運用しないと大きな損失を得る可能性もあり、なかなか最初の一歩を踏み出せないという人がいるのも事実です。

今回は不動産投資を始めてみたいと考えている人に、不動産投資を始めるための手順を解説します。

あわせて、不動産投資をおこなうにあたって知っておかなければいけない知識や、不動産投資初心者におすすめの勉強ツールもご紹介します。

不動産投資を始めるためのステップ

不動産投資は無計画に物件を購入して運用をスタートしてしまうと、思わぬ損失を生む原因になります。

経営を安定させて確実に収益を得るためにも、ここでご紹介するステップを守るようにしましょう。

１．不動産投資について勉強をする

不動産と聞くと法律が絡んだ専門的な知識が必要というイメージがあるかもしれませんが、不動産投資に関しては宅建士やマンション管理士のようなプロの知識は必要ありません。

しかし不動産投資では普段聞きなれない言葉を多く扱うことになります。

不動産投資ローンの契約や物件選び、資金計画などさまざまな場面で不動産用語に触れるため、ある程度理解した状態で不動産投資を始めるようにしましょう。

不動産投資について学ぶには、書籍を購入したりYouTubeを視聴したりするほか、不動産投資会社が開催しているセミナーを受講する方法などがあります。

おすすめの書籍とYouTubeチャンネルについては、本記事の後半でご紹介します。

２．投資金額や目標を決める

不動産投資で成功するためには「とにかく稼ぎたい！」といった漠然とした目標ではなく、「いつまでにこれくらいの収益が欲しい」という具体的なゴールを設定することが重要です。

不動産投資をおこなう期間とその間に得たい収益を設定すれば、自ずと最初の段階でどのような収益物件を購入すべきかが定まります。

ただし高い目標を掲げすぎると、自分の支払い能力では返済しきれない額の借入をしてしまう可能性もあります。

あくまでも無理なく返済を続けられる範囲の借入を想定し、そこから投資金額と最終的な利益目標を立てましょう。

３．必要資金などを準備する

不動産投資を始めるには、物件を購入するための諸費用が必要になります。

まず不動産投資ローンで融資を受ける場合は、頭金を準備するのが一般的です。

頭金というのは、物件の購入費用のうち、ローンの借り入れではなく自己資金で支払う部分のことです。

物件価格の10～20％程度を目安に準備しましょう。

本人の収入や属性、利用する金融機関によってはフルローンを組める場合もありますが、頭金を準備しておくほうが審査に通りやすく、融資実行後の返済負担も軽くできます。

物件を購入する際には、頭金以外にも下記にあげる費用も必要です。

諸費用	内容
仲介手数料	仲介に入った不動産会社に支払う手数料。不動産会社（宅建業者）が売主の物件を購入する場合は不要。
ローン事務手数料・保証料	不動産投資ローンで借り入れる場合に、金融機関に支払う手数料と保証料。
印紙代	売買契約書やローン契約書に貼る収入印紙の代金。
登録免許税	所有権登記の際にかかる税金。
不動産取得税	不動産を取得した際に発生する税金。
固定資産税・都市計画税	不動産の所有者に対して課せられる税金。毎年1月1日が起点となり、売買時には旧所有者・新所有者間で日割り計算をする。
火災保険料・地震保険料	物件購入後に加入する火災保険と地震保険の保険料。
手付金	売買契約成立時・引き渡し前に、売主に対して支払うお金。引き渡し時に物件代金の一部として充当する。
司法書士報酬	所有権登記を司法書士に依頼した場合の報酬。

上記に挙げた諸費用の合計額は、物件価格の10%程度が目安とされています。

購入手続きを進める中で「こんなにお金がかかると思っていなかった！」とならないよう、あらかじめ準備しておくようにしましょう。

４．土地や物件を探す

物件購入にかかる費用を準備しながら、実際に購入する土地や建物の情報を集めます。

物件情報は主にインターネット上の不動産ポータルサイトや、収益物件を取り扱っている不動産会社経由で取得します。

不動産ポータルサイトというのは、売却先を募集している収益物件の情報が多く掲載されているサービスのこと。

エリア・価格・利回りなどの希望条件で絞り込めば、自分が希望する条件の物件情報を見られます。

ポータルサイトの中には、希望条件に合った物件の最新情報をメールやLINEで受け取れるものや、不動産投資に関するコラムを掲載しているもの、セミナーを開催しているものもあります。

