【築年数別】マンション売却価格の相場と売り時を徹底解説｜築5年〜30年まで網羅！

マンションの売却価格は築年数に応じてどのくらい違うのか、いつ売るのがベストなのかと疑問に思う方も多いでしょう。マンションの売却を考えている、もしくは将来の売却を前提としてマンションの購入を検討している際は、特に気になりますよね。

本記事では、築年数別のマンションの売却価格や売りやすさの目安、売却時期ごとに考えるべき戦略について解説します。

マンション売却における「築年数」の重要性とは？

マンションの売却において築年数が重要であることは間違いありません。しかし売却価格には、築年数以外の要素も関係します。

築年数が価格に与える基本的な影響

マンションの売却価格は、築年数が経過すればするほど下落するのが一般的です。

マンションの価値を評価する対象は「土地」と「建物」にわけられます。

土地の価値は築年数に応じて変わることはありません。一方で建物については、築年数が古くなるにつれて経年劣化や設備の老朽化が進み、価値が下がっていきます。

新築マンションは「新築プレミアム」、すなわち新築ならではの価値が加わってより高値で取引されます。

しかし一度でも人が住むと新築プレミアムは失われ、築年数が経つほど資産価値が低下し、売却価格は下落していくのです。

以下のグラフは、築年数によってマンションの売却価格がどのくらい変わるのかをイメージできるように、一都三県の売却価格の築年数別㎡単価をまとめたものです。

▼一都三県のマンション売却価格　築年数別㎡単価

上記の表から、築年数が経過するにつれてマンション売却価格が下落する傾向にあるのは明らかです。

また「1～5年」と「6～10年」の下がり幅は▲13.5万円、「6～10年」と「11～15年」の下がり幅は▲12.7万円と、築浅であるほど経年による価格の下落が大きいことが読み取れます。

築年数が30年を超えたあたりからは、価格の下落が緩やかに転じていきます。

上記は参考として一都三県の平均値を記載しましたが、エリアによって価格相場は異なるものです。

各都道府県別の㎡単価は「マンションナビ」で確認できます。気になる方はぜひチェックしてみてください。

築年数だけで価格は決まらない？

マンションの売却価格には築年数が大きく影響しますが、それだけではありません。以下の要素によっても売却価格は変動します。

• 立地
• 間取り
• 管理状態
• ブランド力

立地に関しては、駅近や都心部の人気エリアであれば、築年数が古くても高値が付きやすい傾向にあります。

周辺環境（学校、公園、商業施設）や治安もマンションの売却価格に影響を及ぼす要素です。

間取りの点では、ファミリー向け、3LDK以上など需要が安定している間取りは価格を保ちやすいでしょう。

下記の表のとおり、間取り別では3LDKの件数が最も多くなっています。

▼一都三県の間取り別販売物件数

間取り	販売物件数		割合
1R・1K	143,928件		18.71%
1LDK	83,126件		10.80%
2LDK	177,640件		23.09%
3LDK	324,066件		42.12%
4LDK	40,640件		5.28%

管理状態とは、マンションの廊下やエレベーター、外壁などの共用部が清潔か、美観が保たれているかという観点です。管理状態が良好であるほど、価格の上乗せを期待できます。

ブランド力は、たとえば三井不動産の「パークコート」や住友不動産の「シティタワー」など、マンションの開発業者によるブランドの違いです。大手のブランドマンションは高く評価されやすいでしょう。

