不動産投資ファンドとは？仕組みやメリット、不動産投資との違いを解説 ！

「不動産投資ファンドって何なの？」

「不動産投資ファンドにはどんなメリットとデメリットがあるの？」

資産形成のために不動産投資を始めたいけど、不動産の購入には多額な資金が必要なのでなかなか始められない、という方も多いのではないでしょうか。

比較的少額から不動産投資を始められるとして、不動産ファンドが投資家の注目を集めています。

不動産投資ファンドについて、詳しく紹介します。

不動産ファンドの仕組みやメリット・デメリットについても分かりやすく紹介するので、参考にしてみてくださいね。

不動産投資ファンドとは？

不動産投資ファンドとは、不動産を投資対象としたファンドを指します。

ファンドとは、複数の投資家から調達した出資金をもとに、投資・運用する商品です。

また、ヘッジファンドなど、資金を運用する組織を指す場合もあります。

不動産投資ファンドの仕組みは？

不動産投資ファンドは、複数の投資家の出資金で不動産に投資し、収益を投資家に分配する仕組みです。

不動産投資ファンドで得られる利益には、家賃収入のインカムゲインと売却益のキャピタルゲインの2種類があります。

不動産投資ファンドの特徴・メリット4選

不動産投資ファンドの特徴とメリットは、以下の4つです。

１．比較的少額から投資できる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．分散投資でリスクを抑えられる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３．高額不動産に投資できる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４．インターネットで完結できる

それぞれ解説します。

不動産投資ファンドの特徴・メリット1比較的少額から始められる

不動産投資ファンドでは、複数の投資家から資金を調達するため、比較的少額から投資が可能です。

商品によって異なりますが、数万円程度から投資できる不動産投資ファンドもあるため、初心者でも始めやすいでしょう。

しかし一般的な不動産投資は、収益物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る現物不動産投資です。

現物不動産投資は、多額な資金が必要だったり、不動産投資ローンを組んだり、ハードルが高いと感じる方も少なくありません。

不動産投資ファンドの特徴・メリット2分散投資でリスクを抑えられる

不動産投資ファンドは、少ない資金からでも始められるため、複数の不動産に分散投資しやすい点が特徴です。

分散投資することで、1つの不動産に影響されにくくなるため、リスクを抑えられるでしょう。

複数の不動産で構成された不動産投資ファンドでは、1銘柄のみでも分散投資効果が期待できます。

現物の不動産投資だと、空室リスクや自然災害リスク、家賃下落リスクなどのリスクがあります。

不動産投資ファンドの特徴・メリット3高額不動産に投資できる

不動産ファンドでは、複数の投資家の出資により小口化されているため、高額不動産への投資も可能です。

個人では投資が困難なオフィスビルや商業施設、ホテルなどの高額不動産が投資対象のファンドもあるため、投資の幅が広がります。

投資対象の不動産は、海外の不動産だったり、債権が組み込まれていたり、ファンドによってさまざまです。

不動産投資ファンドの特徴・メリット4インターネットで完結

不動産投資ファンドは、対面や書面でのやり取りは不要です。

申し込みから運用まで、インターネットで完結できるため手軽です。

不動産の管理や運用は、専門家に任せられるため、手間もかかりません。

面倒な手間がかからないため、気軽に始められるでしょう。

不動産投資ファンドのデメリット3選

不動産投資ファンドのデメリットは、以下の3つです。

• 分配金が少額になりやすい
• レバレッジ効果が得られない
• 元本割れリスクがある

それぞれ解説します。

不動産投資ファンドのデメリット1分配金が少額になりやすい

不動産投資ファンドは、不動産が小口化されているため、分配金が少額になりがちです。

また、不動産ファンドでは、購入手数料や信託報酬などのコストがかかるため、利回りが低くなる傾向があります。

株式投資やFXのように短期間で大きなリターンは見込めませんが、コツコツ安定した利益を積み上げる投資スタイルには向いています。

不動産投資ファンドのデメリット2レバレッジ効果が得られない

一般的な現物不動産投資は、借入金で収益物件を購入します。

一方で、不動産投資ファンドでは、金融機関からの融資を受けられません。

そのため、不動産ファンドでは、現物不動産投資と異なり、レバレッジ効果が得られないデメリットがあります。

レバレッジ効果とは、小さな力で大きな効果を得る「テコの原理」を指します。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、他人資本である借入金を活用して投資効果を向上させることで、自己資本に対する収益性を最大限に高めることです。