不動産投資の知識を身につけながら物件探しもできるため、上手に活用しましょう。

５．物件を選ぶ

いくつか気になる物件が見つかったら、その中から購入する物件を絞り込んでいきます。

不動産投資で失敗しないためには、空室になりにくく収益性の高い物件を選ぶことが重要です。

そのため物件価格だけでなく、立地や周辺環境なども含めて総合的に調査する必要があります。

物件を選ぶ際に確認したいポイントの一例を下記にまとめました。

エリア	・政令指定都市の周辺 ・駅から徒歩10分以内で、複数路線の乗り入れがある ・快速が停まるなど、ターミナル駅に出やすい ・物件の周辺にコンビニ ・スーパーなどの商業施設や、病院などの公共施設がある
建物	・入居率が95%以上（一棟アパート・マンションの場合） ・3ヶ月以上空室の部屋がない ・新耐震基準を満たしている

上記はあくまでも一例にすぎず、ほかにも契約内容や間取り・周辺の賃貸需要なども重要な要素です。

不動産投資会社の中には、とにかく利回りがいいことを理由に物件の購入を進めてきたり、利回りが高く見えるように広告を打っていたりする会社もあります。

物件選びはもちろん、物件を紹介してもらう不動産会社も慎重に選びましょう。

また購入する物件を決定する前に、必ず現地に見学に行くことも重要です。

最寄駅から物件までの道のりを確認したり、エントランスや廊下は綺麗に清掃されているか、ポストやゴミ捨て場は散らかっていないかなど、現地に行かないとわからない部分をチェックしましょう。

さらに異なる時間帯に見学に行くのもおすすめです。

時間帯が変われば周囲の騒音状況や治安も変わるため、投資対象として適切な物件かどうかをより客観的に判断できます。

６．ローン審査を受ける

購入する物件が決まったら、金融機関に相談のうえ不動産投資ローンの審査を受けます。

不動産投資ローンの審査では、申込人本人の属性や信用情報のほか、購入予定物件の資産価値・収益性などを細かくチェックされます。

申込人の「属性」というのは、収入・勤務先・勤続年数・家族構成・記入資産状況・借入の有無などのことを指します。

一般的には大企業や公務員といった安定した会社・職種で、なおかつ収入が高ければ審査が通りやすいとされています。

つまり支払い能力が高く、ローンの返済を滞納する可能性が低い人が通りやすい、ということになります。

また審査において物件の資産価値も判断基準になるのは、万が一ローン契約者が返済不能に陥った場合に、金融機関が物件を売却して融資の返済に充てるためです。

不動産投資ローンは、自分で探した金融機関に申込む方法と、不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらう方法の2つのパターンがあります。

ローンの申し込みには物件購入時の資料や事業計画書などの書類が必要なうえ、不動産投資初心者が1人で希望する金額の融資を受けることは容易ではありません。

そのためこれから不動産投資を始めるという方は、物件を紹介してもらう不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらうことをおすすめします。

またローンの審査には数週間から1カ月以上かかることも少なくないため、購入物件の目途が付いたら早めに金融機関に融資相談に行くようにしましょう。

７．物件を購入する

融資を受けられる見込みがあるとわかった段階で、不動産会社経由で売主に「買付証明書」を提出して購入の申し込みをします。

この段階ではまだ不動産投資ローンの審査が終わっていないため、申込の際には「ローン特約」の有無を必ず確認しましょう。

「ローン特約」というのは、万が一金融機関から融資を受けられなかった場合に、無条件で契約解除できるものと定める特約のこと。

この特約を付けずに物件を購入し、契約締結後に融資を断られてしまった場合、手付金を放棄するか、違約金を支払って契約を解除しなければなりません。

購入の申込時だけでなく、契約締結前には必ず不動産会社から契約書の雛形を受け取り、ローン特約が記載されているかを確認することが重要です。

売主・買主の双方が売買条件に合意し、不動産会社からの重要事項説明を受けたのち、売買契約の締結と手付金の支払いをします。

８．管理会社を選ぶ

購入した収益物件を運用するために、管理を委託管理会社を選びます。

賃貸管理会社の業務は、建物管理（日常清掃・定期点検・修繕など）と入居者管理（入居者募集・契約・家賃回収・退去手続きなど）があり、どちらが欠けても不動産投資を成功させることはできません。

