不動産売却の税金は4種類！計算方法や節税対策も解説！

不動産売買では、買主だけでなく売主に対してもいくつかの税金が課されます。

不動産の売却は取引金額が大きいため、知らずに売買を進めてしまうと、思ったよりも手元にお金が残らなかったり、数か月後の納税額に驚いたりする可能性もあります。

今回は不動産を売却した際にかかる税金の種類や納税額の計算方法、利用できる控除や特例の概要について徹底解説します。

見逃してはいけない納付時期や納付方法についても説明しますので、所有する不動産を売却する前に必ず確認しておきましょう。

不動産売却の税金は3種類

不動産を売却した際に売主が負担する税金には、下記の3種類があります。

・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税

1つずつ詳しく解説します。

①印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金のことです。

売買契約では2部の売買契約書を作成し、締結した売買契約書は売主と買主が1部ずつ保管します。

貼り付ける印紙代は、売主と買主が折半するのが一般的です。

金額は取引金額によって変動し、2024年3月31日までに作成される売買契約書に関しては、印紙税の軽減措置が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
50万円を超え100万円以下	1千円	500円
100万円を超え500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

（参照：国税庁「No.7140　印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
国税庁「No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

一般的な土地やマンションは、売却金額が500万円～1億円程度のため、1冊の売買契約書に貼る印紙代は5千円～3万円程度ということになります。

印紙税は売買契約締結時に持参するのが一般的です。

②登録免許税

登録免許税とは、売却する不動産の登記内容を変更するために必要な税金です。

不動産売買の際は、土地や建物の所有権を変更する「所有権移転登記」と、設定されている抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」の2つの登記手続きをおこないます。

それぞれの手続きについて登録免許税が必要になり、所有権移転登記の費用は買主が、抵当権抹消登記の費用は売主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消登記が必要なのは、不動産の売却金で住宅ローンを完済する場合です。

つまり住宅ローンの返済が済んでいるなどで、抵当権のついていない物件を売却する場合は、登録免許税の売主側の負担はないということになります。

登録免許税の金額は、1つの不動産に対して1,000円と定められています。

戸建住宅を売却する場合は、土地と建物それぞれに対して1,000円ずつ、合計2,000円ということです。

売主自身で抹消登記の申請に行く場合は窓口で納付し、司法書士に手続きを依頼する場合は、司法書士報酬と合わせて支払います。

③譲渡所得税

不動産売却時にかかる税金の中で、最も複雑で金額が大きくなる可能性があるのが「譲渡所得税」という税金です。

不動産売却によって発生する利益のことを「譲渡所得」、譲渡所得にかかる税金のことを「譲渡所得税」と呼び、それぞれ下記のように計算します。

譲渡所得＝譲渡価格－譲渡費用－取得費用 譲渡所得税＝譲渡所得×税率 譲渡収入金額：不動産の売却金額譲渡費用：不動産売却時にかかった費用（仲介手数料など） 取得費用：売却した不動産を取得した際にかかった費用から減価償却費を引いた金額

税額の算出時に適用される税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有年数	所得税	住民税	合計
5年以下（短期譲渡所得）	30.63%*	9%	39.63%
5年超（長期譲渡所得）	15.315%*	5%	20.315%

*復興特別所得税を含む（2027年締結分まで）

（参照：国税庁「土地や建物の譲渡所得に対する税金」
「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

譲渡所得税の内訳は所得税・住民税・特別復興税で、不動産を売却した翌年2月16日～3月15日に確定申告することで税額を確定します。

しかし譲渡所得税の計算は複雑で、所得税・住民税・特別復興税のそれぞれで異なる税率が適用されます。

納付のタイミングにもバラつきがあるため、不動産を売却する際には、税額だけでなく納付スケジュールも把握しておくことが重要です。

譲渡所得税の詳しい計算方法や納付のタイミングについては、下記の記事で詳しく解説していますので、あわせてご活用ください。

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不動産売却の際の税金シミュレーション

不動産売却時にどのような税金がかかるかがわかったところで、実際にどれくらいの税金を支払う必要があるのかを見ていきましょう。

なおここでのシミュレーションは、譲渡所得税の算出に含まれる、取得費や減価償却費などの詳細な計算は省略し、不動産売却時に適用される控除・特例の適用は考慮しないものとします。

Aさんの場合

まずは新築で購入したマンションに9年住み続け、売却したAさんの場合です。

種別	マンション
築年数	9年（購入時新築）
譲渡価格（売却金額）	4500万円
譲渡費用	150万円
取得費（購入価格）	4000万円（仲介手数料等諸経費を含む）

①印紙税

売買契約書に貼る印紙の代金は、取引金額が4500万円のため1万円です。

②登録免許税

Aさんはマンションの売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することになりました。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、建物と土地の分を合わせて2,000円です。

