オーナーチェンジ時のマンション売却・購入の注意点

オーナーチェンジとは

区分所有のワンルームマンションなどを投資対象として購入する場合、その部屋に借り手がつくかどうか、賃貸する場合の家賃はどれ位に設定できるのかなど、不動産投資の物件購入の際には非常に気になる点は多いものです。

このようなとき、オーナーチェンジという方法で不動産投資の物件の購入ができるのをご存じでしょうか？

オーナーチェンジとは、現時点で居住している賃借人（借主）はそのままに、賃貸借契約を継続したままで物件を売買し、オーナー（所有者）だけが変わる、という仕組みです。

「借り手がすでに見つかっているなら安心。投資用のマンションはオーナーチェンジで手に入れよう！」とお思いになる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、このオーナーチェンジにも、気をつけたい点がいくつかあります。
そこで、次にオーナーチェンジで物件の売買を行う際の注意点を見てみましょう。

オーナーチェンジの注意点

物件を手放す理由を調べる

まず、オーナーチェンジで注意しなければいけない点は「なぜ前今のオーナーはこの物件を手放そうとしているのか？」という点です。

例えば、現在のオーナーがなんらかの事情で現金が必要になった、などという理由なら問題はないかもしれません。ですが、物件の建物状況や管理自体が悪くなり、売却に踏み切る場合もあります。

できる限り、事前に物件の情報を集めることをおすすめします。

部屋の状態を確認できないリスクがある

オーナーチェンジで物件を売買する場合、賃借人（借主）が居住しているため、原則として室内を見ることができません。部屋の状況がどうなっているか解らないままに、物件を購入するのには大きなリスクの１つといえるでしょう。

現オーナーが、建物や部屋の不具合を隠して売却し、新たなオーナーが賃借人（借主）から修理を求められて、多額の費用の負担をすることになってしまった、というケースもありますので注意が必要です。

このようなリスクを避けるため、オーナーチェンジ物件購入の経験者のなかには、交渉して部屋の状況を確認してから購入している人もいるようです。
ただ、そう簡単に室内の状況を確認するのは難しいものです。

賃貸借契約の条件が引き継がれる

その他の注意点としては、新オーナーも賃借人（借主）との同じ賃貸借契約の条件が引き継がれます。例えば、賃借人（借主）が退室するときの敷金返還の義務も現在のオーナーから引き継ぐことになります。ですから、敷金の有無やその引継ぎなど、現オーナーとの賃貸借契約の内容確認を売買契約前にしっかりと行うことが大切です。

賃借人への対応

無事、オーナーチェンジによる売買が成立した場合、現在居住している賃借人への対応はどのようにしたらよいでしょうか？

一般的には、賃借人への連絡はオーナーチェンジ後に行い、約定による家賃の支払い期日を前に、賃貸人（貸主）が変更したこと、新たな家賃振込先の通知や賃貸物件の不具合の際の連絡先などを伝えます。このとき、敷金を預かっている場合にはその旨を承継したこと、次回更新までの賃貸借契約書の取り扱いなどについても明確にして賃借人（借主）に通知しておくとよいでしょう。

なお、家賃の集金代行や物件の修理など、賃貸借契約に係わるものを管理委託会社にお願いしている場合には、賃借人（借主）に対する通知などは、オーナーに変わって手続きをしてもらえます。