マンションは賃貸と購入どちらがいい？それぞれのメリット・デメリットを徹底比較

マンションを借りるか、買うか。新しく住まいを探すとき、多くの人がこの選択で悩みます。どちらにも良いところがあり、何を優先するかによって、向いている選び方は変わってきます。

本記事では、賃貸と購入の違いや、それぞれのメリット・注意点をわかりやすく解説します。

将来どちらを選ぶべきか迷っている方はもちろん、今のマンションを売って住み替えを検討している方にとっても役立つ内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。

なお、現在のマンションの価値が気になる方や既に売却を検討されている方は、「マンションナビ」のマンション売却・購入価格相場シミュレーションや、一括査定サービスを活用してみてください。

マンションは賃貸と購入のどちらを選ぶべきか？判断基準とは

借りるのがいいのか、それとも買うべきなのか。

マンション選びは、人生のタイミングや今後の暮らし方によって最適な答えが変わります。

たとえば、転勤や転職などで引っ越しの可能性があるなら、自由に住み替えできる賃貸のほうが気楽に感じられるでしょう。一方で、長く同じ場所に暮らしたい人や、将来の住居費をできるだけ抑えたい人には、購入という選択が合っているかもしれません。

また、将来的に売却したり貸し出したりといった活用ができる点を重視して、マンションを購入することを選択する人もいれば、維持管理の手間や費用を考えて賃貸のほうが安心という人もいます。

どちらが自分に合っているのかを見極めるためには、それぞれの特徴をきちんと知っておくことが大切です。

次章は、賃貸と購入それぞれのメリット・デメリットを具体的に比較していきましょう。

 賃貸マンションを選ぶメリット・デメリット

賃貸マンションは、住み替えのしやすさや初期費用の負担が少ないことなど、多くの魅力があります。

その一方で、長く住み続ける場合には注意すべき点もあります。メリットとデメリットを整理して見ていきましょう。

 賃貸のメリット

賃貸マンションには、住み替えのしやすさや維持費の負担の少なさなど、さまざまな利点があります。

• ライフスタイルの変化に応じて住み替えがしやすい
• 住宅設備の維持・修繕費がかからない
• 住居費を調整しやすい

ライフスタイルの変化に応じて住み替えがしやすい

賃貸マンションの最大のメリットは、ライフスタイルの変化に合わせて柔軟に住み替えができる点です。
転勤や結婚、子どもの誕生など、ライフイベントによって住環境のニーズが変わることは少なくありません。

賃貸であれば、数年ごとに自由に引っ越せるため、急な生活の変化にも対応しやすいと言えます。

住宅設備の維持・修繕費がかからない

賃貸では、建物の修繕や設備のメンテナンス費用は、基本的に大家が負担します。エアコンや給湯器が故障した場合でも、自分で修理費を支払う必要はありません。

また、地震や台風などの自然災害によって建物に損傷が生じた際も、修繕費用は大家が負担するケースがほとんどです。そのため、突発的な出費を気にせず生活できるのも賃貸の魅力の一つです。

住居費を調整しやすい

経済状況に応じて住居費を見直しやすいのも、賃貸のメリットです。例えば、収入が減った場合は家賃の安い物件へ引っ越しすることで、毎月の固定費を抑えられます。一方で、収入が増えた際には、より広く快適な物件へ住み替えることもできます。

このように、経済状況に応じて柔軟に住まいを選べる点は、賃貸ならではの利点といえるでしょう。

賃貸のデメリット

賃貸マンションには利便性がある一方で、注意すべきデメリットもあります。

• 間取りや内装が決められない
• 一生家賃の支払いが続く
• 高齢者は更新や契約が難しい

間取りや内装が決められない

賃貸物件では、間取りや内装を自由に変更できないという制約があります。持ち家であれば壁紙を張り替えたり、キッチンをリフォームしたりすることが可能ですが、賃貸では原則として借りたときの状態を維持する必要があります。

