住宅ローン控除が「13年」に再延長!だけど中古住宅は要注意?

【こんな売却のお悩みありませんか?】
  • 売れる価格を知ってから活動したい
  • なにから始めればいいかわからない
  • 直接、不動産会社には行きづらい

<全国対応!無料でご利用いただけます>

2019年の消費税増税、そして2020年以降の新型コロナウイルス蔓延を受け、住宅ローン控除(住宅ローン減税)は近年、控除期間を、原則である「10年」から「13年」に延長する措置が取られています。

2022年度税制改正により、2022年も「13年」の控除期間延長措置は継続することとなりました。

ただし、控除期間が13年となる物件は「新築+一部の中古住宅」と限定的です。

本記事では、住宅ローン控除が13年となる条件とともに、中古マンションや中古戸建の購入で住宅ローン控除を受ける際の注意点を解説します。

目次

住宅ローン控除(住宅ローン減税)が13年に延長する条件

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人のための減税制度。原則「10年間」にわたって所得税や一部住民税が控除されますが、増税時や経済が不安定な時期にはこれまでも特例による期間延長措置が取られてきました。

新型コロナウイルスの影響がいまだ大きい昨今の状況を受け、2022年税制改正では、住宅ローン控除の期間を再び「13年」に延長するとの発表がありました。

ただし、すべての住宅において、期間が13年になるということではありません。住宅ローン控除の控除期間が「13年」となる条件は、次の通りです。

要件1.新築住宅

控除期間が13年になる条件の1つは、新築住宅であること。中古住宅は、基本的に控除期間は「10年」となります。

要件2.不動産業者が再販する中古住宅

中古住宅の中でも、不動産業者が買い取って再販した中古住宅においては、控除期間が「13年」となります。

要件3.原則「2025年」まで

控除期間が「13年」となるのは、原則的に2025年までの特別措置です。

ただし、新築住宅の中でも一定の省エネ性能が認められないものについては、2024年以降の入居から控除期間延長措置がなくなります。そして、2024年以降に建築確認を取った省エネ性が認められない一般住宅は、住宅ローン控除の対象外となりますのでご注意ください。

中古マンション・中古戸建で住宅ローン控除を受けるとき条件と注意点

中古マンションや中古戸建は、基本的に住宅ローン控除の期間延長措置の対象になりません。

その他にも、中古住宅の購入で住宅ローン控除を受けるときには次の点をあらかじめ認識しておきましょう。

2022年度税制改正で築年数要件は撤廃

まず、すべての中古住宅が住宅ローン控除の対象ではないということ。

2021年までは、築20年以内の木造住宅および築25年以内の非耐火構造住宅が適用要件となっていました。これ以上の築年数の住宅は、次の3つの書類いずれかで耐震性を証明できなければ住宅ローン控除は受けられなかったのです。

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書
  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

しかし、2022年度税制改正によって、この築年数要件は撤廃。2022年より「昭和57年以降に建築された新耐震基準適合住宅」が適用要件となっています。旧耐震基準で建築された中古住宅は、住宅ローン控除の適用外です。

借入限度額は新築と比較して小さい

中古住宅は、基本的に控除期間「13年」の特別措置の対象にならないことはお伝えさせていただきました。

さらに「借入限度額」についても新築住宅より低くなり、それに伴って最大控除額も新築住宅とは異なります。また中古住宅の中でも、住宅性能によって最大控除額には差が生じます。

下記「早見表」で、新築住宅と性能による控除額の差を確認してください。

初めての方にオススメできる
一括査定サイトNo.1

最短わずか60秒無料一括査定で、あなたのマンションを高く評価してくれる不動産会社にまとめて査定依頼。

【早見表】新築・中古・性能で変わる住宅ローン控除の期間・控除額を確認しよう

控除期間が「13年」になるのは、2022年、2023年は新築住宅と不動産業者が再販した消費税課税中古住宅。そして2024年、2025年は一定の省エネ性能があると認められた新築住宅および不動産業者が再販した消費税課税中古住宅となります。

再販住宅以外の中古住宅の控除期間は、一律「10年」です。一定の省エネ性能が認められている住宅においては、2025年まで最大控除額が「210万円」、それ以外の一般住宅は「140万円」となります。

住宅ローン控除「3年」延長の効果をシミュレーション!控除率は一律「0.7%」

2020年および2021年に控除期間が「13年」に延長した際には、延長した3年間の控除額はそれまでの10年間と比較して小さくなりました。

しかし、2022年以降については、控除率は13年通して一律「0.7%」。たとえば、以下の条件の場合、控除期間「10年」と「13年」の差額は次のようになります。

  • 省エネ基準適合住宅を新築で購入
  • 4,300万円借り入れ
  • 「残高×0.7%」「所得税額+控除対象住民税額」は表のように推移

赤い四角が、その年の控除額です。10年の総控除額は「263万円」、13年の場合は「329.5万円」となります。総控除額の差額は「66.5万円」となりました。

上記の図で「限度額」が控除されている年もあれば「残高×0.7%」や「所得税額+控除対象住民税額」が控除される年もあるのは、この3つの金額のうちもっとも小さい金額がその年の控除額となるからです。

よって、住宅ローン控除を受ける際には、必ずしも「ローン残高の0.7%」や「限度額」が控除されるわけではないということを併せてご注意ください。ローン残高は返済していくにつれて減っていくものであり、所得税や住民税は収入が上がれば基本的に増えていくものです。

住宅ローン控除が13年に延長中!ただし中古住宅は基本的に対象外

2022年度税制改正により、2022年以降も住宅ローン控除の期間が「13年」に延長することが決まりました。しかし、延長するのは新築住宅および不動産業者が再販する中古住宅に限られます。一般の方が売主の中古住宅は、控除期間が「10年」となります。

控除期間のみならず、最大控除額も新築か中古かで大きく異なります。また、住宅性能による差も、2022年から広がります。住宅ローン控除を受けることを前提にマイホームを購入される方は「この物件を購入したらいくらの控除が受けられるのか?」という視点も持ってお住まい選びをされてみると良いでしょう。

また、不動産を売却される方についても「自分の物件の控除額」を知ることで、より適切な売却戦略が練れるものです。2022年からは、これまで住宅ローン控除の対象とはならなかった築古物件も対象となる可能性があります。自分のマンションがいくらで売れるか知りたい方は、どうぞマンションナビをご活用ください。

今ならいくらで売れる?
初めての方にオススメできる
一括査定サイトNo.1

最短わずか60秒無料一括査定で、あなたのマンションを高く評価してくれる不動産会社にまとめて査定依頼。
初めてマンションを売りたい方にオススメできる一括査定サイトNo.1に選ばれているので、安心してご利用いただけます。
すみかうるの記事をシェアする

この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

目次
閉じる