投資用マンションに自分で住むのはあり？リスクと注意点を解説！

投資用マンションを買ったものの、空室が続き、自分で住むことを考えている人もいるかもしれません。

広さや立地、間取りなどの条件が合えば、投資用マンションを自分で住んで生活していくうえで、住みづらさを感じることはないでしょう。しかし、自分で住むために金融機関から許可をもらう必要がある、家賃収入がなくなるなどいくつかのリスクや注意点があります。

本記事では投資用マンションを自分で住むリスクや注意点について、詳しく解説していきます。自分で住むことを検討している人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

投資用マンションに自分で住むのは可能

投資用マンションは「投資用」と名目が入っているものの、通常の居住用マンションと設備等が変わるわけではありません。従って、自分で住むことも可能です。

投資用マンションは、稼働率を高くする目的で需要の多い人気エリアの物件を選ぶ人が多いため、投資家本人が住んでいても、生活に不便さを感じることはないでしょう。

ただし、投資用マンションに自分で住むのはおすすめできません。なぜなら、金融機関からお金を借りていれば、借り入れ時と目的が異なるので許可が必要になるなど、いくつかリスクや注意点があるためです。他にも、ローン金利は居住用で利用できる住宅ローンよりも、高くなってしまう等の金銭的な負担も増えてしまいます。

投資用マンションに自分で住むリスク一覧

投資用マンションに自分で住むリスクは以下の4つです。

1. 投資用ローンの金利は高い
2. 不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは難しい
3. 家賃収入がなくなる
4. 減価償却費計上による節税ができなくなる

それぞれのリスクについて詳しく解説していきます。

①投資用ローンの金利は高い

不動産を買うときに利用する代表的なローンは、住宅ローンと不動産投資ローンです。自宅購入の際に利用する住宅ローンと比べて、不動産投資ローンの金利は高く設定されています。

住宅ローンは、自宅として住むことを目的とした借り入れで、返済原資が給与などの所得返済が滞る可能性が低いとされ、金利は低く設定されています。一方、投資用ローンは、入居者の家賃収入が原資のため、返済遅延のリスクがあると判断され、高い金利設定です。

そのため、投資用マンションを自分で住むと、住宅ローンよりも高い金利で返済することになるので、金銭的な負担は大きくなります。

②不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは難しい

自分で住むなら金利の低い住宅ローンに変更すればいいと思うかもしれませんが、不動産投資ローンからの借り換えは簡単ではありません。

そもそも、住宅ローンは自宅を購入する目的の借り入れであるため、不動産投資ローンからの借り換えが想定されていません。借り換えの例も多くないので、審査体制が整っておらず、相談すらのってくれない金融機関も多いでしょう。また、相談にのってもらえるとしても、投資用マンションとして選ばれることが多いワンルームタイプは、住宅ローン審査で厳しく見られます。面積の下限を設定している金融機関もあり、ワンルームでは住宅ローンの申込条件が満たせずに受付さえしてもらえない可能性もあります。

③家賃収入がなくなる

投資用マンションに自分で住むと、当然ながら家賃収入が得られません。自分が購入した物件に住むため、家賃を支払う必要はありませんが、ローン返済は続きます。それまで毎月のキャッシュフローがプラスだった場合、単純に収入が減ったと感じてしまうでしょう。

家賃収入がなくなるものの、マンションの管理組合への管理費・修繕積立金などのランニングコストはかかり続けます。自分で住む場合、家賃収入なしで、ローン返済や毎月かかる費用の支払いが続けられるか、資金計画をあらかじめ考えておく必要があります。

④減価償却費計上による節税ができなくなる

自分で住むと、投資用マンションの大きなメリットである減価償却費計上による節税ができなくなってしまいます。

減価償却とは、資産の購入費用を法定耐用年数で分割し経費に計上することです。減価償却を上手に使えば節税効果を見込むことができ、マンション投資の大きなメリットとして認知されています。

減価償却費は、マンション投資の経費の中でも占める割合が大きいですが、実際の現金支出を伴いません。家賃収入からその他経費を差し引き、実際のキャッシュフローはプラスでも、減価償却費を計上できて会計上赤字にできるため、節税が期待できます。

自分で住むと減価償却費として計上できないので、通常のマンション投資と同様の節税効果は受けられなくなってしまいます。

投資用マンションに自分で住む際の注意点とは

投資用マンションに自分で住むリスクに加え、注意すべき点を３つ紹介します。

1. 無断で住まず金融機関への許可を必ず取る
2. 入居者がいる場合は退去させるのが難しい
3. 住宅ローン控除が使えるとは限らない

自分が購入した投資用マンションに住むことを検討するときは、あらかじめ知っておくといいでしょう。

 ①無断で住まず金融機関への許可を必ず取る

不動産投資ローンを利用して投資用マンションを購入しているなら、勝手に自分で住むことができません。必ずローンを組んだ金融機関に相談をして、許可を得ましょう。

自己所有の物件であっても、自身が居住する場合は、融資契約時の条件と異なってしまいます。ローンの契約違反とならないためにも、自分で住みたいと考えているときは事前に相談をしてみてください。