大家の許可を得れば一部の変更が可能な場合もありますが、退去時には「原状回復」を求められるため、大幅な変更は難しいでしょう。

一生家賃の支払いが続く

購入した住宅の場合、住宅ローンを完済すればその後の住居費は大きく抑えられますが、賃貸では家賃の負担が一生続く点には注意が必要です。

特に定年退職後は収入が減るため、年金から家賃を捻出することが負担になる可能性は否定できません。

さらに、どれだけ家賃を払い続けても、住まいが資産として残るわけではありません。そのため、子どもに残せる住まいがない点や、老後の生活を担保してくれるものがないという点では、不安が残ることは知っておくべきでしょう。

高齢者は更新や契約が難しい

高齢者が賃貸物件の契約や更新を行う際、貸主が慎重になるケースは少なくありません。
その背景には、健康上のリスクや緊急時の対応に対する不安があります。
例えば、持病が悪化したり、万が一の事態が発生したりしたとき、適切な対応が難しくなると考えられているためです。

さらに、親族との関係が希薄で連帯保証人を立てられない場合、契約のハードルが高くなることもあります。

 マンションを購入するメリット・デメリット

次に、マンションを購入するメリットとデメリットを見ていきましょう。

購入のメリット

マンションを購入すると、住環境を自由にカスタマイズできるほか、将来的に住居費を押さえられるため、経済的に安定しやすいというメリットがあります。

• 自由にリフォーム・リノベーションできる
• ローン完済後の費用が抑えられる
• 家や土地が資産になる

自由にリフォーム・リノベーションできる

マンションを購入すると、内装や設備を自由に変更できる点が大きなメリットです。壁紙や床材の変更はもちろん、間取りを変えたり、キッチン・浴室の設備をグレードアップさせたりと、理想の住まいを実現できます。  

また、家族構成の変化に合わせて住環境を整えられるのも魅力です。

例えば、子どもの成長に合わせて子ども部屋を増設したり、ワークスペースを設けたりすることで、ライフスタイルに合った空間を作れます。

さらに、老後に備えてバリアフリー仕様にするなど、将来を見据えた住まいづくりも可能です。

家族全員が快適に暮らせる環境を自由に整えられる点は、購入ならではの大きなメリットでしょう。

ローン完済後の費用が抑えられる

住宅を購入すると、ローンを完済した後は住居費の負担が大幅に軽減されます。

例えば、30代で住宅を購入し、65歳までにローンを完済すれば、老後の支出は大きく減るでしょう。

ただし、完全に住居費がなくなるわけではありません。マンションの場合、管理費や修繕積立金に加えて、固定資産税の支払いも継続的に発生します。これらの費用は物件によって異なりますが、あらかじめ計画的に準備しておくことが大切です。

賃貸であれば一生家賃を払い続ける必要がありますが、持ち家であればローン完済後の負担は比較的少なくなります。年金生活に入った際にも住居費の負担を抑えられるため、ゆとりを持った暮らしが実現しやすいでしょう。

なお、購入後にかかる費用については、後ほど詳しく解説します。

家や土地が資産になる

購入したマンションは資産としての価値を持ち、さまざまな形で活用できます。

将来的に住み替えを検討する場合や別の住まいを所有している場合は、賃貸に出して家賃収入を得ることが可能です。賃貸ニーズの高いエリアであれば、安定した副収入を確保できるでしょう。  

また、まとまった資金が必要になった際には売却して現金化できる点も、大きなメリットの一つです。

市場の動向によっては購入時よりも高値で売れることもあり、資産運用の選択肢が広がります。

万が一のリスクに備えて、資産を不動産という形で持っておくことは安心につながるでしょう。  

さらに、不動産として相続することで、相続税対策になるケースもあります。現金よりも不動産の方が評価額が抑えられるため、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

加えて、子どもがそのまま住むこともできるため、住まいを確保する手段としても有効です。  

このように、賃貸運用や売却、相続など、多様な活用ができる点は、購入の大きな魅力といえるでしょう。

 購入のデメリット

マンションを購入すると、自分の資産になる一方で、維持管理や税金などのコストが発生します。

住宅ローンの返済だけでなく、長期的な支出も考慮する必要があります。

• 住み替えにくくなる
• 税金や維持費がかかる
• 初期費用がかかる

住み替えにくくなる

持ち家は賃貸と異なり、気軽に引っ越すことが難しくなります。

転勤や家族構成の変化などで住み替えを希望しても、すぐに売却できるとは限りません。​売却活動には平均して3～6か月程度かかるとされていますが、物件の条件や市場状況によってはそれ以上の時間がかかることもあります。 ​

