曳舟駅周辺は墨田区都市計画マスタープランにおいて、重要な広域拠点として位置づけられています。
そのため、単なる商業施設が整備されるだけでなく、広域拠点として「住宅・商業・交通・防災」まで含めた再開発がおこなわれます。
再開発が完了した際には、利便性が大幅に向上すると期待されており、周辺の中古マンション相場にも大きな影響を与えることでしょう。
本記事では、曳舟駅の再開発の最新状況やスケジュールについて解説します。
再開発が与えるメリットと懸念点も紹介しますので、これから曳舟駅周辺の中古マンション購入を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
曳舟駅ってどこ？どんな街？
曳舟駅は東京都墨田区にあり、「曳舟駅」と「京成曳舟駅」の2つの駅があります。
曳舟駅には東武伊勢崎線（東武スカイツリーライン）と東武亀戸線、京成曳舟駅には京成押上線が乗り入れています。浅草や押上、北千住方面へのアクセスが良好な立地であり、都心と下町をつなぐハブとしての役割を果たしている駅です。
駅周辺は昔ながらの商店街や住宅が広がっており、下町情緒が残るエリアといえます。
しかし、下町であるがゆえに木造住宅が密集しており、防災面や都市機能の改善が必要とされている街でもあります。
曳舟駅の再開発とは？2026年現在の最新状況
2026年4月現在、曳舟駅周辺は再開発に向けて着実に進んでいます。
ただし、まだ街並みに大きな変化がないため、どの程度進んでいるのか、これからどうなるのか気になる方もいるはずです。
ここからは、曳舟駅の再開発の背景や目的、最新情報について解説します。
再開発の背景と目的（防災・都市機能・人口動線）
曳舟駅の再開発がおこなわれる背景と目的は、防災・都市機能・人口動線の改善です。
周辺は老朽化した住宅密集地であり、火災発生時に延焼する可能性が高いエリアです。
無計画に建築された建物も多く、道路が狭く安心して通行できない、行き止まりが多く防犯上好ましくないなどの問題を抱えています。地震に関する地域危険度測定調査で総合危険度が高いと評価されており、曳舟駅周辺の防災向上は急務とされています。
また、曳舟駅は墨田区の北部地域をつなぐ重要な交通結節点です。しかし、重要な拠点にもかかわらず、小規模な建物が乱立しており、都市機能の改善が必要な状態となっています。
このことから、防災を中心に都市機能や人口動線もあわせて改善するため、曳舟駅の再開発がおこなわれています。
これまでの曳舟駅再開発の歴史（イーストコア曳舟など）
曳舟駅の再開発は徐々に工事が進んでおり、今後大きく動き出す見込みです。
2026年4月現在、第1期開発として以下の工事が完了しています。
| 施設の名称 | イーストコア曳舟 | イトーヨーカドー曳舟店 |
| 主な用途 | 住居（830戸） | 店舗 |
| 延べ面積 | 約87,500㎡ | 約50,300㎡ |
| 階数 | N棟：地上20階・地下1階S棟：地上42階・地下1階 | 地上7階・地下1階 |
| 竣工・開業年月 | 2008年10月竣工 | 2010年11月開業 |
イーストコア曳舟・イトーヨーカドー曳舟店が整備されてから15年以上経過していますが、曳舟駅の再開発は2026年に再度動き出しました。
2026年現在進行中の再開発プロジェクト（最新）
2026年、現在進行中の再開発プロジェクトは、「東武曳舟駅前地区第一種市街地再開発事業」です。
東武曳舟駅前地区第一種市街地再開発事業は、東武伊勢崎線・亀戸線の曳舟駅東口でおこなわれる開発です。
具体的には、以下の建築物が建築される予定となっています。
| 所在 | 東京都墨田区東向島二丁目の一部 |
| 計画区域面積 | 約1.7ha |
| 延べ面積 | 約22,154㎡ |
| 主な用途 | 住居（計画戸数240戸）・店舗 |
| 階数 | 地上14階 |
| 竣工予定年 | 令和14年度予定 |
曳舟駅東口エリアは小規模な住宅・店舗が建ち並んでおり、車両が通行できない路地もあることから、再開発をおこない都市機能の改善が図られます。
2026年の大きな動き｜事業パートナー決定
東武曳舟駅前地区第一種市街地再開発事業は、計画段階から実行段階に移りました。
2025年12月に都市再生機構が事業パートナーの募集を開始し、2026年3月に「阪急阪神不動産」と協定書を締結したからです。
事業パートナーの決定により、2027年度の工事認可取得、2029年度の解体工事を目標として再開発がおこなわれます。
竣工は2032年度を予定しており、近い将来、曳舟駅周辺の安全性・交通利便性などが大幅に向上することでしょう。
曳舟駅の再開発で何ができる？
曳舟駅の再開発のメインは大型複合施設ですが、そのほかにもさまざまな施設が整備されます。
