高輪ゲートウェイ再開発は、品川車両基地を利用した開発プロジェクトです。
品川駅に隣接する広大な土地に住宅やオフィス、商業施設などの大規模建物が建設されることで、経済の活性化や住環境の向上が期待されています。
現在、開発が進められており、段階的に施設がオープンするなど、品川駅周辺の環境が変わりつつあります。
品川駅周辺の環境の変化はマンション市場に大きな影響を与えると予測されており、今後、品川エリアで購入検討する方は、高輪ゲートウェイ再開発について理解しておくことが重要となるでしょう。
本記事では高輪ゲートウェイ再開発の歴史や現在の進捗、不動産市場への影響までをわかりやすく解説します。
高輪ゲートウェイ再開発の歴史と背景
高輪ゲートウェイ再開発（TAKANAWA GATEWAY CITY）がおこなわれている場所は、江戸時代に「高輪大木戸」として江戸への玄関口を担ってきました。
大木戸とは街道に設けられた関門であり、高輪より内側が江戸府内、外側が郊外とされたことからも重要な立地であったと推測されます。
明治時代に入っても交通の要所として栄え、その重要性から国内初の鉄道運行の拠点ともなり、日本の発展に寄与してきました。
しかし、鉄道の一大拠点となったがゆえに、広大な土地に「品川車両基地」「田町車両センター」が設けられ、周辺地域の発展を阻害する要素の一つになってしまいます。
また、時を経て、2000年代には羽田空港の国際化やリニア中央新幹線の開業計画などが持ち上がり、品川エリアの重要性がより注目を集めるようになりました。
周辺地域の発展を促すためにも、日本を代表とするプロジェクトを進めるためにも、品川エリアの開発が必要となったわけです。
ちょうどその頃、寝台特急の本数減少が進み、田町車両センターの利用価値が低下してきていたこともあり、2014年にJR東日本が車両センターの廃止と新駅の設置を発表しました。
新設される駅が「高輪ゲートウェイ駅」であり、この計画から高輪ゲートウェイ再開発が開始されることになりました。
高輪ゲートウェイの特徴
高輪ゲートウェイ再開発は、「広域品川圏（Greater Shinagawa）」の都市戦略の一つとして位置づけられています。
広域品川圏とは浜松町駅から大井町駅間の東京南エリアを指し、JR東日本を主軸として「国際都市TOKYO」の未来を切り開くために必要な開発がおこなわれています。
とくに品川駅は新幹線が利用できる広域交通の要、高輪ゲートウェイ駅は都心部へのアクセスに優れた駅、泉岳寺駅は羽田空港に接続しており国際的な交流の増加が期待できる駅であり、この3駅による交通結節点の形成が不可欠です。
この3駅の交通結節点として、重要な役割を担うのが「品川車両基地」を有効利用するためにおこなわれる高輪ゲートウェイ再開発です。
高輪ゲートウェイ再開発の概要と目的
高輪ゲートウェイ再開発は、「ひと、自然、テクノロジーをつなぎ、世界で最も生命力が溢れる街へ」をコンセプトとして開発が進められており、日本を代表とする国際交流拠点「Global Gateway」の形成を目指しています。
国際交流拠点の形成を目指すにあたり、外国人ビジネスワーカーに対応した住まいの提供が不可欠です。
そのため、高輪ゲートウェイ再開発では、総戸数847の賃貸住宅である「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」が建設されます。
その他、宿泊者のために首都圏初進出となる「JWマリオット」が開業し、大規模な会議にも対応できる広さ約1,640㎡の多目的ホールも設けられます。
当然ながら、オフィスも多く整備され、国内企業の誘致も欠かせません。
どのような国の方でも働きやすい環境を整備するために、商業施設や教育施設、医療機関など、一つの町で生活が完結するように設計されています。
| エリアの名称 | 1街区 | 2街区 | 3街区 | 4街区 |
|---|---|---|---|---|
| 建物名称 | 住宅棟 | 文化創造棟 | 複合棟Ⅱ | 複合棟Ⅰ （North・South） |
| 敷地面積 | 約12,700㎡ | 約8,000㎡ | 約15,000㎡ | 約38,300㎡ |
| 延床面積 | 約149,000㎡ | 約31,000㎡ | 約211,000㎡ | 約460,000㎡ |
| 高さ | 約173m | 約45m | 約167m | 約164m |
| 階数 | 地上44階地下3階 | 地上6階地下4階 | 地上31階地下5階 | 地上30階地下3階 |
| 用途 | 住宅・教育施設など | 文化創造施設 | オフィス・商業施設など | オフィス・ホテル・商業施設など |
既に竣工した高輪ゲートウェイの再開発プロジェクト
高輪ゲートウェイ再開発は進んでおり、既に完了したプロジェクトもあります。
