不動産を相続した場合はどうすればいい？【手続きと費用を徹底解説】

不動産相続にかかる手続きや税金を全て理解するのは難しいのではないでしょうか。不動産相続は、正しく理解しないとトラブルに発展するケースが多いとされています。不動産相続トラブルを防ぐためには、手続きや税金などのかかる費用を理解することが欠かせません。本記事では不動産相続の手続きとかかる税金をまとめて紹介しています。

不動産相続とは？

相続とは、人が亡くなったときに、その人（被相続人）がもっていた財産を、身内の人（相続人）がもらい受ける制度のことです。亡くなって財産を相続される人のことを「被相続人」といい、亡くなった人から財産を相続する人のことを「相続人」といいます。

相続はいつ始まる？

相続は、被相続人が亡くなった日から始まります。被相続人が亡くなったことを相続人が知らなくても、相続自体は開始されるので、注意が必要です。

相続は全ての財産を継承するか、放棄するかのどちらか

相続が開始、つまり被相続人が亡くなると、相続人は、被相続人の一切の財産と債務を承継しなければなりません。相続によって、相続人に承継されるものには、プラスの財産のみならず、マイナスの財産も含まれます。

マイナスの財産があることが明確な相続人は相続放棄をすることも可能です。詳細はこちらの記事を確認下さい。

相続人は誰がなるのか？

被相続人の財産を継承する人（＝誰が相続人となるか）は、民法に定められていて、この定めに従って相続人となる人のことを法定相続人と呼ばれています。

法定相続人は、配偶者と血族相続人に分けられます。配偶者は被相続人が亡くなった時に存在していれば必ず相続人となることができます。

なお、内縁の妻や内縁の夫は、配偶者でないので相続人にはなれませんので注意が必要です。また、離婚した元妻や元夫も、相続人にはなれません。それ以外に、養親子のように法律上の血族である法定血族もあります。

誰が相続するかの早見表で確認することをお勧めします。

相続順位	被相続人との関係	代襲相続
第一順位	子	あり（再代襲もあり）
第ニ順位	直系尊属（最も親等の近い者）	－
第三順位	兄弟姉妹	あり（再代襲はなし）

不動産相続のトラブルを未然に防ぐ「資産整理」

土地や物件などの不動産は相続トラブルの原因になるケースが多く、遺産分割事件のうちの約85%は不動産を含んでいるとされています。

不動産の相続トラブルが起きやすい理由としては、現金や預貯金と違って平等に分割するのが難しいためです。
相続対象が実家であった場合は誰が相続するか、あるいは売却するかでトラブルに発展してしまうことが珍しくありません。

不動産の相続トラブルを回避するためには、資産整理をしっかりと行っておくことが大切です。
資産整理の種類としては主に以下の3つが挙げられます。

・生前売却
・生前贈与
・遺言書の作成

生前売却

被相続人が生きているうちに不動産を売却することを生前売却と言います。

生前売却をすることで不動産を巡るトラブルを未然に防ぐことができます。
しかし、売却すると被相続人は住む家が無くなってしまうので、相続人の誰かと一緒に住む、あるいは賃貸で暮らすなど別の問題も生じてきます。

生前贈与

生前贈与とは、財産の所持者が生きているうちに不動産を渡すことを言います。

生前贈与ならば贈与する相手を選択できるため、相続時のトラブルを避けることができます。

一方で、相続する財産をすべて事前に贈与するということは、返って贈与負担者を増やすことになるので、相続人同士でしっかりと話し合いをしておくことが大切です。

遺言書を作成する

遺産トラブルを可能な限り防止するために、被相続人は生前から遺言書を作っておくと効果的です。
相続争いは自分の子ども以外にも、子どもの配偶者やその両親など、さまざまな人物が絡んできてしまうのが複雑たる由縁です。

そのため、遺言書は親族の全員の平穏を導く保険とも言えます。また、遺産分割協議を省くことができるので、財産についての取り決めや相続人からの合意など、面倒な手間が一切かかりません。

