【東京23区版】コロナでもマンション価格は上昇！その理由と売り時を徹底解説

マンションの売却を検討している人は、今マンションを売るべきか？現状のマンション価格はどうなっているのか？という点が気になっているでしょう。

結論からいうと、東京都内はコロナ禍でもマンション価格は上がっています。昨年と比べて20%以上も価格が上昇しているマンションもあるほどです。

この記事では、コロナ禍で上昇しているマンションはどのマンションか？なぜ上昇しているのか？今売り時なのか？という点について解説していきます。

コロナ禍でも価格が上昇したマンションは？

コロナ禍でも価格が上昇したマンションは以下の通りです。

マンション名	エリア	上昇率
芝浦アイランドケープタワー	港区	23.07%
パークコート赤坂ザタワー	港区	22.71%
ワールドシティタワーズ キャピタルタワー	港区	17.64%
パークタワー晴海	中央区	10.88%
シティタワー麻布十番	港区	8.06%
シティタワー金町　タワー棟	葛飾区	6.86%
パークハウス清澄白河タワー	江東区	6.35%

上記の「上昇率」とは、2019年上半期と2020年上半期それぞれで、20戸以上売り出されているマンションの坪単価を比較しています。

このように、コロナ禍にも関わらず直近1年間で20％以上も価格が上昇したマンションがあるのです。

次章より、なぜコロナ禍にもかかわらず上記のマンションは価格が上昇したのか？という点について詳しく解説します。

コロナ禍で価格が上昇したマンションの特徴

まず前提として、東京23区のマンション価格はコロナ禍でも全体的に上昇しています。具体的には、東京23区のうち19区のマンションは、直近1年で価格が上昇している状況です。

またマンション価格が下落した区も、下落率は1%程度にとどまっています。

東京23区のマンションの価格変動率は下記の記事に詳細に記しています。

そのような状況の中でも、前章で解説したマンションは飛び抜けて上昇率が高いマンションです。その理由は、以下3つに大別されるでしょう。

都心という絶対的エリア条件

1つ目の理由は「都心」という絶対的なエリア条件だからです。前章でピックアップしたマンションは、7物件中5物件は港区・中央区のマンションでした。

港区・中央区は千代田区と合わせて「都心3区」と呼ばれる区です。今回ランクインしたマンションは港区と中央区だけでした。しかし千代田区も、区全体で見ると東京23区の中で最も高い上昇率（8.32％）でした。

この点からも、都心のマンション価格は上昇率が高いことが分かります。以下より、都心が「絶対的なエリア条件」である理由を解説していきます。

マンション価格は需要と供給で決まる

そもそもマンション価格は需要と供給で決まります。需要（マンションを買いたい人）が多く、供給（売り出し物件数）が少なければマンション価格は上がります。その逆ならマンション価格は下がるという仕組みです。

マンション価格は、この需給バランスの変化によって変動していくのが大原則です。景気減退局面に入れば需要は減少する傾向があるので、マンション価格も下落する傾向にあります。

都心の需給バランス

都心が「絶対的エリア条件」である…言い換えるとマンション価格が下落しにくいエリアである理由は、需要が下がりにくく供給は増えにくいエリアだからです。前項のように、この状態はマンション価格が上昇しやすいです。

というのも都心はオフィス街にも近く、商業施設にも近いため利便性が極めて高いエリアになります。これが「需要の下がりにくさ」につながっているのです。

一方都心は、マンションなどの住宅を建築できる大規模な空き地が出にくいエリアでもあります。これが「供給が増えにくい」理由です。

このように、都心は需要は下りにくく供給は増えにくいため、コロナ禍でもマンション価格は著しく上昇したと考えられます。

注目の湾岸エリア

2つ目の理由は、注目されている「湾岸エリア」だからです。特に中央区のパークタワー晴海（上昇率10.88%）は、オリンピックで注目を集めたエリアになります。オリンピックは延期されたとはいえ、開催する前提で再開発が進められていました。