既に完了しているのは、以下のプロジェクトです。
- 新駅の設置決定～都市計画手続き開始
- 高輪ゲートウェイ駅
- 民間都市再生事業計画の認定
- 「TAKANAWA GATEWAY CITY（高輪ゲートウェイシティ）」
それでは、どのようなプロジェクトが既に完了しているのか見ていきましょう。
新駅の設置決定～都市計画手続き開始（2014–2018）
2014年に新駅の設置が決定し、2018年には品川開発プロジェクトにかかわる計画手続きが開始されました。
品川駅から田町駅の間には、新駅である高輪ゲートウェイ駅の新設が決定されました。
山手線の新駅の開設は、1971年に開業した「西日暮里駅」以来です。
また、2018年5月の国家戦略特別区域会議にて、品川駅北周辺地区が都市再生プロジェクトとして追加され、東京圏の国家戦略特別区域の特定事業として認可を受けるべく手続きが開始されました。
高輪ゲートウェイ駅（暫定開業：2020/3/14）
新駅の開設決定がなされてから6年後の2020年3月14日、ようやく高輪ゲートウェイ駅が暫定開業しました。
電車自体は運行しているものの、TAKANAWA GATEWAY CITYのまちびらきにあわせた計画であるため、一部の設備が利用できず、暫定開業となっています。
なお、駅名は2018年に公募により、JR東日本が決定しました。
公募された駅名の半分以上が「高輪」だったにもかかわらず、ほとんど応募のなかった「高輪ゲートウェイ」に決定したことで当時話題になりましたが、今となって考えれば名称を世間に広める効果があったともいえます。
民間都市再生事業計画の認定（2020/4/3）
2020年4月3日、2018年から進められていた品川開発プロジェクト（民間都市再生事業計画）が国土交通大臣によって認定されました。
認定をもって品川開発プロジェクトの実施が可能となり、ようやく開発のための工事が開始されることとなります。
国際競争力の強化や環境負荷の軽減、交通機能の結節などを目的とすることが公表され、再開発の方針が示されました。
参照元：国土交通省「報道発表資料」
「TAKANAWA GATEWAY CITY（高輪ゲートウェイシティ）」（2025/3/27）
民間都市再生事業計画の認定から約5年が経過し、ついに2025年3月27日にTAKANAWA GATEWAY CITYがまちびらきを迎えました。
また、まちびらき後にもいくつかの施設が開業しているため、ここからは2025年11月までにオープンした核施設を紹介します。
| 施設名 | 開業日 | 概要 |
|---|---|---|
| 高輪ゲートウェイ駅 | 2025年3月27日 | ・2025年3月27日をもって本開業 ・建築家「隈研吾」氏の設計 |
| THE LINKPILLAR 1 | 2025年3月27日 | ・国際交流拠点の象徴となるツインタワー ・再開発地域内最大級規模の建物 |
| TAKANAWA GATEWAY Convention Center | 2025年3月27日 | ・約1,640㎡の多目的ホール ・高輪ゲートウェイ駅直結のMICE施設 |
| ニュウマン高輪（サウス・ノース、ルフトバウム） | 2025年9月12日 | ・ルミネ史上最大規模となる延床面積約60,000㎡の商業施設 ・約170もの施設が入居 |
| JWマリオット・ホテル東京 | 2025年10月22日 | ・マリオット系列でラグジュアリーランクに該当する高級ホテル ・客室数200室 |
これから進む高輪ゲートウェイ再開発の計画とスケジュール
2025年3月27日にまちびらきしたものの、開業前の施設もあり、高輪ゲートウェイ再開発はまだ途中段階です。
ここからは、開業前の施設や高輪ゲートウェイ再開発周辺の再開発について解説します。
TAKANAWA GATEWAY CITY / OIMACHI TRACKS（2026/3/28）
2025年11月現在、TAKANAWA GATEWAY CITYでは以下のように未開業の施設の開発が進められています。
| 施設名 | 開業予定日 | 概要 |
|---|---|---|
| THE LINKPILLAR 2 | 2026年春 | ・泉岳寺駅に隣接 ・オフィスと商業施設の複合棟 |
| MoN Takanawa: The Museum of Narratives | 2026年3月28日 | ・日本文化を創造し発信するミュージアム ・約1,500㎡の広大な展示空間がある |
| TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE | 2026年春 | ・外国人ビジネスワーカーに対応した国際水準の高層住戸 ・総戸数847戸 |
