中古マンション購入前の注意点！失敗しないために大切な3つのこと

中古マンションは、人生でももっとも高いお買い物。失敗したくないのは当然ですよね。中古マンション購入での失敗を未然に防ぐためには、次の3つの注意点に注目しておく必要があります。

以上の注意点を押さえておけば、中古マンション購入で失敗するリスクを最小限に抑えることができます。この記事では、中古マンションの購入前に必ず知っておくべき注意点を解説します。

中古マンション購入の注意点①築年数だけじゃない！立地が大事

中古マンション購入で失敗しないためには、立地を重視して物件を選びましょう。

中古マンションを選ぶ際に、築年数が主な選択基準になっていませんか？もちろん築年数も大事。しかし購入後、数十年と暮らすマンションで立地を軽視してしまうと、大きな失敗につながってしまいます。

・「会社の近く」
・「子ども学校の学区内」

このような立地で選ぶことが悪いとはいいませんが、やはりマンションの長期的な資産価値を考えれば、需要の落ちない立地かどうかというのも重要です。

また生活環境も必ず見ておきたいポイント。マンションを購入する際には、そのエリアの長期的な需要と周辺環境を考えることがまず1つ目の注意点となります。

リセールバリューを意識すれば失敗知らず！

中古マンション選びでもっとも重要なのが、「リセールバリュー」の視点を持つことです。リセールバリューとは、「売却するときの価値」のこと。言い換えれば「将来どれぐらいで売ることができるだろう」と考えて中古マンション選びをしよう！ということです。

人口減少、空き家問題の深刻化、少子高齢化が避けられない日本において、これからどんどん住宅は余っていきます。買うときには同じ3,000万円のマンションが、一方では2,000万円で売れ、もう一方では500万円でしか売れないというような格差はすでに起き始めているのです。

そんな時代において長期的な資産形成を考えるには、自宅のリセールバリューを意識することが重要となります。購入当時に売ることは考えていなくても、転勤や万一の離婚、親の介護、自身の高齢化などにより、遅かれ早かれマンションを手放す可能性は誰にでもあるのです。

リセールバリューの視点で一番重要なポイントは立地。駅近の物件が理想的ですが、街の雰囲気や暮らしやすい環境であるかも重要です

また自治体の条例や都市計画の方針も必ず確認するようにしましょう。昨今、各自治体では、県庁所在地周辺などに住宅を集める「コンパクトシティ」構想を進めています。

つまり、地方を中心に「人が住む場所」「人が住まない場所」の二極化が顕著に表れるようになるということです。過疎化による消滅可能性都市になっていないか、あるいは居住誘導地ではない場所になっていないかなども、リセールバリューに直結するポイントだといえます。

中古マンション購入の際には、10年、20年先を見据えた立地選びが最重要になるでしょう。まずは身近な専門家に相談して、具体的な希望を伝えた上で一緒に考えてもらうことをおすすめします。

複数回の内見で住んでから後悔しない

マンションの周辺環境としては、駅までの距離やスーパーや病院、教育関連施設、公園などの有無が重要になってきます。しかし単純に地図上の立地だけで中古マンションを購入すると、失敗につながってしまうリスクがあります。

例えば、「駅近で周辺にお店なども充実しているけど、住んでみたら夜中まで騒々しい」「隣や上下階にご近所トラブルになってしまいそうな住人がいる」など、実際に住んでみないとわからない注意点は多いものです。

そのため中古マンション購入時の内見は、1度で済ませてしまってはいけません。

・平日の朝・夜
・土日の朝・夜

このように、条件を変えて複数回内見をするようにしましょう。何度も家の中を見せてもらうのは悪い…と思う方は、いろんな時間帯に周辺を歩いてみてください。物件から駅までの道も必ず歩いてみましょう。そうすることで、「女性や子どもの夜の一人歩きは危ないな」「駅からの帰り道で買い物できるところが多い！」など、新たな発見をすることができます。

また、中古マンションの立地は「今」生活しやすいというだけではなく、変化していくライフスタイルそれぞれに不足のないエリアで選んでおかなければなりません。

・子どもができたときのこと
・子どもが大きくなってからのこと
・高齢になったときのこと

このようなことを見越したマンション選びが重要です。

中古マンション購入の注意点②税金を含めた価格で判断

中古マンション購入の2つ目の注意点は、予算。年収から予算を決める方、借入可能額いっぱいいっぱいに借りようとしている方、予算の決め方は様々でしょう。

まずマンションには管理費と修繕積立金という継続してかかる2つの費用があることを忘れてはいけません。物件にもよりますが、これらの費用の合計は数万円に及びますから、必ず予算内に組み込むようにしてください。