金融機関はマンション投資を目的として、投資用物件を購入する資金として融資しています。そのため、万が一自分で住んでいることがバレてしまうと、融資が打ち切られ、一括返済を求められることもあるでしょう。

 ②入居者がいる場合は退去させるのが難しい

既に投資用マンションに入居者がいるケースでは、退去させて自分が住むのは難しいでしょう。借地借家法では、入居者を守るため、物件の所有者であっても強制的に退去させることはできないと定められています。

正当事由があれば、契約期間内でも裁判所等の手続きを経て、強制退去させられる可能性もありますが「自分が住みたい」という理由では難しいでしょう。

定期借家契約であれば、契約期間満了を待って、入居者が退去してから自分で住むことも可能です。普通借家契約の場合は、契約更新の有無の決定権は入居者にあるため、入居者自ら退去していかない限りは難しいでしょう。立ち退き料を支払う交渉もできますが、入居者の合意を得なければ退去させられません。

よほどタイミングが合わないかぎりは、希望の時期から住むのは難しいでしょう。

 ③住宅ローン控除が使えるとは限らない

自分で住む際に不動産投資ローンから住宅ローンに借り換えるのも金融機関との交渉が大変ですが、借り換えられたとしても、住宅ローン控除を適用できないケースがあります。住宅ローン控除は効果が高い税制優遇制度なので、適用できるかどうかは金銭的な負担に大きく影響を与えるでしょう。

住宅ローン控除には、面積要件があります。投資用として選ばれるマンションは、単身者向けのワンルームなどコンパクトマンションが多い傾向にあります。しかし、40㎡以上でないと住宅ローン控除を利用できません。なお、40㎡以上50㎡未満の物件は、住宅ローン契約者の合計所得金額が1000万円を超えない年のみ適用できます。

単身者向けのマンションで40㎡を超えることは少ないため、ほとんどの場合所得の制約を受けないとしても、住宅ローン控除の面積要件を満たせないでしょう。

 よくあるご質問

投資用マンションに自分で住めますか？

所有している投資用マンションに自分で住むことは可能です。ただし、不動産投資ローンを組んで購入している場合は金融機関に事前に許可をもらう必要があるなど、いくつか注意点があります。ローンの金利が高いなどの点からも、あまりおすすめできません。

自分で住む場合、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えはできますか？

投資用マンションの不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは金融機関と合意が取れれば可能です。しかし、実際は簡単ではありません。住宅ローンは自宅取得のためのローンであり、不動産投資ローンからの借り換えを想定されていないことから、相談にすら乗ってもらえない可能性があります。

投資用マンションに自分で住むと節税できなくなるのか？

投資用マンションに自ら住むと基本的には節税ができなくなります。マンション投資による節税において、大きな役割を果たす減価償却費は、事業用でないと計上できません。自分で住んだ場合は、事業でないため、毎月支払う管理費や維持費、修繕費なども経費にできないので注意しましょう。

入居者がいる場合、退去させることはできますか？

入居者がいる場合は自己所有の投資用マンションであっても強制的に退去させることはできません。立ち退き料等を支払うとしても、入居者が合意しないケースもあります。

住宅ローン控除は使えますか？

住宅ローン控除の要件を満たせば利用が可能です。ただし、住宅ローンへの切り替えができても、要件である面積40㎡以上を満たしている投資用マンションはほとんどないでしょう。なお、40㎡～50㎡の物件は所得の要件もあり、合計所得金額が1000万円を超える年は住宅ローン控除が使えません。

「投資用マンションに自分で住める？」まとめ

購入した投資用マンションに自分で住むのは可能ですが、いくつかのリスクや注意点があり、簡単ではありません。入居者がいても退去させるのは難しく、不動産投資ローンを利用しているなら金融機関から許可を得る必要があります。他にも、ローン金利の高さや住宅ローン控除を適用できないケースが多いなど、金銭的なデメリットもあります。

加えて、事業用でなければ、減価償却費の計上による節税ができないため、総合的に考えて、投資用マンションに自分が住むのはおすすめできません。投資用マンションを自己居住用にするのではなく、投資用マンションを売却したうえで住宅ローンを組んで新たに自分の住まいを購入することをおすすめします。