また、品川の南にある「大井町駅」周辺でおこなわれている「OIMACHI TRACKS」も2026年3月28日に開業する予定です。
OIMACHI TRACKSでは、大井町駅から品川区新庁舎（2029年秋開庁予定）までの移動をシームレスにおこなうための施設や、その施設間に商業施設・オフィス・賃貸レジデンスを配置する開発を進めています。
高輪ゲートウェイ再開発と同様に大規模な開発がおこなわれており、2026年春に開業すれば、品川エリアの住環境や利便性が大きく変化すると期待されています。
高輪ゲートウェイ再開発がもたらす影響
高輪ゲートウェイ再開発が完了すると、品川エリアの街並みが一変するため、周辺に大きな影響を与えると予測されています。
再開発がもたらすと考えられる主な影響は、以下のとおりです。
- 品川エリアの経済活性化と雇用創出
- 交通インフラの強化｜アクセスの向上
- 生活環境の向上と住みやすさ
高輪ゲートウェイ再開発がどのような影響をもたらすのか理解することで、駅周辺のマンションを購入するかどうか判断しやすくなるはずです。
品川エリアの経済活性化と雇用創出
再開発が完了することで品川エリアの経済が活性化し、より多くの雇用が創出されると期待されています。
高輪ゲートウェイ再開発により建設されるオフィス棟の面積は広く、駅からの利便性も高いため、多くの企業が入居すると予測されています。
既に入居者が一部決まっており、KDDIやマルハニチロといった企業の本社が移転する予定です。
大企業の本社機能が移転することにより、多くのオフィスワーカーが周辺の飲食店や物販店で消費する金額の増加が期待できます。
また、当然ながら、大規模なオフィスを維持するには労働力の確保が不可欠です。
その他にも、再開発で建設される店舗やクリニック、子育て施設などの働き手も必要であり、相当な規模の雇用が生み出されるのではないかと考えられます。
再開発で働き手が増加し、周辺で消費される金銭も増え、品川エリアの経済がより活性化することでしょう。
交通インフラの強化｜アクセスの向上
高輪ゲートウェイ駅に関連する施設の整備により、交通インフラが強化されます。
駅と高輪地区との間には、国道15号線によって細かく分断された土地があり、横断する必要があります。
現状、決してアクセスがよいとはいえないことから、歩行者広場や通路が整備されて泉岳寺駅や田町駅から品川駅方面、芝浦港南地区までスムーズに移動できる動線が確保される予定です。
また、山手線・京浜東北線を利用した交通が結節する重要な場所でもあり、多くの人が行き交いやすく、駅と街がシームレスにつながるような設計で再開発が進められます。
その他にも新交通広場が設置されることから、鉄道以外の利用者の利便性の向上も期待されています。
交通インフラの強化とアクセスの向上によって利便性が高まり、品川エリアを利用する人がより多くなることでしょう。
生活環境の向上と住みやすさ
高輪ゲートウェイ再開発で建設された建物には、教育・医療施設も入居するため、生活環境がより向上するのではないかと期待されています。
多くの人が暮らす町には、商業施設や子育て施設、医療機関などのさまざまな施設が必要です。
高輪ゲートウェイの再開発地には多くのテナントが入居する予定（一部は入居済）であり、不便さを感じることなく快適な生活を送れるエリアになると見込まれます。
生活環境を向上させる施設の代表として挙げられるのは、「ニュウマン高輪」です。
2025年9月に「ニュウマン高輪サウス・ノース」「ニュウマン高輪ルフトバウム」がオープンし、2026年3月には「ニュウマン高輪ミムレ」が開業する予定です。
ニュウマン高輪は、ルミネのなかでも最大規模となる、延床面積約60,000㎡の新商業施設でもあり、周辺に住む人にとっては欠かせない生活利便施設となることでしょう。
高輪ゲートウェイ再開発と不動産市場の関係
高輪ゲートウェイ再開発は注目されている開発であり、完成後には不動産市場に大きな影響を与えると予測されています。
ここからは、高輪ゲートウェイ駅の周辺にあるマンションの現状と価格への影響、投資用不動産への影響について解説します。
マンション価格への影響
まずは、高輪ゲートウェイ再開発周辺のマンションの現在の価格について見ていきます。
高輪ゲートウェイ駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別 2024年10月～2025年9月の中古マンション新規売出数
| ～築1年 | ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | 築21年以上 | |
| 徒歩1分 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ～徒歩3分 | 0 | 0 | 0 | 2 | 0 | 6 |