また中古マンションを購入する際には、さまざまな税金や諸費用が必要となります。購入にかかる諸費用の目安は物件価格の5％～10％程度。決して安い金額ではありませんから、こちらも必ず予算に入れるようにしましょう。

予算の決め方の目安

銀行から借り入れられる限度額は、年収における年間返済額の割合である「返済負担率」が30～35％というのが目安となります。しかしこれはあくまで「借入可能額」であり、返済負担のない借入額ではありません。一般的には、返済負担率25％ほどが無理のない返済額になるといわれています。具体的にいえば年収600万円の場合は、年間150万円、月々12.5万円ということです。

ただし、住宅ローン以外にもランニングコストとして必要になる管理費や修繕積立金、固定資産税等を計算から外してしまうと、返済や固定費用だけで生活費を圧迫してしまう可能性があります。

・住宅ローン＋マンションの維持・管理費用＋税金

などの固定費用を総合した金額が負担にならない返済負担率になるように計画を組むことが大切です。

住宅ローン控除などの税控除を活用しよう

中古マンション購入時の住宅ローンには、「住宅ローン控除」という控除制度があります。

住宅ローン控除では、所得税・住民税から住宅ローンの借入金の1％、年間最大40万円が控除・還付されます。10年間で最大400万円の税控除を受けられますので、控除があるとないとでは大違いですね。（長期優良住宅等は最大500万円・増税に伴い一定期間に限り控除期間延長）

そのため中古マンションの予算決定に際しては、控除制度の適用要件についてもしっかり認識しておきたいところです。

住宅ローン控除を受けられる要件は以下のとおりです。

築年数が25年以内の中古マンションであれば、新築マンションと同様の住宅ローンを受けられます。築25年と26年では、物件自体に大きな違いはないでしょう。しかし還付を受けられる額が大きく違ってきますから、この適用要件については確実に押さえるようにしてください。

さらに中古マンションの築年数は、購入にかかる登録免許税や不動産取得税の控除にも関わってくる条件となります。

各種税控除により、節税効果は数百万円単位の違いがあります。だから中古マンション選びの際には、これらの要件を押さえるべき…ということなのですが、全ての適用要件を把握するにはちょっと無理がありますよね。

そのため「この物件は控除制度の対象かな？」と思ったら、すぐに担当者に聞くようにしましょう。税控除についても詳しく相談できる不動産会社・営業担当者を探すことも、中古マンション選びでは重要なことです。

中古マンション購入の注意点③耐震性と管理状況

中古マンションを購入する際には、できる限り「新耐震基準」に適合した物件を選ぶのも重要な注意点となります。

耐震性の見極め方

旧耐震法から新耐震法へ切り替わったのは1981年6月。1981年6月以降に新築された物件なら概ね問題ありませんが、1981年5月以前に新築された物件の場合、新耐震法に適合しているか確認しておきましょう。

旧耐震法は震度5前後の中規模な地震に対して倒壊しないという基準です。それに対し新耐震法では、震度7程度であればマンションが倒壊しないという基準で建築されています。さらに言えば、新耐震法に新たに耐震等級を加えた第二世代(2000年以降の建物)を購入する事が、より良い地震対策となるでしょう。2000年以降の建物といってもすでに築15年以上経過しているので、比較的リーズナブルに購入する事ができます。

旧耐震基準で建てられたマンションでも、耐震リノベーションされていることもあります。ただその場合にも、基礎や配管、構造などまでリノベーションすることはできないので、やはりどの年代に建てられたかというのは必ず見ておくべきポイントだといえるでしょう。また先述した通り、耐震基準を満たしているか否かは税控除が受けられるかどうかにも影響します。

旧耐震基準と新耐震基準の違いについて

旧耐震基準と新耐震基準では、どのくらいの違いがあるのでしょうか？

平成7年 阪神・淡路大震災

その違いは平成7年に起こった阪神・淡路大震災で顕著になりました。このときの最大震度は7、マグニチュードは7.3でした。

震災の被害を調査した結果では、旧耐震基準で建築されていた建築物のうちおよそ70％に明らかな被害が生じていました。内訳としては、大破以上と判断されたのが約30％、中破もしくは小破と判断されたのが40％です。被害が軽微もしくは被害なしと判定されたのは30％ほどです。

それに対して、新耐震基準に従って建築された建築物は明らかな被害が生じたのが全体の30％未満にとどまり、70％以上の建築物は被害が軽微、もしくは被害なしと判定されたのです。