さらに、住宅ローンの残債がある場合、売却価格がローン残高を上回らなければ、差額を自己資金で補填する必要があるため、自己資金が足りずローンを完済できないことを理由に、売却を断念するケースも少なくありません。

税金や維持費がかかる

住宅を所有すると、さまざまな維持費や税金が発生します。​

マンションの場合、共用部の修繕やメンテナンスは管理費や修繕積立金で賄われますが、専有部の維持管理は自己負担となります。​

例えば、給湯器の交換や水回りのリフォームなど、大きなメンテナンス費用がかかることもあります。​

これらの突発的な支出に備えるため、日頃から計画的に資金を積み立てておくことが重要です。​

また、固定資産税や都市計画税といった税金の負担は、不動産を手放すまで続きます。税額は物件によっても異なりますが、年間10万円前後が相場と言われており、決して小さい支出ではありません。

初期費用がかかる

住宅を購入する際には、頭金や諸費用などのまとまった初期費用が必要となります。​

頭金は物件価格の10～20%が相場とされており、例えば4,000万円の物件であれば400万～800万円が必要です。

​また、住宅ローンを組む際の保証料や火災保険料、不動産取得税、登記費用、仲介手数料など、物件価格の3～9%に相当する諸費用も発生します。

さらに、引っ越し費用や新生活に必要な家具・家電の購入費なども考慮すると、想像以上に大きな支出となるでしょう。​

これらの初期費用は住宅ローンに組み込めないケースも多く、現金で支払うケースがほとんどです。住宅資金全てをマンションの購入費用に充てず、余裕を持った予算組みをしておくことが大切です。

賃貸と購入のコスト比較｜どちらがお得？

それでは、実際に賃貸マンションに住み続けた場合とマンションを購入した場合、どちらがお得なのかを比較してみましょう。

10年・20年・30年後の総支払額のシミュレーション

まずは同じマンションに10年・20年・30年住み続けた場合の、総支払額を比較します。
今回対象とするマンションや、利用する住宅ローンの条件は以下の通りです。

【賃貸の場合】
家賃	月13万円
敷金	1ヶ月
礼金	1ヶ月
更新料	2年ごとに家賃1ヶ月分
火災保険料	2年ごとに2万円
仲介手数料	1ヶ月
鍵交換費用	2万円

【購入の場合】
購入価格	4,000万円
住宅ローン借入額	3,600万円（頭金10％＝400万円）
金利	1.5％（固定金利）
返済期間	35年
ローン返済額	約11万円／月
管理費・修繕積立金	2万円／月
固定資産税・都市計画税	10万円／年

賃貸の場合

項目	10年後	20年後	30年後
初期費用	56万円	56万円	56万円
家賃支払額	1,560万円	3,120万円	4,680万円
更新料（2年ごと）	65万円	130万円	195万円
火災保険料（2年ごと）	10万円	20万円	30万円
合計	1,691万円	3,326万円	4,961万円

初期費用＝前家賃1ヶ月分＋敷金＋礼金＋仲介手数料＋火災保険料＋鍵交換費用

賃貸マンションを借りる際の初期費用は、敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・火災保険料・鍵交換費用などを合計したもので、一般的に家賃の5～6か月分が相場とされています。