| ～徒歩5分 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 42 |
| ～徒歩7分 | 0 | 0 | 4 | 0 | 1 | 52 |
| ～徒歩10分 | 0 | 36 | 12 | 7 | 84 | 112 |
高輪ゲートウェイ駅周辺800m 駅徒歩 × 築年帯別 2024年10月～2025年9月の中古マンション坪単価
| ～築1年 | ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | 築21年以上 | |
| 徒歩1分 | – | – | – | – | – | – |
| ～徒歩3分 | – | – | – | 637万円/坪 | – | 463万円/坪 |
| ～徒歩5分 | – | – | 912万円/坪 | – | – | 529万円/坪 |
| ～徒歩7分 | – | – | 855万円/坪 | – | 732万円/坪 | 375万円/坪 |
| ～徒歩10分 | – | 1025万円/坪 | 622万円/坪 | 877万円/坪 | 777万円/坪 | 440万円/坪 |
高輪ゲートウェイ駅周辺800m 駅徒歩 × 築年帯別 2024年10月～2025年9月の中古マンション単価（60㎡換算）
| ～築1年 | ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | 築21年以上 | |
| 徒歩1分 | – | – | – | – | – | – |
| ～徒歩3分 | – | – | – | 11562万円 | – | 8403万円 |
| ～徒歩5分 | – | – | 16553万円 | – | – | 9601万円 |
| ～徒歩7分 | – | – | 15518万円 | – | 13286万円 | 6806万円 |
| ～徒歩10分 | – | 18604万円 | 11289万円 | 15918万円 | 14103万円 | 7986万円 |
マンションリサーチ調べ
「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると、東京23区の中古マンションの平均成約坪単価は115.47万円と公表されています。
この公表された価格と高輪ゲートウェイ駅周辺のマンション価格を比べると、品川エリアはかなり高い価格であるとわかります。
このことから、高輪ゲートウェイ駅周辺のマンションは、再開発が終わる前においても非常に人気が高いエリアといえるでしょう。
再開発が終わり、よりいっそう利便性が高くなって誰もが住みたい洗練された街というイメージになると、さらに地価が上昇して近隣マンションの価格も高くなると予測されています。
参照元：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」
投資用不動産の需要増加
高輪ゲートウェイ再開発が終わると、投資用不動産の需要が増加すると考えられています。
2025年10月現在、東京都区部のマンションの価格は66か月連続で上昇しており、2023年同月と比べると、㎡単価が約1.4倍になっています。
とくに港区・千代田区・中央区のいわゆる都心三区の上昇率は高く、この3区が価格を押し上げている状況です。
高輪ゲートウェイ駅が位置する品川エリアは上昇率の高い港区内にあり、再開発が完了する前でも既に需要が高い地域といえます。
そして、2025年3月27日にTAKANAWA GATEWAY CITYがまちびらきしたことで、再開発の全容が確認しやすくなりました。
どのような町になるのか推測しやすくなり、今後、再開発エリアの周辺が投資対象となるか判断しやすくなったわけです。
このことから、今まで投資を控えていた投資家が周辺マンションを購入する可能性も高まり、よりいっそう需要が増加すると考えられます。
参照元：東日本不動産流通機構「サマリーレポート2025年10月度」
高輪ゲートウェイ周辺でのマンション選び
高輪ゲートウェイ駅周辺のマンションは、今後価値が高くなると予測されています。
価格が高くなると購入しにくくなるため、高輪ゲートウェイ周辺のマンションの現状を理解しておくことが大切です。
先ほどは高輪ゲートウェイ駅周辺のマンションと東京23区の平均値を比較しました。
ここからは、具体的なマンション名を挙げつつ、物件ごとの価格も紹介します。
再開発エリア内のおすすめマンション
高輪ゲートウェイ駅周辺には、以下のようなマンションがあります。
| マンション名 | 価格 | 高輪ゲートウェイ駅からの距離 | 築年数 |
|---|---|---|---|
| コープ高輪車坂 | 13,340万円〜13,740万円 | 徒歩5分 | 1970年3月 |
