マンション売却の悩みや疑問を徹底解決！よくある不安にまとめて回答

マンション売却で悩みや疑問を抱えてしまっている方は、多いのではないでしょうか。
そういった悩みを抱えながらマンションの売却活動を行ったり、またはそのまま続けてしまったりすることに、不安を感じてしまいますよね。
ここでは、マンションを売却するうえで多くの方が抱きがちなさまざまなお悩みに答えていきますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却でよくある悩みや疑問の一覧

Ｑ．不動産（マンション）の権利証を紛失してしまったら？ Ａ．権利証がなくても、マンションの売却は可能です。ただし、そのための手続きや費用が別途必要になります。権利証や登記識別情報は、所有権移転登記に不可欠な書類になります。
再発行することはできないため、紛失した状態でマンションを売却したい場合には、事前通知方式を利用する、または本人確認情報の作成、あるいは公証役場の公証人による本人証明を行わなければなりません。

いずれの手段を取るにしても、一定の手続きや費用が必要になるので、マンションを売却する際に権利証がもしも紛失していたら、早めに対応するようにしましょう。

Ｑ．瑕疵担保責任は負った方がいいの？

Ａ．買い主の承諾を得られれば負う必要はありませんが、負ったほうがマンションを少しでも高く売れる見込みがあります。

瑕疵とは、本来持っているべき機能や品質が備わっていないことを言います。
これをマンション（不動産）に当てはめると、床に穴が開いている、雨漏りが起きているといった状況が瑕疵に該当します。
もしも売り主が瑕疵担保責任を負っていると、瑕疵の責任を取る必要があるので、修繕費や補修費を支払う必要があります。

ですが、マンション売却における瑕疵担保責任は、基本的に３ヶ月で契約することが多いです。そのため、もしも３ヶ月を過ぎて瑕疵が認められても、売り主がその責任を負う必要がありません。

先程も述べたように、買い主の承諾を得られれば、瑕疵担保責任を負わなくて済みます。
ですが、瑕疵担保責任は売り主にとってリスクがあり、一方で買い主にとってメリットがあるため、マンションを少しでも高く売れる見込みがあります。

万が一、瑕疵担保責任が発生した場合のリスクが嫌だなと思う方は、既存住宅売買瑕疵担保保険を付保してみてはいかがでしょうか。

Ｑ．マンション売却の前にリフォームはしたほうがよいですか

Ａ．基本的にリフォームは必要ありません。

買い主の好みの問題もありますし、近年は自分の思うままリフォームしたいという方が多いので、買い主自身が負担するケースが多いです。
そのため、安易にリフォームはしないようにしましょう。
ただし、場合によっては、一部でもリフォームする事で印象が良くなり、早期の売却が実現することもあります。

また、築20年を超えるような古いマンションでは、リフォームを行ったほうが結果的に高く売却できる見込みがあります。
しかし、築10年未満のマンションでは、リフォーム代金が売却価格にプラスできるとは言い切れません。
1度、営業担当者に相談してみましょう。

Ｑ．補修はしたほうが良いでしょうか？

Ａ．目にあまる箇所があれば、補修はした方がいいです。

リフォームは安易にせず、壁に穴が空いているなど目にあまる箇所があれば、補修することをおすすめいたします。
そのまま放置して内覧を行ってしまうと、買い主の購入意欲をそいでしまう恐れが高いからです。
もしも自分が買い主の立場であったら、その物件を購入したいとは思えないですよね？

