マンション投資のメリット・デメリット・リスクを徹底解説！ 　

不動産投資の中でもマンションの1室（区分マンション）に投資するマンション投資は、取得費が比較的、安価で賃貸需要も高いとあり、人気があります。

しかし、初心者の方でも始めやすいマンション投資ですが、メリットばかりではなく、デメリットやリスクもあります。区分マンションは投資物件の中では安価といっても、数百万円、数千万円におよぶことから、マンション投資の失敗は破綻や自己破産などに直結することも。そこで本記事では、マンション投資のメリット・デメリットとともにリスクを回避する方法について解説します。

マンション投資のメリット

まずは、マンション投資のメリットから見ていきましょう。

メリット①少額の金額でレバレッジをかけて始められる

区分マンションは、数百万円、数千万円……という高額な資産ですが、融資が受けられるため、取得費のすべてを自己資金で用意する必要はありません。マンション投資の利回りは他の投資と比べて高いわけではありませんが、少額の自己資金で高額なマンションを取得することも可能なため、利益率を高めることができます。この仕組みを「レバレッジ効果（てこの原理）」と呼びます。

メリット② 売却益も狙える

投資マンションを運用している間の収入源は、主に家賃です。空室にならない限り安定的な収入が得られることに加え、売却時には売却益が得られる可能性もあります。

不動産価格は、金融緩和政策が始まった2013年頃を起点に右肩上がりで高騰しています。上記グラフのようにとくにマンション価格の上昇率は著しいことから、売却益を得られる余地も十分にあるものと考えられます。

メリット③賃貸需要が高い

好立地の物件が多いマンションは、一戸建てやアパートと比べて賃貸需要が高い傾向にあります。「借り手がつくか」は、不動産投資の成否を分ける“肝”です。築年帯や広さ、間取り、賃料などがエリアのニーズを満たすものであれば、安定した収益に期待できます。

マンション投資のデメリット 　

メリットの多いマンション投資ですが、次のようなデメリットもあります。

デメリット① 管理費・修繕積立費が上がる可能性がある　

区分マンションの所有者は、マンションの管理組合に維持や管理を担ってもらう代わりに管理費や修繕積立金を支払います。第三者に貸し出したとしても、これらの費用の負担は所有者である投資家がしなければなりません。

管理費や修繕積立金は、経年につれて引き上げられる可能性があることを認識しておきましょう。国土交通省は2021年、「マンションの長期修繕積立金に関するガイドライン」を改訂し、目安となる長期修繕積立金額を引き上げました。これを受け、今後、修繕積立費を引き上げるマンションも出てくるものと推測されます。また、近年の人件費高騰や物価高を受け、管理費が引き上げられる可能性も否めません。

管理費や修繕積立金が増額するとなると、当初立てた資金計画が狂ってしまう可能性もあります。物件購入時には、管理状況や修繕計画、修繕積立金の額なども確認し、値上げされる可能性や値上げされた場合の収支計画についても考慮するようにしましょう。

デメリット② マンションの管理は自分だけではどうにもできない

管理費や修繕積立金が値上げされる可能性があるということにも通じますが、マンションの維持・管理をするのは管理組合です。区分所有者も管理組合の一員ではありますが、独断で維持・管理の方向性を決めることはできません。

管理状態が悪かったり、適切な時期に適切な修繕が実施されていなかったりすれば、資産価値が下がってしまうおそれもあります。そしていくら声を上げても、管理体制や修繕計画が改善されないという可能性もゼロではありません。

デメリット③競合物件が多い

マンションの賃貸需要の高さはマンション投資をするうえでメリットではありますが、需要が高い分、競合も多いということも認識しておきましょう。借り手のつきやすさは、需要と供給のバランス次第です。需要も大きければ、供給も多い賃貸マンション。競合物件と差別化できる要素を何か1つ持っておくと収入の安定につながりやすいものです。

マンション投資のリスク 　

どんな投資にもいえることですが、マンション投資にも一定のリスクがあります。マンション投資の可否を分けるのは、次に挙げるリスクを回避できるかどうかにかかっているといっても過言ではありません。

①空室リスク 　　

投資マンションを運用している間の収入源は、ほぼ賃料のみです。投資用マンションは所有しているだけで経費がかかるため、空室になってしまうと収入が得らず、赤字になってしまうリスクがあります。