賃貸管理会社に委託することで、普段会社勤めをしている人が副業として不動産投資をおこなう場合であっても、最小限の手間と時間で運用することが可能になります。

ただし管理会社に委託する場合、家賃収入の5％程度の管理委託料がかかります。

不動産投資会社の中には、物件の紹介だけでなくその後の管理・運用もおこなっている会社もあるため、購入物件選定の段階で相談してみるといいでしょう。

９．運用する

無事に不動産投資ローンの融資が下り、売買代金の清算と物件の引き渡しが完了すれば、ついに不動産投資をスタートさせることができます。

日常的な業務は、基本的には賃貸管理会社に任せておけば問題ありません。

しかし賃貸物件の需要や流行りは常に変化しています。

そのため常に不動産市場にアンテナを貼っておき、入居者募集などのタイミングで、運用方法や募集条件などを定期的に見直すことも重要です。

不動産投資を始めるうえで必ず覚えておく基礎知識

不動産投資では、日常生活では使わない専門的な用語を目にすることが多くあります。

ここで紹介する用語や知識は、必ず頭に入れて不動産投資を始めましょう。

キャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」は、資産を売却した際に得られる利益のことで、購入時の価格よりも高く売却できた際に発生します。

不動産投資においては、物件を売却した際の「売却」がキャピタルゲインにあたります。

例えば、2,000万円で購入した物件を3,000万円で売却できた場合、キャピタルゲインは1,000万円ということです。ただし実際の計算では、物件の購入や売却にかかった仲介手数料などの諸費用も含めて計算します。

インカムゲイン

「インカムゲイン」は、資産を運用することで得られる利益のことです。

不動産投資における「インカムゲイン」は家賃収入で、土地や駐車場を貸し出して得られる収益もインカムゲインにあたります。

利回り

収益物件の売り出し情報を見ていると、「利回り」という言葉をよく目にします。

「利回り」というのは、物件の購入金額に対する1年間の家賃収入のことです。

例えば3,000万円のマンションを購入し、家賃12万円で貸し出したとします。

1年間空室が発生しなかった場合の、1年間の家賃収入は120万円です。

この場合の利回りは

120万円÷3,000万円×100＝4％

となります。

なお収益物件を選ぶ際は、利回り3%～5％程度を目安に選ぶといいとされています。

レバレッジ効果

「レバレッジ効果」とは、自己資金の範囲では購入できない物件を取得・運用して、利益を得られる仕組みのことを指します。

不動産投資においては、不動産投資ローンを利用することで、自己資金では購入が難しい物件を投資対象にできます。つまり「少額の資金で多額の投資ができる」ということです。

不動産投資の種類

ひとくちに不動産投資と言っても種類はさまざまで、投資対象によってリスクやリターンの程度が異なるという点は知っておく必要があります。

初めて不動産投資をおこなう人が取り掛かりやすいのは、中古または新築のワンルームマンション投資です。

少額から不動産投資を始められるためリスクは低いですが、その分得られる利益も多くありません。

1部屋の運用で賃貸経営の流れや仕組みを掴み、さらに投資対象を増やしていくという流れが一般的です。

不動産投資や賃貸経営の知識・経験がある人は、一棟マンションや一棟アパートを投資対象にします。

部屋数が多くなればその分リスクも増えますが、投資金額が大きいため得られる利益の最大値も多くなります。

そのほかにも戸建て・ファミリーマンション・シェアハウス・民泊などがあり、投資金額やターゲットにするエリアなどによっても、適した運用方法は異なってきます。

不動産投資を始めるタイミング

不動産投資に関心はあるものの、いつのタイミングで始めたらいいかわからないため、なかなか一歩を踏み出せないという人も多いのではないでしょうか。

確かに不動産投資を始めるためには多くの自己資金が必要で、なおかつ適切に運用しなければ大きな損失につながる可能性もあります。

初心者が不動産投資を始めるおすすめの4つのタイミングと合わせて、年代別にどのようなタイミングで不動産投資を始める人が多いのかをご紹介します。

本人の属性が高いとき

収益物件の購入時に多くの人が利用する不動産投資ローンは、申込人の属性が高いほど審査に通りやすく、低い金利で融資を受けられるという特徴があります。

申込人の属性は、勤務先・勤続年数・収入・家族構成のほか、ローンの借り入れ状況・返済状況などから総合的に判断されます。

一般的に大手企業の正社員や公務員は、安定した仕事をしているという点で社会的評価が高く、審査に通りやすい傾向にあります。

逆に転職直後の人や個人事業主は、収入が安定していないという理由から、融資を受けるのは容易ではありません。

また過去にローンの支払いを滞納している場合や、不動産投資ローン以外の借入が多い場合も、返済負担率が高いと判断されて審査に通らない可能性があります。

上記の理由から、不動産投資を始めるのであれば「収入や勤務先が安定していて、ほかのローンの支払いがない（あるいは滞納していない）」タイミングが適しています。

自己資金に余裕ができたとき

不動産投資は物件購入時の諸費用だけでなく、運用するための管理委託料や税金の支払いなど、まとまった資金が必要になります。

そのため不動産投資を始めるのであれば、自己資金にある程度余裕が出てきたときがおすすめです。

物件購入資金に関しては不動産投資ローンを利用するケースがほとんどですが、頭金を多く準備していれば借入金額を減らせますし、中古物件を購入した場合はリフォームすることで、より収益性をアップさせられる可能性もあります。