また、目に余るほどではなくても、フローリングの傷など気になる箇所があれば、補修するのではなくリペア業者に頼んで原状回復をするのも、1つの手段になります。

Ｑ．良い不動産会社を見つけるには？

Ａ．不動産会社の担当者が信頼できるのかどうかがが、良い不動産会社を見つけるためのコツになります。

では、どのような要素を満たせば、不動産会社の担当者が信頼に足ると判断できるのかを、以下にてまとめました。

・査定価格にれっきとした根拠がある
・返答が早い
・対応が丁寧
・売るための提案をしてくれる
・一般媒介契約の説明をきちんとしてくれるかどうか

以上の要素を満たしていれば、信頼できると言ってもいいでしょう。
そのうえ、地元の不動産事情に精通していたら、なおの事良いです。

しかしながら、あくまで良い不動産会社を見つけるためのコツであるため、必ずしも期待通りの価格でマンションを売却できるわけではありません。
希望価格で売るためには、どうしても不動産会社の力を借りる必要があります。

そのため、なるべく自分にとって良いと思えるような不動産会社を見つけるようにしましょう。

一括査定サイトの利用がおすすめ

複数の不動産会社に不動産の査定を依頼できるサービスです。
上の項目でご紹介したのは、あくまで1つ1つの不動産会社を比較検討しつつ、その中から良い不動産会社を見つけるためのポイントです。

しかしながら、まずは不動産会社をいくつかピックアップしなければ、比較検討することもままならないです。
一括査定サイトを利用すれば複数の不動産会社が査定をしてくれるため、査定価格という観点から、いくつかの不動産会社をピックアップできるのです。

Ｑ．営業担当者を指名もしくは、変えてもらう事は可能なのでしょうか?

Ａ．不動産会社によりますが、最近では、売主の希望を叶えるために営業担当者を選んだり、相性が合わないときには変えてもらったりする事も可能な業者が増えているようです。

何度も約束を忘れる、毎回言う事が変わるような担当者であれば、遠慮なく変えてもらって良いでしょう。
そういう場合はキッパリと伝えた方が、営業担当者のためになります。

Ｑ．住宅ローンを完済せずにマンションは売却できますか？

Ａ．住宅ローンを完済しないと抵当権は抹消できないため、売却できません。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に銀行が住宅にかけた担保権のことで、これを抹消しない限りは、売却することはできません。
売却する際に、既に住宅ローンを完済しているのであれば問題ありませんが、そうでない場合は、預貯金で返済したり、売却して得られた金額から返済に充てたりという手段をとることになります。
また新居を購入する場合、つまり住み替えを行う際には、住み替えローンを新たに組むことも手段の1つです。

どの手段を取るかは本人次第ではありますが、抵当権を抹消しない限りは、マンションを売却することはできません。

Ｑ．取得費が分からない不動産はどうやって売却するの？

Ａ．概算取得費の利用や、通帳の出金履歴や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定額等から推測する方法があります。

取得費は不動産を購入した当時の価格のことを指し、建物の場合、減価償却後の価格が取得費として計上されます。
不動産を売却した時には確定申告をする必要があり、課税譲渡所得を計算するために、取得費はきちんと確認しておかなければなりません。

取得費は購入時の売買契約書に基づいて計上されるのですが、もしも紛失していた場合には、上記の方法を用いて自分で計算しなければなりません。

ちなみに仲介手数料やリフォーム代、登録免許税や印紙代も取得費に含めることができます。

Ｑ．査定価格より高く売れますか？

Ａ．短期間での売却を求めなければ、不可能ではありません。

通常、売り出し時の価格は値引き分を見越して、査定価格より少し高く設定する場合がほとんどです。
人気のある物件は多少高くても買いたい人が現れる見込みがあるため、査定価格より高く売却できる場合があります。
ただし、あまり欲張りすぎると買い手が現れず、時間だけが過ぎていく事になります。
十分に営業担当者と打ち合わせをする事をおすすめします。

Ｑ．マンションの売却価格の変更はできますか？

Ａ．広告などに設定した有効期限が過ぎれば変更可能です。

また、物件を公開後、顧客の反応が悪いときや、問い合わせ1つないときは、不動産業者からも値下げの提案があるかもしれません。
また、値上げはマンション購入を検討している人たちの印象を悪くするため行わない方が良いようです。
ただし、売却を促進するためリフォームなどを行ったときには値上げをするケースがあります。

