ハイパーインフレとは何か？インフレとの違いと不動産の購入は有効なのかについて解説

世界的にインフレに対する懸念が高まっています。

そして、モノの値段が大きく上昇する「ハイパーインフレ」に対して心配する声もでてきています。

この記事では、ハイパーインフレとはどのような状態なのか、不動産の購入はハイパーインフレに対して有効なのかどうかについて解説します。

インフレとハイパーインフレの違い

インフレ（インフレーション）とは、モノやサービスの値段が上がることをいいます。

インフレが必ずしも悪いわけではない

たとえば5%のインフレが起これば、それまで30万円で済んでいた生活費が31.5万円になります。ただ収入が10%増え、40万円から44万円に上がっていれば問題ありません。

しかし収入が上がらなければ、生活は苦しくなってしまいます。ですから、ゆるやかなインフレは経済にとって良い状態だといわれていますが、モノの値段が収入以上に上がってしまうと、家計を圧迫して「悪いインフレ」となってしまうのです。

ハイパーインフレはインフレが進みすぎた状態

そして、インフレが進みすぎた状態が、「ハイパーインフレ（ハイパーインフレーション）」です。国際会計基準では、ハイパーインフレは「3年間で累積100%以上の物価上昇」が要件の1つとなっており、3年間で物価が2倍以上になれば、ハイパーインフレになっている可能性が高いと判断します。

過去にハイパーインフレが起こった国としては、ドイツやロシア、アルゼンチン、ジンバブエなどがあります。そして、日本でも1945年の敗戦から1949年初めまで、激しいインフレに襲われました。1934～36年の卸売物価ベースで見ると、1949年までに約220倍というハイパーインフレになったのです。

米国ではインフレ懸念が高まる

米国では、インフレへの警戒が高まっています。

2021年9月の消費者物価指数（CPI）は前年同月比5.4％の上昇となり、FRB（米連邦準備理事会）のインフレ目標2％を大きく上回っているからです。FRBのパウエル議長は「インフレは想定よりも長引いている」と述べており、インフレが来年の半ばまで続く可能性を指摘しています。

米ピュー・リサーチ・センターの世論調査によると、米国民にとってインフレが最大の不安要素となっています。9割以上が食品や消費財の値上がりに懸念を示しているのです。

債券市場でもインフレ観測が高まる

米国の債券市場でもインフレ観測が高まっています。

市場の期待インフレを示す「ブレーク・イーブン・インフレ率（BEI）」が約16年ぶりの高値をつけたからです。ブレーク・イーブン・インフレ率は国債と物価連動国債の利回り差で計算し、物価上昇観測が強まるとBEIは上昇します。

5年物の国債と物価連動国債のBEIは10月21日に2.94％まで上昇し、2005年3月以来の水準に上昇。10年物も2.64％と2012年9月以来、約9年ぶりの高水準となっているのです。

コロナ禍からの経済回復が進むなか、天然ガスや石油といった資源が不足して価格が上昇。半導体や部品なども不足して物価の上昇が進んでいます。

「スタグフレーション」が懸念材料に

現在、世界中の金融関係者に懸念されているのが「スタグフレーション」です。

スタグフレーションとは、景気後退とインフレが同時に起こる現象のこと。日本では、1970年代のオイルショック後にスタグフレーションになりました。

ハイパーインフレになる可能性は現在のところ低いものの、スタグフレーションへの懸念は高まっています。景気後退で賃金が上がらない中で物価が上昇する状況は、生活者にとって非常に厳しい状態になります。

インフレ率が上昇しているのは、米国だけではありません。欧州でもユーロ圏の消費者物価指数（HICP）が、9月に13年ぶりの高い伸びを記録しました。

日本ではいまだスタグレーションやインフレの傾向はみられない

ただ、日本の消費者物価指数は9月で前年同月比0.2%程度であり、日銀が目標とする2％の物価上昇率達成も見えない状況です。

日本がスタグフレーションやハイパーインフレに陥る可能性は、他国と比較して大幅に低い状況だといえるでしょう。

不動産がインフレ対策になる理由

世界各国でインフレが進むなか、今後、日本でも物価上昇圧力がかかる可能性はあります。インフレになると預貯金や貯蓄型の保険といった守りの資産形成では、実質的な資産が目減りしてしまう可能性があるのです。

インフレ対策のための資産運用が必要で、とくに現物資産である不動産はインフレに強いといわれています。不動産がインフレ対策になる理由は、以下の2つです。

1．不動産は現物資産なので価値が下がりにくい

不動産は現物資産なので、インフレによって価値が上がる可能性は高くなります。物価が上昇すれば、不動産価格も上昇する傾向にあるからです。また、不動産投資をする場合は、物価の上昇によって家賃の上昇も期待できます。

総務省の平成30年住宅・土地統計調査によると、2018年における借家の1カ月当たり家賃・間代は55,675円となっており、1973年の10,410円と比較して約5倍になっているのです。この間に日本の消費者物価指数（CPI）は約2.5倍になっており、物価の上昇によって家賃も上がっていることがわかります。

2．固定金利であればローンの金額も目減りする

インフレの時はお金の価値が下がるので、ローンや借金といった負債も目減りします。インフレになる前に固定金利で金融機関から資金を借りて不動産投資することで、インフレ後には返済するローンが減った状態で、家賃収入を得られるのです。

ただし、インフレ時には金利も上昇しやすくなります。住宅ローンを固定金利ではなく変動金利にしておいた場合、インフレが起こると金利も上昇するので、必ずしも有利にはならないという点には注意が必要です。

変動金利は、固定金利よりも金利が低めに設定されているのが通常です。ですからインフレ前には変動金利の方が魅力的に見えますが、経済状況によって金利が変動するという特徴があります。変動金利で借りる場合は、インフレ時に金利が上昇する可能性があるということを念頭におきながら、金利を選ぶようにしてください。

スタグフレーションと不動産投資

インフレやハイパーインフレには不動産の購入は有効ですが、スタグフレーションの場合はどうなるのでしょうか。

通常、不況では物価が下がります。しかし、1970年代のオイルショックのように、原材料の高騰によってスタグフレーションになることもあるのです。

ただ、不況時でも家賃は下がりにくい傾向にあります。とくに短期間で家賃が大きく下がる可能性はほとんどありません。家は人が生きていくために必要なもので、需要がなくなることはないからです。

スタグフレーションになると不景気でも物価が上がるので、モノは売れなくなります。しかし家は生活に不可欠なので、家を借りる人がいなくなるといった可能性は低いでしょう。もちろん不動産投資がスタグフレーションの影響をまったく受けないわけではありませんが、ほかの金融商品などに比べ、リスクが少ないといえます。

ただし、物件の見極めは大切です。将来も借りる人が多い地域を見定めることで、景気変動に強い物件を選べば、スタグフレーションでも先行きを心配する必要はないのです。

まとめ

不動産は現物資産なのでインフレに強いといわれています。

そして、モノの価格が大きく上昇する「ハイパーインフレ」や、不景気の中でインフレが進む「スタグフレーション」でも、不動産の購入は有効だといえます。

ただ、金利や経済状況によっては不動産価格の下落といった状況も起こるので、無理のない借り入れの範囲内で不動産を購入するようにしてください。

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