相続人が亡くなった後の不動産は分割することが得策

不動産は相続する前に未然に防ぐことが重要だとお伝えしましたが、実際に相続人が亡くなったあとに相続する場合は、不動産を分割することが得策です。相続人が亡くなった後に、不動産を分割する方法を紹介していきます。

不動産相続の分割方法の種類

不動産相続における資産の分け方には主に4つの種類があります。

・現物分割
・換価分割
・代償分割
・共有分割

それぞれ特徴やメリット・デメリットを以下に紹介していくので、この機会に押さえておきましょう。

現物分割

現物分割とは相続財産の形状や性質を変えないで、そのまま各個人に分配する方法です。

「土地は長男、車は次男、預金債権は三男」というように、どの相続財産を誰が相続するかを現物によって決める方法を言います。

現物分割のメリットとしては、売買量やその代金の分割計算の手間がかからない点が挙げられます。また、法廷相続による共有状態に比べて権利の帰属先がハッキリし、その後の処分がしやすいというのも大きなメリットです。

反対に、現物分割では1人の相続人が土地や建物を相続するので、他の相続人の取り分が少なくなり、不公平になりやすいというデメリットもあります。

換価分割

換価分割とは相続財産をすべて売却して換金し、その金銭を相続人で分配する方法のことです。例えば相続財産が不動産のみである場合、それを売却して、売却益を相続人同士で山分けします。

換価分割の最大のメリットは、金銭を調整することで公平な分配が実現できるところにあります。

その反面、売却先を見つけたり契約をしたりと手間がかかってしまうのがデメリットです。

代償分割

代償分割とは相続人の1人に法定相続分を超える財産を与えた上で、その超えた部分の代償として金銭で解決する方法です。
例えば兄と弟の2人のみで4,000万円の土地を代償分割した場合、4000万円の土地を兄がもらう代わりに、弟に2000万円を支払うといった分け方です。

代償分割のメリットは金銭により細かな調整をすることができ、公平な分配が実現される点です。

反面、代償金は遺産の中からではなく相続人自身の財産から支払う必要があるため、相続人に支払い能力がないと実現できないというのがデメリットです。

共有分割

共有分割とは不動産や土地を複数人で共有している場合において、その共有状態を解消する方法を言います。
基本的には、現物分割、代償分割、換価分割がいずれも成立しない場合の最終手段として用いられることが多いです。

共有分割のメリットは、遺産分割の手間がなく、相続人同士で話し合いをする必要がない点です。

一方、共有分割はあくまでも「問題の先送り」に過ぎず、相続問題が長期化する可能性があるというのがデメリットです。

共有名義の不動産を持たれている方は、下記の記事も参考にしていただければ幸いです。

不動産相続の登記手続きの流れ

相続人が亡くなって、不動産相続が発生した場合、なるべく早く登記手続きを行う必要があります。
登記手続きが必要な理由から登記手続きの流れを以下にまとめたので、一緒に見ていきましょう。

不動産相続登記とは、不動産の所有者である被相続人が亡くなった場合、その不動産の登記名義を被相続人から相続人へと名義変更すること、またはその手続きを言います。

相続人の誰かが不動産を取得した場合は、その権利を登記によって確定しておかないと、次の相続の時などに所有者が誰だったのかが曖昧になり、相続人同士で揉める可能性があります。

そうした事態を未然に防ぐために、登記手続きが必要になってきます。不動産相続登記手続きの流れは全部で５ステップありますので、詳細に説明していきます。

相続の発生

相続はどなたが亡くなられた時に発生します。
相続が発生したら、まず初めに以下の２つを最優先で行いましょう。

・死亡届を7日以内に提出する（市区町村役場）
・遺言書の有無を確認する

遺産分割協議で誰の名義にするかを決める

遺産相続によって取得した不動産の名義を変更するためには「遺産分割協議」を行い、どの土地・建物を誰が取得するかを決める必要があります。

遺産分割協議は必ずしも相続人同士で集まって話し合いを行わなければならない訳ではなく、手紙や電話、メールで行なっても問題ありません。
相続人全員が納得し遺産分割協議が成立したら、遺産相続分割書を作成します。

