投資マンションの管理費を徹底分析！コンパクトマンション管理費単価トップ50を紹介

こちらでは、マンションナビを運営するマンションリサーチ社所有のデータを用いて、東京23区内のコンパクトマンション管理費TOP50を紹介します。

管理費や修繕積立金はなんのための費用なのか？安いほうがいいのか？といったこともあわせて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

投資マンションのコスト「管理費」「修繕積立金」とは？

区分マンションの所有者は、毎月、継続して管理費および修繕積立金を支払わなければなりません。

いずれも毎月、決まった額がマンションの管理組合から徴収されますが、両者の費用の使用目的は異なります。

管理費

管理費とは、マンションの維持・管理に充てるための費用です。管理業務をマンション管理会社に委託している場合は、その委託料としても管理費が充てられます。

マンションのような複数の人が暮らす共同住宅は、日々の共用部の清掃・メンテナンスおよび建物の維持・管理が不可欠です。

一戸建てであれば、建物の維持・管理はすべて所有者が実施します。しかし複数の人が共同で暮らすマンションは、すべての住人が気持ちよく暮らし、建物の安全性を保っていけるよう管理組合主体による管理が求められるのです。

修繕積立金

一方で、修繕積立金は一定の周期で行うマンションの大規模修繕のための積立金です。

頻度はマンションによって異なりますが、概ね10年～20年周期で行われる大規模修繕。こちらは日々のメンテナンスとは異なり、日常点検では見えない部分の点検や外壁の補修など、大がかりな建物全体のメンテナンス・修繕となります。

大規模修繕には数千万円以上の費用がかかるため、毎月、住人から徴収した修繕積立金を管理組合でコツコツ積み立てているんですね。

・管理費はマンションの維持・管理のための費用
・修繕積立金は大規模修繕に向けた積立金

管理費等は投資マンションの「価値」を維持するためにも不可欠な費用

区分マンション投資する方にとって、管理費や修繕積立金は大きな出費となります。しかし、これらの費用は安ければ安いほどいいというものではありません。

たとえば「自主管理」としているマンションは、同様のマンションと比較して管理費が1/2など極端に安いことがあります。ただ自主管理のマンションは、マンション管理会社に管理を委託せず、日々の清掃やメンテナンスについても専門業者を入れておらず、なおかつ修繕計画もプロの見解のもと構築していない可能性も。当然ながら、自主管理であっても管理が行き届いており、修繕計画や積をしっかりしているマンションもあります。

しかし、管理費の安さだけで投資するマンションを決めてしまうのは危険だといえるでしょう。

（出典：国土交通省）

国土交通省によれば、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金の額を設定しているマンションの数は増加傾向にあります。

しかし、2018（平成30）年時点でその数は全体の53.6％。言い換えれば、半数近いマンションは、将来的に修繕積立金が不足するリスクがあるのです。

これからの時代はよりマンションの「管理」が重要に

日本の人口・世帯数はすでに減少に転じており、これからはマンションのみならず「住まい」がどんどん余る時代に突入します。これまで需要の高かったマンションへの投資でも、“将来安泰”とはいえないはずです。

また昨今の新型コロナウイルス感染拡大により、働き方、暮らし方は急速に変化しました。

・都心
・駅近
・会社や大学などの近く
・タワーマンション
・ブランドマンション

もはや上記のような条件だけでは、投資マンションとしての将来的な価値が保障されない時代になりつつあります。住み心地や資産価値の維持のしやすさなどの要素が、今後、住まい選びにおいてより重視されるようになっていくでしょう。

もちろん立地・築年数などは投資マンションを選ぶうえで重要な指標になりますが、それだけでなく適正な管理費・修繕積立金のもと適正な管理がされ、適正な修繕計画があるマンションかどうかを十分見極めたほうがいいと考えられます。

・管理費・修繕積立金は安ければいいというものではない
・適切な管理・適切な修繕計画のもと適切な費用を徴収しているマンションを選ぶべき

【2020年12月最新版】投資用コンパクトマンション管理費単価ランキング

管理費・修繕積立金の概要を説明させていただいたところで、続いて東京都23区のコンパクトマンション管理費ランキングを発表いたします。

40㎡弱というと概ね～1LDKのマンションで、30㎡を切るとほとんどがワンルームマンションです。東京23区におけるコンパクトマンションのほとんどは、投資マンション。所有者が自ら住む例は少なく、概ね賃借人が住んでいるといえます。

核家族化が進む昨今ではコンパクトマンションがどんどん建築され、投資熱も加熱する一方です。ただ新型コロナウイルス感染拡大により、2021年以降はテレワークにも対応できるやや広さのあるマンションの需要が高まる可能性もあるでしょう。

