これからのマンション市場はどうなる？ 利上げ・インフレ・円安の影響は

史上最高値を更新し続ける日経平均株価、マイナス金利政策解除、歴史的な円安……激動の半年間となった2024年上半期。7月末には日本銀行が0.25％の追加利上げを発表し、株価やドル円相場が乱高下しました。

マンション価格は依然として高騰傾向が続いていますが、2024年後半、そして2025年のマンション市場はどうなっていくのでしょうか？さくら事務所会長で不動産コンサルタントの長嶋修さんに聞きました。

マンションの価格は2013年を起点に高騰

2024年8月現在、マンションの価格は新築、中古ともに高騰傾向が続いています。

新築マンション

上記グラフは、2022年までの新築マンション平均価格の推移を示したものです。2024年6月の平均価格は、首都圏が8,199万円、近畿圏が5,629万円。いずれも90年代のバブル期の最高値を超えています。これだけ価格が高騰している中、契約率も首都圏、近畿圏ともに「売れ行き好調」の目安といわれる70％前後を維持しています。

中古マンション

中古マンションの価格も、2013年頃から継続して高騰基調にあります。2024年の平均平米単価は首都圏が77.95万円/㎡、近畿圏が44.25万円/㎡です。

一戸建て以上にマンションの価格上昇が顕著な理由

一戸建てや土地の価格も高騰していますが、マンションの高騰率は他の物件を凌駕しています。

中古マンションも高価格帯の物件が増加

新築マンションの供給エリアが都心・駅前・駅近に集中していることが平均価格を押し上げている一因ということですが、中古マンションについても成約物件の中で高価格帯の物件が占める割合が増加しています。

上記のグラフは、東京都23区で成約した中古マンションのうち、1億円以上の物件と1億5,000万円以上の物件の数の推移を示したものです。2016年にはほとんど見られなかった1億円を超える中古マンションの数は年々増えており、2024年に入ってからはその数を一段と増やしています。

金利上昇でマンションの価格は下落する？

10年以上続くマンション価格の高騰は、ニーズの変化や新築マンションの供給数・供給エリアの変化などさまざまな事象が起因していますが、やはり根底にあるのは「低金利」です。しかし、日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除。7月末には、0.25％の追加利上げを決定したことから、住宅ローン金利の上昇とマンション価格への影響が懸念されます。

利上げの影響は？

2024年8月現在、変動型の住宅ローン金利は0.3〜0.4％程度、10年固定の金利は1.5％前後、35年固定の金利は2％前後です。固定系の金利は近年じわじわ上昇していますが、変動型の金利に大きな動きは見られません。それどころか、マイナス金利政策解除後にもう一段、金利を下げた金融機関も見られたほどです。

しかし、7月末の日銀の利上げ決定を受け、マイナス金利政策解除後も据え置かれていた「短期プライムレート」を9月あるいは10月に引き上げると表明する金融機関が相次いでいます。多くの金融機関は短期プライムレートに基づいて変動型の住宅ローンの基準金利を設定していることから、借入金利にも影響が出る可能性があります。

住宅ローン減税による「逆ざや」は継続か

すでに変動型の住宅ローンを組んでいる方も、金利上昇は大きな懸念事項でしょう。しかし、変動型の住宅ローンの多くには「5年ルール」や「125％ルール」と呼ばれる規定があるため、金利上昇によって即座に返済額が急増することはありません。

ただし、ネット銀行など一部のローン商品には、5年ルールや125％ルールがないものも見られるため注意が必要です。

金利上昇による影響の出方は一律ではない

日本銀行が7月末に利上げを決定して以降、日経平均株価やドル円相場は乱高下しています。そもそも日銀がマイナス金利政策を解除し、利上げに踏み切ったのは、一定の物価高や賃金上昇が見られたからです。インフレが進み、資材価格や人件費、物流コストなどが値上がりしていることも、新築マンションや新築マンション価格の影響を受ける中古マンションの価格が上がっている要因の一つです。一方で、金利が上昇すればマンションの価格が下がる要因に。今後のマンション市場はどうなっていくのでしょうか？

都心のマンションを購入できる「ボーナスタイム」は終了！これからのマイホームの選び方

都心・駅前・駅近・大規模・タワーに代表される好条件のマンションの価格は、すでに一般的な収入の方はなかなか手を出せない水準にまで達しています。一方、今後ますます格差が広がり、9割のマンションが値下がりしていくとすれば、どのようなマンションを選べばいいのでしょうか？

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これからのマンション市場は格差が拡大する

これまで「東京オリンピック後にマンション価格が暴落する」「コロナ禍でバブルがはじける」などといった声も聞かれましたが、実際のところは2013年以降、継続してマンション価格は高騰を続けています。

しかし、90年代のバブル期のように広域にわたって不動産価格の高騰が見られているわけではありません。コロナ禍以降はとくに都心・駅前・駅近・大規模・タワーに代表される好条件のマンションの価格上昇が著しく、金利上昇やインフレによってこうしたマンションとその他のマンションの格差はますます広がっていくものと推測されます。