空室リスクに備えるには

空室リスク対策をするうえで最も大切なのは、物件選びです。空室になったとしても、魅力のある物件であればすぐに入居者が入ります。物件選びの際には、エリアのニーズを分析し、賃貸需要の高い築年数、広さ、間取りであるか見極めましょう。所有中も適切に修繕やメンテナンスをし、魅力を損なわないようにすることが大切です。

②滞納リスク

入居者が入ったとしても安心はできません。それは、家賃を滞納されてしまうリスクがあるからです。家賃を滞納されてしまうと、収入がゼロになるだけでなく、新たに入居者を募ることもできず、収入が得られない期間が長期化する恐れもあります。

滞納リスクに備えるには　

100％滞納を回避できるわけではありませんが、入居審査を厳しくすることで、ある程度、リスクが低減します。また、家賃保証会社を利用すれば、一定期間の滞納はカバーできるでしょう。

③流動性のリスク

マンションは、不動産の中では比較的、流動性の高い物件種別ですが、現物不動産はどうしても手放すまでに一定の時間がかかってしまいます。長期間にわたって売れなければ、売れない間に収支が悪化することも考えられます。

流動性のリスクに備えるには

流動性のリスクに備えるには、貸しやすさとともに、売りやすさも併せ持った物件で投資することが大切です。とはいえ、賃貸需要が高い物件は、売却する際にも高い需要に期待できます。

駅近、築浅、タワー、大規模、ブランド……これらの条件は需要が高いため、貸しやすく売りやすい物件だといえるでしょう。ただ、これらの条件を兼ね備えたマンションは取得費も高くなりがちです。これらの条件を満たしていなくても、人気学区にあるファミリーマンションや管理が行き届いているリフォーム済のマンション、再開発エリアにあるマンションなども流動性の高さに期待できます。

④老朽化リスク

どんな物件であっても、老朽化を食い止めることはできません。老朽化に伴い、不動産の価値は基本的に下がっていき、賃貸需要もまた低下していきます。

老朽化リスクに備えるには

大切なのは、老朽化の影響を最小限にとどめるとともに、あらかじめ売買価格や賃料が低下していくことを想定して資金計画を立てることです。マンションの躯体や共用部の維持・管理は管理組合が担いますが、専有部（居住スペース）の修繕計画を立て、修繕を実施するのは投資家（所有者）。資金計画には、将来的にかかる修繕費用も盛り込みましょう。

マンション投資に必要な初期費用・税金 　

マンション投資を始める際には、物件の取得費以外に次のような諸費用や税金がかかります。

仲介手数料

不動産の仲介によってマンションを購入する場合は、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。不動産の仲介を伴わないのは、不動産会社が売主の物件を購入するケースです。仲介手数料の上限額は「売買金額×3%+6万円（税別）」と定められています。

印紙税

不動産の売買契約書およびローンを借り入れる際に交わす金銭消費貸借契約書は、印紙税が課される文書です。印紙税額は、売買契約書は売買契約金額、金銭消費貸借契約書は借り入れる金額によって次のように異なります。

2024年3月31日までに作成される不動産売買契約書に限り、上記表にある軽減税率が適用になります。

なお、電子契約の場合、印紙税は課されません。

ローン手数料・保証料

ローンを借り入れる際には、手数料や保証料がかかります。この金額は金融機関によって異なり、借入時に請求される場合もあれば、金利に上乗せされる場合もあります。ローンを選ぶ際には、諸費用の金額や支払い方についても確認しておきましょう。

登録免許税

不動産購入による所有権の保存や移転、ローンの借り入れによる抵当権の設定には、それぞれ登録免許税が課されます。登録免許税は、基本的に固定資産税評価額に以下の税率を乗じて算出されます。

	税率	軽減税率
土地の売買による所有権移転	2％	1.5％（2026年3月31日まで）
建物の新築による所有権保存	0.4％	–
建物の売買による所有権移転	2％	1.5％（2026年3月31日まで）
抵当権設定	0.4％	–