平成28年 熊本地震

平成28年には熊本でも大きな地震が起こっています。このときの規模は、阪神・淡路大震災と同じく最大震度は７、マグニチュードは7.3でした。この地震被害の調査では、旧耐震基準で建築されている建築物のうち、30％が倒壊・崩壊するという被害が生じています。被害が皆無だったのはわずか8.2％で、91.8％の建築物が軽微以上の被害を受けているのです。

新耐震基準に改正された1981年から2000年の間に建築された建築物を見ると、倒壊・崩壊したのは8.3％です。大破したのが9.1％で、軽微から中破の被害があった建築物が約56％でした。旧耐震基準で建築された建築物の3倍以上となる約26％が、無被害と判断されたのです。

さらに新耐震基準に耐震等級が加わった2000年以降に建築されたいわゆる第二世代の建築物の中で、倒壊したものはわずか2.3％でした。大破したものが4.2％、軽微から中破の被害があったのは33.8％で、59.5％の建築物は無被害と判断されたのです。

住宅ローンへの影響

このように、旧耐震基準と新耐震基準では安全性に大きな違いがあります。旧耐震基準では震度5の地震を想定して、倒壊しないことを基準にしています。それに対して、新耐震基準では震度7の地震までを想定して、ほとんど損傷しないことを基準にしているからです。しかし、それだけではありません。他にも大きな違いがあるのです。

中古マンションを購入する際は、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンは様々な金融機関で取り扱っていますが、現在特に有名なのは住宅金融支援機構で提供している、フラット35というローンでしょう。

しかし、定められた技術基準に適合していなければ利用できないローンも多いのです。その項目には、住宅の耐震性も含まれています。確認される内容として、建築確認日が新耐震基準の導入後となっているので、新耐震基準に適合していないと住宅ローンを利用できない可能性があります。

また住宅ローンを利用すると、住宅ローン減税が受けられます。ただしその適用要件の中に木造なら築20年以内、耐火建築物であっても築25年以内というのが含まれています。つまり旧耐震基準のマンションはこれに該当しないのです。

但し、この要件だと新耐震基準のマンションでも初期の頃に建築されたものは、対象外になるのではないでしょうか。実は築年数以外のもう一つの要件に適合すれば、同じく減税の対象となるのです。それは現行の耐震基準に適合していることです。

その確認には耐震基準適合証明書か耐震等級1以上という評価書などが必要ですが、新耐震基準の建築物ならまず問題なく減税の対象になるのです。

新耐震基準が施行されてからすでに40年近くが経過していて、耐震等級が加わった2000年からも20年が経過しています。旧耐震基準のマンションは少なくなっていますが、まだまだ残っているでしょう。価格もかなりリーズナブルにはなっているでしょうが、住宅ローンの利用や減税の適用、安全性などはよく確認してから購入しましょう。

参考：

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-43/index.html
http://www.nilim.go.jp/lab/hbg/kumamotozisinniinnkai/20160630pdf/20160630haihusiryouissiki.pdf

1階が店舗や駐車場になっている中古マンションは要注意

マンションの中には、1階部分が店舗やピロティ(駐車場)になっているものがありますが、これは耐震性が低い住宅の典型的な例です。ただし1階が小さい店舗であれば、各部分を壁で仕切ることができるので構造上に影響はあまりありません。問題になるのは、1階部分がスーパーマーケットなどの広い空間を必要とする店舗や、駐車場となっているパターン。

広い空間が必要な店舗は、壁を付けるのではなく、各箇所に柱を立てて上の階を支える構造(ピロティ)をしています。ピロティは縦揺れには強いものの、横揺れには弱いという性質があります。大きな地震が起きた際には柱が割れてしまい、1階が上層階の重みに耐えきれずにマンションが倒壊する恐れがあるといえるでしょう。阪神淡路大震災では、新耐震基準のマンションの中でも、高層マンション以上に1階部分に店舗や駐車場がある3階建て構造のマンションの方が倒壊したというデータもあるほどです。有事の際に後悔しないためにも、マンションの耐震性は購入する上での大きな注意点といえます。

横揺れに強い耐震壁というものがある

1階が店舗や駐車場になっているマンションでも、壁の構造によっては充分な耐震性があるものもあります。それは耐震壁が設置されているケースです。

耐震壁というのは、簡単に言うと「地震力を負担する壁」です。単に壁が多ければ、耐震性が高いという訳ではありません。梁や柱と部分的に接している壁は、雑壁や間仕切壁と言われるもので、これらの壁は地震力を負担する事はありません。雑壁には、細かく分けると腰壁や垂れ壁、袖壁などがあります。

