【2024年1月】住宅ローン金利は固定金利が全体的に引き下げ！変動金利は依然として低水準

2024年1月は、多くの金融機関が固定金利を引き下げました。

一方で変動金利については、基本的に前月と水準は変わらないものの、一部の金融機関が引き上げをしています。

本記事では、2024年1月の住宅ローン金利を金利タイプごとにご紹介します。

2024年1月の住宅ローン金利

まずは、固定金利の指標である10年国債の金利の推移をご紹介します。

※財務省「国債金利情報」をもとに筆者作成

2023年12月の10年国債金利は、低下傾向にあることがわかります。

とくに、12月のなかばごろから10年国債金利は低下し、その後は年0.6%前後で推移しています。

これは、12月18日と19日に開催された金融政策決定会合で、日銀が現在の金融緩和政策の維持を決めたことが主な要因です。

では、各金融機関は住宅ローンの借入金利をどのように設定したのでしょうか。

金利タイプごとに、各金融機関の最優遇金利をみていきましょう。

また、金利上乗せなしで加入できる団信の保障内容とあわせてご紹介します。

団信の保障内容は、以下の通りです。

• 一般：死亡または所定の高度障害状態の場合に住宅ローン残高を保障する団信
• がん50%保障：所定のがんと診断されると住宅ローンの残高が半分になる団信
• 全疾病保障：病気やけがで働けない状態が一定期間続いたとき　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※金融機関によって保障内容は異なります。

変動金利

まずは、2024年1月の変動金利をみていきましょう。結果は、以下の通りです。

	適用金利	金利上乗せなしの団信
三菱UFJ銀行	年0.345%（±0%）	一般のみ
三井住友銀行	年0.475%（±0%）	一般のみ
みずほ銀行	年0.375%（±0%）	一般のみ
りそな銀行	年0.34%（±0%）	一般のみ
SBI新生銀行	年0.42%（+0.13%）	一般または介護保障付団信
PayPay銀行	年0.25%（±0%）	一般または一般+がん診断一時金+先進医療給付金または一般+がん50%保障
auじぶん銀行	年0.319%（±0%）	【満50歳以下の方】一般または一般+がん50%団信※がん診断保障・4疾病保障・全疾病長期入院保障が無料付帯 【満51歳以上の方】一般団信のみ
住信SBIネット銀行	年0.298%（±0%）	一般または一般+全疾病保障または一般+全疾病保障+3大疾病保障※契約者が40歳未満である場合のみ
ソニー銀行	年0.397%（±0%）	一般または一般+がん50%保障
楽天銀行	年0.56%（+0.01%）	一般または一般+がん50%保障+全疾病保障
イオン銀行	年0.38%（±0%）	一般または一般+全疾病保障

※ソニー銀行は自己資金10%以上で借り入れをしたときの金利
※SBI新生銀行は変動フォーカスを選択した場合
※イオン銀行は物件価格の80%以内で住宅ローンを組んだ場合
※PayPay銀行は自己資金10%以上の場合
※住信SBIネット銀行は借入金額が物件価格の80%以下の場合

もっとも借入金利が低いのは、先月と同様にPayPay銀行です。

借入金額が物件購入価格や建築請負価格の90%以内（自己資金10%以上）であれば、年0.25%で借り入れができます。

次いで借入金利が低いのは、住信SBIネット銀行の年0.298%であり、auじぶん銀行の年0.319%がそれに続きます。

先月までSBI新生銀行は、年0.29%での借り入れが可能でしたが、キャンペーンの終了により、年0.42%へと引き下げられました。

ただし、所定の期間内に1億円以上の借り入れをすると、キャンペーンにより借入金利が年0.19%に引き下げられます。

またauじぶん銀行は、携帯電話や電気、インターネット、テレビといった所定のサービスを住宅ローンと一緒に利用すると年0.169%という非常に低金利での借入が可能です。

借り換えについては、PayPay銀行の年0.29%が最低値です。

その次は、ソニー銀行の年0.297%でした。

本記事でご紹介する金融機関のうち、先月から変動金利を引き下げるところはありませんでしたが、依然として低水準が続いています。

固定期間選択型

続いて、2024年1月の固定期間選択型（10年固定金利）をみていきましょう。

各金融機関の最優遇金利は、以下の通りです。

	適用金利	金利上乗せなしの団信
三菱UFJ銀行	年1.02%（−0.1%）	一般のみ
三井住友銀行	年1.09%（−0.1%）	一般のみ
みずほ銀行	年1.35%（−0.05%）	一般のみ
りそな銀行	年1.465%（−0.12%）	一般のみ
SBI新生銀行	年1.10%（+0.05%）	一般または介護保障付団信
PayPay銀行	年1.065%（−0.3%）	一般または一般+がん診断一時金+先進医療給付金または一般+がん50%保障
auじぶん銀行	年1.095%（−0.1%）	【満50歳以下の方】一般または一般+がん50%団信※がん診断保障・4疾病保障・全疾病長期入院保障が無料付帯 【満51歳以上の方】一般団信のみ
住信SBIネット銀行	年0.918%（−0.42%）	一般または一般+全疾病保障または一般+全疾病保障+3大疾病保障※契約者が40歳未満である場合のみ
ソニー銀行	年1.11%（−0.03%）	一般または一般+がん50%保障
楽天銀行	年1.742%（−0.113%）	一般または一般+がん50%保障+全疾病保障
イオン銀行	年1.39%（±0%）	一般または一般+全疾病保障

