都心5区とは？都心5区のマンションの市況をデータでわかりやすく解説

東京都内で不動産価値の高いエリアは千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区といわれています。これらのエリアが、いわゆる「都心5区」と言われるエリアです。

この記事では、データを元に都心5区のマンション市況を詳しく解説していきます。都心5区のマンション市況が気になる人や、実際にマンションの売却を検討している人は参考にしてみてください。

不動産価格の高い都心5区エリアとは

日本の首都はご存知「東京」です。その中心にあるのは、戦前には東京市と呼ばれた東京特別区（23区）になります。その23区の中で最も不動産価格が高いエリアは、都心5区と呼ばれる千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区エリアです。

この章では、都心5区エリアとはどのようなエリアか？マンション市況はどうなっているか？という点を解説していきます。

都心5区とその役割

都心5区エリアは、ビジネス地域（オフィス街）や商業地域としての役割を担う一方、日本の最高級住宅街としての役割も担っています。

ビジネス地域・商業地域としての役割は、東京・銀座・六本木・渋谷・新宿など、オフィスや商業施設が立ち並ぶエリアを抱えていることからも分かると思います。

一方、都心5区の「最高級住宅街」についてはピンと来ない人がいるかもしれません。都心5区には、以下のような住宅街に適したエリアがあります。

• 千代田区：番長・麹町
• 中央区：晴海・月島・お台場（湾岸エリア）
• 港区：青山・麻布・赤坂（通称3Aエリア）&高輪・白金
• 渋谷区：広尾・松濤・代官山・代々木上原
• 新宿区：早稲田

新宿区がやや住宅街としては弱いものの、ほかの区のエリアは聞いたことがある人も多いでしょう。このように、都心5区はオフィス・商業施設だけでなく、高級「住宅街」も抱えているエリアなのです。

補足ですが、都心3区は港区、中央区、千代田区であり、そこに新宿区・渋谷区を加えたエリアが都心5区になります。

都心5区のマンション市況（地名別の売買平米単価）

次に、都心5区のマンション市況を解説します。以下は、マンションリサーチが保有する「中古マンション売り出し価格」のデータの中で、東京都心の平均売り出し価格（平米単価）を並べたデータです。

上記の通り、20位まではすべて都心5区のうち、千代田区・港区・渋谷区の３区となっています。

また、年数の経った物件も多く含まれているにもかかわらず、平米単価100万円（坪換算330万円）前後とかなりの高額エリアです。平米単価100万円ということは、ファミリータイプ（70平米）で7,000万円になります。

1位と7位の2地区は隣接した場所で、渋谷駅から代官山方面の小高い丘陵エリアです。千代田区の番町アドレスは、3位（四番町）、13位（三番町）、20位（二番町）となっており、その地位（ぢぐらい）の高さがうかがえます。

・都心5区とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区のこと
・都心5区は、ビジネス地域（オフィス街）、商業地域としての役割を担う一方、日本の最高級住宅街としての役割を担っている

【マンション価格】都心5区の相場推移は？

次に、都心5区のマンションの相場推移を見ていきましょう。以下の順番で解説していきます。

• 首都圏の中古マンション価格推移
• 都心5区の中古マンションの価格推移（売買価格）
• 都心5区の中古マンションの価格推移（平米単価）

首都圏の中古マンション価格推移

まずは2008年以降の首都圏の中古マンション価格の推移を見てみましょう。近年の中古マンション価格は「新築マンションの価格高騰」「リノベーションブーム」の影響で、以下のように上昇傾向にあります。

※情報元：東京カンテイ

首都圏の中でも、特に東京エリアの上昇率が高いです。上記のように、2013年と2019年を比較すると36.4％…価格でいうと1,336万円も上昇しています。

国土交通省の資料によると、リーマンショック（2008年）以降は新築マンションの供給量が減少しました。供給数が少ない状況で需要が一定なら、マンション価格は上昇する傾向にあります。

供給量は減少したものの売買は堅調であり、特に立地条件のよい都心物件は売れ行きも好調でした。だからこそ、都心5区を抱える東京都のマンション価格が大きく上昇したのです。

