中古マンションの選び方｜不動産会社・築年数・将来性を徹底解説！

「そろそろ中古マンションの購入を…」と思っていても、どのような条件で物件を選べば良いかわからないという方も多いのではないでしょうか？

人生でもっとも高額なお買い物となる中古マンション。「予算」は必ず決めるべきですが、それだけで中古マンションを選ぶと「快適性」や「マンションの資産価値」を二の次にしてしまいます。

中古マンションの選び方で重要なのは、次の3つのポイントです。

この記事では、中古マンション購入で後悔しないためのポイントをわかりやすくお伝えしていきます。

中古マンション選びSTEP①信頼できる不動産会社を見極める

中古マンションの選び方の第1のポイントが、不動産会社や営業担当者をしっかりと見極めることです。

「営業担当者に希望を伝えたのに住んでみたら説明と違っていた」など、業者への不満がそのまま中古マンション購入の不満につながるケースも少なくありません。適切なアドバイスと豊富な物件情報を提供してくれる不動産会社を見つけることで、理想の中古マンションに巡り会える可能性が高まります。

不動産会社の選び方

信頼できる不動産会社を選ぶ際には、いくつかのポイントに注目する必要があります。まず、その会社の業界での評判や実績を調べることが大切です。インターネットで口コミを確認したり、知人や友人からの紹介を受けたりするのもよいでしょう。また、不動産業界での経験年数や取扱物件数なども重要な判断材料となります。

次に、その不動産会社が提供するサービスの質と範囲を確認しましょう。その際、単に物件を紹介するだけでなく、ローンの相談や契約後のアフターフォローまで充実しているかどうかもチェックしておくことをおすすめします。また、地元の不動産事情に詳しい会社であれば、より適切なアドバイスを受けられる可能性が高まるでしょう。

不動産会社の対応の丁寧さや迅速さも見逃せません。問い合わせへの返答が遅い、説明が不十分といった印象を受けた場合は、別の会社を検討する方がよいかもしれません。なお、透明性の高い取引を心がけている会社かどうかも大切です。手数料や諸経費などについて、明確な説明を行ってくれる会社を選びましょう。

営業担当者の選び方

不動産会社を選んだ後は、実際に対応してくれる営業担当者の資質も重要になってきます。よい営業担当者は、単に物件を紹介するだけでなく、あなたのニーズや予算を十分に理解し、最適な提案をしてくれるはずです。

まず、担当者の知識と経験を確認しましょう。不動産取引の法律や税金に関する知識、地域の不動産市場の動向に詳しいかどうかは、スムーズな取引を進める上で欠かせません。また、あなたの質問に対して明確でわかりやすい説明ができるかどうかも大切な見極めポイントです。

コミュニケーション能力も見逃せません。あなたの希望をしっかりと聞き取り、それに沿った提案ができるかどうか。難しい専門用語を使わずに分かりやすく説明できるかどうかをチェックしましょう。

また、担当者の対応の迅速さと丁寧さも重要です。連絡や約束した情報提供が遅れがちな担当者は避けた方が無難でしょう。信頼できる不動産会社と適切な営業担当者を選ぶことは、中古マンション購入の成功に大きく影響します。時間をかけて慎重に選択することで、満足度の高い中古マンション購入につながるはずです。

中古マンション選びSTEP②築年数に注目

中古マンションの選び方として、築年数も重要な選択のポイントとなってきます。

中古マンションといっても、できるだけ築年数の浅い物件を選びたいのが本音でしょう。しかし、築年数が古いというだけで選択肢から外すのはもったいないものです。築年数の許容範囲を広げれば、中古マンションの選択肢はグッと広がります。

築年数の古い中古マンションでも、選び方のコツさえ押さえておけば満足できる物件選びができますよ。

築年数の古い中古マンションは管理状況をチェック

築年数が古い中古マンションを検討する際は、その物件の管理状況を慎重にチェックすることがとても大切です。築年数が経過するほど、建物の劣化や設備の老朽化が進むため、適切な管理がなされているかどうかが物件の価値を大きく左右します。

管理状況を確認すべき主な項目は以下の通りです。

・管理組合の運営状況（長期修繕計画は立てられているか）
・修繕積立金は十分にあるか、使用履歴はどうか
・過去の修繕履歴
・共用部の清掃状況はどうか
・ゴミ置き場や自転車置き場、駐車場などのマナーや状況

