不動産クラウドファンディングのシステム・仕組みは怪しい？投資家目線で人気の理由から注意点まで徹底解説！

「不動産クラウドファンディングに興味があるけどシステムがよくわからない」

「信頼できる不動産クラウドファンディングの探し方を知りたい」

など、新たな投資先として不動産クラウドファンディングが注目を集めています。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資に特化した融資型クラウドファンディングです。

サービスを通じて投資家は出資（融資）をし、運営会社はその資金を使って不動産投資をして、不動産投資で得た利益を投資家に分配金として還元します。

少額で投資ができるので投資のハードルが低く、運用はすべて不動産会社にお任せなので誰でも手軽に投資ができます。

不動産クラウドファンディングで成功するためには運営会社選びが重要です。

利回りの高さ、募集規模、投資期間などをチェックし、信頼できる運営会社で投資しましょう。

今回は、不動産クラウドファンディングのシステムと運営会社の選び方について解説します。

不動産クラウドファンディングはどんなシステムなの？

まずは、不動産クラウドファンディングのシステムについて理解する必要があります。

ここでは、不動産クラウドファンディングのシステム、

• 不動産に投資を行う融資型クラウドファンディング
• 匿名組合型
• 任意組合型

について解説します。

不動産に投資を行う融資型クラウドファンディング

クラウドファンディングには、寄付型、融資型、株式投資型、購入型、ファンド型など様々なタイプがあります。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資に特化した融資型のクラウドファンディングです。

運営会社は、投資家が出資（融資）した資金を使って不動産投資をして、家賃収入や不動産の売買によって得た利益を投資家に分配金（利息）として配当します。

匿名組合型

匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、個々の投資家が運営会社と匿名組合契約を締結します。

投資家には不動産の所有権はなく、賃貸管理や不動産の売買など不動産の運用に関しては運営会社が行います。

投資家は出資後、運用の手間をかけることなく、分配金の支払いを待つだけです。

分配金は不動産所得ではなく雑所得となります。

任意組合型

任意組合型の不動産クラウドファンドでは、投資家全員と運営会社が任意組合型契約を締結します。

運用は不動産会社が行いますが、投資家は不動産の所有権を共同で持つことになります。

売却時にはキャピタルゲインの分配を得られますが、損をした場合は投資家も責任を負う点には注意が必要です。

分配金は不動産所得となるので不動産税制が活用でき、相続税対策にも効果があります。

不動産クラウドファンドが人気の理由3選

株やFXなど他の投資と比べると手軽に始められることから不動産クラウドファンディングの人気が高まっています。

ここでは不動産クラウドファンドが人気の理由3選、

• 投資のハードルが低い
• 手間を掛けずに運用ができる
• 高い分配金利回り

について解説します。

投資のハードルが低い

老後資金の問題から副業として不動産投資に興味を持つ人が増えています。

しかし、不動産投資を始めるには自己資金が数百万円以上必要で、実際に始められる人は少ないのが現状です。

その点、不動産クラウドファンディングは、最低投資額が1万円でスマートフォンさえあれば簡単に始められます。

投資のハードルの低さが不動産クラウドファンディングの魅力と言えます。

手間を掛けずに運用ができる

株やFXで稼ごうとすると日中でもある程度は値動きを見る必要があります。

特に値下がりしているときなどは仕事が手につかないという人も多いはずです。

一方、不動産クラウドファンディングの場合は、運用期間中に値動きを気にする必要はありません。

投資期間が終了すれば分配金を手に入れられます。

不動産の運用はすべて運営会社が行ってくれるので手間を掛けずに資産運用が可能です。

高い分配金利回り

銀行の普通預金は2024年12月時点で年0.1%～0.3%です。

100万円を1年預けても金利はわずかに200円しか付きません。

一方で不動産クラウドファンディングの分配金利回りは年5.0%から6.0%と非常に高いです。

中には年10%を越えるファンドもあるなど高い分配金利回りが期待できます。

不動産クラウドファンディングを購入する際に注意したい3つのポイント

メリットの多い不動産クラウドファンディングですが、失敗しない為にも注意すべきポイントがいくつかあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングを購入する際に注意したい3つのポイント、

• 途中解約ができないケースが多い
• 元本割れするリスクがある
• 事業者が倒産する可能性がある

について解説します。

途中解約ができないケースが多い

不動産クラウドファンディングの場合、運用期間中は途中解約できないケースがほとんどです。

投資後に現金が必要になっても途中解約できないので資金が拘束されてしまいます。

将来的に現金が必要になることが予想される場合は、途中解約できるファンドや運用期間の短いファンドを選ぶと良いでしょう。

元本割れするリスクがある

不動産投資で怖いのは不動産価格の下落です。

不動産は景気の悪化や金利の上昇で価格が下がります。

投資をした不動産クラウドファンディングの資産価値が下がると償還時に元本割れをするリスクがあります。

そのため、不動産クラウドファンディングの運営会社は、優先劣後システムを採用して投資家保護をしているケースが多いです。

優先劣後システムでは、総投資額の一部を運営会社が負担し、損失が出た場合は運営会社の出資分から充当されるので投資家の元本毀損リスクを減らす効果があります。

事業者が倒産する可能性がある

不動産クラウドファンディングは、運営会社が参加できる条件が緩和されたこともあり、大手だけでなく中小企業の参入も増えています。

資本力の無い運営会社の場合、事業者が倒産する可能性があることも理解しておくことが重要です。

不動産クラウドファンディングの運営会社を選ぶ際の3つのポイント

不動産クラウドファンディングで成功するためには運営会社選びが重要です。

ここでは、不動産クラウドファンディングの運営会社を選ぶ際の3つのポイント、

• 利回りの高さ
• 募集規模
• 投資期間

について解説します。

利回りの高さ

不動産クラウドファンディングの一番の魅力は分配金利回りの高さです。

分配金利回りは不動産クラウドファンディングによって異なり、5%から6%程度が平均ですが、高いファンドは10%を越えるものもあります。

ただ、利回りは高いから良いという訳ではありません。

利回りの高さ=リスクも高くなるということを理解しておくことが重要です。

募集規模

募集規模は投資する不動産の規模に比例します。

募集規模は、区分マンションのような小さい物件であれば1,000万円から2,000万円程度、大規模プロジェクトだと1億以上の募集規模になることもあります。

募集規模が小さいと募集できる口数も少なくなり、競争率が高くなるので購入ができないケースも多いです。

そのため、まとまった資金を投資したい場合は、募集規模の大きなファンドを選ぶ必要があります。

投資期間

不動産クラウドファンディングの投資期間は6か月から2年に設定されているファンドが多いです。

短いファンドは2か月から3か月、長いファンドは3年以上といったものもあります。

投資期間が短いと得られる利益が少なく新しいファンドを購入するのに手間が掛かりますが、資金を拘束される期間が短くなるといったメリットがあります。

投資期間が長いと安定して利益を上げられますが、資金を他の用途に使えなくなってしまうので注意しましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、少額から始められ、高い分配金が魅力の投資商品です。

匿名組合型と任意組合型の2つのシステムがあり、投資のハードルが低く、手間を掛けずに運用できるので新しい投資先として人気が高まっています。

一方で途中解約ができない、元本割れするなどリスクについては注意が必要です。

不動産クラウドファンディングで成功するためには運営会社選びが需要になります。

利回りや募集規模、投資期間など細かくチェックしましょう。