不動産投資は年収いくらから可能？年収別の物件購入例や融資を受けるコツを解説！

年金制度や老後資金に対する不安から、不動産投資をはじめとした資産運用に関心を寄せる方が増えています。

不動産投資に対するイメージと言えば「ローンが通らない」「失敗したら取り返しがつかない」といったものが多く、ご自身には縁遠いと考えている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし実は、不動産投資は必ずしも高所得の方でないというわけではありません。ご自身の年収や物件の条件、上手な運用方法などをしっかりと知っておくことで、不動産投資未経験の方や収入にあまり自信がない方でも取り組むことが可能です。

今回はそんな「収入に自信はないけど不動産投資に興味がある」という方に、年収別の投資物件の購入例や、不動産投資ローンの審査を受ける時のポイントについて解説します。

不動産投資は年収いくらから可能？

不動産投資に関心を寄せる方が最初に抱く疑問が「自分の年収でも不動産投資は可能なのか？」ということです。まずは投資用不動産を購入するために組む住宅ローンは、年収いくらからが対象なのかを見ていきましょう。

住宅ローンを組むのに必要な年収

収益物件を購入する場合に組む不動産投資ローンにおいて、多くの金融機関が融資可能な基準としているのが「年収700万円」というラインです。

ただし不動産投資ローンの審査は年収以外にもさまざまな要素を考慮しておこなわれ、さらには金融機関ごとに基準とする年収や審査内容は異なります。そのため年収700万円を超えている方が必ずしも融資を受けられるとは言えません。

特にメガバンクと言われる都市銀行は審査が厳しく、年収1,000万円以上の投資家でないと利用が難しいと言われています。そのため初めて不動産投資をおこなう方は、地方銀行やネット銀行を利用してローンを組むのが一般的です。

年収500万円でもローンは組める？

年収700万円が不動産投資ローンの融資基準となると、ハードルが高いと感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし先述の通り、不動産投資ローンは金融機関によって審査基準が異なるため、年収が700万円に満たなくてもローンを組める場合もあります。

不動産投資ローンの審査で年収よりも重要視されるのが、申込人の年収に対する「借入可能額」です。この借入可能額は一般的には「年収の7倍～10倍程度」が目安とされています。例えば年収700万円の方であれば借入可能額は4,900万～7,000万円、年収500万円の方であれば、3,500万～5,000万円の融資を受けられる可能性があるということです。

お気づきの方も多いかと思いますが、不動産投資ローンでは一般的な住宅ローンよりも多額の融資を受けることが可能です。これは賃貸経営による家賃収入がローンの返済原資であるから。つまり投資対象が収益性の高い物件であれば、本人の年収が700万円に満たなくても十分返済可能であると判断されるケースも少なくないのです。

不動産投資ローンの審査基準

ここまで不動産投資ローンの融資審査は、本人の年収以外にもさまざまな基準に沿っておこなわれるということを解説しました。それでは金融機関は具体的にどのような部分に着目して、融資可否や融資金額を決めているのでしょうか。

判断基準は大きく分けて「本人の属性」・「物件の資産価値・収益性」・「不動産投資の実績」の3つです。

本人の属性

金融機関が融資希望者の審査をおこなう理由は、融資金額を完済するだけの支払い能力があるか・返済し続けてくれる人間性を有しているか、という2点を判断するためです。

本人の属性は、一般的には下記のような項目を基準に審査されます。

ここからはそれぞれどのようなポイントが審査対象になるのかを見ていきましょう。

１）収入や雇用形態

融資希望者の収入や雇用形態は、本人の返済能力を直接的に判断する要素です。そして審査時には、申込時点の年収だけでなく、勤務先の情報や勤続年数も入念にチェックされます。

不動産投資ローンは返済期間が20年～30年と長期間にわたることが多いこともあり、返済期間の途中で滞納したり、返済不能に陥ったりする利用者も少なくありません。そのため金融機関は融資の審査をおこなうさいに、申込人の勤務先や勤続年数も併せて確認することで、滞納する可能性はないか・融資実行後に増減する可能性はないか、という点を判断します。

例えば大手企業に長年勤めている融資希望者であれば、収入が安定していてその先も年収の大きな変動もないだろうと予測されることから、融資がおりる可能性が高まります。

逆に勤務先の業績があまりよくなかったり、転職したばかりのタイミングに融資を申し込んだりすると、収入が不安定なことから融資が下りないケースも考えられるということです。

２）家族構成

家族構成という観点から見ると、単身者よりも配偶者がいる方のほうがローンの審査に通りやすい傾向にあります。

不動産投資ローンにおいては連帯保証人をつけないケースが目立ちます。しかし融資希望金額や本人の年収によっては、万が一返済不能に陥った時のために配偶者が連帯保証人になることを求められる可能性も否定できません。

