再建築不可物件とは？定義や特徴、売却戦略や注意点を解説！

「再建築不可物件とはどのような物件なの？売却できるの？」と、建築不可物件について知りたいという人は多いことでしょう。

再建築不可物件は、土地上にある建物を取り壊した場合、再度建物が建築できなくなる土地です。売却するには戦略が必要であるものの、再建築不可物件の売ること自体は可能です。

この記事では再建築不可物件とは何か、売却が難しい理由について解説します。記事の後半では、再建築不可物件を売却するための戦略、売却成功事例を紹介しますので、最後までご覧ください。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件の内容を知るには、定義と特徴、再建築不可になる理由を確認する必要があります。

ここからは、再建築不可物件についてわかりやすく解説します。

再建築不可物件の定義と特徴

再建築不可物件とは、土地上にある建物を取り壊して一旦更地にすると、再び建物を建てられなくなる土地のことをいいます。

再建築不可物件上に建築されている建物は、リフォームして使い続けることは可能です。しかし、増築や大改修工事など「建築確認」が必要となる工事はおこなえません。

再建築不可物件は建築や工事に制限がかかる土地で、一般的な物件よりも価値が低くなってしまって売却するのに時間がかかります。

なお、建築確認とは、法律で決まっている内容を守った工事計画なのか、行政が確認する制度です。

再建築不可物件が発生する主な理由

再建築不可になる理由はいくつかありますが、もっとも多いのが「接道義務違反」です。

建築基準法には、次のような条文があります。

（敷地等と道路との関係） 第四十三条建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

引用：e-Gov 建築基準法

建築基準法上「建物を建築するには道路に接していなければいけない」としているわけです。建築基準法上では4m以上の幅員がある公道を指しているので、原則4m以上の道路に2m以上接していないと建物は建築できません。

ただし、建築基準法上の道路には例外も多く、次のような道も道路として認められます。

• 建築基準法ができる前からあった4m未満の道
• 行政が特別に道路だと認定した4m以上の道
• 都市計画法に基づいて設置された4m以上の道 など

再建築不可物件に該当するかどうかは、法律の専門的な知識が必要です。再建築不可物件か判断できない人は、不動産会社に聞いて確認しましょう。

再建築不可物件の売却が困難な理由とその対策

再建築不可物件の売却は、一般的に困難だといわれます。

それでは、なぜ再建築不可物件の売却が困難なのでしょうか。困難な理由やその理由に対する対策について解説します。

売却が困難な理由

再建築不可物件の売却が難しいのは、次の3つの理由があるからです。

①再建築できない
➁住宅ローンが借りられない
③建物の維持に多額の費用がかかる

建築不可物件がなぜ売れにくいのか、どのように対策したらいいのかみていきましょう。

①再建築できない

再建築不可物件の売却が困難な理由の1つ目は「建物を建築できない」からです。

土地を購入する人の多くは、購入後に建物を建築します。しかし、再建築不可物件は、建物を建築できないため購入する目的が達成できません。

再建築不可物件にある既存建物を利用するとしても、老朽化や災害などで建物が壊れてしまった後は建物を建てられなくなります。既存の建物がなくなった後に、利用価値が下がるのもなかなか売れない理由です。

再建築不可物件の隣の土地を購入した結果、建築可能物件になるのであれば、隣地を買取ってから売り出すという方法があります。隣地が売り地であるなら、検討してもいい方法です。

➁住宅ローンが借りられない

再建築不可物件の売却が困難な理由の2つ目は「住宅ローンが借りられない」からです。

金融機関は住宅ローンの審査をするときには、物件の担保価値を調査します。担保価値とは、融資を受けた人が返済できなくなったときに、返済者が金融機関に提供する財産の価値です。住宅ローンの場合は、不動産が担保物件、担保物件の売却予測価格が担保価値となります。

建築不可物件は一般の物件に比べ担保価値が低く、金融機関は担保価値の低さを理由に、原則融資をおこなってくれません。再建築不可物件を購入するには、現金で購入してくれる買い手を見つけなければならないため、なかなか売却できません。

再建築できない土地を売却する方法の1つに、現金で購入できる金額帯にて売りに出す方法があります。ただし、買い手がどの程度現金を所有しているかはわからないため、相場よりも安く売りに出すしかありません。

③建物の維持に多額の費用がかかる

再建築不可物件の売却が困難な理由の3つ目は「建物の維持に多額の費用がかかる」からです。

再建築不可物件だとしても、既存の建物を利用することは可能です。しかし、建物を取り壊すわけにはいかないため、老朽化が進んだとしても解体できず、建物補修や設備交換を続けていかなければなりません。当然、老朽化した建物の補修や、設備交換には多額の費用がかかります。

多額の補修費用を払ってまで、再建築不可物件を購入しようと考える人は多くありません。そのため、再建築不可物件を売却するときには、売主がある程度の建物補修やリフォームをしてから売りに出すといいでしょう。買い手にしてみれば、1回分の補修費用が浮くことになります。

ただし、建物補修やリフォームには費用がかかるため、不動産会社と相談して必要最低限の工事にとどめておくことが大切です。

再建築不可物件の効果的な売却戦略

再建築不可物件を売却するには、売却戦略をしっかりと考える必要があります。

売却戦略を考えるときには、次の2つのポイントを押さえておきましょう。

①ターゲット市場の特定
➁マーケティングと広告

ここからは、再建築不可物件の効果的な売却戦略を考えるときのポイントを解説します。

①ターゲット市場の特定

再建築不可物件を売却するときにはターゲット市場を特定し、誰を買い手として販売活動を進めていくか決めます。

再建築不可物件はなかなか買い手が見つからないため、誰に向けて販売活動するのか考えておくことが大切です。たとえば、隣地に土地を購入してもらったり、投資家に向けて販売活動をおこなったりするなどです。