コンパクトマンションの管理費・修繕積立金の平均値

まず、今回のデータに基づき東京23区内のコンパクトマンションの管理費・修繕積立金の平均値を算出したところ、以下の通りとなりました。

25㎡のマンションなら、「管理費9,975円」「修繕積立金6,300円」が平均値ということですね。

コンパクトマンション管理費単価ランキング

それではここからは、コンパクトマンションの管理費単価ベスト50を見て行きましょう。なお、ここでいう「管理費単価」は「管理費÷平米数」で算出しています。

順位	マンション名	建築年	総戸数	面積	管理費（平米単価）	管理費（25㎡換算）	修繕費（平米単価）	修繕費（25㎡換算）
1位	西新宿カーネル	1976	38	19.89	807	20175	135	3375
2位	ミリオンコート神楽坂	1988	21	16.65	773	19325	381	9525
3位	ライオンズマンション成城東	1991	30	18	768	19200	620	15500
4位	ダイヤモンド西新宿	1976	41	19.05	762	19050	206	5150
5位	ミリオンコート池袋本町	1989	14	16.58	717	17925	420	10500
6位	インペリアル南麻布コート&サテライト	1995	287	38.48	712	17800	200	5000
7位	リック成城	1990	14	17.4	704	17600	211	5275
8位	スカイコート蒲田第2	1992	95	16.6	703	17575	120	3000
9位	六本木シローマンション	1975	58	19.03	701	17525	154	3850
10位	パーソネージュ中板橋	1988	14	15.93	683	17075	410	10250
11位	ハイタウン西蒲田	1991	35	17.39	655	16375	655	16375
12位	ファインコート等々力	1991	26	17.73	651	16275	75	1875
13位	ロード池袋	1985	18	18.85	650	16250	318	7950
14位	エテルノ高田馬場	2007	14	19.05	650	16250	430	10750
15位	パークリュクス白金mono	2010	50	25.3	642	16050	159	3975
16位	スパシエ荻窪	2005	21	20.08	623	15575	450	11250
17位	ウイング鷺宮	1990	17	20.62	620	15500	542	13550
18位	シーアイマンション池袋	1991	82	22.3	618	15450	380	9500
19位	ラグーンシティ芝公園	2003	19	22.36	616	15400	263	6575
20位	ダイアパレス大山	1989	36	16.5	616	15400	235	5875
21位	アクシルコート新大橋	1990	150	21.69	615	15375	69	1725
22位	藤和シティコープ代田橋	1990	21	21.73	604	15100	547	13675
23位	ライオンズマンション新宿第2	1981	71	17.95	602	15050	505	12625
24位	ワコーレ亀有2	1989	29	19.44	600	15000	180	4500
25位	グローリア初穂上板橋	1987	20	30.89	600	15000	487	12175
26位	ワコーレ上板橋	1988	14	17.4	581	14525	303	7575
27位	パレドール都立家政	1992	28	19.11	576	14400	157	3925
28位	日神パレス高井戸	1986	23	17.74	571	14275	542	13550
29位	ステージ久が原2番館	1992	25	16.5	570	14250	242	6050
30位	ライオンズマンション大森本町第2	1988	41	24.83	570	14250	206	5150
31位	ライオンズマンション赤坂志津林	1978	16	23.26	570	14250	391	9775
32位	プレール新宿余丁町	2000	44	18.69	565	14125	240	6000
33位	菱和パレス駒場東大	1997	23	32.02	563	14075	270	6750
34位	東池袋パレス	1974	100	27.55	560	14000	156	3900
35位	パレドール九段下	1997	52	22.54	559	13975	430	10750
36位	リバティヒルズ八幡山	1991	32	15.59	558	13950	819	20475
37位	サンハイツ蔵前	1981	7	20.78	558	13950	124	3100
38位	ジョイフル下井草	1991	39	16.06	557	13925	500	12500
39位	ステージファースト小石川	2003	42	19.8	556	13900	345	8625
40位	ユースフル田園調布	1985	31	16.22	555	13875	247	6175
41位	プチメゾン目黒	1992	30	20.95	554	13850	500	12500
42位	カテリーナ経堂	1993	27	16.17	554	13850	503	12575
43位	パレス後楽園	1979	27	25.92	546	13650	265	6625
44位	クレッセント白金	1992	40	19.25	545	13625	552	13800
45位	ウインズ落合	1991	72	18.72	537	13425	223	5575
46位	スカイコート大森山王	1991	25	16.32	533	13325	245	6125
47位	ライオンズマンションときわ台第2	1989	38	19.25	533	13325	266	6650
48位	ライオンズシティ渋谷本町	1994	31	20.23	529	13225	442	11050
49位	ハイタウン南品川	1985	32	17.04	528	13200	411	10275
50位	シンシア大森	2001	25	19.53	527	13175	348	8700

最も管理費単価が高いのは、「西新宿カーネル」で「807円／㎡」でした。25㎡に換算すると「20,175円」と平均値の2倍以上です。

全体的に建築時期が1970年代～80年代のマンションの管理費が高いように見受けられますが、管理費および修繕積立金は新築時からどんどん上がっていくのが基本。投資マンションを購入した時点では決して高くなかった管理費・修繕積立金が、所有中に跳ね上がる可能性もあります。

とくに、購入時点で修繕積立金が不足しているマンションはその可能性が高いといえるでしょう。

コンパクトマンションは、ビッグコミュニティのマンションやタワーマンションなどと比較して管理費単価が高額な傾向にあります。上記表をご覧いただければお分かりになるように、コンパクトマンションの多くは総戸数が50以下。基本的に、管理費や修繕積立金は戸数が多ければ多いほど安くなります。

コンパクトマンションに限らず、総戸数が少ないマンションは管理費・修繕積立金が高額になりがちだということですね。

・コンパクトマンションの管理費の平均値（25㎡換算）は9,975円
・修繕積立金の平均値（25㎡換算）は6,300円
・東京23区で最も管理費が高額なコンパクトマンションは25㎡換算で20,000円以上

投資マンションは管理費の安さだけで選んではいけない

今回は、マンションリサーチ社によるデータを用いて東京23区内のコンパクトマンション管理費TOP50を紹介しました。投資マンションの管理費等は、高額だからよくない・安ければいいというものでは決してありません。

重要なのは、管理と修繕計画がしっかりしており、なおかつそれに伴う費用が適正かどうか。投資マンションを選ぶ上ではどれくらいの利益がでるかとともに、将来的に価値が維持できるかどうかについても十分検討するべきです。

マンションは「管理を買え」ともいわれています。投資マンションの立地・築年数・利回りは投資前に必ず確認するでしょうが、同様に管理状況および管理費についてもしっかり確認するようにしましょう。