また配偶者も働いている場合は、夫婦の収入を合算して融資の審査を受けることもできるため、同じ融資金額を希望する場合でも、配偶者がいる方のほうが審査に関しては有利に働くと言えるのです。

３）資産の有無

不動産投資ローンの審査においては、申込人の年収だけでなく所有している資産も審査対象になります。具体的には銀行に預け入れている現金のほか、有価証券や生命保険、土地や建物といった不動産などが対象です。現金に変えられる資産が多いほど、万が一ローン契約者が返済不能に陥った場合でも、金融機関は多くの資金を回収できるため、融資の承認が下りる可能性が高まります。

もし投資用不動産を購入する時点で、マイホームを所有しており住宅ローンの返済も終わっているようであれば非常に有利だと言えます。

４）他の借入の有無

不動産投資ローン以外でも借入をおこなっている場合は、審査に通りにくい傾向にあるため注意が必要です。

収入に占める年間の返済額の割合を示した「返済負担率」という指標があり、金融機関ごとに多少基準は異なるものの、25%～35%程度に納めることが推奨されています。1年間の収入が500万円の方であれば、年間でローンの返済にあてていいとされるのは125万～175万円ということです。なお返済負担率の計算は、額面収入ではなく手取り収入で計算します。

この返済負担率を計算する際の返済金額は、申込人が組んでいるローンの全てが対象です。審査を申し込む不動産投資ローンのほか、住宅ローンや自動車ローン、カードローンなどの返済金がくをすべて合算し、返済負担率が35％を超えない範囲で融資の可否や融資金額を決定します。

返済負担率が高いほど家計に占める返済金額の割合が多く、逆に返済負担率が低いほど家計の負担も軽いということ。金融機関は不動産投資ローンの融資をおこなった結果、申込人の返済負担割合がどの程度になるかをシミュレーションすることで、本人が無理なく返済してくれるかどうかを見極めます。

５）信用情報

信用情報というのは、簡単に言うと「滞納や支払い遅延がないか」ということです。現時点で滞納がないかはもちろんのこと、過去に住宅ローンやクレジットカード・スマホの料金の滞納をしていないかも審査基準のひとつです。

個人がローンを契約したり支払いを滞納したりすると、「信用情報機関」というところに履歴として残ります。新しくローンを組んだりクレジットカードを作ったりする際、金融機関やカード会社はこの信用情報機関に登録されている情報を見て、申込者の支払い能力や与信を判断します。

信用情報機関に登録された滞納記録は、一定期間は消えずに残ります。そのため滞納が多い方は融資が降りない可能性が高いと言えます。

物件の資産価値・収益性

不動産投資ローンの審査においては、申込人の年収や属性だけでなく、購入予定の投資用物件の収益性も重要な判断基準になります。

賃貸経営で得られる家賃収入は、ローン返済の主な原資です。収益性が低い物件は得られる家賃収入が不安定なため、返済が滞る可能性が高いため審査に通りにくい傾向にあります。逆に収益性が高い物件は、高ければ安定した収入が得られるため、融資を受けられる可能性が高いということです。

また万が一返済不能に陥った場合、担保とした物件を売却してローン残債の返済に充てることになるため、資産価値が高い＝高く売れる物件であることも重要です。収益物件においては、収益性が高いほど資産価値も高いと評価されます。

上記のような理由から、収益性の高い物件ほど審査にとおりやすく、融資額も大きくなる可能性が高くなります。

年収別の物件購入例

確実に不動産投資ローンの審査にとおるには、収入や資産状況に見合った物件を選択することが重要です。

収益不動産の築年数と価格の平均

そもそも一棟マンション・一棟アパート・区分マンションを購入する場合、どれくらいの物件価格を想定すればいいのでしょうか。

不動産投資と収益物件についての情報サイト運営している「健美家」によると、2022年に健美家に登録された収益物件の築年数と価格の全国平均は下記のとおりです。

	～築10年	築10年～	築20年～	平均
一棟マンション	27,251万円	21,662万円	14,320万円	16,652万円築年数28.1年
一棟アパート	10,581万円	8,177万円	5,297万円	7,478万円築年数22.0年
区分マンション	2,879万円	2,410万円	1,167万円	1,511万円築年数30.5年