不動産ファンドでは、1つの物件を所有することはありません。

商品によって異なりますが、不動産の所有自体ないもしくは、複数の投資家との共同所有になります。

自己資金のみで不動産ファンドに投資するため、現物不動産投資に興味があるけど、不動産投資ローンを組むことに抵抗がある方にとって、気軽に始められる商品です。

不動産投資ファンドのデメリット3元本割れリスクがある

一般的な不動産投資ファンドには、元本保証がありませんので、不動産の運用状況によっては、元本割れや損失を被る可能性があります。

そのため、元本割れリスクが伴うことをしっかり理解したうえで、不動産ファンドに投資することが重要です。

投資する商品によって異なりますが、優先劣後システムを導入し、元本割れリスクを軽減させている不動産ファンドもあります。

優先劣後システムでは、損失が発生した場合、事業者が損失分を一定の範囲内で補填するため、元本割れリスクの低減が見込める仕組みと言えるでしょう。

事業者が出資する割合である劣後出資割合までの損失がカバーできるため、元本の安全性が高められます。

不動産投資ファンドの種類は？

不動産投資ファンドの種類は、以下の2つです。

• 不動産特定共同事業
• REIT(リート)

それぞれ解説します。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業とは、不動産特定共同事業法に基づき運用されている不動産小口化商品とも呼ばれている投資商品です。

不動産特定共同事業法とは、不動産ファンドを運営している事業者を対象に、業務適正運営と投資家利益の保護を目的として制定された法律です。

不動産特定共同事業は、以下の3種類に分類されます。

• 任意組合型
• 匿名組合型
• 賃貸型

それぞれ解説します。

任意組合型

任意組合型では、複数の投資家が出資し、事業を共同運営することを目的とした任意組合契約を締結します。

任意組合型の分配金は不動産所得として課税されるため、相続や贈与の節税対策としても活用されています。

投資する商品によって異なりますが、任意組合型の利回りは、3％前後です。

匿名組合型

匿名組合型では、投資家と事業者が匿名組合契約を締結します。

投資家は組合に対して出資するため、不動産の所有者は事業者になります。

そのため、匿名型では、投資家が不動産の所有権を得ることはできません。

しかしその分、不動産の価格が減少しても最初に出資した分以上は出資する必要がないため、リスクは低いと言えます。

不動産ファンドの1つである不動産クラウドファンディングサービスのほとんどは、匿名組合型です。

匿名組合型の分配金は、雑所得として総合課税の対象になります。

利用するサービスによって異なりますが、匿名組合型の利回りは、2～6％程度です。

賃貸型

賃貸型では、複数の投資家の共同出資で購入した不動産の管理・運用を、不動産特定共同事象者に委託する賃貸借契約を締結します。

複数の投資家が不動産を共同所有するため、不動産の所有権は投資家が有します。

しかし、賃貸型の事業者が倒産した場合、運営が困難になるリスクがあります。

不動産小口化商品は、任意組合型と匿名組合型が主流になっており、賃貸型はほとんど販売されていません。

賃貸型の分配金は、不動産所得として課税されます。

REIT(リート)

REITは、複数の不動産に投資する法人の株式が投資対象です。

不動産投資信託とも呼ばれており、複数の投資家からの出資金をもとに不動産を購入・運用し、収益を出資額に応じて投資家に分配する仕組みの金融商品です。

REITは、投資家の募集方法によって、以下の2つに分類されます。

• 公募ファンド(J-REIT)
• 私募ファンド

それぞれ解説します。

公募ファンド(J-REIT)

公募ファンドとは、不特定多数の投資家から資金調達するファンドです。

公募ファンドは、証券取引所に上場している金融商品のため、証券会社や金融機関を介して購入できます。

投資家が証券取引所で自由に売買できる流動性の高さが魅力ですが、株式と同様に相場の影響を受けて価格が変動するため、注意しましょう。

日本のREITは、アメリカ生まれのREITに、Japanの頭文字をつけてJ-REIT(ジェイリート)と呼ばれており、5～10万円程度から投資できます。

銘柄によって異なりますが、J-REITの利回りは3～4％程度です。

J-REITでは、分配金の20.315％が源泉徴収されます。

私募ファンド

私募ファンドとは、事業法人や機関投資家など、一部の投資家を対象にしているファンドです。

プライベートファンドとも呼ばれています。

公募ファンドと異なり、私募ファンドは証券取引所に上場していないため、市場で取り引きできません。

私募ファンドでは、数千万円～数億円のファンドが中心です。

まとめ

今回紹介した不動産投資ファンドについて、重要なポイントを5つにまとめました。

• 不動産投資ファンドは不動産を投資対象とした商品
• 比較的少額から始められる
• 分散投資でリスクを軽減できる
• 高額不動産に投資できる
• インターネットで完結

少額から始められる不動産投資に興味を持たれた方は、不動産投資ファンドへの投資を検討してみてはいかがでしょうか。