ただし、敷金・礼金の金額は物件ごとに異なるため、実際の費用はケースバイケースです。

例えば「礼金なし」の物件もあれば、高級賃貸のように「敷金2か月・礼金2か月」となることもあります。  

また、賃貸の場合は毎月の支払いがシンプルで、基本的には家賃のみです。

ただし、多くの物件では2年ごとに更新料（家賃1か月分）と火災保険料（約2万円）が必要になります。

長く住み続ける場合、更新のたびにこれらの費用がかかる点も考慮しておきましょう。  

なお、今回のシミュレーションでは引っ越し費用は含まれていません。家具の購入や引っ越し業者への支払いを考えると、入居時の出費はさらに増える可能性があります。  

さらに、今回は30年間同じ物件に住み続けることを前提とした試算ですが、実際にはライフステージの変化によって住み替えが必要になるケースが多いでしょう。

転勤・結婚・子どもの誕生・老後の住環境の変化など、さまざまな理由で新しい住まいを探すことになります。

そのたびに新たな初期費用が発生する点も、長期的なコストとして考えておくことが大切です。

購入の場合

項目	10年後	20年後	30年後
初期費用	718万円	718万円	718万円
ローン返済額	1,320万円	2,640万円	3,960万円
管理費・修繕積立金	240万円	480万円	720万円
固定資産税	100万円	200万円	300万円
火災保険料（10年ごと）	20万円	40万円	60万円
合計支払額	2,398万円	4,078万円	5,902万円

購入の場合、賃貸に比べて初期費用が高額になります。

物件価格のほかに 頭金・登記費用・仲介手数料・住宅ローン関連費用 などが発生し、今回のシミュレーションでは 約718万円 となりました。

具体的な内訳については以下の表をご覧ください。

項目	費用の目安	金額
頭金	物件価格の10％	400万円
ローン保証料	借入額の2%	72万円
登記費用（登録免許税）	固定資産税評価額×税率	約18万円*
司法書士報酬 （登記手続き代行費用）	相場10万円	10万円
仲介手数料	売買価格の3％＋6万円	126万円
火災保険料（10年分）	物件価格の0.5％	20万円
住宅ローン事務手数料	借入額の2％	72万円
合計	–	718万円

*固定資産税評価額（全体）＝4,000万円×70％＝2,800万円

土地と建物の評価額の割合：一般的にマンションは 建物：土地＝7：3 くらいの比率

税率：建物0.3％、土地1.5％

国税庁『土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ』

初期費用には、固定資産税の精算分や管理費・修繕積立金の精算分が追加されることもあります。

これらの費用は購入時期や物件によって異なるため、契約の際に確認しておくことが大切です。

火災保険についても、賃貸では通常2年ごとに更新しますが、購入の場合は10年ごとの契約が一般的です。

ただし、保険の内容によっては5年契約や年払いを選択できることもあるため、自分に合ったプランを検討しましょう。

さらに、固定資産税は物件の固定資産税評価額に基づいて決定されるため、評価額が高い物件では税額も高くなります。購入後も毎年の支払いが必要になるため、長期的なコストとして考慮しておくべきでしょう。

加えて、今回のシミュレーションでは住宅ローンを固定金利で計算していますが、変動金利を選択した場合、金利の変動によって支払い総額が変わる可能性があります。金利が低いときに借りることで返済負担を抑えられるメリットもありますが、将来的に金利が上昇した場合は支払い額が増えるリスクもあります。

金利タイプの選び方については、後述する内容を参考にしてください。

賃貸の場合に考慮すべき家賃上昇変動リスク

一度マンションを借りれば、ずっと同じ家賃で住み続けられると考えている人もいるかもしれません。

マンションは築年数の経過とともに資産価値が下がることが一般的ですが、場合によっては値上げを提示されるケースも少なくないというのが実情です。

例えば、周辺地域で大規模な再開発が行われたり公共交通機関が整備されたりすると、エリアの需要が高まり、周辺の家賃相場が上がることもあります。

また、住み替えによる家賃変動によっても、月々の出費が増減する可能性があります。家賃相場は経済状況やエリアの需要によって変わるため、必ずしも希望通りの条件で住み替えられるとは限らないことも理解しておくべきでしょう。

賃貸のほうが支払総額は安いが、単純比較はできない

今回のシミュレーションでは、賃貸で30年間住み続けた場合の総支払額は約4,961万円、購入した場合は約5,902万円となり、賃貸のほうが約1,000万円節約できる計算になりました。

しかし、同じ賃貸マンションに30年間住み続けることは現実的ではありません。ライフスタイルや家族構成、住環境などの変化によって、途中で住み替えが必要になり、そのたびに初期費用が発生することになります。

