不動産投資の利回りとは？計算方法や注意点を解説！

利回りとは、不動産投資の収益性を表す指標です。販売されている投資物件には「利回り○%」と明記されていますが『この数値が高ければ高いほど良い物件』と考えている方も少なくないのではないでしょうか？

しかし、利回りにはいくつかの種類があり、物件情報に記載されている利回りは経費や入居率が考慮されていないケースも多いことから、利回りだけで物件を選ぶことは避けましょう。

本記事では、不動産投資における利回りの計算方法や注意点について解説します。

不動産投資の利回りとは 　

不動産投資の利回りとは、収益物件の購入金額に対する年間収益の割合を指します。利回りによってわかることは、次のとおりです。

• どれくらいの収益があげられるか
• 購入金額がどれくらいの期間で回収できるか
• 周辺の物件と比較したときの優劣性

これらは、物件を取得して不動産投資を始めるにあたっての重要な判断基準となります。

利回りは2種類ある

利回りは、次の2つに大別されます。

1. 表面利回り
2. 実質利回り

物件情報に掲載されている利回りは、前者の「表面利回り」であるのが一般的です。両者の違いを正しく理解し、物件情報に記載されている利回りだけで物件の収益性や類似物件との優劣性を判断しないようにしましょう。　　

1．表面利回り

表面利回りは、物件価格に対する収入を表す割合です。「グロス利回り」といわれることもあります。経費などを考慮しないことから、少ない情報で簡易的に収益性を判断できるのが表面利回りを算出するメリットです。ただし、実態より高い割合となることもあるため、注意が必要です。

2．実質利回り

表面利回りは「賃料収入」と「物件金額」しか考慮されていませんが、不動産投資では購入時の諸経費や運用中の管理費など、さまざまな経費がかかります。経費まで考慮して物件の収益性を算出した利回りが、実質利回りです。実質利回りは「ネット利回り」といわれることもあります。表面利回りと比較すると、より実態に即した利回りだといえるでしょう。

想定する家賃収入で異なる「想定利回り」と「現行利回り」 　

表面利回りと実質利回りを比べれば、実質利回りのほうがより実態に即した利回りだといえるでしょう。しかし、いずれも算出するうえで採用される賃料が「想定」なのか「現行」なのかによって情報としての精度には差があります。

現在、空室で賃料の実態がわからない物件は、賃料を「想定」したうえで利回りを算出します。想定した賃料によって算出された利回りを「想定利回り」といいます。あくまで「想定」した賃料を基に計算されるため、想定した賃料が得られなければ、実際にはこれより低い利回りになる可能性があります。

一方、現行の賃料収入に基づき算出されるのが「現行利回り」です。想定利回りより実態に近いことに期待できますが、現行の賃料まま投資が続けられるとは限らないため、こちらも実態とは乖離（差）がある可能性があります。

投資判断には、表面利回りか実質利回りであるかだけでなく、算出された利回りが「想定利回り」なのか「現行利回り」なのかを認識しておくことも大切です。

利回りの計算方法

さて続いては「表面利回り」と「実質利回」の具体的な計算方法を見ていきましょう。

1．表面利回りの計算方法 　　

表面利回りの計算式は上記のとおりです。先のとおり、表面利回りは賃料と購入金額さえわかれば計算できる容易性がメリットの算出方法です。ただし、計算式を見てからもわかるように、購入にかかる経費や運用経費は一切考慮されていないという点には注意しましょう。

2．実質利回りの計算方法 　

実質利回りの計算式は上記のとおりです。表面利回りに加え、年間の経費と購入時の経費が考慮されていることがわかります。

計算式で表すと簡単ですが、実質利回りを計算するときに年間の経費や購入時の経費がわかっていないことも少なくありません。両者は実質利回りを計算するうえで大事な指標となってくるため、いずれも実態に近い金額を入れるべきです。ただ、「まずは概算の実質利回りを知りたい」ということであれば、年間経費は年間賃料の15〜20%、購入時の経費は購入金額の7〜10%と仮定して計算してみましょう。

