ワンルームマンション投資は本当に儲からない？リスクと対策、成功のポイントを徹底解説！

ワンルームマンション投資はリスクが高く、儲からないと思っている人も多いのではないでしょうか？

投資対象が1部屋のため、一棟マンションや一棟アパートと比べて資産分散しやすい不動産投資です。

しかし、成功するためのポイントをしっかり抑えれば、高いリスクをとらずに利益を出せる投資手法でもあります。

本記事で詳しく解説するリスクや失敗例、そして成功するコツを把握してから、ワンルームマンション投資を始めれば、十分に収益性を確保できます。

新築ワンルームマンション投資はなぜリスクが高いのか

新築ワンルームマンション投資がリスクが高いといわれるのは、儲からない理由がいくつもあるからです。

儲からない理由を確認する前に、まずはワンルームマンション投資の基本的な仕組みについて解説します。

基本的な仕組みを理解しておけば、儲からない理由をより正確に理解できるはずです。

ワンルームマンション投資の基本的な仕組み

ワンルームマンション投資の利益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」に分かれます。

マンション投資において、インカムゲインは家賃収入です。

毎月の安定した家賃収入から、諸経費の支払いやローンを返済します。

不動産価格が上昇傾向にない時期は、インカムゲインを目的に投資される傾向にあります。

キャピタルゲインとは、マンションの売却で得た利益です。

ただし、長期的に保有する前提で考えると、基本的に値上がりを狙ってマンションを購入するのは難しく、初心者が積極的にとるべき方法ではありません。

新築マンションは中古物件と比較して価格が高く、インカムゲイン、キャピタルゲインの両方とも狙いにくいとされています。

物件価格が高いと、ローン返済費用も高くなることから毎月の利益が得にくくなります。

また、新築マンションは人気がある一部の物件を除いて購入直後に1～3割価格が下がるうえに、基本的に時間が経つほど価格は下落するため、一般的にキャピタルゲインも狙いにくいのです。

ワンルームマンション投資が儲からない主な要因　

新築でなく中古ワンルームマンション投資であっても、儲からない要因があります。

1. 高値掴みをさせられる
2. 試算通りの利回りが出ない
3. 空室時には収入がなくなる
4. 家賃下落リスクがある
5. 購入後に資産価値が下がる

ワンルームマンション投資で利益がほとんど出なかったり、赤字になったりする場合には、上記の項目に複数該当しているケースが多いです。それぞれ詳しく説明していきます。

①高値掴みをさせられる

不動産投資では物件価格で毎月のローン返済額が決まるため、高値掴み＝相場よりも高い価格で購入してしまうと、その後のリターンに大きな影響を及ぼします。賃料収入だけで元本を回収するには、かなりの時間がかかるでしょう。

中には「今は買い時で特別価格です」とセールストークしながらも、3000万円で買った直後に査定したら2000万円だったというケースもあります。

高値掴みをすると、毎月利益を出すのも、損失を出さずに売却するのも厳しくなるため、注意が必要です。

②試算通りの利回りが出ない

マンション投資のセールスを受けるときには、賃料想定や収支シミュレーションを見せられます。

しかし、販売する不動産会社が言う通りにはなかなか進まないのが実情です。

不動産会社が試算した数字だけを鵜呑みにしてしまうと、痛い目に遭う可能性が高いといえるでしょう。

試算通りにならないのには、いくつかの理由があります。

まずは、表面利回りと実質利回りの差です。

表面利回りは、年間賃料と物件価格だけで算出するため、実際の利回りより高い値になります。

一方、実質利回りは、家賃収入から経費を引いた金額と、物件価格に購入時の諸費用も入れて計算するため、実際に運用したときの数値に近くなります。

表面利回りを想定して投資を始めてしまうと、現実的な収支との差に驚くかもしれません。また家賃も想定以上に下がってしまったり、当初の予定よりも諸経費がかかったりすることで利回りが下がるということも起こりえます。

