長嶋修氏が考える!コロナ禍の不動産市場と今後の見通し【セミナーレポート前編】

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コロナ禍では、不動産価格の高騰が見られ「地方移住が進む?」といったことも取り沙汰されています。

2021年7月、東京に4度目の緊急事態宣言が発出されました。オリンピック後の不動産市況も気になる今、すみかうる編集部は「株式会社さくら事務所」会長、不動産コンサルタント長嶋修さんによるセミナーを取材。今回は“前編”として、長嶋修さんが考える「コロナ禍の不動市場と今後の見通し」についてレポートします。

目次

不動産市場はコロナで「3極化」が進む

新型コロナウイルスの蔓延により「都心から人が流出する」「郊外に流れる」ということもいわれていましたが『実はそうではない』と長嶋さんはいいます。

長嶋修さん

コロナ禍で加速したのは「市場の3極化」です。

市場の3極化が進む要因となったのは、次の通りです。

日本の不動産市場全体は縮小傾向にある
・首都圏でマンションを中心に価格が高騰

全体的には日本の不動産市場は萎んでいる

コロナ前の2019年、東京のハイエンドクラスのマンション価格を他国と比較してみると、香港やロンドン、そして上海や台北よりも低い水準でした。

ただ「アベノミクス」や「黒田バズーカ」により、出遅れていた水準も徐々に他国に追いついて来た……というところで、コロナが起こったわけです。

コロナ前、UBSの不動産バブル指数によれば、東京は世界で20位前後でコロナ後は10位まで上がってきたものの、長嶋さんとしては『世界的には「ややオーバーバリューかな」といった程度』

一方で、ブルームバーグの指標によれば、日本全体の不動産市場はコロナ後も世界で23位。やはり価格が高騰しているのは都市部が中心ですから、日本全体の不動産市場は決して活性化しているとはいえません。

世界的には日本の不動産市場

日本国民の「不動産」に対する意識も変わってきているようです。

(出典:国土交通省

国土交通省の調査によれば「土地は預貯金や株式より有利な資産か?」という設問について「そう思う」と答える人は年々、減少傾向に。平成5年では6割以上が「有利な資産」と回答していましたが、令和2年では約2割と1/3程度にまで減少しています。

長嶋修さん

バブル当時は、日本の土地資産総額は2,000兆を超えていました。今では、その半分ほどですかね。世界と比較しても昔の日本と比較しても、また数字的にも意識的にも、押し並べて見れば、日本の不動産市場は萎んでいっているということです。

コロナ禍の東京都心中古マンション市場の状況

コロナで職を失った方、総所得が激減した方ももちろんいらっしゃいましたが、都心部についてはDINKS世帯が多く、都心に住まう方の職業柄、大きな影響を受けなかった方も多かったものと推察されます。

長嶋修さん

コロナ禍では金融危機も起きませんでしたので、今はお金だけが余っているという状況。さらに住宅ローン控除の期間延長なども重なり、首都圏ではとくに中古マンションの売れ行きが好調です。

コロナ禍で価格は右肩あがり

(出典:公益財団法人東日本不動産流通機構

こちらのグラフは赤い折れ線グラフが、首都圏中古マンションの前年同月比「成約数」を表しています。

1度目の緊急事態宣言が発出された2020年4月5月には、一時期「-50%」ほど成約数が落ちました。しかし宣言解除後は、貯まっていた需要を取り返すように成約数が増えています。

長嶋修さん

2021年上半期を終えた今も、一向に衰える気配はありません。

(出典:公益財団法人東日本不動産流通機構

続いてこちらは「平米単価」の前年同月比です。成約数と同様の推移のようにも見えますが、コロナ禍で最も価格が持ち込んだときでも前年比「-5%弱」。これは首都圏全体の推移であり、都心ではほぼ落ちてはいませんでした。

長嶋修さん

1度目の宣言解除後は、現在までずっとプラスで推移しています。

価格高騰の最も大きな要因は在庫の少なさ

(出典:公益財団法人東日本不動産流通機構

先ほどと同じ成約件数推移のグラフですが、今度は緑の棒グラフ「新規登録数」にご注目ください。

新規登録数というのは、新たに売り出される物件の数。コロナ後から、マイナスに転じています。

そしてグラフ紫の山が、右肩下がりになっていることがお分かりでしょうか。これは「在庫件数」を表したもの。つまり、市場に出ている物件の数です。

長嶋修さん

新規登録数が減り、在庫件数も減っている。それに対して購入側は伸びているということで、需給バランスが崩れ、それが価格高騰の大きな要因となっています。

都心では「高値買い」が起きている

中古マンションは「売出価格」と「成約価格」に一定の乖離があります。たとえば、5,000万円で売り出されているマンションが実際に成約にいたるのは、4,500万円~4,700万円ほど。……というのが、これまで一般的でした。