マンションの売却価格は、このような「築年数＋α」の要素の総合的な評価によって左右されるのです。

築浅・築古で売却時に求められる戦略の違い

マンションの売却価格においては築年数が特に重要で、その他の＋αの要素も影響することをお伝えしました。

そこで、築浅マンションと築古マンションを売却する際に、それぞれ求められる戦略の違いを紹介します。

まず、築浅マンションであれば、新築と遜色ないほどの建物や設備のきれいさが大きな魅力です。

新築マンションに近い状態で、かつ新築よりもリーズナブルに購入したいと考えている層が一定数いるため、高値を狙えます。

周辺の新築マンションと比較されやすいため、新築の供給状況や競合の相場を把握し、競争力のある価格設定を行うことがポイントです。

築古マンションとなると、建物の経年劣化や設備の老朽化は避けられません。

買主側も、リフォームやリノベーションを前提に購入を検討する層が多くなります。

リフォームの内容を提案するなど、売却の戦略が求められます。

また、買主が個人ではなく、投資家や不動産会社などになる可能性も視野に入れましょう。

【築年数別】マンション売却価格の相場と売りやすさの目安

マンションの売却価格や売りやすさは、築年数別ごとのフェーズによって変動します。

築5年以内｜ほぼ新築同様、高値売却が可能

築5年以内のマンションは使用感が少なく、建物の資産価値が保たれているため、新築同様の高値で売却できることも珍しくありません。売却成功率も高い傾向です。人気エリアでは、募集後にすぐ売れるケースも散見されます。

ただし、新築マンションと競合する可能性があることは認識しておきましょう。

築6〜10年｜人気エリアなら高値維持も期待

築6～10年のマンションは比較的新しく、設備もまだ十分に機能する状態です。「新築ほどではないが、築浅できれいなマンションを求めている」といったコストパフォーマンスを重視する層に人気です。

築5年以内のマンションと比べると価格は落ちますが、人気のエリアであれば高値維持も期待できます。

築11〜20年｜価格が落ち着き始めるが市場は安定

築年数が二桁になると、建物の劣化や設備の老朽化が目立ち始める頃です。

売却価格も落ち着き始め、価格交渉を行うことが前提になってきます。

この時期のマンションは、管理状態が価格を左右するポイントです。

特に大規模修繕が鍵を握ります。大規模修繕とは、マンションの主要構造部を修繕する工事のことです。

下記の表を見ると、多くのマンションにおいて、大規模修繕は築12～15年で実施されています。

大規模修繕を経て建物や設備がきれいになることで印象が良くなり、買い手がつきやすくなる可能性があります。

ただし、修繕積立金の値上げに注意しましょう。修繕積立金とは、大規模修繕の資金として住民が支払う費用です。

大規模修繕の前後は積立額が不足し、積立金が増額しやすいといわれています。

大規模修繕の時期や修繕積立金の積立額も、売却タイミングの見極めのために把握したい要素です。

築21〜30年｜売却ハードルは高まるが立地で差が出る

築21年～30年の場合、修繕が未実施で建物や設備の劣化が目立つとネックになります。都心や駅近など人気のエリアと、そうでない立地でも差が大きくなる時期です。

また、買主が実需から投資目線に変わる傾向があります。利回りやリフォームコストが重視されるため、適切な査定を行って価格を設定することが重要です。

築30年以上｜リノベ素材や収益物件としての評価も

築30年を超えるマンションでも売却は可能です。リノベーション素材や賃貸用の収益物件として投資家から一定の評価を得ています。

ただし、現状のままでリフォームを提案するなど、売却に際して戦略が必要になってきます。築古物件を扱っている専門業者への買取依頼も視野に入れたいところです。

特に、旧耐震基準で建築されたマンションは売却の難易度が上がります。旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準のことです。旧耐震基準のマンションであれば、耐震補強工事をする、不動産会社に直接売却するといった戦略がより重要になります。

築年数が経っていても高く売るためのポイント

マンションの売却価格は築年数とともに下落してしまいますが、築年数が経っていても、少しでも高く売るポイントが存在します。

売却前のリフォームは本当に必要？

築古マンションの場合、リフォームしたほうが高く売れると考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。

高額なフルリフォームを施しても、そのコストが売却価格に反映されるとは限らないからです。買主は自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合も多く、売主のリフォームがアピールポイントにならない可能性もあるのです。

