【中古マンション流通マーケット5大都市比較】売り時は「2021年前半」か

マンションナビを運営するマンションリサーチ㈱は、5大都市（東京23区・大阪市・札幌市・名古屋市・福岡市）の2020年中古マンション流通を調査しました。

調査結果より、2021年アフターコロナで中古マンションの価格や需要がどのように推移していくのか考察します。

中古マンション価格は2021年にかけて北海道のみ大幅上昇

上記グラフは、5大都市の2020年中古マンション平均成約坪単価の前年同月比増減率を示したものです。

青：東京都
オレンジ：大阪府
グレイ：愛知県
黄：福岡県
水色：北海道

すべての都市に共通するのは、緊急事態宣言が発令されていた4月・5月に大きく数値を落としたこと。そして緊急事態宣言解除以降は、コロナ前の水準からやや高騰傾向で推移していきました。

ただ、2020年末に上昇基調にあるのは北海道のみ。他の4都市については、2020年後半から横這い～下降基調に転じていることがわかります。

・2020年は全国的に4月・5月はマンション価格が下がった
・緊急事態宣言解除後はコロナ前の水準に戻ったが、北海道を除く4大都市では2020年末時点で価格が横這いから下降基調に

大都市でなぜ中古マンションの価格が落ち始めているのか

日経平均は、コロナ禍で一時16,000円台まど落ち込んだものの、2021（令和3）年2月には実に30年ぶりに3万円という大台を突破しました。

基本的に、不動産価格は株価に追従するもの。それにも関わらず、株価がどんどん上昇していく中、なぜ多くの都市でマンション価格が下降基調にあるのでしょうか？

2020年緊急事態宣言後は「需要＞供給」で価格高騰

冒頭にご覧にただいたグラフと同じものですが、各都市ともに、2020年の緊急事態宣言下で落ちた価格が7月・8月頃まで上昇基調にあることがわかります。

この要因となったのは、供給数の減少でしょう。

上記グラフは、マンションの「売り出し戸数」の前年同月比増減率を示したものです。各都市で多少のバラつきはあるものの、4月・5月に供給数の減少幅が著しくなっています。

不動産価格は、原則的に「需要」と「供給」のバランスで決まるもの。4月・5月の供給数が一定率以上減少したことにより、7月・8月は在庫数が少なくなったことを考えると、この時期に価格が上がったのは必然だといえます。

2020年秋から「需要」が徐々に減少したか

2020年後半、マンションの売り出し戸数が前年同月比でプラスとなった都市はありません。つまり、5大都市は2019年と比較して継続的に中古マンションの在庫数が不足している状況にあったということです。

しかし供給が落ちたにも関わらず、大都市の多くは前年同月比の坪単価増減率を見ると2020年7月・8月がピーク。なぜここからまた価格が上がらなかったのかを考えると、「供給」だけでなく、「需要」にも動きがあったと仮説が立てられます。

（厚生労働省の数値を元に筆者が作成）

株価の著しい上昇を後目に、厚生労働省によれば、解雇見込みの労働者と雇用調整の可能性がある事業者数は上記のようぐんぐん増えています。

（出展：総務省統計局）

完全失業率を見ても、緊急事態宣言下の2020年4月・5月に大幅に増え、7月・8月にも上昇幅が大きくなっています。そして、2020年秋、完全失業率がピークに。つまり、コロナによる景気後退が明るみに出たことで、2020年後半からマンションの「供給」が減ったとともに、「需要」も減ったと考えられるのです。

今の株価高騰は、決して景気が良いからではありません。失業率等を見れば、実質的には金融緩和によって押し上げられたゆえの高騰と見るのが自然でしょう。

中古マンションを購入するには、当然ながら元手となるお金とさらには住宅ローンが組めるだけの安定した雇用と収入が必要です。2020年秋から2021年にかけて成約単価が落ち込んだ理由は、供給数の減少以上に購入需要が減ったことで、その差分が余剰需要となりマンションの価格を押し下げたものと見られます。

・2020年価格が高騰した要因は供給数の減少
・2020年後半に多くのエリアで価格が横這い～下降基調に転じたのは需要の減少が供給数の減少を上回ったからだと推察される

北海道でマンションの売り手市場が続く理由

ここまでをまとめますと、大都市では2020年末から中古マンションの価格が上昇基調から横這い、あるいは下降基調に転じています。そしてその理由は、供給数が落ちたこと以上に需要が落ちこんだことだと考えられます。