③空室時には収入がゼロ

マンションに限らず、あらゆる不動産投資の収入源は家賃収入です。

一棟ビル投資や一棟アパート投資であれば、1部屋空室が出ても、家賃収入の一部がなくなるだけです。

しかし、ワンルームマンション投資における空室は、家賃収入が0円になることを意味します。

セールス時の試算は、空室期間ゼロと想定されていることも少なくありません。

しかし、実際にはワンルームマンションに何十年も賃貸で住み続けることは稀であり、空室期間が発生する前提で計算したほうがよいでしょう。

築年数や周辺環境の変化などが要因で、物件の資産価値が下がれば数カ月間空室になることもあります。

その際もローン返済は毎月発生するため、投資の収益性は著しく低下し、儲からない要因となります。

④家賃下落リスクがある

ワンルームマンション投資において、収入源である家賃は収益性を左右する大きな要素です。

家賃下落の要因の一つは、経年劣化によってマンションの価値が下がってしまうことで、基本的には避けられません。

ワンルームマンション投資をする際に、想定以上のスピードで家賃が下がるリスクも考慮しましょう。

家賃は不動産市場の変動や近くに新築マンションが建つなどの周辺環境の変化など、コントロールできない要素にも影響を受けます。

空室が続く際、家賃がネックになっている状況が見られる場合には、入居させるために減額が必要になるケースもあるでしょう。

⑤購入後に資産価値が下がる

ワンルームマンション購入後に資産価値が大きく下がると、売却したくてもできない状況に陥ります。

資産価値が下がる要因としては、築年数経過による建物や設備の老朽化、周辺地域の人口減少やエリアの魅力が低下するなどが挙げられます。

資産価値が落ちると、長期的にインカムゲイン、キャピタルゲインのどちらも減少するおそれがあります。

地域ごとのワンルーム投資の利回りとリスク

ワンルームマンションに投資する際には、地域ごとの特性を理解した上で物件探しをしなければなりません。

理解しておくべき特性として、利回り・空室率・資産価値の変動リスクが挙げられます。

ここからは、3つの地域に分け、それぞれの特性について解説します。

①東京都心は空室リスクが低いが利回りは低め

東京都心は空室率が低いものの、購入価格が高く利回りが低い地域です。

東京都では人口が増え続けており、平成13年には1200万人、令和5年には1400万人を超えました。

人口増加に対応するには、賃貸物件の増加が必要で賃貸需要が高まります。ある程度、条件の悪い物件でも空室になりにくく、東京都心のワンルームマンションは空室率が低い傾向にあります。

一方、物件価格は高く、利回りは4%台が中心です。

東京はアメリカやイギリスだけでなく、韓国や台湾よりも不動産価格が安く、海外の投資家からの資金が流入しています。ただでさえ、人口増加によって不動産価格が上昇しているうえに、海外からの資金が入ってきており物件価格が高騰しています。

全額ローンで購入すると返済額が多くなり、利益を圧迫するため自己資金の投入を検討しなければ運用は難しいかもしれません。しかし、空室率が低いという特性があり、現金で購入できれば安定して運用しやすい地域といえます。