隣地は自分の土地の形状をよくしたい、土地を広げたいと考えていることがあり、相場より安く購入できるなら建築不可物件だとしても購入するケースがあります。また、建築不可物件が投資に向いている土地・建物だった場合、相場より安く購入することで投資金を短期間で回収できるため、投資家が購入してくれることもあります。

②マーケティングと広告

ターゲット市場を特定したら、マーケティングと広告を考えていきます。

隣地をターゲット市場にするのであれば、地元密着の不動産業者に売却を依頼し隣地の地主と交渉していくといいでしょう。地主がもし近所に住んでいない場合は、地主が住んでいる地域にある不動産会社に声を掛けるもの1つの方法です。

一方、投資家をターゲット市場とするならば、投資家に向けたマーケティングと広告を検討しなければなりません。たとえば、投資家を見つけるには、不動産投資が得意な不動産会社に売却の依頼をする必要があり、投資物件をメインにしているサイトに掲載してもらいます。

このようにターゲット市場によって、マーケティングと広告は大きく異なるため、誰をターゲットにするのか慎重に考えることが大切です。

注意すべき法的側面と手続き

再建築不可物件は通常の土地と異なるため、確認しなければないらない事項があります。

法的な内容と手続き、契約の内容などを確認し、建築不可物件をスムーズに売却していきましょう。

法的要件の確認

建築不可物件を売却する際には、まずなぜ建築不可なのかを確認します。

建築不可の理由は、次のとおり1つではありません。

• 道路に接している長さが2m未満
• 前面道路が道路として扱われていない道
• 道路に接していない

建築不可の理由によっては救済策があり、建物が建築できるケースもあります。たとえば、道路に接している長さが2m未満の場合、隣地の一部を借りて接道幅を2m以上にする方法があります。

このような場合、隣地から土地を借りたときの契約書や、建築不可物件に建物を立てる隣地の同意書などを自治体へ提出する必要があります。

建築不可物件を売却する前には、不動産会社に「なぜ建築不可になるのか」を確認したうえで、必ず対応策と対応策に必要な手続きの方法まで聞いておきましょう。

売却契約のポイント

再建築不可物件の売買契約を締結するときには、重要事項説明書の内容に気を付けましょう。

建築不可物件は法律によって建物が建てられなくなっている状態であるため、重要事項説明書に建築不可であることと、建物が再建築できないことを明記する義務があります。重要事項説明書の内容に記載ミスがあった場合、不動産会社の責任になるものの、契約の解除などのトラブルに巻き込まれるおそれもあります。

きちんと重要事項説明書に建築不可物件であることが記載されているか確認し、トラブルに巻き込まれないよう注意しましょう。

ケーススタディと成功事例

建築不可物件は売却しにくい不動産であるものの、しっかりとターゲット市場やマーケティングすることで売却が可能です。

ここからは、建築不可物件の売却成功事例を紹介していきますので、どのように売却を進めていけばいいのか参考にしてみてください。

売却事例①隣地の一部を購入し売却に成功した

隣地の協力を得て建築不可の状態を解消し、売却に成功した事例です。

道路に接している長さが2m未満の場合、接道義務違反となり建物を建てられません。しかし、接道している部分を2m以上の幅にできれば、建物を建築できる建築不可物件もあります。

隣地をすべて購入する必要はなく、接道部分が2m以上になる分だけ購入すれば建築できます。建築できるようになるだけで土地の価値は一気に上昇するため、隣地の一部を買取るときには相場より高くても購入を検討しましょう。

ただし、2m以上の接道幅になっても、建築できない土地もあることには注意しなければなりません。隣地を購入するときには、必ず不動産会社に相談しながら進めていく必要があります。

売却事例➁43条但し書き許可を取得し売却できた

法的に建築不可の状態を解消し、売却に成功した事例です。

43条但し書き許可とは、接道義務違反の土地の周辺に大きな空地がある場合や、4m以上の道路以外の道に接している場合、特定の行政が建築審査会の同意を得たうえで建物の建築を認める制度です。

43条但し書き許可が得られれば、接道義務違反の土地でも建物が建築できるようになります。

ただし、43条但し書き許可を取得するには、行政書士などの専門家に依頼する必要があります。また、許可を取得するには相当な費用が必要です。費用は物件や依頼する専門家によって大きく異なるため、許可が取得できそうな場合は必ず見積もりをいくつか取得しておきましょう。

売却事例③隣地の所有者に購入してもらえた

建築不可の解消ができなかったものの、売却に成功した事例です。

建築不可を解消する方法はいくつかありますが、どの方法も利用できないケースがほとんどです。解消できないときには、隣地に建築不可物件の購入を相談してみましょう。

一般の買い手には建築不可物件を購入するメリットが少ないものの、隣地にとっては土地を安く購入し、自分の土地を広げられるチャンスです。

隣地にとって購入の必要性が高ければ、建築不可物件の相場よりも高く購入してくれる可能性もあります。

まとめ

建築不可物件とは、接道義務違反や法律の制限によって建物が再建築できない土地です。

建物が再建築できないことで買い手の数は減ってしまい、なかなか売却できず相場よりも売却金額が低くなります。しかし、ターゲット市場を絞り、しっかりとマーケティングをおこなって対策すれば売却は可能です。

売却するときに必要な知識を得ておけば、建築不可物件の売却がうまく進みます。建築不可物件を売却するときには、対策を講じて満足いく売却を実現していきましょう。