③譲渡所得税

譲渡所得＝譲渡価格－譲渡費用－取得費用　　　　 ＝4500万円－150万円－4000万円　　　　 ＝350万円 譲渡所得税＝譲渡所得×税率　　　　　 ＝350万円×20.315%（所得税15％＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）　　　　　 ＝71万1,025円

Aさんは自宅のマンションを9年間所有した後に売却したため、譲渡所得税の計算に使用する税率は「長期譲渡所得」の税率が適用されます。

④税額の合計

上記の計算より、Aさんが自宅マンションを売却したことにより発生する税金の合計額は、下記の通りです。

1万円＋2,000円＋71万1,025円＝72万3,025円

Bさんの場合

次に新築で購入したマンションに20年住み続けたのちに、売却したBさんの場合です。

種別	マンション
築年数	35年（購入時新築）
譲渡価格（売却金額）	3000万円
譲渡費用	150万円
取得費（購入価格）	4000万円（仲介手数料等諸経費を含む）

①印紙税

売買契約書に貼り付ける印紙の代金は、取引金額が3000万円のため1万円です。

②登録免許税

Bさんは住宅ローンを組んでマンションを購入しましたが、売却時点でローンを既に完済しており、抵当権も抹消されていました。

そのため抵当権抹消登記の必要がなく、登録免許税も納付しなくていいということになります。

③譲渡所得税

譲渡所得＝譲渡価格－譲渡費用－取得費用　　　　 ＝3000万円－150万円－4000万円　　　　 ＝-1150万円

Bさんのマンションは築年数が経過していたということもあり、取得費用4000万円に対して、売却価格は3000万円にとどまりました。

譲渡所得がマイナスになる場合は譲渡所得税も課税されないため、納付額は0円になります。

④税額の合計

今回のケースでは、登録免許税と譲渡所得税がどちらも課せられないため、Bさんが納付するのは印紙税の1万円のみです。

不動産売却で発生する税金の節税対策

ここまでの解説で、特に譲渡所得税の金額が大きいことに驚かれた方もいるかもしれません。

しかし下記3つのポイントを押さえることで、不動産売却時の税負担を軽減できる可能性があります。

取得金額がわかる資料を用意する

譲渡所得は、物件の売却価格から譲渡費用と取得費用を引いて算出するため、これら2つが高いほど譲渡所得税を抑えられます。

譲渡費用と取得費には、購入時に納めた各種税金や不動産会社に支払った仲介手数料、建物を解体した場合の解体費用などが含まれます。

譲渡費用に関しては、売却時に発行された契約書や領収書などを保管しておけば問題ありません。

一方で取得費用に関しては、何年も前の取引のため書類を紛失してしまっている場合や、相続を受けた物件のため取得費に関する資料が存在しないことも考えられます。

取得費用が不明な場合は、売買価格の5%相当額を取得費とすることが可能です。

（参照：国税庁「No.3258　取得費が分からないことき」）

しかし、実際の取得費が売買価格の5%を上回っている場合でも、一律5%で算出されるため、場合によっては損をしてしまう可能性もあります。

譲渡所得税を正しく算出するためには、相続を受ける場合であっても、取得時の書類は可能な限り保管しておくことをおすすめします。

ふるさと納税を活用する

譲渡所得税を直接減らすものではありませんが、不動産を売却した年にはぜひふるさと納税を利用しましょう。

ふるさと納税とは、自分で選んだ自治体に寄付すると、2000円を超える部分について所得税の還付・住民税の控除が受けられるという制度です。

（参考：国税庁「No.1155　ふるさと納税（寄付金控除）」）

ふるさと納税で寄付できる金額は、寄付する年の所得金額で決まります。つまり不動産を売却して利益が発生した年は、寄付できる金額もアップするということです。

ただし、譲渡所得税の確定申告が翌年の2月16日～3月15日であるのに対し、ふるさと納税は不動産を売却した年の12月31日までに寄付しなければなりません。

そのためふるさと納税を十分に活用するには、シミュレーションサイトなどで事前に上限額を確認しておくようにしましょう。

控除や特例を活用する

一定条件を満たして不動産を売却した場合、国が用意している控除や特例の適用を受けることが可能です。

譲渡所得の金額によっては、控除や特例が適用されることで、譲渡所得税の支払いがなくなるケースもあります。

控除や特例を利用するためには、譲渡所得税と合わせて確定申告をする必要があるため、自身がどの要件に当てはまるかを確認しておきましょう。

不動産売却時に適用される控除・特例の詳細は、次の章で解説します。

不動産売却の税金に関して活用できる控除・特例

不動産を売却した際に最も納付額が多くなる譲渡所得税は、国が設けている特別控除や特例を利用することで、負担を軽減することが可能です。

居住用財産の3,000万円特別控除

売却した物件が自宅だった場合、譲渡所得税を求める際に最大3,000万円までの控除を受けられるというのが「居住用財産の3,000万円の特別控除」です。

この特別控除が適用された場合、譲渡所得を求める計算式は以下のようになります。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円