収益性の高い物件に出会ったとき

不動産投資の成功のカギは物件選びが握っていると言っても過言ではなく、何ヶ月・何年もかけて購入する物件を探す投資家も少なくないのが事実です。

そんな中で長期的に安定した収益が見込める物件に出会った場合は、不動産投資を始めることを検討してみてもいいでしょう。

具体的には賃貸需要の高いエリアにある物件や、売却時の利益を見込める資産価値の高い物件などが挙げられます。

しかしいくら収益性が高いといっても、運用の仕方ひとつでマイナスの結果に終わってしまう可能性も否定できません。

運用開始後の収支バランスや運用方法などをシミュレーションしておくことが重要です。

金利が低いとき

低い金利で不動産投資ローンを組めるときも、不動産投資を始めるタイミングとしておすすめです。

不動産投資ローンは多額の融資を受けるぶん、少しの金利の差が総返済額に大きく影響します。

金利が低いほど返済負担が軽くなるため、できるだけ金利が低いときにローンの審査を受けるようにしましょう。

ローン金利は申込者自身の属性による部分もありますが、金融機関によっても適用する金利は異なるということを知っておきましょう。

年代別で見る不動産投資を始めるタイミング

不動産投資は年代によっても始めるのに適したタイミングが異なります。

20代：収入が上がった・勤続年数が安定してきたタイミング

20代という若い世代は、収入が十分にないことや勤続年数が短いことが理由で、不動産投資ローンの審査が下りない可能性があります。

そのため昇給して年収が上がったタイミングや、勤続年数が伸びてきたタイミングで申し込むといいでしょう。

20代のうちは属性の低さから、思ったような金額の融資を受けられないケースもあります。

しかし若いうちにローンを組めば返済期間を長く・毎月の返済負担を軽くできるという点はメリットです。

30代：自己資金に余裕ができたタイミング

30代になると20代のころよりも収入や勤続年数が安定し、より収益性の高い物件に手が届くようになります。

また30代のうちであれば、返済期間を30年～35年としても退職までにローンを完済することも難しくありません。

そのため自己資金を十分に確保でき、余裕ができたタイミングで収益不動産の購入を検討してみるといいでしょう。

ただし30代は結婚・出産などのライフイベントが多い年代でもあるので、突発的な支出が発生する可能性があるということも忘れないようにしましょう。

40代・50代：老後資金が気になり始めたタイミング

40代・50代は目先の収支だけでなく、老後資金の確保にも関心が向きやすくなる世代です。

不動産投資ローンは通常返済期間を20～30年に設定するため、定年退職するまでに完済できる返済プランを立てれば、定年退職後は家賃収入を老後の生活費に充てられます。

収入・勤続年数が十分にある40代・50代は、金融機関からの評価も高いため希望通りの融資を受けられる可能性が高いと言えます。

属性の高さを十分に生かして賃貸需要の高い優良物件を取得できれば、不動産投資は資産形成の有効な手段になるでしょう。

ただし50代に関しては定年退職までの年数が短いこともあり、購入する物件の価格によっては不動産投資の収支がマイナスになる可能性もあります。

その場合は本業の収入と損益通算することで、節税を狙うことも視野に入れるといいでしょう。

60代以降：相続税対策をするタイミング

収益物件の運用は副収入の確保や資産形成以外に、相続税対策としても活用できます。

相続税計算のもとになる評価額は、預金のような現金資産よりも不動産のほうが低くなるためです。

第三者に貸し出している収益物件は、さらに相続税評価額が低く算出されるため、60代以降は相続税対策を目的として収益物件の購入を検討する人が多いと言えます。

ただし60代以降は長期のローンを組むことが難しくなるため、自己資産に余裕があることを前提として、一括で購入できる物件に絞って投資しましょう。

不動産投資を始めるときにおすすめの書籍やYoutube

不動産投資で失敗しないためには、始める前に正しい知識を身に着けることが大切です。

不動産投資初心者におすすめの書籍とYoutubeチャンネルをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