※ソニー銀行は自己資金10%以上で借り入れをしたときの金利
※住信SBIネット銀行は借入金額が物件価格の80%以下の場合

本記事で紹介している金融機関のほとんどが、先月と比較して10年固定金利を引き下げています。

もっとも低金利であるのは、住信SBIネット銀行です。

同行は、今月から借入金額が物件価格の80%以下である人を対象に、借入金利を年0.918%に引き下げました。

住信SBIネット銀行に続くのが三菱UFJ銀行です。

借入金利は年1.02%であり、前月から年0.1%引き下げられています。

その次に低金利なのがPayPay銀行であり、最優遇金利は年1.065%です。同行は10年固定金利を前月から年0.3%引き下げており、金利競争に積極的な姿勢をみせています。

全期間固定金利（フラット35・固定金利35年）

2024年1月のフラット35（買取型）の最低金利は年1.87%です。

先月の年1.91%から年0.04%引き下げられました。※融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下・新機構団信付きの金利

2021年10月から2024年1月までの推移は、以下の通りです。

※【フラット35】借入金利の推移をもとに筆者作成
※上記は「買取型・融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下・新機構団信付き」の金利

10年国債金利の低下により、フラット35借入金利は2か月連続で引き下げられました。

とはいえ、2022年や2023年と比較すると依然として高水準といえます。

続いて、大手都市銀行が独自に取り扱う35年固定金利をみていきましょう。

今月の借入金利は、以下の通りです。

• 三菱UFJ銀行：年1.82%（−0.07%）
• 三井住友銀行：年2.09%（−0.1%）
• みずほ銀行：年1.68%（−0.09%）
• りそな銀行：年1.395%（−0.09%）

4行とも全期間固定金利を引き下げる結果となりました。

ただし、金融機関によって最優遇金利には大きな違いがあります。

なかでもりそな銀行は、年1.395%という他の3行よりも一段低い金利となっています。

住宅ローン金利は今後どう推移する？2024年2月以降の見通し

2024年2月以降の住宅ローン金利は、どのように推移するのでしょうか。

原稿執筆時点で判明している情報をもとに、今後の住宅ローン金利を考察していきます。

固定金利が上昇する可能性は？

2023年12月12日と13日に開催されたFOMCでは、インフレが明らかに鈍化したといえる状況になるまで、過熱した景気を抑えるための政策を継続することが示されました。

一方で、米国の政策金利はすでにピークに達しており、これ以上の追加利上げは不要であるという見解も示されています。

よって、今後の米国では、金利が維持または引き下げとなる可能性の方が高いといえます。

2022年11月ごろから始まった固定金利の上昇は、米国の高金利によって日本の10年国債金利に上昇圧力がかかったことが主な要因です。

今後、米国の金利が引き下げられるのであれば、10年国債金利が低下して住宅ローンの固定金利が引き下げられるかもしれません。

とはいえ、10年国債金利をはじめとした長期金利というのは、日本の景気などさまざまな要因で変化します。

また、米国は追加の利上げをしないと断言したわけではありません。

インフレが収まらずに米国との金利差が拡大すると、10年国債金利に再び上昇圧力がかかる可能性もあります。

2023年11月以前よりも、固定金利が引き上げられる可能性は低下したといえるものの、今後の見通しが困難である点は変わらないといえます。

市場では日銀がマイナス金利政策を解除するという見方が広がる

変動金利が低水準であるのは、日銀がマイナス金利政策を実施しているためです。

2024年には、このマイナス金利政策が解除されると考える人も一定数います。

日銀がマイナス金利政策を解除しないのは、物価が上昇している一方で、賃金が上がってきていないためです。

早ければ、例年3月ごろに行われる春季労使交渉（いわゆる春闘）で、企業が賃上げをする動向がみられれば、マイナス金利が解除されるという見方もあるようです。

とはいえ、賃金が上昇したとしても、それが継続的なものであると判断されない限り、日銀はマイナス金利政策は解除しないでしょう。

日本の景気は緩やかに回復してはいるものの好景気とは言いがたいため、2024年4月ごろに賃金の上昇がみられただけでは、マイナス金利が解除される可能性は低いといえます。

マイナス金利が解除されても変動金利への影響は限定的

たとえマイナス金利政策が解除されて、変動金利の指標である短期プライムレートが引き上げられたとしても、借入金利が上昇して毎月の返済負担が増えるとは限りません。

まず、マイナス金利政策が始まったのは2016年2月ごろですが、変動金利の基準金利（金融機関が短期プライムレートをもとに設定する金利）は、それ以前からずっと一定です。

※画像引用：フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

基準金利が一定であるにもかかわらず、変動金利が年々下がり続けているのは金融機関が「優遇幅」を引き下げているためです。

住宅ローンの借入金利は、基準金利から優遇幅を差し引いて求められます。

また、優遇幅は完済まで基本的には変わりません。

日銀がマイナス金利政策を解除し、政策金利を−0.1%から0.0%に引き上げるだけでは、変動金利を選んだ人の返済負担は変わらないか、上昇してもごくわずかといえます。

ただし、マイナス金利政策が解除されると、優遇幅を引き下げる金融機関が出てくるかもしれません。

また、キャンペーンの終了により借入金利が引き上げられる可能性も考えられます。

そのため、変動金利の上昇を懸念すべきなのは、住宅ローンを返済している人ではなく、どちらかといえば新規で借り入れようしている人であるといえます。

まとめ

2024年1月も変動金利の主戦場は、0.2%台後半〜0.3%台となっています。

とはいえ、SBI新生銀行のように、キャンペーンの終了により借入金利を引き上げる金融機関もあります。

固定期間選択型と全期間固定金利は、10年国債金利のさらなる低下により2か月連続で引き下げられました。