| ドルフ高輪 | 14,090万円〜14,490万円 | 徒歩9分 | 1972年8月 |
| 豊栄ジャルダン高輪 | 7,010万円〜7,410万円 | 徒歩9分 | 1985年5月 |
| 高輪ザ・レジデンス タワー棟 | 28,450万円〜28,850万円 | 徒歩13分 | 2005年10月 |
| グランドメゾン白金高輪パークフロント | 23,840万円〜24,240万円 | 徒歩14分 | 2023年6月 |
※2025年11月19日現在
マンション価格は、面積や築年数によって異なるものの、1〜3億円程度です。
築年数が経過しているマンションでも価格が高く、人気があることもわかります。
徒歩10分以上のマンションでも1億円前後の価格なのは、駅から離れても需要があるということでしょう。
再開発が終わりに近づくと、価格が上昇する傾向にあるため、購入を考えている場合は早めに動き出したほうがよいかもしれません。
再開発エリア外の狙い目物件
品川・高輪周辺で、将来的な値上がりが期待できるのは築年数が新しく、かつ品川駅と高輪ゲートウェイ駅の両方が徒歩圏内の物件です。
たとえば、以下のマンションは狙い目といえます。
- ブリリア高輪ザ・ハウス
- ブリリア高輪レフィール
- THE IMPREST 高輪
これらのマンションは築10年以内で、品川駅から徒歩10分以内で高輪ゲートウェイ駅から徒歩20分程度です。
高輪・品川エリアではいくつもの開発がおこなわれており、より利便性の高い街になることが期待されています。
また、品川駅にはリニアが乗り入れる予定であり、開業後に地価の上昇も見込まれます。
そのため、品川に近いエリアの新しいマンションを購入すれば、住まいを資産として活用できることでしょう。
高輪ゲートウェイ再開発に関するよくある質問
まとめ
高輪ゲートウェイ再開発とは、2020年に開設された高輪ゲートウェイ駅の西側でおこなわれている開発です。
開発により約7万4000㎡の敷地に84万5000㎡もの建物面積が生み出され、オフィスや商業施設、住宅などを通じて国際交流の拠点として整備されます。
オフィスの創設による雇用機会の増大、商業施設の開業による訪問者増加などにより、品川エリアの活性化が期待されています。
エリアの活性化にともなって、周辺のマンション市場も活発化するはずです。
高輪ゲートウェイ駅周辺のマンションを検討されている方は、再開発による不動産市況を注視することが大切です。
価格が上昇する前に購入できれば、マンションを資産として保有できるだけでなく、再開発による利便性の高さも享受できることでしょう。
編集部がまちびらきに行ってみました！
2025年3月27日、「TAKANAWA GATEWAY CITY」がついにまちびらきを迎えました。
それを受け、編集部もさっそく当日の夜に現地を訪れて、いち早く新しい街を見てきました。
実際に足を運んで感じたまちびらきの様子をご紹介します！
駅の様子
わくわくしながらカメラを片手に高輪ゲートウェイ駅に降り立つと、早速面白いものを発見しました。
最初に目に入ったのは、壁に張り巡らされた線路のような模様でした。
「可愛い！」と盛り上がっていた私たちですが、近づいてみるとさらに驚きが！
なんと、木製の電車を実際に線路上で走らせることができるデザインになっていました。
駅を訪れた際は、ぜひこの”遊べる壁”を探してみてください。
ちょっとだけヒントをお伝えすると、お手洗いに向かう途中の壁にありますよ。
街の様子
高輪ゲートウェイシティは現在も開発が進行中です。
そのため、その過程を実際に見ることができるのも大きな魅力のひとつです。
建設中のエリアや工事中の場所が点在しており、街がどんどん形になっていく様子をリアルに感じることができます。
新しいビルや施設がどんどん建っていく瞬間を目の当たりにしながら、未来の都市がどのように作られていくのかを楽しめるのは貴重な体験です。
120日限定のナイトミュージアム＆クラブ体験
最後に、期間限定の注目スポットをご紹介いたします。
現在、高輪ゲートウェイシティでは120日間限定のナイトミュージアムバー&クラブがオープンしています。
編集部メンバーも少しだけお邪魔してみました。
ムードあふれる空間で、音楽とお酒を楽しめる場所となっています。
高輪ゲートウェイシティに遊びに行った際は、ぜひこちらも立ち寄ってみてはいかがでしょうか？
街全体を「100年先の心豊かなくらしのための実験場」と位置づけて誕生した「GATEWAY CITY」。
これから先、どんな街になっていくのか、どんな進化を遂げていくのか、ますます楽しみですね。
すみかうる編集部は、2025年秋に予定されている全面開業の際にも改めて現地を訪れ、その様子をレポートする予定です。
今後の続報も、ぜひ楽しみにしていてください！