『世界一やさしい不動産投資の教科書1年生』浅井佐知子

気難しい本には抵抗がある人や、不動産投資についてなにもわからないという人におすすめなのがこちらの1冊です。

図表やイラストがたくさん使われており、不動産投資を視覚的に理解できるのがポイント。

難しい専門用語を並べられると眠くなってしまうという人でも、楽しみながら勉強できます。

内容も非常に充実しており、「不動産投資に関心があるものの、何から勉強したらいいのかわからない」という人でも読みやすくまとめられています。

不動産投資で利益が発生する構造から成功するための方法まで、1冊読めば不動産投資をスタートできる内容です。

『初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資 最強の教科書』東洋経済新報社

賃貸経営のスタートから出口戦略まで、不動産投資の全体像を把握しながら学べる1冊がこちら。

収益物件を選ぶ際のポイントや不動産投資ローンの審査に通るためのコツなど、初めて不動産投資をする人だけでなく、すでに投資をおこなっている人のステップアップにも役立ちます。

全編Q&A形式で書かれているので、抱いた疑問を1つずつ解消しながら読み進められます。

不動産投資の楽待（らくまち）

不動産投資サイトを運営している「楽待」のYoutubeチャンネルでは、不動産投資に関するノウハウや最新情報など、不動産投資初心者が知っておきたい知識や情報を豊富に配信しています。

自社のポータルサイトの記事をわかりやすく動画にしたものや不動産業界のニュース、ドキュメンタリーや著名人のインタビューなどもあり、不動産業界全体の知識を気軽に増やせる点がおすすめポイントです。

不動産投資の始め方についてのよくある質問

不動産投資を始めたきっかけは何が多い？

不動産業界に特化した転職支援サービスをおこなっている「リアルエステートWORKS」が2022年1月におこなった調査によると、不動産投資を始めたきっかけとして「人に勧められたから」を挙げた人が最も多く、全体の35.2%にものぼります。2位は「本やネットなどの情報を見て興味を持ったから」で27.0%、3位は「老後が不安になったから」で19.3%です。

不動産投資は「収入が多くないとできない」「運用が難しい」というイメージが強く、また普段の生活でなかなか情報に触れる機会がないことから、ハードルが高いものと感じる人も少なくありません。

知人や親せきから不動産投資を進められることで「自分でもできるかもしれない」と感じ、関心を持ち始めるパターンが多いようです。

不動産投資をやめたくなったらどうする？

これから不動産投資を始めようとしている人の中には、もしうまく収益を上げられなかったりどうしても運用するのが難しくなったりした際に、すぐにやめられるのかが心配という人もいるかもしれません。

賃貸マンションやアパートには入居者がいるため、ある日突然やめるということは当然できません。

一度始めた不動産投資をやめるためには、物件を売却して、買主に新しい貸主として運用してもらう必要があります。

購入時・運用中に賃貸管理会社と出口戦略も含めた打ち合わせをしているのであれば、賃貸管理会社に依頼して売却先を探しましょう。

ただし売却できるかどうかは、ローンの返済状況によっても判断が異なります。

不動産投資ローンの残債が残っている場合、売却金額で完済するか、不足する場合は自己資金でおぎなええれば売却できます。

つまり、いかに高く売れるかが重要なカギを握るということです。

ローンの返済が終わっている場合は、築年数が経過していることで売却先が見つかりにくくなる可能性があります。

そのためいずれの場合でも、最初のうちは複数の不動産会社に査定依頼をし、所有する物件の市場価値を正確に把握しておくことが重要です。

まとめ

不動産投資で安定した収益を得るには、不動産投資に関する正しい知識を身に着け、収益性の高い物件を適切に管理・運用することが求められます。

そしてそれらを実現するためには、いきなり投資用物件の購入に走るのではなく、不動産投資の全体像をつかんだうえで、身の丈に合った資金計画を立てることが重要です。

難しい用語が多くハードルが高いように感じられる不動産投資ですが、不動産ポータルサイトが提供しているコラムやセミナーのほか、書籍やYoutubeなど、さまざまな媒体で気軽に情報を得られる時代です。

今ご覧になっている「すみかうる」もそのうちのひとつ。おすすめのエリアや物件の選び方など、これから不動産投資を始める人に役立つ情報を多数発信しています。ぜひ積極的にご活用いただき、賢く不動産投資をスタートさせてください。