マンション「新築vs中古」のメリット・デメリットや価格差を比較！どっちを買うべき？

これから新居を検討されている方の中には「新築マンションと中古マンションどっちにしよう？」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか？

「新築は高いけど、中古は手が届きそう…」このようなイメージを持たれているかもしれませんが、新築マンションと中古マンションの差は“価格”だけではありません。

本記事では、物件選びで悩んでいる方に向け、新築マンションと中古マンションそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

新築・中古マンションの価格差を比較！

まずは、気になる価格差から見ていきましょう。

（不動産経済研究所・東日本レインズによる数字から筆者が作成）

上記グラフは、2021年7月～2022年7月までの首都圏における中古マンション（オレンジ）・新築マンション（青）の価格推移を表しています。

いずれも幅はありますが、近年はおおむね、新築マンションが6,500万円前後、中古マンションが4,000万円強で推移しています。

半値…までいかないとはいえ、これほどまでに新築と中古で価格差があって、驚かれるのではないでしょうか？

新築マンションの価格水準はバブル期超え

2021年の首都圏における新築マンション価格は、昭和バブル期を越え、過去最高値を更新しました。

2013年の金融緩和政策や東京オリンピック開催決定を受け、都心を中心に新築マンションの価格はぐんぐん上昇。2013年4月の首都圏新築マンションの平均価格は、4,728万円。今より2,000万円近く安かったのです。

ただ当時は、首都圏中古マンションの平均価格も2,595万円と今よりだいぶ低い水準。新築マンション、中古マンションいずれも時期によって価格水準は変わりますが、新築マンションの“半値強”で中古マンションが買えるということは、長期的にみられているのです。

新築マンションのメリット・デメリット

ではここからは、新築マンションのメリットとデメリットについてみていきましょう。

メリット

新築マンションのメリットは、次の3つです。

1．最新の設備・新品の建具

新築マンションメリットは、なんといっても全てが真新しいこと。キッチンやトイレ、バスなどは、各メーカーの最新の設備が備えられます。

また居室以外の共有部分や構造部分においても、“最新”というのは大きな安心となるでしょう。耐震性・耐久性にもかかわる建築技術は年々向上しており、建築部材についても、長寿命のコンクリートなどの開発が進んでいます。“気持ちいい”だけでなく、“安心”は住宅における大きな付加価値となります。

2．修繕積立金が安い

中古、新築にかかわらず、ほぼ全てのマンションでは“修繕積立金”が徴収されます。マンションは10~15年に一度、大規模修繕をおこなうのが一般的であり、管理組合はこのための費用を毎月、居住者から徴収して積み立てているんですね。

修繕積立金の額は、マンションの戸数や築年数によって異なりますが、築年数が浅い物件ほど安い傾向にあります。築年数が経過したマンションほど修繕にかかる費用は高くなるため、修繕積立金は経年につれて増額していくのが一般的。つまり、新築からの数年間が修繕積立金は一番安い時期なのです。また、新築時の修繕積立金が安いのは「住まいにかかるトータルコスを安く見せたい」というデベロッパー側の思惑もあると考えられます。

「新築時の修繕積立金が安い」ということは、長期的にみればデメリットにもなり得ます。たとえば、満足に修繕積立金が積立られていないマンションは資産価値の低下にもつながります。また、新築時の金額次第では、将来的に積立金が増額することは避けられず、修繕時に一時金を徴収される可能性もあるので注意が必要です。

3．条件の良い住宅ローンや火災保険が選択できる

新築マンションは、構造的・気持ち的な“安心”だけではなく、住宅ローンを貸し出す金融機関や火災保険を提供する保険会社からの“評価”も高くなります。

そのため、中古物件と比較してより好条件なローンが組めたり、保険料を優遇してもらえたりすることに期待できます。また、住宅ローン控除においても、中古物件と比較すると新築マンションのほうが期間・最大控除額が優遇されています。

デメリット

一方で、新築マンションには次のようなデメリットがあります。

1．高い

新築マンションは、大きな安心が得られること、維持費用が安いこと、各種優遇を受けられる可能性が高いことなどがメリット。ただやはり、値段が高くて手が届かないという方もいらっしゃるでしょう。