築年数の古い中古マンションを検討する際は単に築年数だけでなく、これらの管理状況をしっかりとチェックすることが大切です。適切に管理されている物件であれば、築年数が古くても快適に暮らすことができるでしょう。

「築古物件＋リノベーション」という選択肢

築古物件は、「リノベーション」を前提として購入するのも賢い中古マンションの選び方です。ただし、リノベーションには以下のようなメリットと注意点があります。

メリット	デメリット
・比較的安価に理想の住まいを手に入れられる ・自分好みの間取りやデザインに変更できる ・リノベーションを施すことで物件の資産価値を上げられる可能性がある	・リノベーションにかかる費用の見積もりを慎重に行う必要がある ・思い通りのリノベーションができないケースがある ・リノベーション後の維持管理にも気を配る必要がある

「築古物件＋リノベーション」という選択肢は、適切に計画を立てれば魅力的な選択肢となり得ます。しかし、物件選びからリノベーション計画、そして実際の工事まで、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが成功の鍵となります。

中古マンション選びSTEP③将来性を見据えた選択

中古マンションの選び方で重要となるのは、ライフスタイルに合わせて将来を見据えた物件選びをすることです。

賃貸とは違い簡単に引っ越しできない中古マンションは、子どもができたときや大きくなったときなどの将来設計を考えて選ぶことが重要です。夫婦二人では最高の条件でも、子どもができたら色々な不満が出てしまったというケースも少なくありません。

さらに、将来マンションから転居するときのことも視野にいれたいところ。実際に住んでから後悔しないように、中古マンション購入の機会に、自分のライフプランもしっかりと煮詰めておきましょう。

実際に住んでから気づくのでは遅い！

中古マンションを選ぶ際、見落としがちなポイントがいくつかあります。その多くは実際に住み始めてから気づくことが多いものの、その時点では対処が難しくなっているケースも少なくありません。

たとえば、日当たりや騒音の問題は、短時間の内見では気づきにくい要素のひとつです。季節や時間帯によって日当たりは大きく変わるため、できれば異なる時間帯に複数回内見をすることをおすすめします。また、平日と週末では周辺の騒音レベルが大きく異なる場合もあるので、その点にも注意しましょう。

交通の利便性も重要なポイントです。最寄り駅までの距離だけでなく、実際の通勤・通学時間の交通状況や、買い物などの日常生活の利便性も考慮しましょう。特に、坂道や階段の多い地域では、徒歩での移動が想像以上に大変になる恐れがあります。

また、周辺環境の将来的な変化にも注意が必要です。新しい道路や商業施設の建設計画、再開発の予定などがある場合、数年後には周辺環境が大きく変わる可能性があります。こうした情報は、不動産会社や地元の自治体で確認することができるので、前もって確認しておくことが大切です。

このように、中古マンションを選ぶ際は、目に見える部分だけでなく、将来的な視点や日々の生活を具体的にイメージしながら判断することが欠かせません。時間をかけて慎重に検討を重ね、長く快適に暮らせる住まいを見つけるようにしましょう。

人気エリアなら賃貸や売却で収益化も

中古マンションを選ぶ際、将来的な収益化の観点も考慮に入れるとよいでしょう。特に人気エリアの物件であれば、将来的に賃貸に出したり、売却したりすることで収益を得られる見込みが高まります。

駅近や都心部の物件は、賃貸需要が高い傾向にあります。そのため、自分が住まなくなった後も、安定した賃料収入を得られる可能性があります。また、人気エリアの物件は、将来的な価値上昇が期待できるため、売却時にキャピタルゲインを得られるケースも多く見られます。

ただし、収益化を前提に物件を選ぶ場合は、必ず専門家のアドバイスを受けましょう。不動産市況は変動するものであり、将来の収益を確実に保証するものではありません。また、管理規約で賃貸や用途変更が制限されている場合もあるので、事前に確認が必要です。

とはいえ、将来の収益化を視野に入れつつ、まずは自分が快適に暮らせる物件を選ぶことが何よりも大切です。そのうえで、立地や物件の特性から将来の活用方法を検討し、より賢明な選択をするようにしましょう。

