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リースバックとは、自宅を売却しても住み続けることができる不動産売却方法です。一見すると魅力的ではありますが、リースバックにおける賃料は相場価格より高くなりがちなため、家賃が払えなくなるリスクが高いといえます。
この記事では、リースバックの家賃が払えなくなったらどうなるのかとともに、家賃を滞納する前にできることやリースバックの前に確認・検討すべきことについて解説します。
リースバックとは、自宅に住み続けながら売却する手段です。買主と賃貸借契約を締結することで、売却後も自宅に住み続けることができます。売却に伴い対価が得られますが、売却後は持ち家ではなくなるため、住み続けるには毎月の家賃の支払いが必要です。
リースバックの家賃が払えなくなる理由は人それぞれですが、次のようなことが要因となるケースが多いようです。
新型コロナウイルスの感染拡大やそれによる緊急事態宣言の発出、国際紛争、円安など、近年は経済活動に大きく影響する事象が立て続けに起こっています。帝国データバンクによれば、2020年頃から起業の倒産件数は増加傾向にあり、2024年12月時点で倒産件数は32ヶ月連続で全同月を上回り、連続増加期間は過去最長を記録しています。
コロナ禍で売り上げが減った企業に対する無利子・無担保の「ゼロゼロ融資」の返済がスタートしたこともあって、倒産に追い込まれていなかったとしても業績が悪化している企業も散見されます。これに伴い、職を失う方や減給となる方も増えていくものと推測されます。
働けなくなる理由は、企業の倒産や業績悪化だけではありません。病気や怪我によって職を失ってしまった場合は、再就職も難しいため、倒産や業績悪化を要因とする失業以上に生活の再建が難しいといえるでしょう。
住宅ローンは、団体信用生命保険によって、万一のときに加え大病を患った場合も返済が免除されることがあります。しかし、賃貸住宅にそのような保険はありません。
近年は、あらゆる物の値段が上がっています。物価高騰の折、収入が上がらなければ生活費の負担も重くなり、家賃が払えなくなってしまう可能性があります。
2020年を100とした場合の2024年11月の消費者物価指数は、110。2020年と比べて10%も物価が上がっていますが、平均給与の伸び率は10%に遠く及びません。
リースバック中の住まいも、一般的な賃貸住宅と同様に、家賃を滞納すると強制退去させられるおそれがあります。一般的には、次のような流れで強制退去となります。
1度の家賃滞納であれば、家主やリースバック業者からメールや電話で支払いの督促を受けるだけです。この間に滞納分を支払い、毎月の支払いも再開すれば、強制退去させられることはなく、保証人に迷惑をかけることもありません。
滞納が続くと、保証会社に連絡が行くことになります。保証会社は賃借人に代わって代位弁済しますが、これで督促が止まるわけではありません。以降は、保証会社から督促されることとなります。
家賃滞納が3〜4ヶ月間になると、内容証明郵便で督促状が届きます。内容証明郵便とは、配達証明が付いた郵便です。裁判などに発展した場合は、内容証明郵便が「督促をした」という証明になります。内容証明郵便による督促状には、支払期日が明記されています。
期日までに入金がなかった場合は、契約解除通知が届きます。賃貸借契約は基本的に賃借人優位の契約のため、家主都合の解約には「正当な事由」が必要ですが、正当な事由の一つに賃借人との信頼関係破綻が挙げられます。
賃借人が家賃を3ヶ月以上滞納し、再三にわたる督促にも応じなかった場合は、信頼関係が破壊されていると考えられるため、家主からの契約解除が認められる可能性が高くなります。
契約解除通知は解除の通告であり、これをもって賃借人は退去しなければなりません。契約解除通知から一定期間が経っても退去しない場合は、明け渡し訴訟を提起される可能性があります。
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家賃が支払えなくなってしまうのは仕方ないことですが、滞納はできる限り避けなければなりません。家賃を滞納する前に、次のような方法で滞納が避けられないか検討しましょう。
リースバックの場合、一般的に賃料は近隣の相場より高めに設定されることが多いため、通常の賃貸物件への住み替えで家賃負担を大きく軽減できる可能性があります。
家賃滞納が予想される場合は、より家賃の安い物件への住み替えを検討しましょう。転居費用は発生しますが、長期的に見れば家計の負担軽減につながります。
失業や病気、怪我などでやむを得ず休業する方には「住居確保給付金」が支給される可能性があります。住居確保給付金とは、市区町村ごとに定める額を上限に、実際の家賃額を原則3ヶ月間支給する国の制度です。
対象要件は以下のとおりです。
先ほど解説した家賃滞納から強制退去までの流れは、家主やリースバック業者と賃借人のコミュニケーションが取れていない場合です。再三の督促を無視した場合は強制退去になる可能性が高いと考えられますが、家賃が支払えない旨を相談すれば、分割払いなどに対応してくれる余地もあります。
避けるべきなのは、無断で家賃を滞納することです。結果的に退去は避けられないかもしれませんが、相談すればあ退去の時期なども考慮してくれる可能性があります。
リースバックの賃料は、周辺相場ではなく、収益性を基に算出されるのが一般的です。リースバック業者や家主によって異なりますが、一般的にリースバックでは売買金額の10%前後が年間賃料となります。地域や物件種別にもよりますが、利回り4〜5%程度の収益物件も少なくないため、利回り10%となるとかなり高額に感じられるでしょう。
賃料が高いことをあらかじめ認識しておくとともに、リースバックの前には次のようなことを確認・検討する必要があります。
リースバック業者や家主には「売主に貸し続ける」という制限があるため、一般的な収益物件より利回りが高くなるのは致し方ないことといえます。ただし、売買金額や賃料はリースバック業者によって異なります。
リースバックをする際には、不当に安い売却金額ではないか、高い賃料ではいかを見極めるため、複数の業者に査定を依頼することが大切です。
リースバックを選択するからには、自宅に住み続けなければならない理由があるはずです。しかし、相場より賃料が高額になりがちなリースバックは、賃貸借の期間が長ければ長いほど負担が大きくなってしまいます。したがって、賃貸借の期間をあらかじめ決めたうえで資金計画を立て、住み続けることができるのか検討する必要があります。
リースバックの出口の一つとして「買い戻し」が挙げられます。買い戻しとは、売却した自宅を再び購入することを指します。買い戻しには、一般的に売却金額を上回る資金が必要ですが、融資を組むことも可能です。
いずれにせよ、リースバックを決断する前に「出口」を決めておくことが大切です。
リースバックは賃料が高いことに加え、売却金額は相場より安くなるのが一般的です。一概にはいえませんが、相場価格の6〜7割程度になってしまうことも少なくありません。
安く売り、高く借りるリースバックは「自宅に住み続けられる」という条件があって初めて成り立ちます。逆にいえば、自宅に住み続けるという条件に妥協できるのであれば、通常の売却をして、通常の賃貸住宅を借りたほうが金銭的なメリットははるかに大きいといえるでしょう。
賃料滞納の不安があるようであれば、リースバックという手段から見直す必要もあるかもしれません。
リースバックを選択するからには、自宅に住み続けなければならない理由があるはずです。転居は避けたいところですが、家賃を滞納したまま何もしなければ強制退去は避けられないでしょう。
家賃の支払いが難しい場合は、国による助成制度もあります。なにより家賃を滞納しないことが大切ですが、やむを得ず滞納してしまう場合は家主やリースバック業者に相談しましょう。また、リースバックの前に、賃料や売買金額の適正性を見極め、リースバックという手段が本当に適切なのかしっかり検討することも大切です。
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大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。
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