“アフターコロナ”の不動産の買い時はいつになる？

緊急事態宣言が解除されたものの、いまだ第二波、第三波が懸念される新型コロナウィルス。とはいえ、私たちの生活も日常に戻りつつあり、停滞していた不動産取引についても徐々に動いていくと見られます。

そこで気になるのが、“アフターコロナの世では不動産の買い時がいつになるのか”ということではないでしょうか。

短期的には中古物件が買い時か

上記記事でも述べているように、コロナ禍の4月は、新築・中古いずれも成約数がほぼ半減しました。

傾向としては、中古マンション価格は都市部で維持、郊外では10％前後下落している地域が見られ、逆に中古戸建ては都市部で10％前後下落し、郊外では上がっているエリアも。この傾向はとくに近畿圏で顕著に見られ、4月の大阪の中古マンション価格は前年比＋5.3%でしたが、中古戸建については－20％以上になったエリアも見られます。

一方で、新築マンションの価格については、いまだ目立った下落が見られていません。

そもそも新築マンションの価格は、簡単に下げられるものではありません。中古物件は、売主の意向によって価格が決定しますが、新築マンションについては建設会社や分譲会社などの利益が含まれた金額であるため、売れ行きが悪い場合の値下げ幅にも限界があります。

つまり、着工時には売り出し価格が概ね決まっているんですね。従って、今後も一定期間は、新築マンションの価格が急落するようなことはないと考えられます。

物件種別・エリアによっても買い時は異なる

中長期的には、今後の不動産価格は“下落傾向になる”というのが通説です。やはりコロナショックが日本経済に与える影響は計り知れず、東日本大震災やリーマンショックを上回る経済状況の悪化が見られる可能性も高いといえます。

不動産価格は経済状況や株価に連動して価格が変わるものですから、不況の折には下落するというのが一般的です。

とはいえ、上述しているように、コロナ禍ではエリアごと、物件種別ごとに、中古物件の価格の動きは異なりました。アフターコロナの世においても、不動産全体の価格が下降傾向になったとしても、どんな場所でも、どんな物件でも、価格が下がる時期や幅が一律であるということはありません。

とくにコロナは、人々の“暮らし方”をも変えたといえます。コロナ前にも、働き方改革などが推進されてきましたが、コロナによって一気に時代が前に進んだとの見方ができます。

・「アナログ」から「デジタル」へ
・「出勤」から「在宅勤務」へ
・「新卒一括採用」から「ジョブ型雇用」へ
・「年功序列」から「成果主義」へ

コロナによって、このような変化が進むスピードが速まる、あるいは速まったといえるでしょう。それに伴い、私たちの暮らし方も、不動産の価値も変化していくはずです。

オフィスの需要は下がり、それと同時に都市部に住む重要性は下がっていくかもしれません。また住まいには、今まで以上の“ゆとり”が求められるようにもなるでしょう。

すでに、コロナ禍では首都圏近郊の広々とした家の需要が拡大しているといいます。

新型コロナウイルス感染拡大の影響で不動産市場の先行きにも不透明感が漂っている。そんな中、首都圏近郊の沿岸部に建つ中古住宅に目を向ける動きが表れている。業界関係者は、都市部を中心に新型コロナの感染者が増加したことから、人口の少ない地域の物件が見直されているとみている。在宅勤務の広がりで、太平洋を望みながら、仕事スペースを確保できるというセカンドハウスを求めるニーズもあるようだ。
（引用：日経ビジネス）

さらに、コロナ禍から中古住宅全体の需要の拡大が見られています。

3月後半から4月前半にかけて中古住宅の物色が増えるのは「異常事態」だ。リクルート住まいカンパニー（東京・港）の住宅情報サイト「SUUMO（スーモ）」の池本洋一編集長は、「中古物件への問い合わせは、一般的に2月に住み替え需要で盛り上がり、3月から4月にかけて減少する傾向にある。しかし、今年は2月前半より4月前半の方が伸びている」と明かす。こうした問い合わせが急増したのは、政府が緊急事態宣言を発令するとの観測が広がった3月後半からだ。
（引用：日経新聞）

つまり、今後、“不動産の価値の基準が変わっていくことによる価格の変化“が起きる可能性も考えられるわけです。そうなってくると、買い時の判断についてはさらに難しくなります。

それは総体的に不動産価格が下落するとしても、局所的に価値が高まるエリアがあったり、物件種別によってはさらに価値が落ちたりする可能性があるからです。

従って、アフターコロナの不動産の買い時の判断は、そのエリア、その物件種別に詳しい不動産担当者に相談するのが適切だといえるでしょう。

不動産の買い時の判断にはミクロの視点を持つことも大切

不動産の買い時は、経済情勢や総体的な不動産相場価格のみを判断の基準にしてはいけません。もっと視野を小さくした「ミクロ」視点も持って、買い時を判断するようにしましょう。

「ミクロ」の視点とは、具体的にいえば以下のようなことです。

■住宅ローン控除の期間が10年から13年に延長
⇒以下期日までに契約すれば、コロナの影響で入居が遅れても令和３年12月31日までの入居に適用要件を緩和

・注文住宅を新築する場合：令和２年９月末
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和２年11月末

■すまい給付金制度
⇒令和3年12月までの制度

■住宅ローン金利水準
⇒過去に例がないほどの低金利状態が続いている

また、不動産の購入を検討するに至ったからには、何らかの理由があるはずです。通勤や通学、結婚や出産、家が手狭になった、親との同居…などの理由があれば、不動産を買わないことによる不都合が生じてくるでしょう。

不動産は高額な資産であると同時に、家族の生活の基盤となる住まいです。市況などのマクロの視点だけで買い時の判断をするのではなく、不動産購入を後押しする制度や家族や自分の意向や希望といったミクロの視点をもって、適切な時期を見定めることが大切です。

まとめ

アフターコロナでは、不動産価格が下落するとの見方が強いといえます。従って、今後一定期間は不動産の買い時が続くと判断できるわけですが、「まだ下がる」「もうちょっと待とう」と買い時を追求しすぎてしまえば、時期を逃してしまうことにもなりかねません。

時期を待つにしても、購入相談だけは早めにしておくことをおすすめします。信頼できる担当者に希望の物件種別やエリアを伝えておけば、価格が下がったときに連絡をくれたり、適切な時期の見極め方法を教えてくれたりするはずです。不動産の価値のみならず、価値の基準をも揺るぎかねないアフターコロナの世では、誰に相談するかがもっとも重要となります。