なお、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途、司法書士報酬が必要です。

不動産取得税

不動産取得税とは、その名のとおり不動産の取得に対して課される税金です。登録免許税と同様に、固定資産税評価額に以下の税率を乗じて算出されます。

	税率	軽減税率
土地	4%	3%（2024年3月31日まで）
家屋（非住宅）	4%	新築のみ軽減税率あり。詳細は自治体サイトを要確認

火災保険料

金融機関のほとんどが、火災保険の加入をローンの借り入れの必須要件としています。ローンを借り入れない場合においても、運用中の安心のため火災保険の加入をおすすめします。また、災害リスクに応じて、地震保険への加入も検討しましょう。

火災保険料は建物の構造や築年数、広さ等によって異なりますが、地震保険料は一律です。地震保険は、単独で加入することはできず、火災保険と一緒に加入します。

初心者のための投資マンションの選び方 　　

一口に「マンション」といっても、エリア、築年数、広さ、間取りは千差万別です。選択肢がほぼ無限大にある中、どのように投資マンションを選べばいいのでしょうか？

投資エリアは首都圏？それとも地方？

区分マンションの利回りは、上記のように地域によって差があります。利回りは、基本的に首都圏は低く、地方は高い傾向にあります。

利回りだけで考えれば地方のほうが良いということになりますが、投資マンションは利回りの高さだけで選ぶべきではありません。いくら利回りが高くても、空室になってしまえば収入はゼロ。賃貸需要はやはり首都圏に近いほど高い傾向にあります。利回りから「安定性」はわからないため、利回りは物件選びの指標の1つの留めるべきでしょう。

投資マンションのエリアを選ぶときには、利回りの高さの傾向ではなく、人口動態や再開発計画の有無などの地域特性と物件の相性を見ることが大切です。

新築と中古はどちらがいい？

新築マンションか中古マンションかということもまた、悩むポイントなのでしょうか？

新築マンション、中古マンショには、次のようなメリット・デメリットがあります。一概にどちらが良いとはいえないため、投資の目的や計画、予算に合ったほうを選択しましょう。

新築マンション

メリット	デメリット
ローンが組みやすい 賃貸需要が高い 修繕・メンテナンスにかかる費用が少ない	中古マンションより高額 資産価値・家賃の下落スピードが早い 選択肢が少ない

中古マンション

メリット	デメリット
新築マンションより安価 選択肢が多い 資産価値・家賃の下落スピードが遅い	中古マンションより高額 修繕・メンテナンス費が高額になりがち ローンが組みにくい

単身者向け？ファミリータイプ？

投資マンショの間取りや広さは、そのエリアの賃貸需要に合致しているかどうかという視点で見極めるようにしましょう。賃貸需要が高いのは総じて単身者用のコンパクトマンションですが、単身者向けの物件は競合が多く、エリアによってはファミリー向けのマンションのほうが需要が高いこともあります。

また、単身者向けの出口は、ほぼ投資マンションとしての売却です。一方、ファミリータイプのマンションであれば、居住用物件として売却することもできます。査定方法の違いから、居住用物件として売却したほうが基本的に売値は上です。投資マンションを選ぶ際には、出口のことまで考慮するようにしましょう。

マンション投資に関するよくある質問 　

最後に、マンション投資に関するよくある質問にお答えします。

自己資金がほとんどなく新築マンション投資を考えているのですが、自己資金ゼロで購入するのは危険でしょうか？

フルローンで購入するとなると、購入後「オーバーローン」になってしまう可能性があります。オーバーローンとは、住宅ローン残債が資産価値を上回っている状態を指します。とくに新築マンションは購入直後の資産価値の下落スピードが早いので、オーバーローンの期間が一定期間、続くものと考えられます。不動産は基本的にローンを完済しなければ売却できません。新築から一定期間は家賃が下落するスピードも早い傾向にあります。

マンション価格が高騰していますが、マンション投資ではキャピタルゲインも狙えますか？

マンション価格はたしかに高騰していますが、これは平均価格が高騰しているにすぎません。高騰しているマンションもあれば、下落しているマンションもあります。相場価格が高騰局面にあるときはキャピタルゲインが狙いやすいといえますが、あくまで物件次第です。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で取引される物件です。購入直後から家賃収入が見込めますが、室内を確認して購入できない点がデメリットといえるでしょう。

「マンション投資」まとめ

マンション投資は、不動産投資の中でも始めやすい投資です。しかし、不動産投資は「経営」にあたるため、投資マンションを所有してさえいれば自動的に安定した収入が得られるというわけではなく、利益が出るどころかマイナスになってしまうリスクもゼロではありません。

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