再開発の中でも、特に「環状二号線」の工事が進行している点は大きいでしょう。環状二号線は江東区有明から、港区新橋や新宿区四谷を経由し、千代田区神田の方につづく道路です。

環状二号線が整備されることで、晴海をはじめとした湾岸エリアから、新橋・銀座や新宿方面へ出やすくなります。それによって、交通利便性はさらに上がるでしょう。

このように、湾岸エリアに期待する人達が集まったことで、マンション価格は上昇したと考えられます。

再注目されている城東エリア

3つ目の理由は、城東エリアが再注目されているからです。

上昇率の高いマンションは都心・湾岸エリアのほかに、葛飾区金町（上昇率6.86％）と江東区清澄白河（上昇率6.35％）のマンションもありました。

この2つのマンションの共通点は、城東エリアであることです。不動産業界では「西高東低」と言われており、城西エリア（世田谷区や渋谷区など）よりも城東エリアの方が不動産価格は低いです。城西エリアの方が、商業施設の利便性や住環境は整っている点が理由になります。

しかし城東エリアは「東京・大手町駅に近い」という特徴があるため、「交通利便性は良いのにマンションは比較的安い」という評価をされています。

たとえば金町は、常磐線の直通電車に乗ると大手町まで30分かかりません。

清澄白河は、半蔵門線を利用すれば大手町までわずか7分です。

そして、城東エリアでは「ヴィナシス金町（商業施設）」をはじめ、ここ10年ほどで再開発も進んでいます。

つまり交通利便性のほかに「商業利便性」も加わり、城西エリアよりもコストパフォーマンスが良いエリアとして再評価されているというわけです。

このような理由で、コロナ禍でも城東エリアのマンション価格は上昇したのでしょう。

マンション価格の上昇率は個別査定が必須

前章で、コロナ禍でも価格が上昇したマンションの紹介と、上昇した理由を解説しました。次に、「マンション価格の上昇率を知るためには個別査定が必須」という点について以下を解説します。

• マンション価格は供給状況によって変わる
• 需要も査定しないと分からない

マンション価格は供給状況によって変わる

マンション価格は査定しないと分かりません。その理由は、上述したようにマンション価格は供給状況に左右されるからです。

上述したように、需要が高くても供給が多ければマンション価格は下がります。ここ1年でマンション価格が23.07％上昇した「芝浦アイランドケープタワー」でも、付近に同じような物件が大量に供給されればマンション価格は下がるでしょう。

このように、マンション価格を知るためには付近の供給状況を確認する必要があります。付近の供給状況については、査定依頼しないと正確な情報を得られないのです。

需要も査定しないと分からない

また、需要についても査定してみないと分かりません。上述の通り、湾岸エリアや都心エリアは常に需要が高いです。

しかし「都心」「湾岸」エリアといっても広いので、全ての地域で需要が高いわけではありません。どんなエリアでも時期によって需要は変わるからです。

マンション売却でいう「需要」は「マンションの購入検討者」でした。たとえば、たまたまそのエリアでマンションを探している人が少なければ、どんなに人気物件でも需要は下がりマンション価格も下がるでしょう。

このように、供給だけでなく「需要」もエリア・時期によって異なるので、査定してみないとマンション価格は分からないのです。

もしかすると、「今」自分のマンションは高く売れる可能性があるため、査定してみて需要と供給をチェックしないと売り時を逃す可能性があります。

・査定してみないと需給バランスは分からない
・査定しないと売り時を逃すリスクがある

まとめ

コロナのように「不況になる要因」が発生すると、マンション価格は下がる傾向にあります。しかし今回は、価格が上がっているマンションもある状況です。

とはいえ、マンション価格が上昇しているかどうかは物件・エリアによって異なるので、マンション売却を検討しているなら早めに査定依頼しましょう。

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