ここからは、東武曳舟駅前地区第一種市街地再開発事業で整備される予定の各施設について解説します。
駅前に新しい住宅・商業施設が誕生
曳舟駅の再開発では、駅前に新しい共同住宅・商業施設が誕生します。
地上14階建ての建物の1階と2階は商業施設、3階から14階は共同住宅になる予定です。共同住宅の戸数は240戸で計画されており、曳舟駅周辺の人口増加が見込まれています。
曳舟駅周辺は、「浅草駅」まで約5分、「北千住駅」まで約6分の場所に位置しており、隣接する「押上駅」は「東京メトロ半蔵門線」に直通しており、都内各地へ行くのに便利な立地です。そのため、住宅地として人気のあるエリアですが、現状は住宅の供給が少なく、広域拠点とは呼びにくい状態となっていました。
大規模建物が建築されることで、住宅の供給が進み、より多くの人でにぎわうのではないかと期待されています。
防災性能の大幅向上（最重要テーマ）
曳舟駅の再開発が完了した際には、開発エリアの防災性能が大幅に向上します。
開発による区画の整理がおこなわれれば、曳舟駅周辺エリアが持つ課題を数多く解決できるからです。
たとえば、約2,250㎡の駅前広場の新設によって路上で客待ちするタクシーが減り、歩行や車両通行の妨げが解消されるのではないかと期待されています。そのほかにも「曳舟たから通り」の拡幅によって、歩行者の交通事故リスク低下が図られます。
また、開発によって密集した木造住宅が減り、地震や火災での延焼のリスクが減り、安心して暮らせる街へと変わるでしょう。
街の回遊性・生活利便性の向上
曳舟駅の再開発がおこなわれると区画が整理され、街の回遊性・生活利便性が向上します。
現状、曳舟駅の東口では道路が「東京曳舟病院」の緊急車両入口で止まっている箇所があるなど、歩行者・車両利用者にとって利便性が高いとはいえません。行き止まりを避けるために歩行者しか通れない道や交通量が多いにもかかわらず、歩道のない道へ迂回する必要があり、回遊性が高いともいえません。
曳舟駅の再開発ではこのような課題を解決するために、駅前広場の新設や道路幅の拡幅・利用の少ない道路の廃止などで街の回遊性向上を図っています。回遊性が向上すれば、曳舟駅周辺は利便性の高いエリアへと生まれ変わるでしょう。
子育て・高齢者に優しい都市整備
曳舟駅周辺は「墨田区交通バリアフリー基本構想」において重点整備地区と定められており、再開発によってバリアフリー整備がおこなわれます。
曳舟たから通りの改善は拡幅だけでなく、無電柱化もおこなわれる予定であり、子どもにも高齢者にも安全な道になると期待されています。
また、約3,300㎡の公園の新設も計画されており、憩いの場が増える予定です。曳舟駅がある東向島二丁目の「みどり率」は6.2%であり、墨田区全体の20.8%を大きく下回っています。再開発により東向島二丁目のみどり率が増加すれば、子育て世帯も高齢者世帯も住みやすい街になることでしょう。
曳舟駅再開発のスケジュール｜完成はいつ？
曳舟駅の再開発が大きく前進したのは2026年であり、2032年度に完了する予定です。
一般的に、再開発は10年以上かけて進めるため、曳舟駅の再開発は比較的スムーズに進行しているといえます。ここからは、順調に進んでいる曳舟駅の再開発のスケジュールについて解説します。
2025年：都市計画策定
曳舟駅の再開発のもととなる都市計画の原案が2025年に策定されました。
そして、墨田区は2025年10月に原案の説明会、12月に修正した都市計画の説明会を開催し、ようやく2026年3月に都市計画が決定しました。
建物の高さ制限（高度地区）や道路幅の拡大などが、既存の都市計画から変更された主な項目です。
都市計画の変更によって大規模建物の建築や道路の拡幅が可能となり、安全性の向上や人口動線の改善がおこなえるようになりました。
2026年：事業パートナー決定
2026年3月、曳舟駅の再開発をおこなう事業パートナーが決定しました。
曳舟駅の再開発は大規模な開発となるため、開発のノウハウと資金力を持つ企業との連携が不可欠です。そこで、事業パートナーを募集した結果、関西で多くの開発を手がけている阪急阪神不動産が曳舟駅の再開発に携わることになりました。
この段階で計画から実行へとフェーズが変わり、より具体的に曳舟駅の再開発が進むこととなります。
2029年：工事開始予定
曳舟駅周辺の工事は、2029年から開始される予定です。
2025年12月におこなわれた説明会において、「事業判断から3〜4年で明け渡し」と近隣住民に説明しています。
このことから、墨田区は2028年〜2029年には明け渡しが終了し、解体工事が始められると考えているようです。
明け渡しがスムーズに進むかどうか現状ではわからないため、曳舟駅周辺の解体工事が開始されるのは2029年度の予定としています。
2032年：完成予定