また、需要が高い分、資産価値の上昇が期待でき、キャッシュフローが低下してもキャピタルゲインで黒字になるというケースもあります。

②名古屋・大阪・福岡などの大都市も人気のエリア

大阪・名古屋・福岡といった中核都市は、空室率と利回りのバランスがよい地域です。

2025年現在の3都市の人口動態は、以下のとおりです。

• 大阪市：安定して270万人台をキープしている
• 名古屋市：少しずつ人口が増えて230万人に到達
• 福岡市：150～160万人で安定している

3都市ともに人口が安定しており、空室率はやや低い地域です。また、東京都心よりも価格が安く、5〜8%くらいの利回りが期待できます。

空き家になりにくく一定の利回りが期待できるため、運用をしやすい都市です。

ただし、バランスがよいというのは裏を返せば、突出した特性がないともいえます。

バランスが崩れると取り返しがつかなくなるおそれもあり、厳しくシミュレーションすべきでしょう。

また、東京都心よりも資産価値の上昇が見込みにくく、家賃収入の赤字をキャピタルゲインでカバーするのは難しいと考えておくべきでしょう。

③郊外エリアは利回りが高いが出口が不透明

郊外エリアは物件価格と家賃収入に開きがあり、利回りの高い物件が多い地域です。

表面利回り10%を超える物件も多く、賃貸人が長く居住してくれれば大きな利益を得るチャンスがあります。

しかし、ハイリターンであるものの、ハイリスクな面も抱えています。

郊外は賃貸需要が低くいったん空き家になると入居者がなかなかみつからないおそれがあり、資産価値の減少幅も大都市に比べると高いと考えておかなければなりません。

初心者が投資する地域としてはハードルが高く、信頼できる不動産会社から物件を購入することが大切です。

実質利回りを確認した上で、物件の周辺環境や競合の多さ、地域性などを不動産会社から聞き取りしましょう。

ワンルームマンション投資を成功させるためのポイント

ワンルームマンション投資を成功させるためには、以下の3つのポイントを理解し、それに基づいて行動することが重要です。

1. サブリース契約は慎重に検討する
2. 立地の良いマンションを選ぶ
3. 提示された利回りを鵜呑みにしない

全てのポイントを網羅できれば、ワンルームマンション投資で成功する確率は高められるでしょう。それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

①サブリース契約は慎重に検討する

「サブリース契約なら家賃が保証されるため空室リスクの心配がいりません」というセールストークをよく耳にしますが、サブリース契約をするときは慎重に検討しましょう。

サブリース契約とは、投資家がサブリース会社と契約し、入居者の有無に関わらず、家賃が得られるという仕組みです。

ワンルームマンション投資のネックは、空室が発生すると収入が0円になることです。

投資のネックを考慮すると「サブリース契約で家賃保証」は、投資初心者にとって魅力的に感じてしまいます。

家賃からサブリース会社の保証料を差し引かれ、手元に入る金額は少なくなってしまいますが、収入0のリスクが抑えられるのはメリットです。

しかし、保証される金額は数年おきに見直され、保証金額が減額されるおそれもあります。

収支が赤字になってから減額されると、運用が難しくなります。

契約解除するにしても違約金がかかる場合があるなど、サブリース契約には制約も多いため、よく契約内容を確認する必要があります。

②立地の良いマンションを選ぶ

ワンルームマンション投資において立地の良いマンションを選べば、安定した収入を得やすくなります。

人口の多さや最寄り駅までの距離は賃貸需要に影響します。

ワンルームマンションに入居する単身者の多くは、電車が交通手段になるため、駅に近い物件が好まれます。

次に、マンションがあるエリアのブランド力や、周辺環境もポイントになります。

ブランド力の高い街や治安の良い街なら、男女問わず人気の物件となるでしょう。

立地が良いと、たとえ退去されてもすぐ次の入居者が見つかるため、ワンルームマンション投資で成功しやすくなります。

③提示された利回りを鵜呑みにしない

ワンルームマンション投資で成功するポイントとして、販売会社などから提示された利回りを鵜呑みにしないのも大切です。利回りは大きく2種類あります。

表面利回りは、計算も容易かつ収益性の目安として分かりやすい指標です。

しかし、諸費用やランニングコストが含まれていないため、実際の利回りとは差がでます。

マンション投資の説明の際に表面利回りを提示して、その投資の優位性を説明する不動産会社もあるため注意が必要です。

収支シミュレーションを提示されたときには、諸費用やランニングコストも含む現実的な計算になっているかをよく確認しましょう。

表面利回りだけを見て購入してしまうと、ワンルームマンション投資で失敗してしまいます。

ワンルームマンション投資で儲からなかった失敗事例

ワンルームマンション投資で儲からなった失敗例を把握し、その要因を避けることで成功に近づけます。

1. 利回りだけを見て物件を選んでしまった
2. リスク想定が甘くてキャッシュフローが赤字になってしまった
3. 修繕積立金の増額で収支が崩れた
4. 不動産会社の話を鵜呑みにしてしまった
5. サブリース契約で失敗した
6. 中古マンション購入後すぐに設備が壊れてしまった
7. 近隣に競合物件がいくつ出来てしまった