不動産投資の利回りシミュレーション 　

購入や運用にかかった経費を加味して計算する実質利回りは、表面利回りと比較して低くなります。下記のケースを想定し、表面利回りと実質利回りをシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション条件】
購入金額：3,000万円
購入にかかった経費：210万円
年間の賃料収入：150万円
年間の経費：23万円

表面利回り

3,000万円で取得した投資マンションで年間150万円の収入が得られるため、計算式は「150万円÷3,000万円×100」となり、表面利回りは5%と計算できます。

実質利回り

3,000万円で取得し、購入にかかった経費は200万円。年間20万円の経費をかけ、150万円の収入が得られるため、計算式は「（150万円−23万円）÷（3,000万円＋210万円）×100」となり、実質利回りは約3.95%と計算できます。

各都道府県（主要都市）ごとの利回り相場

各都道府県（主要都市）別の利回り相場は、次のとおりです。基本的に、利回りは物件金額の高い大都市であるほど低い傾向にあります。

区分マンション

都道府県	利回り相場（2023年4月〜6月）
東京都23区	5.66%
横浜市	7.45%
札幌市	11.64%
名古屋市	7.01%
大阪市	6.40%
福岡市	7.70%

一棟アパート

都道府県	利回り相場（2023年4月〜6月）
東京都23区	6.09%
横浜市	7.63%
札幌市	9.31%
名古屋市	7.16%
大阪市	8.53%
福岡市	6.84%

一棟マンション

都道府県	利回り相場（2023年4月〜6月）
東京都23区	5.33%
横浜市	6.68%
札幌市	8.04%
名古屋市	7.7%
大阪市	8.19%
福岡市	6.45%

不動産投資物件の利回りを見るうえでの注意点

利回りは、投資物件の収益性を表す指標の1つにすぎません。利回りだけでは継続的に収益が上げられる物件か判断することはできないため、次の3つの点を考慮して投資判断することが大切です。

1．高利回りの物件はリスクが隠されていることが多い 　　

相場と比べて利回りが高いということは、賃料収入（「想定」か「現行」かは要確認）に対し、安い金額で販売されているのと同義です。相場より安く収益物件が販売される理由には、次のようなものが考えられます。

• 空室率が高く収益性が低い
• 近いうちに大規模修繕工事を控えている
• 騒音トラブル・入居者間トラブル・事故物件などなにからしらのトラブルを抱えている

他にも「急に資金が必要になった」といった売主自身の都合や意向が要因であるケースもあり得るため、必ずしも物件に問題があったり、大きな出費が想定されていたりするわけではありません。しかし、利回りが高いという理由だけですぐ飛びつくのではなく、まずはこのようなリスクが隠されていない確認するようにしましょう。

2．自分自身で収支シミュレーションする

先のとおり、物件情報に掲載される利回りの多くは表面利回りです。また、想定利回りであることも少なくありません。経費が考慮されていないことに加え、満室経営できる想定で算出された利回りであることから、実態の利回りとは乖離がある可能性があります。

物件選びをはじめ、さまざまな投資判断に必要なのは綿密なシミュレーションです。シミュレーションするうえでは、購入や運用に伴い当然に予測できる経費だけではなく、リスクを想定した収支を想定するようにしましょう。

当然に予測できる経費というのは、次のような費用です。

• 購入時の仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、ローン手数料など
• 管理委託費
• 管理組合から徴収される管理費・修繕積立金
• 固定資産税

不動産投資でかかり得る経費は、これだけではありません。

たとえば、変動金利でローンを組んでいれば金利上昇時に返済額は増額し、故障や重大な劣化があれば修繕費がかかります。また、入居率が低くなれば、想定していた収入が得られないリスクもあります。利回りだけで物件の収益性を判断するのではなく、これらのリスクを想定したうえで自分自身で収支シミュレーションをして投資価値があるのか見極めましょう。