最低限のクリーニングや壁紙の補修、照明の変更など、印象をアップすることで十分なケースもあります。

適正価格を知るために「一括査定」を活用する

前述のとおり、マンションは築年数によって売却価格が異なります。なかでも築古マンションだと投資需要が高まるため、まずは自分のマンションの適正価格を知ることがポイントです。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社による査定額を知ることができ、築年数ごとの市場価格を把握しやすくなります。売却戦略を立てるうえで、ぜひ活用したい手段です。

査定額の違いが大きい理由とは？

複数の不動産会社から査定を受けると、特に築古マンションでは査定額に大きな差が出ることがあります。

その理由のひとつは、評価方法の違いです。不動産を査定する際には「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」といった複数の方法があります。どの評価法を重視するかによって、査定額が異なるのです。

ほかにも、築古マンションの買取を得意としているか否かといった要素も影響します。

築年数がネックになる前に「タイミング売却」も重要

マンションの売却価格は、築10年や築20年の節目で変動しやすい傾向です。特に築20年は、建物の劣化が顕著に現れる時期でもあります。そのため、節目を迎える直前がチャンスになる場合もあります。

築年数がネックに変わる前に、タイミングを見計らった売却戦略も重要です。

マンション売却を成功させるための一括査定のすすめ

マンションの売却を成功させるための第一歩は、一括査定を行うことです。

築年数ごとに強い不動産会社は異なる

不動産会社は非常に数多く存在し、それぞれ得意分野があります。

一般的に、豊富な顧客ネットワークとブランド力を持つ大手不動産会社は、新築や築浅マンションを得意とします。一方で、リフォーム再販や投資家向け販売を多数扱う中小の専門業者は築古マンションに強いなど、それぞれ得意分野があるのです。

自分のマンションの築年数と売却の目的に合った会社を選ぶことが、売却成功の第一歩です。

当サイトの「マンション一括査定サービス」の特徴

当サイトが運営する「マンション一括査定サービス」の最大の特徴は、マンションの築年数やエリア、㎡数などを元に、そのマンションの売却を得意とする不動産会社をピックアップすることです。

全国2,500店舗の企業の中から、そのマンションに合う不動産会社を最大で9社ご紹介します。

マンションの売却を希望の金額で、かつスムーズに進めるためには、売却したいマンションを得意とする不動産会社に出会うことが重要です。まず適正価格を知るためにも、ぜひ利用してみてください。

マンション売却と築年数に関するよくある質問

最後に、マンションの売却と築年数に関してよくある質問をまとめます。

築20年以上のマンションはリフォームしてから売るべき？

必ずしもリフォームするべきとは限りません。リフォームのコストと売却価格をを考え、費用対効果を見極めることが求められます。現状のままリノベーション素材として売る選択肢も視野に入れておきましょう。

築年数で税金や譲渡所得に違いは出ますか？

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」のどちらに当てはまるかによって、税率が変わります。

まず、不動産を売却して利益が出た場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。保有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39%（所得税＋住民税）です。5年を超えて保有した場合は「長期譲渡所得」となり、税率は約20%に下がります。

築浅マンションでも価格が下がることはある？

築浅マンションでも売却価格が下がる可能性は否定できません。周辺の新築価格が下がった、エリアの人気が下がった、管理状態が悪いなどの理由で、築浅でも価格低下が考えられます。

まとめ

マンションの売却価格は築年数が経過するほど下落します。加えて立地や間取り、管理状態、ブランド力なども売却価格に影響する要素です。

新築、築浅のマンションと築古マンションでは購入者層やニーズの内容が変わるため、それに応じて売却戦略を立てることが必要です。特に投資需要が高くなる築古マンションにおいては、適正価格の把握が売却成功の鍵となります。

適正価格を知りたいときは、当サイトの「マンション一括査定サービス」がおすすめです。

あなたのマンションの特徴に合う不動産会社を見つけるために、ぜひご活用ください。