円安でマンション価格が高騰してるわけじゃない？　湾岸エリアのタワマンを購入するパワーカップルの傾向とは

首都圏の中古マンション価格は2024上半期も高騰傾向が見られました。ただ実態としては、在庫物件数が増え、一般の方が手の届く数千万円程度のマンションの価格高騰は頭打ちという様相が見られます。現在、中古マンションの平均価格を引き上げているのは、高価格帯の物件です。

高価格帯の物件の代表格といえば「湾岸エリアのタワーマンション」ですが、昨今では円安が急激に進んだことから、海外投資家や外国人の富裕層からの需要が旺盛といった論調もあります。そこでマンションリサーチは、登記簿謄本100本を調査し、東京都湾岸エリアのタワーマンションの中で2023年3月～2024年4月に所有権移転した方の属性を調査しました。

首都圏の1億円以下の中古マンション価格は頭打ち

上記のグラフは、首都圏全域の中古マンション価格の推移（青）と1億円以下の中古マンション価格の推移（オレンジ）を示したものです。首都圏全域の中古マンション価格は右肩上がりで推移しており、2024年上半期も一定率、高騰していることがわかります。

一方、2022年以降は1億円以下の物件の価格上昇が鈍化。2024年に入ってからはほとんど上昇しておらず、頭打ちになっています。

首都圏の中古マンション価格上昇を牽引しているのは高価格帯の物件

上記グラフは、東京都23区で1億円以上、1億5,000万円以上の中古マンションが成約した数の推移を示したものです。継続的に成約件数は増加してきましたが、コロナ禍以降は増加傾向がより顕著になり、2024年3月・4月はいずれも過去に類を見ないほど成約件数が増加しました。

1億円以下の中古マンション価格が頭打ちにあるという事実からも、今の中古マンション価格を引き上げているのは高価格帯の物件であることがわかります。

マンション価格高騰の要因は「円安」なのか？

2024年7月5日時点の円相場は「1ドル＝160.75円」。コロナ禍前は「1ドル＝110円弱」で推移しており、この約5年間で円は45％以上下落しました。

歴史的な円安により、日本の不動産は海外の方からより魅力的に映っていることでしょう。コロナ禍の影響も少なく、安定感があることに加え、他の先進国と比べて安価な日本の不動産は投資対象としても魅力があります。一部では東京の湾岸エリアのタワマンなど高価格帯のマンションの価格は海外マネーによって引き上げられたといった論調もあることから、マンションリサーチでは湾岸エリアのタワーマンションの購入者を調査しました。

集計対象
・東京都湾岸エリアのタワーマンション
・2023年3月～2024年4月に所有権移転した物件
・登記簿謄本100件

購入者に占める外国人の割合はわずか

調査結果は、外国人の所有が大きな割合を占めているという予測に反して「約4％」とその比率は非常に低いものでした。一方で、パワーカップルに関しては『約30％」と世の中の論調と同様に高い比率を占めています。外国人所有者の所在地は中国、台湾、シンガポールといずれもアジア諸国でした。

湾岸エリアのタワマンを購入したパワーカップルの傾向

湾岸エリアのタワーマンションを購入したパワーカップルを深掘りすると、次のような傾向が見て取れました。

持ち分・債務の平均割合は「6：4」

	所有者1	所有者2
持ち分割合の平均	59％	41％
債務額割合の平均	61％	39％

パワーカップルと定義される所有者のうち、所有者①と所有者②の持分割合の平均は「59：41」。債務額の平均割合は「61：39」となっており、持分割合と債務額割合はほぼ一致していました。パワーカップルは、ほぼ同等の債務を負ってタワーマンションを購入しているようです。

約9割が2LDK・3LDKを購入

調査全数100件の１LDKの割合は「17.8％」であるのに対し、1LDKを購入したパワーカップルは「3.6％」と著しく少ない結果となりました。一方で、2LDKを購入したパワーカップルは「60.7％」、3LDKは「28.6％」に及び、約9割が2LDK以上の間取りを選択していることがわかります。

6割がフルローン or オーバーローン

本件調査対象のパワーカップルの購入物件の平均額は、約8,000万円でした。フルローン・オーバーローンで購入したパワーカップルは約6割。残りの4割は、平均で購入価格の「23％」の頭金を支払っているという結果になりました。

マンション価格高騰における「円安」の影響は限定的

中古マンションの「平均価格」は、2024年上半期も高騰し続けました。しかし、1億円以下の中古マンションは、価格・成約数ともにほぼ頭打ち。その一方、1億円を超える高価格帯の中古マンションは価格も成約件数も伸長しています。

今回の調査では、高価格帯のマンションの代表格である東京湾岸エリアのタワーマンションをランダムに選択し、直近約1年以内に所有権移転のあった物件のみを対象として、購入者の属性などを調査しました。外国人の購入者は約4％であるのに対し、パワーカップルが約30％を占めているという結果から、マンション価格高騰の要因として「円安」の影響は限定的であると考えられます。

しかし、調査対象を広げたり、オーナーチェンジ物件のみ焦点をあててみたりすると、その結果からまた違った傾向が読み取れる可能性も大いにあります。マンションリサーチでは、今後もさまざまな角度から中古マンション市場の実態を明らかにしていきます。