＊参照：不動産投資と収益物件の情報サイト　健美家（けんびや）『収益物件市場動向年間レポート2022年』

上記のデータから、年収1,000万円・700万円・500万円・500万円未満の場合を例に、それぞれどのような物件を購入できるのかを見ていきましょう。

想定する融資金額は、一般的と言われる年収の7倍～10倍を基準にします。

年収1,000万円の場合

年収1,000万円の方は、7,000万～1億円程度の融資を受けられるということを念頭に物件を選びます。

投資対象としては下記が候補になります。

1億円程の融資を受けられるのであれば「一棟もの」と呼ばれる投資手法も視野に入ります。一棟マンションは築20年以上でも全国平均1億4,000万円ほどと高額です。しかし鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が47年と長く、比較的築年数が経過していても賃貸需要はそれほど減少しません。

そのためマンションの規模や築年数、投資家の属性などによっては、年収1,000万円でも一棟マンションを活用した不動産投資も不可能ではないということです。

年収700万円の場合

年収700万円の方は4,900万～7,000万円の融資を受けられ、投資対象には下記のような物件が入ります。

融資金額が最大で7,000万円となると、一棟ものを投資対象とする場合は中古アパートまでが検討の範囲に入ります。新築ともなると物件価格が1億円を超えてしまいますが、築10年ほどであれば7,000万円程度で購入できる物件も増えてくるでしょう。

ただし木造のアパートを狙う場合は、法定耐用年数の残存期間に注意が必要です。鉄骨鉄筋コンクリート造の法定耐用年数が47年なのに対し、木造建築物は22年と半分以下。法定耐用年数の残存期間が短いほど建物の資産価値は低く、不動産投資ローンの審査にも通りにくくなってしまいます。そのためできる限り新築に近い、築年数の浅い物件のみ投資対象とすることをおすすめします。

年収500万円の場合

年収500万円の方が受けられる融資額は、3,500万～5,000万円程度が目安。投資対象となるのは下記のような物件です。

融資額が4,000万円前後であれば、一棟ものであれば中古アパートが検討の範囲内に入りますが、構造や立地・管理状態によっては、区分マンション投資のほうが向いている場合もあります。

特に不動産投資が盛んな東京23区内では、築10年を超える物件でも販売価格が3,000万円を超えるものも少なくなく、築10年未満の区分マンションに至っては平均価格4,000万円ほど。賃貸需要の低い地域で中古一棟アパートを購入するよりも、賃貸需要の高い都心のワンルームマンションを購入したほうがいい可能性もあるということは覚えておきましょう。

年収500万円未満の場合

年収が500万円を下回っている場合は、年収400万円の方で融資額2,800万～4,000万円、年収300万円の方で融資額2,100万～3,000万円が目安になります。

投資対象としては新築または中古の区分マンションが検討の範囲に入ります。また3,000万円前後であれば中古戸建を運用するという方法も。中古戸建はファミリー層からの需要があり、さらに一度契約すると区分マンションよりも長く入居してもらえるという特徴があるため、上手に運用すれば安定した収入を得られる点がメリットです。

ただし所有する物件の規模が大きい分、大規模修繕やメンテナンスに多額の費用がかかる場合もあるため注意が必要。長期的な目線で資金計画を立てることが重要なため、不動産投資や建物管理に精通した不動産会社をパートナーにすることをおすすめします。

年収に不安があっても不動産投資ローンの審査に通るためのコツ

年収に不安があるからこそ、将来のために不動産投資で資産を増やしたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資の1つ目の関門は、いかにして不動産投資ローンの審査に通るかという点にあります。購入する物件の選定と同時進行で、ローン審査に通過するための対策を練りましょう。

属性を上げる

不動産投資ローンの審査時、金融機関が申込人の属性を様々な観点からチェックするため、個人の属性を上げる工夫をすることで審査に通りやすくなります。

着手しやすい対策法のひとつとして、クレジットカードの整理が挙げられます。クレジットカードを複数枚所有している場合、それぞれのキャッシング枠や年会費も借入額（債務がある）とみなされ、属性を下げる要因になるためです。使用していないクレジットカードは解約しましょう。

自己資金を増やす

不動産投資ローン自体は、物件購入時の頭金を準備しなくても融資受けられる可能性はあります。しかしそれは収入が十分にある方の場合。収入に不安がある方は頭金を多く準備しておくことで融資金額を減らすことができ、結果的に融資の審査が下りる確率が高まります。

融資審査で有利と言われている頭金の金額は、物件価格の20％と言われています。3,000万円の物件を購入する場合であれば、600万円を頭金として準備しましょう。

とはいえいきなり600万円を貯蓄しろと言われても、なかなか思うようにいかないという方も多いでしょう。そのような方は定期預金や積立定期預金を活用するのも1つの手です。同時に家計の見直しをおこなえば、実際に賃貸経営を始めたのちの資金計画などにも役立ちます。