また、先述の通り、たとえ入居中でも家賃が上昇する可能性を考慮すると、必ずしも「賃貸の方がお得」とは結論付けられないのが実情です。

また、今回のシミュレーションは、あくまで「同じ条件のマンションを賃貸と購入で比較した場合」の試算であり、実際には立地・築年数・面積・間取りなどの条件によって費用が大きく変動します。

そのため、どちらが得かを一概に判断するのではなく、自分のライフプランや資産形成の考え方、将来の住み替えの可能性などを総合的に考慮しながら選択することが大切です。

住宅ローン控除など税制優遇の活用でお得になるケース

住宅を購入する際には、税制上の優遇措置を利用することで、支払う税金を抑えられます。
代表的なものとしては、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と、新築住宅に対する固定資産税の軽減措置があります。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・増改築した場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部は翌年の住民税）から最大13年間控除できる制度です。

適用要件は以下の通りです。

• 床面積が50㎡以上であること
• 合計所得金額が3,000万円以下であること
• 借入金の返済期間が10年以上であること　等

また、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅については、省エネ基準への適合が必須となりました。環境性能が高い住宅が対象となるため、今後新しくマンションを購入する場合は、省エネ基準を満たしているかどうかを意識することが重要になります。

参考：国税庁『No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)』

新築住宅の固定資産税軽減措置

新築住宅には、一定の条件を満たせば固定資産税が減額される制度があります。具体的には、新築後3年間（マンションなどの耐火建築物は5年間）、固定資産税が2分の1に軽減されます。

適用される主な条件は以下の通りです。

• 専ら人の居住用として使用する住宅であること
• 床面積が50㎡以上280㎡以下であること

また、長期優良住宅として認定されると、減税期間がさらに延長され、戸建ては5年間、マンションなどの耐火建築物は7年間、固定資産税が2分の1に減額されます。

参考：国土交通省『新築住宅に係る税額の減額措置』『認定長期優良住宅に関する特例措置』

このように、住宅購入時にはさまざまな税制優遇があるため、ぜひ積極的に活用しましょう。制度の詳細や最新の情報については、国土交通省の公式サイトや税務署などでご確認ください。

住宅ローンを組む際のポイント

住宅ローンを組むときには、どのくらいの借入ができるのか、無理なく返済できる金額はいくらなのかを把握することが重要です。ここでは、ローンを組む際に押さえておきたいポイントを解説します。

借入額を決めるための指標「返済負担率」

住宅ローンの借入額を決める際には、「返済負担率」を目安にするのが一般的です。

返済負担率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合を示すもので、一般的に金融機関が融資を判断する際の基準としても用いられます。

多くの金融機関では、返済負担率の上限を30～40％程度に設定していますが、無理なく返済するためには20～25％程度におさめるのが理想とされています。

返済負担率は、以下の計算式で算出できます。

返済負担率＝住宅ローンの年間返済額÷年収

住宅ローン以外にマイカーローンや教育ローンなどを利用している場合、それらの年間返済額も含めて計算する必要があります。

借入可能額の上限は金融機関の審査によって決まるため、無理をして希望額を設定しても、審査に通らないケースがあります。さらに、仮に希望額を借りられたとしても、返済負担率が高くなりすぎると毎月の生活費や貯蓄に余裕がなくなり、思わぬ負担を抱えることになりかねません。

そのため、金融機関の審査基準だけでなく、自身のライフプランや家計の状況を考慮し、無理のない借入金額を設定することが重要です。

借入可能額と毎月の返済額の目安

自分の年収でどれくらいの金額を借りられるのか、月々の返済額がどれくらいになるかが気になるところです。

以下の表は、返済負担率25％の場合の、年収ごとの借入可能額と毎月の返済額の目安をまとめたものです。

年収	月々の返済額	借入可能額
400万円	9万円	3,810万円
500万円	11.3万円	4,760万円
600万円	13.6万円	5,710万円
700万円	14.7万円	6,670万円
800万円	18.1万円	7,620万円

例えば年収800万円の人が無理なく返済するためには、年間220万円（月々約18.1万円）の返済が目安となります。
また、借入可能額の上限は金融機関の審査によって決まるため、借りられる金額と無理なく返済できる金額は、必ずしも一致しないことを理解しておくことが大切です。