つまり譲渡所得の金額が減ることで、譲渡所得税額も抑えられるということです。

例えば、自宅を4,000万円で売却し、取得費1,000万円・譲渡費用が200万円だった場合、譲渡所得は下記になります。

譲渡所得＝6,000万円－1,000万円－200万円－3,000万円       　　 ＝1,800万円

元々譲渡所得が4,800万円の物件ではありますが、3,000万円の特別控除の特例が適用されることで、譲渡所得を1,800万円まで抑えることができました。

ちなみにこの特例の適用により譲渡所得がゼロになる場合は、譲渡所得税も発生しません。

なお3,000万円の特別控除の特例の適用を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。

詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

国税庁「No.3302　マイホームを売った時の特例」

居住用財産売却の軽減税率の特例

譲渡所得税率の計算にあたっては、不動産の所有年数ごとに異なる税率を乗じて算出するということは先述のとおりです。

この税率について、5年超10年以下の所有に該当する「長期譲渡所得」の税率よりも、さらに低い利率が適用されるのが「居住用財産売却の軽減税率の特例」です。

この特例は上記でご紹介した「3,000万円の控除の特例」と併用でき、両方の特例が適用されることで不動産売却時の譲渡所得を大幅に抑えることが可能になります。

対象となるのは所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合で、譲渡所得金額に応じて下記の税率が適用されます。

譲渡所得金額	譲渡所得金額	住民税率	合計税率
6,000万円以下の部分	10%	4％	14%
6,000万円超の部分	15%	5%	20%

3,000万円の特別控除も併用する場合は、控除適用後の譲渡所得金額を元に譲渡所得税を計算します。

また復興特別所得税として、所得税の2.1%が発生する点に変更はありません。

詳細な適用条件などに関しては、国税庁のホームページをご参照ください。

国税庁「No.3305　マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して新しい家を購入する場合に活用できるのが、「居住用財産の買い替え特例」です。

本来であれば不動産を売却した際に発生する譲渡所得税の納付を、将来に繰り延べられるというもので、自宅の売却価格よりも新居の購入金額の方が高い場合に、譲渡所得税が課税されないという仕組みです。

買換え資産の関係	課税の有無
旧居の譲渡価格＞新居の取得価格	課税される
旧居の譲渡価格≦新居の取得価格	課税されない

ただし居住用財産の買い替え特例の適用を受けるためには、旧居での居住期間が10年以上であることや、新居の床面積が50㎡以上であることなど、さまざまな要件をクリアする必要があります。

とはいえ、譲渡所得税の納付と新居購入のための費用が同時に発生しないというのは、マイホームの買い替えにおいては非常に便利な制度と言えます。適用要件をしっかり確認したうえで上手に活用しましょう。

国税庁「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」

空き家に係る譲渡取得の特別控除

相続を受けた物件を空き家のまま放置してしまっているという方は、「空き家に係る譲渡取得の特別控除」の適用を受けられる可能性があります。

この特例は、被相続人が自身の居住用として利用していた不動産を相続して、売却した場合に適用されるものです。

対象となるのは2027年12月31日までの間に売却された物件で、譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除が受けられます。

この特別控除を受けるためには、下記のすべてを満たしていることが求められます。

・1981年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと（戸建であること）
・相続開始の直前に、被相続人以外の人が居住していなかったこと

上記のほかにも、相続後3年以内の売却であることなどの細かい要件もありますので、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

国税庁「No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

不動産売却の際の税金で注意すべき点

不動産売買は取引金額が大きいぶん、税額の算出や申告の際に注意すべき点も存在します。

不動産売却益が出たら会社員でも確定申告が必要

不動産を売却して利益が出た場合は、会社員の方も必ず確定申告をしなければいけません。

会社員の方の中には、毎年年末調整があるから確定申告は必要ないのでは？と考えている方もいるかもしれません。

しかし、年末調整が「給与所得に対する所得税額を算出する」ことが目的であるのに対し、確定申告は「給与所得や不動産所得などのさまざまな所得を申告し、納税すること」を目的としています。

つまり、年末調整と確定申告は制度上まったく別物ということです。

確定申告をおこなうのは、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間。

不動産売却益が出たにもかかわらず申告・納税しなかったり、申告が遅れたりすると、納税が遅れたぶんだけペナルティが課されます。

譲渡所得税が高いからと言って見ないふりをしていると、かえって損をしてしまうことにもなりかねないため、利益が出た場合は翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。