2029年度に開発工事に着手できた場合、2032年には曳舟駅の再開発が完了するとしています。
再開発が完了すれば、大規模複合施設や広大な駅前広場・公園が整備され、今の街並みが大きく変化します。低利用だった土地が活用されることで、にぎわいが創出されると見込まれており、曳舟駅周辺が今よりも大幅に活性化するでしょう。
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再開発による曳舟駅の変化と影響
曳舟駅の再開発ではさまざまな施設が建築され、区画も整理されるため、開発完了後の住環境は大きく変化すると予測されます。
ここからは、曳舟駅の再開発が完了したときにどのような変化・影響があるのかについて解説します。
住みやすさの向上
再開発が完了した際には、曳舟駅周辺の住みやすさが大幅に向上すると考えられます。
とくに、駅前に商業施設が誕生し、生活動線が短縮され、利便性が高まる点は大きな変化といえます。
また、曳舟駅周辺の課題である道路事情も改善されて安全性も高まり、子どもや高齢者のいる世帯でも安心して暮らせるエリアとなるでしょう。
人の流れ（人口動線）の変化
再開発によって住宅や商業施設、駅前広場が創設されれば、現状よりも人の流れ（人口動線）がよくなります。
住宅の増加は居住者を増やす直接的な要因となり、商業施設・駅前広場は来訪客を呼ぶ要因となります。
これまで墨田区北部の通過点だったエリアが、滞在する場所へと変化するでしょう。
また、駅の利用者の増加が見込まれるため、曳舟駅の北口改札の新設も予定されています。動線が変わると混雑するリスクが高まりますが、曳舟駅の再開発は人口増加を見越した計画で進められています。
商業・生活インフラの充実
曳舟駅の再開発では、大型商業施設が完成する予定です。
商業施設の面積は明確になっていませんが、建築面積が約4,000㎡、建築予定の建物の1階と2階が商業施設になると考えれば、相当な広さがあると推測できます。
一般的に、大型商業施設には食料品店や物販店だけでなく、医療施設や保育施設などもテナントとして入居します。
もし、曳舟駅の再開発の建物に多種多様なテナントが入居すれば、商業・生活インフラが充実し、より暮らしやすい街となるでしょう。
ただし、商業施設の情報は確定的ではないため、注視する必要があります。
地価・マンション価格への影響
再開発は都市機能・住環境の向上につながるため、周辺エリアのマンション価格の上昇要因となるのが一般的です。
曳舟駅はもともと墨田区北部の交通結節点としてのポテンシャルを持つエリアであるため、再開発によって不動産価格の上昇が期待されています。
ただし、経済情勢や需要と供給の影響を受けやすく、「再開発=値上がり」とは言い切れません。そのため、まずは現状のマンション価格を把握し、定期的に値上がりしているかどうかをチェックする必要があります。
なお、曳舟駅周辺の現状の新規売出数とマンション価格は以下のとおりです。
曳舟駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別2025年4月～2026年3月の中古マンション新規売出数
曳舟駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別中古マンション坪単価
曳舟駅周辺800m駅徒歩×築年帯別中古マンション単価（60㎡換算）
東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によると、東京都区部の中古マンションの成約平均は約7,401万円、成約坪単価は約432.23万円でした。
曳舟駅周辺のマンションは、東京都区部の平均価格・成約坪単価とほぼ同じくらいの価格です。ただし、2024年現在で築1年未満や駅から徒歩1分のマンションの供給はなく、仮に再開発のマンションが売りに出された場合、希少性の高さから高価格帯になる可能性はあります。
曳舟駅周辺でマンションを買うならどこを見るべき？
曳舟駅周辺でマンションを買う場合、持つべき視点は購入するエリアや物件によって異なります。
ここからは、曳舟駅周辺でマンションを買う場合に必要な視点について解説します。
再開発エリア内のマンション
再開発エリア内のマンションで見るべきところは、販売価格と将来的な資産価値です。
開発地は安全性や利便性がよく、防災や防犯の設備も整っています。住環境は非常によく、居住するにあたっては問題となる要素が少ないといえるでしょう。
一方で、住環境の水準が高いため、入居希望者が多くなり、マンションの販売価格が高額になりがちです。
また、曳舟駅のような交通結節点は投資の対象となりやすく、中古になってからも価格が高騰して購入のハードルが高くなる可能性もあります。
時間が経過するほど購入しにくくなる恐れもあるため、再開発エリア内で購入を検討する場合は定期的に価格の推移をチェックすることが大切です。