 金利の選び方｜固定金利 vs 変動金利

住宅ローンを契約する際は、どの金利タイプを選ぶかも重要なポイントです金利には大きく分けて「固定金利」と「変動金利」があり、それぞれ以下のような特徴があります。

金利タイプ	メリット	デメリット
固定金利	・毎月の返済額が一定で家計管理がしやすい ・金利が上昇しても返済額が変わらない ・長期的なライフプランを立てやすい	・変動金利に比べて、金利が高く設定されている ・支払総額が割高になる可能性がある ・固定期間終了後に金利が上昇するリスクがある
変動金利	・借入当初の金利が固定金利よりも低く、毎月の負担を抑えられる ・低金利が続けば、総返済額を少なくできる	・金利が上昇すると、毎月の返済額が増える可能性がある ・返済期間中に支払利息が増え、元本の減りが遅くなることがある

以下で、それぞれの金利タイプの特徴を詳しく見ていきましょう。

固定金利の特徴とメリットデメリット

固定金利は、契約時に決めた金利が返済期間中ずっと変わらないタイプのローンです。市場金利が上昇しても毎月の返済額が一定のため、計画的にローンを返済したい人に向いています。

固定金利のメリット

• 毎月の返済額が一定で、家計管理がしやすい
• 金利が上昇しても、借入時の金利が適用されるため、返済額が変わらない

固定金利のデメリット

• 変動金利に比べて金利が高く設定されているため、支払総額が割高になる可能性がある
• 当初固定金利型の場合、固定期間終了後に金利が上昇するリスクがある

固定金利の最大のメリットは、返済額が変動しないため、長期的な資金計画を立てやすいことです。

特に、教育費などの支出が見込まれる家庭では、住宅ローンの支払い額が一定であることで、家計管理がしやすくなります。

さらに、市場金利が上昇しても借入時の金利がそのまま適用されるため、返済額が増える心配がありません。

長期的に安定した返済を希望する人にとって、固定金利は安心できる選択肢といえるでしょう。

一方で、安定性が高い反面、変動金利に比べて金利が高く設定されているという点はデメリットです。市場金利が長期間低いままだった場合、変動金利よりも支払総額が多くなってしまう場合もあるということは知っておく必要があります。

また、固定期間選択型（例：10年固定など）の場合、固定期間終了後に金利が上昇する可能性があり、更新後の金利負担が大きくなることも考慮する必要があります。

変動金利の特徴とメリットデメリット

変動金利は、市場の金利動向に応じて一定の期間ごと（通常半年ごと）に金利が見直されるタイプのローンです。

借入当初の金利が低く設定されているため、毎月の返済額を抑えやすいのが特徴です。

変動金利のメリット

• 借入当初の金利が固定金利よりも低く、毎月の負担を抑えられる
• 低金利が続けば、総返済額を少なくできる

変動金利のデメリット

• 金利が上昇すると、毎月の返済額が増える可能性がある
• 返済期間中に支払利息が増え、元本の減りが遅くなることがある

変動金利の最大のメリットは、借入当初の金利が低く、毎月の返済額を抑えやすい点にあります。

特に、短期間で繰り上げ返済を検討している場合は、低い金利のメリットを活かして効率よく元本を減らすことが可能です。

ただし、変動金利は市場金利の変動に大きく左右されるため、金利が上昇すると返済額が増える可能性があります。

また、返済額が一定期間変わらない「5年ルール」と、上昇幅を抑える「125％ルール」が適用されるものの、これらの仕組みの影響で元本の減りが遅れ、最終的な支払総額が増えてしまうことも考えられます。

長期間の安定した返済を重視する人には向かない一方で、短期間で繰り上げ返済を計画している場合や、低金利を最大限活用したい人にはメリットの大きい選択肢と言えるでしょう。

固定金利と変動金利のどちらを選ぶべき？

どちらの金利タイプが適しているかは、将来の金利動向や家計の状況によって異なります。

一般的には、金利が上昇する可能性が気になる場合や、毎月の返済額を一定にして家計管理をしやすくしたい場合は、固定金利を選ぶケースが多いです。一方、短期間で繰り上げ返済を検討している場合や、低金利の恩恵を最大限に活かしたい場合は、変動金利の方がメリットを感じやすいでしょう。  