売却益がマイナスになっても確定申告したほうがいいことも

本記事の冒頭で、不動産を売却して利益が出なかった（損をした）場合は、確定申告は義務ではないということをお伝えしました。

しかし場合によっては、確定申告することで税金の還付が受けられる可能性もあるということは、ぜひとも押さえておきたいポイントです。

売却益がマイナスになった際に適用できる特例に、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものがあります。

長くて難しい特例に思えますが、簡単に言うと「マイホームの買換えで売却益がマイナスになった場合に、ほかの所得で納めていた所得税などが戻ってくる」ということです。

マイホームを売却して売却損が発生した場合、その後3年間に渡り、その損失をほかの給与所得と損益通算できます。損益通算することで全体の所得が下がり、払いすぎていた所得税が還付されるという仕組みです。

（参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

この特例の適用を受けるためには、一定条件を満たしたうえで確定申告をおこなわなければいけません。

売却益がマイナスになったからといって放置せず、特例の適用を受けられないか確認するといいでしょう。

税額は条件によって大きく変動する

不動産を売却した際に発生する税金のうち、特に譲渡所得税の税額は、物件の条件や居住状況などによって大きく変動することがお分かりいただけたのではないのでしょうか。

譲渡所得税額は計算方法が決まっているため、個人で算出することも不可能ではありません。

しかし控除や特例の適用・併用に関しては専門家でないと判断が難しく、場合によっては大きく損をしてしまうことも考えられます。

正しい金額を納めるためには、不動産に関する税金に詳しい専門家の力を借りることが重要です。

詳しい相談先については、次の章でご紹介します。

不動産売却の税金に関してのおすすめ相談先

譲渡所得税の計算や控除・特例の適用など、不動産の売却に関する税金を正確に理解するには、豊富な専門知識を持ったプロに相談することが重要です。

ここでは税金に関してのおすすめの相談先を4つご紹介します。

管轄の税務署

不動産の売却に限ったことではありませんが、税金についてわからないことがあるときには、管轄する税務署に相談するのがおすすめです。

税金の種類や計算方法、申告書の記入の仕方など、税金に関するあらゆる不安を解消できます。

相談方法は電話のほか、地域によっては対面相談にも対応している場合もあります。

国税庁のホームページから管轄の税務署を検索できるため、問い合わせてみるといいでしょう。

国税庁「国税局・税務署を調べる」

相談料は無料ですが、確定申告の時期が近くなると混雑することが予想されるため、可能な限り早めに相談に行きましょう。

役所の無料税務相談会

自治体によっては、区役所で税金に関しての無料相談会をおこなっている場合もあります。

地域の税理士に相談に乗ってもらえ、不動産以外の税金の疑問や不安を解消するのに役立ちます。

ただし事前予約が必要で、時間制限がある場合もあるため、あらかじめ相談内容や不明点をまとめて行くとスムーズに相談できます。

税理士事務所

税金の相談と聞くと、税理士事務所を思い浮かべる方も多いはず。

税理士事務所では、不動産の売却にかかる税金に精通した税理士が、基本的な知識から節税方法まで幅広くアドバイスしてくれます。

相談費用はかかりますが、初回の相談のみ無料としている税理士事務所もあります。

税の計算や書類の作成が苦手という方にとっては、申告書の作成まで依頼できるという点は大きなメリットです。

有料であるぶん長時間の相談にも対応してもらえ、不動産について回る相続税の悩みも解消できます。

税理士事務所によって得意分野が異なるため、相談する際には不動産関連の税金に強い税理士事務所かどうかを確認しておくことが大切です。

税理士会

相談する税理士事務所のあてがない場合は、まずは税理士会に相談するのもおすすめです。

税理士会とは、税理士の監修機関のことを指します。

各管轄区域で活動する税理士全員が所属している特別法人で、個人や法人の税務申告に関する相談・指導をはじめとしたさまざまな活動をおこなっています。

税理士会では常設の無料相談をおこなっており、まだ税理士や税理士法人に依頼していない方であれば誰でも利用できるのがメリットです。

相談時間は30分以内と限られており、申告書の作成依頼などもできませんが、税金というものに抵抗がある方や相談先がない方にとっては、強い味方になると言えます。

相談を通じて税理士を初回してもらうことも可能なので、税金対策の第一歩として活用してみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産を売却すると、印紙税・登録免許税・譲渡所得税という3つの税金が発生し、決められた税額を所定のタイミングで納付しなければいけません。

しかし、不動産に関する税金の仕組みは非常に複雑です。軽減税率が期間限定で適用されたり、控除や特例が適用される要件が複雑だったり、所有期間によって税率が変わったりと、1人では理解しきれない・処理しきれないことが多く見つかります。

納付する税額を正しく把握するためには、税務署や税理士事務所といったプロの力を借りることをおすすめします。

売却益が出なくても、確定申告をすることにより還付を受けられるケースもあるため、確定申告をすべきかどうかも含めて相談するといいでしょう。