具体的な中古マンションの選び方の事例

実際の購入事例を通じて、中古マンション選びのポイントをより具体的にみていきましょう。

ケーススタディ①信頼できる不動産会社の見極め方

田中さん（仮名／35歳）は、初めての中古マンション購入を考えていました。信頼できる不動産会社を見極めるため、以下のステップを踏みました。

結果として、田中さんはA社を信頼できる不動産会社として選択し、スムーズな物件探しができました。

ケーススタディ②築年数が古い物件のチェックポイント

佐藤さん（仮名／40歳）は、築30年のマンションを検討していました。以下のポイントを重点的にチェックしました。

管理組合の運営状況	過去3年分の総会議事録を確認し、適切な運営がされていることを確認しました。
大規模修繕の履歴	15年前と5年前に大規模修繕が実施されており、次回は10年後に予定されていることがわかりました。
修繕積立金の状況	修繕積立金の残高が十分にあり、計画的に積み立てられていることを確認しました。
設備の更新状況	給排水管は10年前に更新され、エレベーターも5年前に交換工事が終わっていました。
耐震性の確認	10年前の大規模修繕時に耐震補強工事が実施され、現在の耐震基準をクリアしていることがわかりました。
周辺環境の変化	市の都市計画課に問い合わせたところ、近隣に新しい商業施設の建設計画があることが判明しました。

これらの点を総合的に判断した結果、佐藤さんはこの築30年のマンションが良好な状態で管理されており、将来性も期待できると結論づけました。

ケーススタディ③将来を見据えた物件選びの成功事例

山田夫妻（仮名／共に32歳）は、将来的な家族の成長を考慮しながら、中古マンションを選びました。

教育環境	近隣の小学校の評判や通学の安全性を確認し、将来の中学校や高校の選択肢についても情報を集めました。
子育て環境	物件の近くに大きな公園があり、徒歩圏内に子育て支援センターがあることを確認しました。
交通の利便性	5年以内に新しい路線の開通が予定されており、将来的に通勤時間が短縮される見込みがあることがわかりました。
建物の状態と将来性	10年前に大規模修繕が行われ、省エネ設備も導入されていました。管理組合の運営も良好で、将来の修繕計画もしっかりと立てられていました。
資産価値	この地域は若い世代の流入が続いているエリアで、不動産専門家からも今後の安定した需要が見込めるとのアドバイスを受けました。

購入から3年が経ち、山田夫妻は第一子を授かり、快適な子育て生活を送っています。また、予定通り新しい路線が開通し、夫の通勤時間が30分短縮されました。周辺の開発も進み、マンションの資産価値は購入時よりも上昇しています。

中古マンション選びにおける注意点

ここでは、中古マンション選びにおける注意点を３つ、取り上げてみました。

事前に予算や条件を明確にしておく

中古マンション選びの第一歩は、自身の予算と希望条件を明確にすることです。予算については、頭金と借入可能額を正確に把握し、月々の返済額が無理のない範囲に収まるよう計画しましょう。希望条件は、立地、広さ、間取り、駅からの距離、日当たりなどを優先順位をつけて整理します。すべての条件を満たす物件を見つけることは難しいため、譲れない条件と妥協可能な条件を分けて考えておくとよいでしょう。

気になる物件は内見する

物件情報だけでは分からない細かな点を確認するため、気になる物件は必ず内見しましょう。内見時には、日当たりや風通し、水回りの状態、収納スペース、室内の匂い、マンション全体の共用部分の状態などをチェックします。また、周辺環境も確認し、騒音の有無、日中と夜間の雰囲気の違い、近隣施設の利便性なども把握しましょう。

不動産会社とのやり取りはメモをとる

不動産会社とのやり取りは、後々のトラブルを避けるためにも慎重に行う必要があります。重要なポイントは必ずメモを取り、口頭での説明だけでなく、書面での確認も行いましょう。特に、リフォームや修繕の約束、設備の交換、追加工事などについては、具体的な内容や時期、費用負担などを詳細に記録します。また、メールでのやり取りも活用し、重要な事項は書面として残しておくことをおすすめします。

まとめ

中古マンション購入では、3つの選び方のポイントを押さえておきましょう。

中古マンションを購入する際には、予算やエリア・間取りも確かに大切な選択基準です。しかし、何十年と暮らす物件を選択するうえでは、住んでからのことを重視して選択するのが満足度の向上につながります。

自分の希望どおりの中古マンションを妥協せずに選ぶためには、信頼できる不動産会社・営業担当者との出会いも重要です。