3．持続可能性を見る

利回りは「現状」の収益性を表すものと認識することも大切です。不動産投資は、数年から十数年と長期にわたって不動産を運用することから「持続可能性」を見極めることが求められます。つまり、今の利回りが維持できるか、あるいは利回りが下がっても投資を続けていけられるかという視点を持つべきということです。

不動産は経年劣化が避けられず、基本的に築年数を重ねるにつれて家賃や取引価格は落ちていくものです。リスクを想定することにも通じますが、収益性を判断するには「今」だけでなく「未来」の収入と支出を想定することが大切です。

持続可能性は、多角的かつ総体的に判断しなければなりません。未来を予測するうえでは、物件がある地域の人口動態や再開発・誘致の計画の有無などマクロな視点とともに、物件自体の現状や修繕計画、自分自身のライフプランなどのミクロな視点の両方を持つようにしましょう。

利回りが低くても購入した方がいいケースをご紹介 　

投資物件の収益性や持続可能性は利回りだけでは判断できないことから、中には利回りが低かったとしても投資価値が高い物件もあります。

資産性が高い

不動産投資の収益は、インカムゲイン（運用益）だけではありません。運用後に売却することによって得られるキャピタルゲイン（売却益）が見込める資産性の高い物件であれば、利回りが低くても投資価値は高いと判断できます。

ただし、将来の資産価値の推移を正しく予測する必要たあるため、キャピタルゲイン重視の不動産投資は物件の見極めが難しいといえるでしょう。タワーマンションやブランドマンションなど需要が高い物件、あるいは再開発や企業などの誘致が予定されている地価の上昇が見込めるエリアの物件などは資産性が高い傾向にあります。

長く安定した収益に期待できる

利回りは高くないとしても、長く安定した収益に期待できる物件であれば長期的な収支はプラスになる可能性が高いものと考えられます。

ただ、この見極めもまた容易ではありません。たとえば、現状は大学や大手企業のオフィスが近隣にあって、大学生や社会人からの需要が見込めるとしても、立ち退きや移転があれば一気に空室率は上がり、収益率が大きく下がる可能性があります。

先のとおり、将来的な資産価値や収益性を予測する際には、なにか特定の理由や見通しに依存するのではなく、多角的かつ総体的に持続可能性を判断することが大切です。

競合物件と比較して優位性がある

不動産投資でいかに収益を上げられるかは、周囲にある競合物件と比較したときの優位性次第といっても過言ではありません。築年数や賃料など、多くの方が賃貸住宅を選ぶうえで重視するポイントで優位性のある物件もまた投資価値は高いものと考えられます。

また、ターゲットは狭くても、特定の人に刺さる要素があれば唯一無二の物件として高い需要に期待できます。多様化する暮らし方、働き方の中では、これまでの「常識」さえも覆される可能性があります。

たとえば、極限まで部屋を小さくして家賃を下げた物件、家賃は相場より高いものの防音性能にこだわりつくした物件、居室は小ぶりでも共用施設のコワーキングスペースが充実している物件……このように、近年では個性的な物件の評価が高まりつつあるという事実もあります。

ただし、単に個性的であればいいというわけではありません。競合物件との差別化は図るには、入居者として想定される人の暮らしをイメージし、どんな住宅・性能・設備を求めているのか分析することが大切です。

不動産投資の利回りについてのよくある質問

最後に、不動産投資の利回りについてよくある質問と回答を紹介します。

　

「不動産投資 利回り」 まとめ

物件情報として明記されている利回りの多くは経費などが考慮されていない「表面利回り」であることから、利回りだけで物件を選ぶのは避けましょう。

また、経費を考慮した「実質利回り」であっても、実態とは乖離がある可能性があります。それは、そもそも利回りは「想定」や「現行」の域を出ず、将来を予測したものではないからです。投資判断には、さまざまなリスクを想定する必要もあります。利回りはあくまで収益性を示す指標の1つであることをわきまえ、多角的・相対的に投資の持続可能性を見極めましょう。