不動産クラウドファンディングとは儲からない投資って本当？リスクや初心者におすすめの3つの特徴まで投資家目線で徹底比較！

「不動産クラウドファンディングを始めたいけど仕組みがよくわからない」

「REITやソーシャルレンディングなどの他の投資と不動産クラウドファンディングの違いを知りたい」

など、不動産クラウドファンディングに興味があって始めたいという人が増えています。

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて許認可を得た事業者のみが取扱いできる不動産に特化した金融商品です。

少額で投資できる、運用はすべて運営会社に任せられる、高い分配金利回りが期待できるなどメリットが多いことから投資家の注目を集めています。

不動産クラウドファンディングには、契約の方法によって匿名組合型と任意組合型の2種類があります。

最低募集金額、投資期間、不動産の所有の有無など、それぞれ異なった特徴があるので購入の際には注意が必要です。

不動産投資やREIT、ソーシャルレンディングなどの他の投資との違いも確認した上で投資を検討すると良いでしょう。

今回は、不動産クラウドファンディングの仕組みと特徴、他の投資との違いについて解説します。

不動産クラウドファンディングとはどんな投資なの？

まずは不動産クラウドファンディングがどういった投資なのかを知っておく必要があります。

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて国土交通省や都道府県知事の許認可を受けた事業者のみが運営できるサービスです。

事業者はインターネットを通じて投資家から資金を集め、集めた資金を使って不動産投資をします。

事業者は不動産投資によって得た家賃収入や売却益を原資として投資家に分配金を支払います。

投資家は最低1万円からといった少額で投資が可能で、運用はすべて事業者に任せられるので、投資のハードルが低いことから投資初心者にも人気が高いです。

不動産クラウドファンディングには2つの種類がある

不動産クラウドファンディングには、契約の方法によって匿名組合型と任意組合型の2種類があります。

ここでは、匿名組合型と任意組合型のそれぞれの特徴について解説します。

匿名組合型

匿名組合型では、それぞれの投資家が事業者と匿名組合型の契約を結びます。

投資家は不動産の所有権を持たずに、事業者が不動産の所有、運営を主体となって行います。

投資家は出資金以上の負担を負うことがなく、事業者が出資金の一部を負担する優先劣後システムの採用など投資家の元本毀損リスクの低減をしているのが特徴です。

分配金の収入は不動産所得ではなく雑所得となります。

任意組合型

任意組合型では、他の投資家と一緒に事業者と任意組合型契約を結びます。

不動産の運営は事業者が行いますが、投資家は不動産の所有権の一部を持つことになります。

不動産の所有権を持っているので、売却時には持ち分に応じた分配金を得ることが可能です。

一方で不動産の評価が下がった場合には無限の所有者責任を負うので出資金を越える損失を受けるリスクがあります。

分配金の収入は不動産所得になるので、不動産税制の活用、相続税圧縮効果が期待できます。

投資方法はキャピタルゲイン型とインカムゲイン型

不動産投資で利益を上げる方法は、売却益（キャピタルゲイン）、賃料収入（インカムゲイン）の2つです。

不動産クラウドファンディングにおいても、ファンドによって投資方法はキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

キャピタルゲイン型では、売却時に出た利益を分配金に充当するので、高い利回りを期待できる可能性がありますが、市況の影響受けやすいので売却するまで結果がわからない点が不安要素と言えます。