都心5区の中古マンションの価格推移（売買価格）

つぎに、「都心5区」の中古マンションの相場推移（売買価格）を見てみましょう。

※情報元：ウチノカチ

上記のように、「都心5区」のなかでも、千代田区・中央区・港区・渋谷区のマンション価格は、東京都の平均価格よりも大幅に高い水準です。

たとえば、2019年の東京都の平均マンション価格と港区のマンション価格の差は、2倍近くにもなります。

一方、新宿区だけは東京都の相場推移と同等、もしくは下回っています。しかし近年の取引物件は、占有面積30㎡未満の単身・独身世帯を対象としたワンルーム物件が増加していることが原因でしょう。

加えて、築10年以内の新しい物件が大きく増加している特徴があるため、新宿区のみこのような推移となっています。次項の「平米単価」を見れば、新宿区のマンション価格も上昇していることが分かります。

都心5区の中古マンションの価格推移（平米単価）

では、つぎに平米単価の推移をみてみましょう。

※情報元：ウチノカチ

過去10年の中古マンション価格（平米単価）推移は上記のとおりです。「都心5区」すべてのエリアで、東京都の平均マンション価格を大幅に上回り、需要の高さがうかがえます。平米単価で見ると、さらに都心5区のマンション価格が高い水準であると分かるでしょう。

都心5区のマンション価格が高い理由

そもそも都心5区のマンションが高い理由は、マンション需要（ニーズ）が高いからです。そして、マンション需要が高い理由は以下3点が挙げられます。

• オフィスや商業施設までのアクセスと交通の利便性
• 生活の利便性や快適性
• 自然災害リスクに対する安全性
• 資産性の高さ
• ステータス

最も大きな理由は、やはりオフィスや商業施設までのアクセスの良さでしょう。また上述したように、都心とはいえ住環境が整っているエリアもあります。

さらに、マンションは「住む場所」であると同時に「資産」でもあるため、資産性を重視する人も多いです。つまり、将来的に売却することも視野に入れています。都心5区のマンションは「需要が高い」ので資産性も高いのです。

マンションを購入する際には、上記以外にも「間取り」や「広さ」、「駅までの距離」などさまざまな条件があります。その優先順位は人によって異なるのは事実です。

しかし時代に左右されることなく、高い需要を保つエリアは今後も価格維持や値上がりを期待できるので、さまざまな条件を兼ね備えている「都心5区」は人気となっているのです。

より詳しく都心5区の直近の市場動向を知りたい方は下記の記事を参照してください。

・2008年以降の価格推移を見ると東京都の中でも都心5区の上昇率は大きい
・都心5区が人気の理由は、「オフィスや商業施設までのアクセスが良い」以外に「資産性が高い」などもある

【補足】都心5区以外の城東・城西・城南・城北エリアとは？

最後に補足として、東京都を分類するときに「都心5区」以外に利用される、城東・城西・城南・城北エリアについて簡単に解説します。それぞれのエリアは以下のように分類されています。

• 城東エリア：江東区、台東区、墨田区、葛飾区、江戸川区
• 城西エリア：渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区
• 城南エリア：品川区、目黒区、大田区
• 城北エリア：文京区、豊島区、板橋区、北区、荒川区、足立区

色々な分け方がありますが、上記のエリアに加えて都心3区（千代田区・港区・中央区）と分けることが多いです。東京都のエリア分けの補足として頭に入れておきましょう。

マンション都心5区まとめ

都心3区は港区、中央区、千代田区を指し、都心5区はそれに渋谷区と新宿区を加えたものです。マンション価格を見ても分かるように、都心5区は東京都の中でも極めて不動産価値が高いエリアです。

たとえば新宿区は、超高層オフィス街が君臨し、日本最大のターミナル新宿周辺には巨大な商業施設が立ち並ぶんでいます。中央区も日本一の商業エリアである銀座を擁しているエリアです。

いずれにしろ、どのエリアでも共通しているのは「マンションを売却するときは複数の不動産会社に査定依頼すること」です。

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