ただここに来て、都心3区ではこの乖離がほとんど無くなっています。つまり、5,000万円で売り出された中古マンションが5,000万円で購入されているということです。

もちろん、すべてのマンションに同じことがいえるわけではありませんが、値引きされることなく「高値買い」されているというのが今の傾向です。

長嶋修さん

人気の物件は今、3件も4件も購入申し込みが入る状況です。ですから昨今、場合によっては“買い上がり”といって、売り出し価格以上の価格で取引されることもあります。5,000万円で売り出されている物件を、5,100万円、5,300万円で購入する買主がいるということですね。

大幅に高騰しているのは「東京都心部」の「マンション」

「アベノミクス」前の2011年と比較すると、東京都心3区の中古マンションの平米単価は2倍以上にもなっています。
首都圏の他のエリアについても高騰傾向にありますが、神奈川、埼玉、千葉については1.3~1.4倍ほどです。

長嶋修さん

同じ「首都圏」でも格差は大きいです。

(出展:国土交通省

また価格高騰が顕著に現れているのは、マンションのみ。アベノミクスが始まって、より一層の低金利となった2015年以降には土地・戸建てもやや上向きになりましたが、それでもマンションと比較すれば高騰幅は小さいものです。

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東京都の新築マンション市場はどうなっている?

東京の新築マンション価格は、バブルだと言われ続けているものの、一向に落ちる気配はありません。

高額物件が売りに出た時には平均価格が上がることもありますが、近年は6,000万円前後で推移しています。

新築マンションは、成約率が70%を超えると「売れ行き好調」の1つの目安となります。首都圏は、コロナ禍でも70%前後で推移しています。

最近ですと、2002年~2003年あたりが新築マンションは最も不況でした。ただ当時の売り出し戸数は、首都圏で9万戸近く。それに対して、2020年は2万戸台です。

もちろん、コロナの影響もあってのことですが、売り出し数はコロナ前から減少傾向にありました。

長嶋修さん

新築マンション市場は一見して好調に見えますが、縮小を続けています。グロスとして値上がりしたということはありますが、総額からいえば売上はものすごく減らしているわけです。

新築マンションは年々狭くなっている

新築マンションは戸数も減っていますが、1戸当たりの専有面積も小さくなってきています。

東京23区でも、2006年、2007年は平均面積が70㎡を超えていますが、2020年は62㎡を切ってきています。

長嶋修さん

少し前まで、3LDKといえば70㎡前後やそれ以上が当たり前でした。それが今では、60㎡台前半に。価格が高騰する中、専有面積は減っているということです。

さらに、今の新築マンションは「品質」も落ちているとのこと。仕様や設計の質が、あきらかに少し前のマンションよりグレードが低くなっているようです。

長嶋修さん

新築の数が減っている・狭くなっている・質も落ちている……ということで、中古マンション市場に火が付いているということだと思います。

コロナ禍でマンションの「駅近」需要拡大?!

「コロナ移住」という言葉も聞かれるようになりました。

そして、テレワークされる方が増え、さぞ郊外物件が人気になっているのか……と思いきや、長嶋さんいわく『逆に、駅近の需要は拡大していますよ』とのことです。

完全リモートワークできる世帯はほぼない

首都圏の世帯の多くが、DINKS。共働きです。テレワークが増えたとはいえ、週に数回は出社されるご家庭がほとんどではないでしょうか?

出社回数が減ったことで、通勤がより億劫になった人も少なくないはずです。

長嶋修さん

「空間」よりも「時間」を大事にする傾向に変わりつつあるように感じます。「都心までの距離」「駅までの距離」を重視されるということは、コロナ禍で加速しています。

東京への流入数が一時期、減ったという事実がありますが、これはほとんど「外国人の流入が減ったから」ということで説明がつきます。

長嶋修さん

またコロナで東京23区から郊外に人が移ったということもあるようですが、これは「郊外に移りたい」というニーズではなく、都心の不動産価格が高すぎるからと考えるほうが自然でしょう。

取材後記:マンション価格は高騰傾向にあるが今後ますます「三極化」が進む見込み

市場に出回る物件数の減少や新築マンション価格の高騰により、中古マンション価格は都内を中心に高騰傾向にあります。

しかし長嶋さんによれば、日本の不動産市場は全体的に縮小傾向にあるとのこと。そして「①価格維持あるいは上昇する地域」「②なだらかに下落を続ける地域」「③限りなく無価値あるいはマイナスの地域」という3極化が、今後ますます進むということです。

長嶋修さんによるセミナーレポート後編では、不動産の資産価値にも影響する「災害リスク」についてお伝えします。

市場の動きが大きい今の時期、ご所有のマンションの価値を知りたいという方はぜひマンションナビをご活用ください。

セミナーレポート後編はこちら▼

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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