インカムゲイン型の収益は賃料収入です。

賃料収入には、居住用や商号テナント、土地の使用料などがあります。

キャピタルゲイン型と比べると安定した収入が見込めますが、分配金の利回りは低めの設定になっています。

不動産クラウドファンディングの3つの特徴

不動産クラウドファンディングを購入するとどんなメリットがあるのかを知りたい人も多いはずです。

ここでは、不動産クラウドファンディングの3つの特徴、

• 少額で不動産投資ができる
• 運用は運営会社にお任せ
• 高い分配金利回りが期待できる

について解説します。

少額で不動産投資ができる

個人で不動産投資をするにはある程度まとまった資金が必要ですが、不動産クラウドファンディングは最低投資金額1万円の少額で不動産投資ができます。

1万円ならお小遣いの範囲でも十分投資が可能です。

最低募集金額については、匿名組合型が最低投資金額1口1万円から10万円、任意組合型が最低投資金1口10万円から100万円となっています。

運用は運営会社にお任せ

株式やFXといった投資では、相場の値動きを見る時間がないと大きく稼ぐことはできません。

不動産クラウドファンディングは、投資家は出資するだけで不動産の運用についてはすべて運営会社に任せることができます。

日中に時間を取られることもなく、投資家は出資してしまえば、後は分配金の配当を待つだけです。

高い分配金利回りが期待できる

銀行の普通預金金利は2024年8月時点において年0.020%と低金利が続いていますが、不動産クラウドファンディングの分配金利回りの平均は年5%から6%です。

中には10%を越える高い分配金のファンドもあり、普通預金に預けておくよりも高い収益が期待できます。

不動産クラウドファンディングと他の投資を比較

不動産クラウドファンディングへの投資を検討するにあたって、他の投資との違いを知っておくことが重要です。

ここでは、不動産クラウドファンディングと他の3つの投資との違い、

• 不動産投資との違い
• REITとの違い
• ソーシャルレンディングとの違い

について解説します。

不動産投資との違い

個人で不動産投資をする場合は、自分で不動産の選定、購入、賃貸経営をする必要があります。

不動産を購入するには数百万円から数千万円の自己資金が必要ですが、金融機関から融資を受けられるのでレバレッジを効かせて大きな収益を得られるのがメリットです。

不動産クラウドファンディングの場合は、投資家は事業者が募集するファンドの内容を見て投資し、不動産の運用については事業者がすべて行ってくれます。

不動産投資と違って少額から始められますが、レバレッジを効かせられないので大きな収益は期待ないのがデメリットです。

REITとの違い

REITも不動産に特化して投資をしていますが、東京証券取引所に上場している点が不動産クラウドファンディングとの大きな違いです。

REITは上場しているので市場でいつでも取引ができ、需給バランスによって価格が変動します。

一方で不動産クラウドファンディングは、出資金自体の増減はなく、投資期間が終了するまで解約できないケースが多いです。

ソーシャルレンディングとの違い

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは、適用される法律、配当の原資、事業者の共同出資の有無といった点で違いがあります。

不動産クラウドファンディングに適用される法律は不動産特定共同事業法で、配当の原資は家賃収入や不動産の売買によって得た利益です。

不動産クラウドファンディングでは優先劣後システムという事業者が共同出資して投資家の元本毀損を抑える仕組みがあります。

一方でソーシャルレンディングに適用される法律は金融商品取引法で配当の原資は貸し付けた利息です。

ソーシャルレンディングには事業者が共同出資する仕組みがなく、投資家は出資先の倒産が起こると貸し倒れなどのリスクを被ることになります。

おすすめの不動産クラウドファンディングサービス2選！

これまで不動産クラウドファンディングについて解説してきましたが、ここではおすすめの不動産クラウドファンディングサービスを紹介していきます。

おすすめの不動産クラウドファンディング1.COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは累計投資額700億円以上、100件以上のファンド組成実績、運用が終了したファンド70件超えという実績豊富なサービスです。

COZUCHIのファンドは都心の一等地や、人気観光地などの好立地物件がほとんどです。

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おすすめの不動産クラウドファンディング2.利回り不動産

利回り不動産は、高利回りながらリスクの抑えた投資が可能な不動産クラウドファンディングサービスです。

利回り不動産で募集しているファンドには1つのファンドに複数物件を組み込んだ「バルクプロジェクト」というものがあります。

複数案件を組み込むことで、1つのファンド内でリスク分散ができ、元本割れリスクも軽減できます。

また、インカムゲインのファンドにはマスターリース契約（賃料保証）も結んでおり、減配・元本割れのリスクを抑えることが可能です。

ワイズコインというサービス独自のコインサービスもあり、お得に投資を始められます。

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まとめ

不動産クラウドファンディングのメリットは、他の投資と比べて手軽に投資を始められる点です。

少額で投資が可能で、運用もすべて事業者に任せることができ、高い分配金利回りも期待できます。

投資家の元本毀損リスクを低減させる優先劣後システムを採用するなど安全性も高いです。

他の投資と比べてもメリットの多い金融商品と言えます。

これから投資を始めたい初心者や時間の取れないサラリーマンは不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。