再開発エリア外の注目エリア
曳舟駅の再開発エリア外で注目すべき場所は、以下のとおりです。
| 注目エリア | 注目すべき理由 |
|---|---|
| 京島南東部 | ・低層住宅中心で落ち着いた街並み ・都心アクセス良好 |
| 東向島北東部 | ・下町情緒の残る商店街と住宅街 ・比較的マンション価格が低め |
| 押上 | ・複数路線利用可能で利便性が高い ・資産価値が高いマンションも多い |
各エリアには特色があり、それぞれのメリットも異なります。京島南東部は住み心地と交通のバランスが取れた場所、東向島北東部は住みやすい街、押上は都心的な暮らしができるエリアです。
それぞれのエリアの特色を理解し、自身に適した地域かどうかを確認してマンションを購入すれば、住んでよかったと思える生活を送れることでしょう。
中古マンションの狙い目
曳舟駅周辺の中古マンションの狙い目は、「駅近×築浅」です。
駅から近く、築が浅い物件が少ないため希少価値がつきやすいからです。
具体的にいうと、以下の中古マンションが条件に該当します。
| マンション名 | 曳舟駅までの徒歩分数 | 築年数 |
|---|---|---|
| イーストコア曳舟 | 3分 | 2009年11月 |
| アトラスタワー曳舟 | 4分 | 2015年11月 |
| マーク・ゼロワン曳舟タワー | 5分 | 2007年2月 |
いずれのマンションもタワー型であり、高い希少性を備えており、すべて3年前比で価格が上昇した物件です。中には、3年前比で約1.5倍になったマンションもあり、資産性を維持できるほどの希少性があるとわかります。
なお、マンションナビでは価格上昇の推移や現在の売買予想価格を提示していますので、気になる方は各マンションのリンク先で内容を確認してみてください。
曳舟駅再開発のメリットと懸念点
曳舟駅の再開発にはメリットが多くあるものの、懸念点もあります。
再開発エリアで中古マンションの購入を検討する際には、メリットだけでなく懸念点も理解し、物件探しを進めることが大切です。
メリット｜安全性・利便性・資産性
曳舟駅の再開発の主なメリットは、以下のとおりです。
- 道路状況の改善による交通事故率の低下
- 老朽化木造住宅の減少による防災の改善
- 利便性の向上による不動産資産の価格上昇
再開発により、現状の大きな課題である安全性の向上が見込まれています。また、大型商業施設や駅前広場の創設により、居住者・来訪者の利便性が大きく向上します。
曳舟駅周辺の利便性が向上すれば、「曳舟ブランド」が確立され、不動産価格の上昇も期待できることでしょう。
懸念点｜工事期間・人口増加・価格上昇
曳舟駅の再開発の主な懸念点は、以下のとおりです。
- 工事期間延長による都市機能改善の遅れ
- 人口増加による渋滞の発生
- 不動産購入のハードル上昇
再開発が完成するまでは、住環境の向上がなかなか望めません。工事中に完成後の改善を期待して中古マンションを購入したとしても、しばらくは不便なまま生活する必要があります。
また、都市計画の説明会でも懸念されていたのが、人口増加による渋滞、商業施設に入るための駐車待ち行列ができる恐れがある点です。人気が出るほど渋滞が激しくなる場合が多いため、問題が発生する可能性は否定できません。
そして、エリアがブランド化されると不動産価格が上昇し、購入しにくくなる点も欠点といえるでしょう。すでに曳舟駅周辺の一部マンションでは価格が大きく上昇しており、今後、より一層購入が難しくなるのではないかと懸念されています。
将来リスク｜再開発の遅延・計画変更
将来的なリスクとして、再開発の遅延や計画変更が挙げられます。
再開発をおこなうには明け渡しや大規模な建物の建築が必要であり、計画通りに進まない場合があります。計画自体が変更となるケースもあり、当初計画していた建物が建たないこともあるため注意が必要です。
開発が完了する前に不動産を購入すると、遅延により不便な生活が長く続くかもしれません。また、計画変更された場合、理想の住環境と異なる環境で生活しなければならなくなる可能性もあります。
再開発の途中で不動産を購入する場合は、将来の不確実性を考慮することが大切です。
まとめ
曳舟駅の再開発は周辺の安全性の向上を最大の目的としておこなわれ、2032年に完成を予定している大規模プロジェクトです。
2026年4月現在、街並みに大きな変化はありませんが、2029年ごろから工事が開始され、周辺の住環境が大きく変化する見込みです。曳舟駅周辺は現状でも交通結節点として人気があるエリアですが、再開発によってさらに人気が高まることでしょう。
再開発エリア周辺で中古マンション購入を検討する際は、価格の上昇推移を定期的に確認し、購入できる範囲かどうかを常にチェックすることが大切です。