しかし、北海道に限っては、中古マンション坪単価前年比増減率が2020年末にかけて著しく上昇しているのです。2020年11月・12月、水色の北海道だけが他の4都市と違った動きをしていることがおわかりになるのではないでしょうか。

供給数の減少幅が著しい

先ほどもご覧いただいた、売り出し戸数の前年同月比増減率のグラフ。水色の北海道は、2020年を通して他の都市より減少幅が大きいことが読み取れます。

とくに2020年12月の売り出し戸数は前年同月比で「-49％」と、他のエリアを凌駕。2020年全体でも、北海道を除く4都市の前年同月比売り出し戸数増減率が「-16.1％」であるのに対し、北海道は「-24.2％」と突出しています。

北海道は、2020年2月、他の都市に先駆けて独自の緊急事態宣言を発令しました。その後も他のエリアと比較して多くの陽性者が出ており、コロナによる影響がとくに大きかったエリアだといえます。

他の大都市では、2020年秋以降、徐々に「需要＜供給」となったことで価格が横這いから下降基調に転じてきたと推察されます。しかし、北海道においては供給の減少幅が著しかったことにより、「需要＞供給」のバランスをいまだ保っているものと考えられます。

・北海道のみ2020年末も価格が高騰基調のまま
・北海道はコロナの影響が大きいエリア。そのため「需要＞供給」を維持しているか

2021年！5大都市の中古マンションマーケットはどうなる？

新型コロナウイルスは、2021年1月より発令されている緊急事態宣言やワクチン接種が進むことにより、今後、徐々に収縮していくものと見られます。

しかし、コロナが経済に与えた影響はとてつもなく大きく、数ヶ月で回復できるものではないでしょう。つまり、中古マンションの需要が短期的に大きく改善することは考えにくいのです。

その一方で、マンションを売りたいという人は一定数増えることが見込まれます。

コロナ陽性者数とマンション売り出し戸数は、これまで反比例で推移しています。

・緊急事態宣言解除後に売却を考えている
・収入減や解雇によりマンションを手放さざるを得ない
・働き方が変わり住み替えを検討している

これらの人がコロナの収束を待ってマンションを売り出せば、中古マンションマーケットはますますの「買い手市場」に転換していくはずです。

「買い手市場」転換を前に一時的な高騰が見られるか

各都市ともに長期的には「買い手市場」への転換が想定されますが、コロナ第3波のピークが2021年1月であったと仮定すれば、マンションの供給数は大幅減となっているはず。そのため、2021年前半に短期的な価格の高騰も予想されます。

北海道はとくに、2020年12月の時点で成約坪単価が前年同月比「+20％」以上。1月の緊急事態宣言発令によりさらに供給数が減っているとすれば、価格はさらに高騰する可能性が高いでしょう。

マンションの資産価値把握には「査定」を

各都市ともに、いまだ中古マンション価格の大幅な下落は見られていません。しかし、中長期的に「買い手市場」への転換は濃厚だと見られます。

とはいえ、立地や築年数、価格帯によっても、供給数や価格には大きなバラつきがあるもの。ご所有のマンションがこれまでどんな価値を持っていて、今後どうなるかについては、実際に査定してみないことにはわかりません。

マンションナビは、マンション専門の一括査定サイトです。

これからマンションの売却を考えている方はもちろん、マンションナビならウェブ上ですぐに購入検討段階のマンションの相場価格をお調べいただけます。「AI査定」と「PRO査定」を使い分け、相場価格の変動が大きいとみられる2021年の売り時・買い時を見極めましょう。

・コロナが収束しても経済状況はすぐには改善しない
・コロナ収束後は供給数が上がる見込み
・2021年は「需要＜供給」によって買い手市場になることが濃厚か
・緊急事態宣言で一時的に供給数が大きく減ったと仮定すれば、短期的に価格が上昇する可能性あり

2021年中古マンションの売り時・買い時の判断は慎重に

中古マンションの価格は、「需要」と「供給」のバランスで決まります。コロナ禍では、陽性者数や政府による施策によって、需給バランスは大きく変わってきたようです。ただコロナ収束後は、中長期的に「売りたい人＝供給」のほうにバランスが傾くことは濃厚だと見られます。

2020年末より、北海道を除く大都市ではその傾向が見られましたが、年明け早々には再びの緊急事態宣言の発令。マンションの供給数が大幅に減り、価格が短期的に上昇することも予想されます。

マンションは、売ろうと思ってすぐに売れるものではありません。この先、数ヶ月は常にマンションの価値を注視し、先手先手を打ちながら売り時を検討してみてくださいね。