それぞれの失敗例について内容や原因を詳しく説明していきます。

①利回りだけを見て物件を選んでしまった

どれくらい儲かるかの指標でもある利回りですが、この数字だけを見てワンルームマンション投資をすると失敗してしまいます。高い利回りだとしても、他の条件も確認しましょう。

とくに、シミュレーションの条件はよく確認すべきポイントです。

たとえば、以下のような条件には注意しなければなりません。

• 常に入居している設定
• 家賃が減額されないまま計上されている
• 必要経費が考慮されていない

利回りが高い物件には、リスクが潜んでいるおそれがあります。

実は立地が悪かったり、騒音がひどくて暮らしにくい物件であったりなど、シミュレーション上の数字ではわからないマイナス要因が隠れている可能性も否定できません。

利回りが良いという理由だけで、他の状況を確認せずに購入を決めてしまうと、他のリスクに気づかずに失敗してしまう可能性が高くなってしまいます。

②リスク想定が甘くてキャッシュフローが赤字になってしまった

ワンルームマンション投資において、想定が甘いと、あっという間にキャッシュフローが悪化してしまいます。

そのため、シミュレーション時にある程度条件を厳しくしたうえで試算しましょう。

単身者が十数年も同じ物件に住み続ける可能性は低く、空室期間が発生します。

空室期間を想定していないと、予想していた収益が減少してしまいます。

他にも物件自体の資産価値が落ちるリスクや入居者トラブルによって修繕費用が発生するリスク、災害リスクも考慮しなければなりません。

リスク想定が甘い状態でキャッシュフローがぎりぎりプラスになっていたとしたら、高い確率で赤字転落するはずです。

ある程度のリスクを盛り込んだうえで、利益が見込めるかどうかで判断すると失敗を防ぎやすくなります。

③修繕積立金の増額で収支が崩れた

修繕積立金が値上がりをすると、必要経費が増えて、手元に残る金額が減ります。

修繕積立金の値上がりを境に、キャッシュフローが赤字に転落するケースも珍しくありません。

既に赤字の場合は、赤字額が更に拡大します。

修繕積立金が上がると毎月の経費が増えるだけではなく、不動産価値にも影響します。

物件の保有に高いコストがかかると、物件の魅力が低下して売却価格も下がってしまいます。

修繕積立金は大規模修繕のために毎月支払う費用ですが、想定外の設備トラブル等が起きたときは積立金額が予定より早く減ってしまいます。

また、新築時に売れやすくするために安い金額設定をして、その後に修繕積立金が足りなくなって値上げしなければならなくなる場合もあります。

修繕積立金は時間の経過とともに値上がりするため、余裕を持った金額で試算しておくといいでしょう。

④不動産会社の話を鵜呑みにしてしまった

不動産会社の話がすべて正しいとは限らず、鵜呑みにすると投資に失敗します。

不動産会社の中には営業ノルマを達成するために、真実とともによい物件と誤解する表現を織り交ぜるケースがあります。例えば、支出を正確にすべて教えてくれたにもかかわらず、利回りは実質ではなく表面の数値を伝えるなどです。