Ｑ．マンション売却にかかる費用はどのくらい？

Ａ．マンションを売却すると、不動産会社への仲介手数料や抵当権の抹消費用、印紙税や譲渡所得税などが発生しますので、それらの合計額が費用となります。
ただし、利益が発生しない限り、譲渡所得税は発生いたしません。
また、要件を満たしていれば税金を低くできる特例を適用できるため、税金を抑える事ができます。

Ｑ．買い主がローンを組めるか不安です

Ａ．買い主を見つけた不動産会社に、信用力の調査をお願いしてください。

それでも不安を拭い切れない場合には、手付金を高く設定したり、ローン特約を付けたりしてください。

ローン特約について

ローン特約とは、買い主が住宅ローンを組めなかった際に、売買契約を解除できる特約のことです。
このローン特約を利用することで、基本的に売り主は買い主に手付金を返さなければなりませんが、不動産会社への仲介手数料を支払う必要もなくなるので、もしも既に支払っている場合は返還の請求ができます。ちなみに、契約を解除できる期間は定める必要があります。
長すぎてはいけませんが、買い主のローン審査の期間を考慮した上で設定するのが良いでしょう。

Ｑ．買い替えは、売却と購入どちらを先にしたらいいですか?

Ａ．それぞれにメリット・デメリットがあるため、結論を出せません。

売却が先の場合、資金面での心配はなくなりますが、場合によって、一時的に賃貸物件に住む事も起こり得ます。

購入が先の場合、次の住居の心配はありませんが、予定内に売却できないと資金が不足してしまう事があります。

ただし、不動産業者によっては、契約期限内に売却できないときに買取を行ってくれるため、資金不足の心配はなくなりますが、購入希望者に売却するよりも多少買い取り価格は安くなります。

Ｑ．マンション買取ってどういう事でしょうか?

A. マンション買取とは、不動産業者などに買ってもらう事です。
個人の購入とは違い、即現金化も可能となります。
そのため、どうしても「今すぐマンションを売却したい」 という方に最適です。

買取を利用される方の主な理由は、

・マンションの買い替えで資金がすぐに必要
・急な転勤でマンションが不要になった
・相続物件の売却

などです。
ただし、個人に売却する場合と異なり、メリット・デメリットがありますので、見極めが肝心です。
いろいろなケースが考えられますので、不動産業者によくご相談される事をおすすめいたします。

Ｑ．買い替え先が未完成の場合で、先に自宅マンションが売れてしまったらどうなるのですか？

Ａ．仮住まいが必要なケースや、買い主と交渉をして、引渡しをお待ちいただくケースなどがあります。
営業担当者にご相談ください。

Ｑ．売り出してから1年経っても売れません。どうすればいいのですか？

Ａ．売却価格の設定を高くしすぎているのかもしれません。

長い間マンションを売却できない場合、その原因は価格設定が高すぎることが考えられます。
そんな時には、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格を見直した方が良いでしょう。
一括査定サイトを活用することで、スムーズに複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

また、不動産会社に売れない理由を聞いてみることをおすすめします。

Ｑ．売却と賃貸、どちらがお得ですか？

Ａ．マンションを売却することと、賃貸に出すことのそれぞれにメリットがあるため、どちらがお得なのかは断言できません。

どちらがお得かは断言できませんが、手間という意味では、マンションを賃貸に出したほうがかかります。
なぜなら、マンション経営をしなければならないからです。
家賃収入が期待できるとはいえ、経営にはそれ相応のリスクもあるので、そういった手間を省きたいという方は、マンションを売却してみてはいかがでしょうか。

ちなみに、住宅ローンを完済していない状態でマンションを無断で賃貸に出すことはできません。
事前に、ローンを組んだ金融機関に相談してください。

まとめ

マンションの売却でお悩みや疑問を抱えている方は、解消することができたでしょうか。
マンションの売却には、悩みをできるだけ解消して取り組むことが、成功するためのファクターになります。
ぜひ、この記事を参考にしていただければと思います。