雑壁の例として、大きな窓があるマンションを考えてみます。窓は左右を柱に上下を梁に囲まれていますが、窓が直接接しているわけではありません。その間には壁があるでしょう。その上部の壁を垂れ壁、株の壁を腰壁、左右の壁を袖壁といいます。このような壁は、地震が起こった時にその地震力を負担するものではありません。

また間仕切壁というのはあくまでも部屋を分けるためのもので、強度はかなり低いのです。障子とあまり変わりがないものとして考えられ、もちろん地震力は負担できません。では耐震壁とはどのようなものなのでしょうか？

耐震壁の特徴

まず大きな間口が開いているものは耐震壁にはなりません。間口が全くないか、ごく小さな間口しかないものでなくてはいけないのです。壁に対して4割以上の間口が開いていると、強度が不十分なのです。

例えば、マンションで隣室との境になっている壁は、間口が全くないので耐震壁である可能性が高いでしょう。

間仕切壁の中にも、壁に間口がないものは多いのですが、強度の面で耐震壁とはいえません。

耐震壁の見分け方

そこで、見た目での判断以外の方法も紹介します。最も早いのが壁を叩いてみることです。その時の感触で中が空洞なら間仕切壁でしょう。

しかし、石を叩いたような音がしてあまり響かないようなら、それは鉄筋コンクリートの壁です。この場合は、十分な強度があるので耐震壁です。

また、木造住宅の場合は耐震壁を見分けるのが困難です。その場合も建築図面があれば耐震壁かどうかがすぐにわかります。図面に書かれた記号で耐震壁かどうかを判断できるのです。

図面で壁のところをみると、W○やEW〇（〇は数字）などの記号があります。この○の中の数字は、壁の厚さを示しています。
重要なのは、その前のEWやWです。EWは、[Earth quake Wall]を示しています。こう書かれているものが、耐震壁です。それ以外の壁は、単にWと書かれているのです。

ちなみに、耐震壁ではなく耐力壁という言葉を目にしたことがある人もいるでしょう。その違いについて悩む人も多いのですが、実はこの2つに違いはありません。単に表記の違いというだけです。

建築基準法では耐震壁という表記はなく、耐力壁に統一されています。しかし、鉄筋コンクリート構造の計算基準の本では、耐震壁と表記されているのです。どちらも同じ意味なので、違いはあまり気にしなくても良いでしょう。

1階が駐車場など、広い空間になっていて柱しかないピロティ構造なら、耐震性は不安があります。しかし、間にいくつか耐震壁が設置されているようなら、それが地震力を負担するので耐震性は高くなります。倒壊の可能性も、かなり低くなるでしょう。

確認するのに最も簡単なのは、新建築基準を満たしているという建物の検査済証があるかどうかを確認することでしょう。この検査済証があれば、耐震性に問題がないということが証明されています。その場合は、きちんと耐震壁があることなども確認されているので、まず心配する必要はないでしょう。

しかし、検査済証が確認できなかった場合などは自分で耐震壁があるかどうかを確認してみましょう。マンションでは、1回から最上階まで連続している、連層耐震壁という耐震壁が使われていることもあります。それについても、確認してみることをおすすめします。

管理状態

マンションは「管理を買え」といわれるほど、管理状態は重要です。購入を検討している中古マンションは、修繕計画の確認を必ずするようにしてください。中には「修繕計画がない」という、管理状態が劣悪な中古マンションも存在します。

新築マンションではなく中古マンションを購入するメリットとして、積立している管理費修繕費を受け継ぐことができるという点があります。ただしこの管理費修繕費ですが、目標額に達していないマンションが増加していることが社会問題として取り上げられています。

実際ほとんどのマンションが、修繕計画に対して積立している修繕費がショートしているのが現実です。この「修繕費がショートしている」場合には、近いうちに毎月の管理費修繕費が値上がりしたり、修繕のための一時金を徴収されたりする可能性が高いといえます。

値上がりの金額については規約で決まっているケースが多いので、失敗しないためにも中古マンションの購入の前には不動産会社で確認をしましょう。

まとめ

中古マンション購入時の重要な注意点として、次の3つのポイントが挙げられます。

数十年過ごすことになる中古マンションを選ぶ際には、住み心地の良い立地や環境を重視して選択することが重要です。人気のエリアであれば、それだけリセールバリューも高くなります。

また新耐震基準に適合した物件であれば、新築物件同様の税控除もうけられますので、安全性とともに予算の圧縮の効果も期待できます。3つの注意点は独立しているようで、それぞれのメリットがつながる重要なポイントとなります。