【不動産購入】競売物件の購入におけるメリット・デメリット

今まさに不動産の購入を考えている方は、不動産会社の物件情報や、ポータルサイトをチェックしていることでしょう。ただ、世の中には一般的な物件情報やサイトでは閲覧できない物件が存在します。それが“競売物件”です。

今回は不動産を購入したい方に向けて、競売物件のメリット・デメリットを解説します。

そもそも競売物件って何？

住宅ローンの返済が困難になり、強制的に売り出された物件を”競売物件“といいます。ローンを利用して購入した不動産は、その支払いが難しくなったとき、担保として債権者（金融機関など）に差し出さなければいけません。これは、当該物件に“抵当権”が付いているからです。

また競売物件は通常の不動産とは違い、売主が存在しません。なぜなら、すでに裁判所によって差し押さえられている不動産であるからです。

ちなみに不動産を購入したい方が競売物件を手に入れるには、入札によって購入価格を提示する必要があります。期間内に実施された入札の中で、もっとも高い購入価格を提示した買主が、晴れて競売物件の新しい持ち主となります。

【不動産購入】競売物件を買うメリット

では、不動産の購入を検討している方が競売物件を買うことには、一体どんなメリットがあるのでしょうか？
具体的には以下の通りです。

・安く購入できる
・種類が豊富
・購入までの流れがスムーズ

それぞれのメリットについて、もう少し詳しく見てみましょう。

安く購入できる

不動産購入を検討している方が競売物件を選ぶメリットには、なんといっても”安く購入できる“ということが挙げられます。後ほど解説しますが、競売物件はやはり通常の不動産とは異なるため、いくつかデメリットも存在します。ただ、その分比較的安く売り出されていることが多いです。

具体的には、通常の不動産よりも30%ほど低価格で購入できることが多いとされています。購入費用があまり用意できない方にとっては嬉しいですね。

種類が豊富

不動産購入を検討している方が競売物件を選ぶメリットには、“種類が豊富”ということも挙げられます。競売物件は、不動産会社を介して売り出されるものではありません。そのため、物件情報やポータルサイトではなかなか見られないような物件が、競売物件として売り出されていることも多々あります。

例えば、特殊な形状をした土地や狭小地、地方の農地や一棟マンションなど、あらゆる種類から需要に合うものを選ぶことができます。もちろん、これらの変わった物件に関しても、比較的安く購入できるケースが多いです。

購入までの流れがスムーズ

不動産購入を検討している方が競売物件を選ぶメリットには、“購入までの流れがスムーズ”ということも挙げられます。なぜなら、通常の不動産を購入したときに必要な所有権の移転登記等は、すべて裁判所が代行してくれるからです。

購入する際には、入札用紙の提出と保証金の納付、残金の支払いをするだけで、手続きが完了します。

一方、通常の不動産を購入する場合は、基本的には不動産会社が間に入っていますし、司法書士への依頼も必要となるため、煩雑に感じてしまう方もいるかもしれません。

【不動産購入】競売物件を買うデメリット

続いては、不動産購入を検討する方が、競売物件を選ぶデメリットについて見ていきましょう。
具体的には以下の通りです。

・不法占拠されている可能性がある
・事前の内見ができない
・入札後はキャンセルできない
・契約不適合責任がない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不法占拠されている可能性がある

不動産購入を検討している方が競売物件を選ぶデメリットには、まず“不法占拠されている可能性がある”ということが挙げられます。なぜなら、競売物件は通常の物件とは違い、売主が存在しないため、“引き渡し”という作業が行われないからです。

もちろん、すでに差し押さえられてはいますが、その後も前所有者が立ち退かず、勝手に住み続けている可能性があります。この場合、購入した方は、裁判所に対して引き渡し命令の申し立てを行わなければならないため、少し面倒です。

事前の内見ができない

不動産購入を検討している方が競売物件を選ぶデメリットには、”事前の内見ができない“ということも挙げられます。通常の不動産の場合、購入前に間取りや設備等の状況を目で見て確認できますが、競売物件はそういうわけにはいきません。

基本的には、“物件明細書”、“現況調査報告書”、“評価書”という3つの書類に記載された情報を元に、購入するか否かを判断することになります。そのため、上記の書類に記載されていない新事実が、購入後に発覚するという可能性もゼロではありません。

入札後はキャンセルできない

不動産購入を検討している方が競売物件を選ぶデメリットには、“入札後はキャンセルできない”ということも挙げられます。正確に言うと、キャンセルすること自体は可能ですが、その場合は入札時に収めた保証金を裁判所に没収されてしまいます。

ちなみに、何らかの理由で競売物件の代金を支払えなくなってしまった場合に、落札額の一部を支払い、残りを後払いにするということもできません。したがって、自身にピッタリの競売物件が見つかったとしても、飛びつくように購入しない方が良いということです。

契約不適合責任がない

不動産購入を検討している方が競売物件を選ぶデメリットには、“契約不適合責任がない”ということも挙げられます。契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を売却したときに、売主が債務不履行の責任を負うというものです。

民法改正に伴い、これまでの“瑕疵担保責任”に代わる制度として、新たに設けられました。しかし、何度も言うように、競売物件に売主は存在しません。

そのため、当然契約不適合責任も存在しないのです。不備や破損、汚れなどが見つかったとしても、買主負担で対応しなければいけないというのは、大きなデメリットだと言えます。

“公売物件”について

競売物件とよく似た物件には、“公売物件”というものがあります。これは、滞納税庁が税金滞納によって差し押さえられた不動産を、民間が行う競売によって売却する物件を指します。つまり、税金が支払われていないことにより、強制的に売り出される物件というわけです。

“強制的に売り出される”という点に関しては、競売物件と似ていますが、大きく異なるのは購入時の“資料”です。先ほど、競売物件は内見ができない代わりに、物件明細書、現況調査報告書、評価書という3つの書類をチェックできるという話をしました。

しかし、公売物件には、このような物件の良し悪しを判断する材料が一切ありません。そのため、購入を検討する際には、買主が所有者、占有者等の情報をすべてリサーチしなければいけないのです。これは非常にハードルが高いですね。

世の中には、”競売=公売“という認識を持っている方もいるかもしれませんが、これは決して正しくありません。同じものとして購入を検討すると失敗する可能性が高いため、完全にこれらは別物と考えておきましょう。

まとめ

ここまで、不動産を購入したい方に向けて、競売物件のメリット・デメリットを中心に解説してきましたが、いかがだったでしょうか？競売物件は、リーズナブルな価格で購入でき、なおかつさまざまなニーズに応えてくれます。ただ、簡単に購入を決断すると、競売物件特有の不便さ、面倒さを感じる可能性があるため、最初から競売物件だけに的を絞ることはおすすめできません。