また、教育費などの出費が一定期間続く家庭では、その間は返済額を安定させたいと考えるケースもあります。

そのような場合は、一定期間だけ固定金利が適用される「固定期間選択型」を検討するのもひとつの方法です。  

住宅ローンは長期間にわたる契約のため、家計の安定性やライフプランを考慮しながら、無理のない金利タイプを選ぶことが大切です。

頭金の重要性とローンの審査基準

住宅を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用します。その際に知っておきたいのが、「頭金」の重要性と「ローンの審査基準」です。

特に頭金の有無は、ローンの借入額や金利、審査結果にも影響を与えるため、無理のない資金計画を立てるためにも必ず理解しておきましょう。

頭金の役割と準備するメリット

住宅ローンを利用する際、物件価格の一部を自己資金として支払うのが「頭金」です。一般的に、物件価格の20％程度を頭金として準備するのが理想的とされていますが、頭金なし（フルローン）での購入が可能なケースもあります。

頭金を準備するメリットは、大きく分けて以下の4つです。

• 借入額を抑えられる（返済負担が軽くなる）
• 総返済額を減らせる
• 金利優遇を受けられる可能性がある
• ローン審査で有利になる

頭金を準備する最大のメリットは、なんといっても借入額を抑えられる点にあります。例えば、4,000万円の物件を購入する場合、頭金を800万円（20％）用意すれば、住宅ローンの借入額は3,200万円に抑えられます。

借入額が抑えられることで、金利の影響を受けにくくなるのも利点です。住宅ローンの利息は借入額に応じて決まるため、頭金を用意すればするほど、長期的な支払総額を抑えられます。

金融機関によっては、頭金を一定割合以上用意すると金利の優遇を受けられるケースもあります。

また、頭金を入れることで、金融機関の審査が有利になる点もメリットのひとつです。借入額が減れば、その分返済負担率も下がるため、審査に通りやすくなり、より良い条件で住宅ローンを組める可能性が高まります。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査では、申込者の「返済能力」と「信用力」が厳しくチェックされ、これらの基準をクリアしなければ希望する借入額を満額で受けることはできません。

住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なり、具体的な基準は公表されていません。しかし、国土交通省が行った調査によると、審査項目には一定の傾向があることがわかります。

【融資を行う際に考慮する項目】
完済時年齢	98.5％
健康状態	96.6％
借入年齢	96.0％
年収	94.0%
勤続年数	93.6％
返済負担率	92.0％
担保評価	91.8％

住宅ローンの審査基準で、最も重視されるのは「完済時の年齢」です。多くの金融機関では、完済時に80歳未満であることを条件としており、借入時の年齢よりも「返済を終える年齢」が重要視されていることが分かります。  

次に重視されるのが「健康状態」です。住宅ローンを利用する際、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険（団信）への加入が必須とされています。そのため、健康上の理由で団信に加入できない場合、そもそも住宅ローンを組めない可能性もあるということは抑えておきましょう。

申込者本人の返済能力も、審査基準の重要な位置を占めます。

安定した職業で勤続年数も長い人であれば、将来的に返済不能に陥る可能性は低いと判断されます。

一方で、自営業の人や転職したばかりで収入が安定しない人は、返済能力に不安があることから、厳しく審査される傾向があります。

少しずつ違いはあるものの、多くの金融機関が重視しているポイントはおおむね共通しており、実際の審査でもこれらの項目が判断材料として用いられていると考えられます。

賃貸と購入、どちらを選ぶ？ライフステージ別の考え方

賃貸と購入、どちらが適しているかは、ライフステージによって異なります。

ここでは、年代や家族構成に応じた住まいの選び方について解説します。

①独身・DINKS（共働き夫婦）の場合

独身やDINKSの場合、仕事の異動や転職、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるかが大きなポイントです。