何が真実で何が誇大表現なのか見抜くのは難しいため、まずは信頼できる不動産会社をみつけることから始めましょう。

営業的な姿勢をみせない、こちらの要望に対して正確な回答をしてくれるなど、担当者の質を確かめることが大切です。

⑤サブリース契約で失敗した

サブリース契約すれば、空き家になっても安心と思って運用すると投資に失敗するケースがあります。

サブリース契約は家賃保証による収入が得られるため、空き家になったとしても安定した運用が可能です。

しかし、サブリース会社に毎月手数料を払う必要があり、利幅が落ちてしまいます。

また、サブリース契約を解除するときに違約金を請求されたり、サブリース会社が倒産して家賃保証が受けられなくなったりするトラブルも発生しています。

消費者庁からも「サブリース契約に対する注意喚起」が出されており、事前にメリット・デメリットを把握してから契約するようにしなければなりません。

⑥中古マンション購入後すぐに設備が壊れてしまった

中古マンション購入後すぐに設備が壊れてしまうと、補修費がかかって想定よりも低い利益になります。

すでに賃貸人が住んでいる中古物件を購入する場合、一般的には内見ができません。

室内を確認できないため、設備の状態をチェックできないまま購入します。

すでに設備の寿命が近づいているおそれもあり、購入後すぐに補修しなければならなくなるケースがあります。

ワンルームマンション投資の対象が古い物件の場合、補修費を多めに設定して投資計画を立てることが大切です。

余裕ある計画にしておけば補修しても予定どおり運用でき、壊れなければ予想よりも高い利益が得られます。

⑦近隣に競合物件がいくつも出来てしまった

購入したマンションの近隣に競合物件が完成すると、競争が激化して入居者がみつかりにくくなります。

地域全体で賃貸需要が高くても、物件周辺の競合物件の多さで入居者のみつけやすさが変わります。

駅近で人気がある地域でも、需要が供給を上回っていれば運用は難しくなります。

とくに再開発や区画整理がおこなわれ、今後町並みが変化する立地は要注意です。

町並みが新しくなれば需要のみが高まると考えている人もいますが、新築が建ち並んで供給も一気に増加します。

しかも、最新の設備が備わった賃貸が供給されるため、古い物件の需要が低下します。

町並みの変化によって想定していた空室率を上回り、運用に失敗してしまうかもしれません。

立地がよくても空室率は高めに設定し、厳しめに運用していきましょう。

ワンルームマンション投資に関するよくあるご質問

高利回りの物件は本当に儲かるんですか？

高利回りの物件でも儲かるケースと、投資に失敗するケースがあります。

高利回りの物件は、多少の支出があっても高い家賃収入で補填できます。しかし、一般的に高利回りの物件はデメリットが多く、高い家賃収入を得られても運用に失敗するかもしれません。例えば、空室になるとなかなか入居者がみつからない、建物が古く設備の補修が何回も発生するなどです。

月々のキャッシュフローがマイナスでも持ち続ける意味はありますか？

月々のキャッシュフローがマイナスでも、持ち続けたほうがよいケースもあります。

持ち続けたほうがよいケースとして考えられるのは、節税のために投資している人とキャピタルゲインで黒字になる人です。

もし家賃収入を得るのが目的なら、マイナスが大きくなる前に売却したほうがよいでしょう。

サブリース契約をすれば空室リスクはゼロになりますか？

サブリース契約しても空室リスクはゼロになりません。

サブリース契約締結後に空室になっても家賃保証が得られるため、空室リスクを軽減できます。

ただし、家賃から一定金額が手数料として差し引かれたり、家賃保証を減額させたりするリスクがあります。サブリース契約は収入が安定する反面、利益を生みにくくなるおそれもあるため、契約するかどうかは慎重に判断しましょう。

築古の中古ワンルームはどう判断すればいいですか？

築古の中古ワンルームは利回りだけでなく、以下の項目も確認して判断しましょう。

• 管理費・修繕積立金の値上げ予定があるか
• 設備の寿命が近づいていないか
• 物件周辺に競合物件があるか
• 出口戦略を容易に予想できる物件か

築古の中古マンションで投資に成功するためには、多くの項目を確認しなければなりません。

新築よりも確認事項が多いため、不動産投資初心者は不動産会社からアドバイスを受けつつ判断しましょう。

「ワンルームマンション投資は儲からない？」まとめ

ワンルームマンション投資は儲からないといわれることもありますが、失敗例を把握し、成功するためのコツを理解すれば、失敗しにくくなります。

特に新築ワンルームマンション投資の場合、購入直後に試算価値が下がるなどの条件もあり、しっかりと知識を身につけた状態で始めないと収益性を確保するのはかなり難しいでしょう。

ワンルームマンションといえども金額が高いため、購入する物件を間違えると、毎月赤字になり、取り返しがつかなくなるかもしれません。

そのような事態を避けるためにも、失敗例の特徴を把握し、勉強をしたうえで資産性のあるマンションを選べば、長期間に渡って不労所得が得られるはずです。