円安は不動産市場にどう影響するの?2023年の見通しは

2022年10月、一時円ドルレートは「1ドル=150円」を記録しました。1ドル150円を超えるのは、32年ぶりのこと。1年前の2021年10月には「1ドル=110円」ほどで推移していたことを考えれば、急激な円安です。

歴史的な円安およびその背景にある金融政策は、不動産市場にとっても決して無縁ではありません。本記事では、円安が日本の不動産市場に与える影響について考察します。

目次

歴史的円安の要因は米国との「金利差」

なぜ、これほどまでに急激かつ歴史的な水準まで円安となったのでしょうか?その要因は、日本と米国との金利差にあります。

米国は急速に進むインフレ抑制のため大幅利上げ

コロナ禍やウクライナ情勢により、2022年は世界的にインフレ傾向にあります。

米国は2022年3月、物価上昇および失業率の低下を受けて政策金利の引き上げを決定しました。金利上昇には、過剰になりすぎた市場の熱を下げ、物価を引き下げる効果が期待できるからです。

さらに米国は5月、6月と続けて利上げを決定し、日本との金利差はどんどん拡大していきました。

日本は粘り強く金融緩和を継続

日本も2022年9月には消費者物価指数が3%を超えるなど、一定のインフレがみられています。本来であれば、インフレ率が金利を上回っているのが市場原理的には適切ですが、いまだ日本はゼロ金利政策を継続。日本銀行の黒田総裁は、11月28日の衆院予算委員会でも「政府、日銀のそれぞれの役割を現時点では見直す必要はない」と発言し、金融引き締めに転換する意向を見せていません。

金利を上げる米国。粘り強く金融緩和を継続する日本。この構図によって両国の金利差は大きくなり、歴史的な円安をもたらしたのです。

米国も不安定な状況にある

10月には一時「1ドル=150円」を記録したものの、わずか数週間で140円を切るほどドルは急落しています。

ハイペースな利上げにより米国の住宅ローン金利は7%を超えるなど、不動産市場は需要が冷え込んでいる状況です。不動産だけでなく、株式市場も先行きが読めないことから米国の金融や経済は非常に不安定な状況にあるといえます。

米国の利上げおよび円安が日本の不動産市場に与える影響

ある程度、落ち着いてきたものの、いまだ円安・ドル高の構図は変わりません。円安は、日本の不動産市場にどんな影響を与えるのでしょうか?

固定金利は上昇傾向に

フラット35借入金利の推移
出典:フラット35

米国の長期金利の水準に影響を受ける日本の固定金利水準は、上昇傾向にあります。

借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下の金利は2021年11月に最高金利2.210%、最低金利1.330%でしたが、1年後の2022年11月には最高金利2.990%、最低金利1.540%にまで上昇しています。

海外投資家の爆買い

円安は、日本の不動産市場にとって悪いことばかりではありません。とはいえ、両手を上げて受け入れられるものでもありませんが、円安によって日本の不動産の魅力は増しました。とくにドル圏の人たちからすれば、この1年で2割〜3割ほど日本の不動産価格が下がったも同然。一部の日本の不動産には、いわゆる海外投資家による「爆買い」がみられているといいます。

不動産価格は需要と供給のバランスによって決まるため、海外投資家が好む首都圏や地方都市の資産価値が高い物件の価格はさらに高騰する可能性があります。

建築費の高騰

日本でも、昨今、電気代や燃料費、食品などあらゆるものが高騰しています。とくに円安に伴って高騰するのは、輸入品です。

建築資材となる木材や住宅設備の部品となる半導体などの多くは輸入に頼っているため、これらの円安によって高騰することにより、物件価格、建築価格に転嫁されることが予想されます。

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円安・金融政策・不動産価格の行方……2023年はどうなる?

不動産価格指数(住宅・令和4年7月分)
出典:国土交通省

米国の利上げにより日本の住宅ローンの固定金利に若干の上昇傾向がみられ、皆さんも「物価高が進んでいる」という感覚はあることと思いますが、日本の不動産市場は依然として好調をキープしています。

マンション価格を筆頭に高騰を続けた2022年。2023年はどうなっていくのでしょうか?

円安はピーク超えか

一時、歴史的な円安を記録したものの、米国の利上げ幅縮小の動きからか急激にドル安が進んでいます。急激な利上げにより一気に円安は進みましたが、その反動がみられているのかもしれません。

一説には「円安はピークを超えた」との見方もあり、2023年はむしろ円高が懸念されるとの声もあるほどです。円高になれば輸入品の価格は下がり、人材の流出なども回避できるなどのメリットがありますが、海外勢の日本不動産の売却が進むことも懸念されます。

世界的にみても、米国をはじめコロナ禍で需要が拡大した住宅市場の冷え込みも懸念されることから、金融緩和やコロナ禍によってもたらされた「不動産バブル」が弾ける可能性も否めません。

変動金利が上がる?

2023年4月には、日本銀行総裁の黒田氏が任期満了を迎えます。これまで一貫して金融緩和を貫いてきた政策に転換が見られるのはこの時期なのではないかとの見方も強いのが事実です。

金融緩和からの引き締めは、金利上昇を意味します。日本の住宅ローンの変動金利は金融政策の影響を受けるため、金融が引き締められれば金利は上がります。金利水準は、不動産の購買意欲に直結するもの。当然ながら、金利が低ければ住宅ローンの返済額は下がるため購買意欲は上がり、金利が高ければ購買意欲は下がるでしょう。

金融政策の転換が、不動産バブルを終結させる引き金となる可能性は大いにあると考えられます。

海外マネーが大量に日本に流れるシナリオも

一方で、このままある程度の円安傾向が継続すれば、日本の不動産や株式の魅力は高いままのため大量の海外マネーが日本に流れ込む可能性もあります。そもそも、日本の不動産価格は他の先進国と比較して安く、新型コロナウイルスの影響も少なかったことから、海外投資家からの日本に対する信頼感や期待は高いものと推察されます。

今後のシナリオの1つとして、世界のマネーが日本の不動産市場や株式市場に流れ込む可能性も否定はできません。

世界は不安定な時期!不動産の売り時は2023年度中か

歴史的な円安が取り沙汰されていますが、実はその後に急激な円高がみられており、世界経済は非常に時期にあるといえます。

一方で、日本の不動産市場は依然として好調を維持しており、中古マンション価格はとくに歴史的な高騰をみせています。しかし、住宅ローンの固定金利には上昇傾向がみられ、変動金利についても2023年度から上昇に転じる可能性も。日本の不動産市場は高騰ながらも世界的経済が不安定な今、短期的な見通しも立たない状況です。マンションの売却を検討している方は、今の価値を把握して売り時を検討しましょう。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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