このライフステージでは、賃貸マンションを選ぶ人が多い傾向にあります。

住宅を購入すると、引っ越しが必要になった際に売却や賃貸に出す手続きをしなければならず、自由に住み替えることが難しくなるためです。

将来的に住む場所を変える可能性があるなら、賃貸のほうが柔軟に対応しやすいでしょう。

ただし、収入が安定している場合や、不動産を資産として活用することを考えている場合は、マンションを購入する選択肢もあります。

②子育て世帯の場合

子育て世帯にとって、住まい選びは子どもの教育環境や生活の安定性を考慮することが大切です。

成長とともに生活スペースや周辺環境に求める条件が変わるため、将来のライフプランを見据えて選ぶ必要があります。  

そのため、長く住める安心感から住宅を購入する人が多い傾向にあります。子どもがいると頻繁に住み替えるのが難しくなるため、同じ地域で落ち着いて暮らせる持ち家を選ぶ家庭が多いのです。また、住宅ローンを完済すれば住居費の負担が軽くなり、資産として子どもに引き継ぐこともできます。  

一方で、仕事の都合や家族構成の変化によって将来的に住み替えの可能性がある場合は、賃貸のほうが適していることもあります。特に転勤の可能性がある家庭では、無理に購入すると売却や賃貸に出す手続きが必要になるため、状況が落ち着くまでは賃貸を選ぶケースも少なくありません。

③50代・60代のセカンドライフの場合

50代・60代になると、セカンドライフにおける暮らしやすさを考えた住まい選びが大切です。

今の家に住み続けるか、それとも住み替えるかは、ライフスタイルや資金計画によって判断が分かれるところです。  

持ち家があれば、住居費の負担を抑えられる一方で、子どもが独立して家が広すぎると感じたり、老朽化によるメンテナンス費用が負担になったりすることもあります。そのため、利便性の高い地域のマンションを新しく購入する人も多く、住み替えを機にバリアフリー対応の物件を選ぶケースも増えています。  

一方で、持ち家の管理や維持費の負担を考えて、賃貸マンションを選択する人もいます。

住み替えが容易な賃貸マンションは、必要に応じてダウンサイジングがしやすい点が魅力ですが、高齢になると審査が厳しくなることもあるため、注意が必要です。

賃貸と購入に関するよくある質問

マンション購入と賃貸、どちらが得ですか？

一概に「どちらが得」とは言い切れません。

賃貸は初期費用が少なく、ライフスタイルに応じて柔軟に住み替えできる点がメリットです。

一方で、購入は住宅ローンを完済すれば住居費の負担が減り、資産として活用できる可能性があります。

将来的な住まいへの考え方や、収支の安定度、生活設計によって向き・不向きが変わるため、自分たちのライフプランに合わせて判断することが大切です。

賃貸を続けると老後に困るって本当ですか？

賃貸を続けること自体が問題ではありませんが、老後の家賃負担や住まいの確保に関しては注意が必要です。

定年退職後は収入が減少するため、年金だけで家賃をまかなうのが難しくなる可能性があります。

また、高齢になると新たに賃貸物件を契約する際に審査が厳しくなることもあります。

老後の暮らしを見据え、住み続けられる環境を早めに整えておくことが安心につながります。

購入後に転勤や引っ越しの可能性がある場合はどうすればいい？

転勤や引っ越しの可能性がある場合は、購入前に慎重に検討する必要があります。

将来的に売却や賃貸に出すことも視野に入れて、流動性の高いエリアや、需要が見込める立地の物件を選ぶと選択肢が広がります。

また、住宅ローンの残債と売却価格のバランスによっては、すぐに売却が難しいケースもあるため、転勤のリスクが高い場合は、しばらく賃貸を選ぶことも検討しましょう。

まとめ

将来の暮らし方やお金の使い方、住まいに対する考え方は人それぞれです。大切なのは、自分や家族にとって何が一番安心できるかをじっくり考えることではないでしょうか。

もし現在マンションにお住まいで、売却や買い替えを少しでも考えている場合は、「マンションナビ」のマンション売却・購入価格相場シミュレーションや、一度査定をしてみるのもおすすめです。

自分のマンションの価値を知っておくだけでも、今後の住まい選びの判断材料になりますよ。