自己資金は一朝一夕では増えないものですが、コツコツ継続することで金融機関からの信用が増え、融資の審査も通りやすくなります。

自分に合った金融機関を探す

不動産投資ローンは金融機関ごとに特色があるため、自分に合った金融機関に申し込むことで融資が下りる確率も上がります。

金融機関を選ぶポイントとして挙げられるのが「金利」です。固定金利が一般的と言われる住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンの多くは変動金利です。変動金利では5年に一度金利の見直しがおこなわれ、金利が上がり返済金額が増える可能性もあります。特に収入に不安のある方は、金利が上昇した後に返済に追われる確率が高いため、できる限り金利の低い金融機関を選ぶことが重要です。

また不動産投資ローンを取り扱う金融機関のなかでも、審査が厳しいところと比較的融資を受けやすいところがあります。一般的にメガバンク（都市銀行）や地方銀行は審査が厳しいと言われており、収入に不安がある方には向いていません。

一方で信用金庫や信用組合の不動産投資ローンは、メガバンクや地方銀行よりも金利は上がりますが、臨機応変な審査をしてもらえるため比較的融資を受けやすい傾向にあります。

もうひとつノンバンク系の金融機関でも不動産投資ローンを取り扱っていますが、収益性の高くない物件に対しても融資を出す可能性がある審査の緩さと金利の高さから、初めて不動産投資をおこなう方にはおすすめできません。

金融機関を選ぶ基準としては「金利の低さ」と「審査の柔軟性」ということになりますが、この2つの条件がそろっているからといって全ての投資家におすすめというわけではありません。ご自身の属性や購入予定の物件の収益性を正しく把握し、ぴったりな金融機関を見極めましょう。

融資を受けられるか不安な時にできる対処法

不動産投資ローンで融資を受けるためにさまざまな対策をしていても、思うように審査に通らず、どのように対処すればいいかわからなくなることもあるでしょう。融資を得られるか心配な方や、収入に不安があるものの確実に融資を受けたいという方は、ここでご紹介する2つの対処法を検討してみてください。

日本政策金融公庫の利用

日本政策金融公庫とは、国が100％出資している政府系金融機関のこと。民間金融機関では融資を受けることが難しい中小企業・小規模事業者・創業者であっても、円滑に事業資金調達ができるよう支援しています。

日本政策金融公庫を利用するメリットの1つに、圧倒的な金利の安さがあります。

一般的な不動産投資ローンの金利が4～5%程度と言われているのに対し、日本政策金融公庫の金利は1～3％に設定されています。不動産購入時の融資は金額が非常に大きく、利息だけでも相当な金額になってしまいます。その点金利の低い日本政策金融公庫の融資制度は、個人で不動産投資をおこなう際の強い味方と言えます。

ただし日本政策金融公庫は、審査時の物件担保評価が厳しいという点には注意が必要。民間金融機関と比較して融資金額が低くなることも少なくなく、物件購入時に多くの自己資金が必要になる場合もあります。

不動産投資会社に相談する

不動産投資をおこなうにあたっては、投資用物件を紹介してくれる不動産投資会社も上手に活用することが重要です。

その理由は、不動産投資会社の中には金融機関と提携している会社が存在するため。金融機関と提携する不動産会社では、担保評価が住んでいる物件を紹介している場合もあり、購入希望者の属性の条件がマッチすれば高い確率で融資を受けられます。

また金融機関による審査時には、本人の属性・物件の収益性のほかに「不動産投資の実績」を見られるケースもあります。不動産投資をしたことのない個人が金融機関に申し込んでも、交渉を有利に進めることは容易ではありません。

不動産投資会社に相談することで、物件の選び方や資金計画の立て方、金融機関との交渉のコツなど、融資を受けるために必要なあらゆるアドバイスを受けられます。また物件の管理をおこなっている会社であれば、購入後の入居者管理・建物管理も委託でき、円滑な賃貸経営を目指せるという点もメリットです。

収入に合った不動産投資はパートナー選びが重要

不動産投資は資産形成の手段として非常に有効な手段です。しかし安定した収入を得続けるためには、入念な資金計画を立てて不動産投資ローンの審査に通過し、物件に合わせた適切な運用をおこなわなければなりません。

収益物件を取り扱っている不動産会社の中には、不動産投資を始めるにあたっての資金計画や融資の相談だけでなく、物件購入後の運用や出口戦略まで一貫してサポートしている会社もあります。

円滑に不動産投資ローンの融資を受けて円滑な賃貸経営を実現するためにも、ぜひご自身に合った不動産投資会社を見つけましょう。