とくに近年の首都圏の新築マンション価格は、一般的なサラリーマンには到底手が届かない水準にまで達しています。

2．資産価値下落率が大きい

そもそも新築マンションの“割高感”は、新築という一種のプレミアによるものです。分譲会社の取り分や広告費用などとともに、“新築”という唯一無二の付加価値が価格に上乗せされているのです。

この付加価値は、新築から中古になった時点でなくなってしまいます。一般的に、マンションは1年で2%ほどずつ価値を落としていくものですが、新築から中古になることでの価値の下落率は10～20%ほどともいわれています。

新築マンションは、入居した途端に価値がガクンと落ちることにより、住宅ローン残債が資産価値を上回る“オーバーローン”の状態に陥ってしまうことも少なくありません。

3．実際の部屋が見られないことも

新築マンションは、建物が完成する前から販売が始まります。人気のマンションなどはとくに、建築が終わる頃にはすでに完売となっていることも多いものです。

ということは、実際の部屋を見る前に購入を決めなければならないケースもあるということ。モデルルームや間取り図で雰囲気はつかめたとしても、事前に実際の眺望や日差し、部屋の仕様などを把握できずに購入することは、少なからずリスクを伴います。

中古マンションのメリット・デメリット

続いて、中古マンションのメリットとデメリットをみていきましょう。

メリット

中古マンションのメリットは、次の3つです。

1．安い

中古マンションを選択するメリットは、新築に比べて価格が安いこと。ただし、築年数によっても価格水準は異なります。

（出典：東日本レインズ）

上記グラフは、2021年の首都圏中古マンションの築年帯別平均価格を示したものです。マンションは、築年数があがるほど価格が安くなっていくのが基本です。

「新築より安い」とはいえ、築5年までの物件はとくに希少価値が高く、場所や条件によっては新築時と変わらない価格の物件もあるでしょう。

2．資産価値を維持しやすい

「新築は中古になった途端に価値がガクンと落ちる」と前述しましたが、その後の価値下落率も、築年数が浅いほど大きいものです。

マンションは、築10年ころまでの下落率が一番大きく、その後、築20年まで比較的緩やかに下落し、築30年ころからはさらに緩やかに、もしくはほぼ変わらず…という下落の変遷をたどっていきます。

自宅を購入するにあたり“資産価値”を意識される方は少ないかもしれませんが、中古物件の方が購入後の資産価値が維持しやすいということは認識しておくべきです。

3．選択肢が広い

“新築”という縛りがなければ、マンションは、立地、価格帯、間取り、広さなどの選択肢は無限大です。

さらに、日本は土地が少なく、駅周辺など人が「住みたい」と思う場所にはすでになんらかの建物があります。つまり、相対的にみれば、中古マンションの方が新築マンションより好立地の物件は多いといえるのです。

デメリット

中古マンションにも、次のようなデメリットがあります。

1．入居時に修繕やリフォーム費用が必要なことも

新築マンションより価格が安い中古マンションですが、状況によっては入居時に修繕やリフォームが必要になるかもしれません。水回り、床、壁などは、10～15年ほどに1度の頻度で入れ替え・張替えされるのが一般的です。物件によっては、すでにリフォーム歴があったり、売却にあわせてフルリフォームされたりしているものもあるでしょう。

中古マンションの購入にあたっては、物件価格のみならず、住み始めるまでにいくらかかるのか、そして住んでから修繕やリフォームが必要になりそうな箇所についても把握しておくようにしましょう。

2．住宅ローン控除が受けられない可能性も

中古物件は、住宅ローン控除の適用要件を満たしていない可能性があるので注意が必要です。

住宅ローンの適用要件の中には、「1982年以降に建築された住宅」という規定があります。この要件が設けられている理由は、この時期に耐震基準が変わったこと。1982年以前に建築された住宅は「旧耐震基準」で建てられているとみなされ、住宅ローン控除が適用されません。

新築・中古マンションそれぞれにメリット・デメリットが

「新築マンションと中古マンションどっちにしよう？」と悩んでいる方は、まずはどちらも見てみるといいでしょう。物件選びにおいて、先に“新築or中古”を決めなければならないわけではありません。

本記事では、新築マンション、中古マンションの一般論を元にメリットとデメリットを解説しましたが、「資産価値が落ちない新築マンション」もあれば「新築時より高額になった中古マンション」もあります。“新築” “中古”の垣根を超えて、物件自体の価値や自分たちとの相性を見ることが大切です。