登記申請書の作成と書類の準備

不動産の登記の申請をするために、申請書の作成と書類の準備を行います。
建物の相続や中古物件を購入する場合は司法書士に、建物を新たに建てた場合は土地家屋調査士に依頼すると良いでしょう。

登記の申請に必要な書類としては以下の通りです。

・相続人全員の戸籍謄本（被相続人死亡日以降のもの）
・相続人全員の印鑑証明書
・被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時まで一連の全ての戸籍謄本）
・被相続人の住民票の除票（本籍の記載のあるもの）
・遺産分割協議書
・不動産の登記事項証明書
・不動産を相続する相続人の住民票
・不動産の固定資産評価証明書

法務局へ登記申請する

書類が準備できたら、いよいよ登記申請です。
登記申請の方法には3パターンあるので、自分に合った方法を選びましょう。

・不動産を管轄している法務局の窓口で申請
・郵送で申請
・オンラインで申請

この中で最もオススメなのが窓口での申請です。

窓口であれば直前に不明点を聞いてから提出できるので、なるべく窓口で申請することをオススメします。
窓口で取得する際に準備するものとしては以下の4点です。

・本籍地の所在と筆頭者名
・本人確認書類（運転免許証、パスポート、マイナンバーカード（個人番号カード）など）
・認印
・取得に必要な費用（必要な費用は役所によって異なります。目安としては戸籍謄本一通450円、快晴原戸籍一通750円程度です。なるべく余裕を持ってお金を持参していきましょう。）

登記の完了を確認する

登記申請をしたら後は完了を待つだけです。
完了日までに連絡がなかった場合は不備がなかったということなので、窓口で申請した場合は法務局で完了書類を受け取りましょう。

不動産相続の詳細な手続きの流れを知りたい方は、下記の記事を参考にしてみて下さい。

不動産相続にかかる費用

不動産を相続した際、相続税の計算方法を把握しておくことで、その後の手続きがスムーズになります。不動産相続時の相続税の計算方法を以下に載せていきます。

不動産相続税の計算方法

こちらが不動産を相続した際に発生する相続税の計算方法です。いつ相続が発生しても困ることが無いよう、この機会に覚えておくと良いでしょう。

相続税基本控除とは、課税対象となる遺産額の中から一定額非課税扱いとする制度です。

不動産相続税の基本控除の計算方法

基礎控除額の計算式

3,000万円＋（600万円×法定相続人）

どんなに少なくても3,600万円は基本控除されるのでこれを機会に覚えておきましょう。また、法定相続人が多ければ多いほど基本控除額は増額していきます。

【法定相続人数：基礎控除額】
・1人：3,600万円
・2人：4,200万円
・3人：4,800万円
・4人：5,400万円
・5人：6,000万円

不動産相続税の税率早見表

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	－
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

詳細が気になる方は、国税庁のホームページを参照ください。

国税庁ホームページ：相続税の税率

不動産相続税の対策ができる控除一覧

相続税には税額控除という税金の減額するための特例があります。下記の特例を使うことで相続税を大幅に減らすこともできますので、控除一覧を確認下さい。

また相続税の対策を行う際は確定申告が必要になりますので、あわせて確認するようにしましょう。

不動産相続時にかかる相続税以外の費用

相続税以外に必要な費用としては、以下のようなものが挙げられます。

・印紙税
・登録免許税
・戸籍謄本等書類の取得費用や郵送費用
・司法書士報酬（手続き代行を依頼した場合）

これらの費用の合計額は相続税評価額によって変わってきますが、仮に評価額3000万円の不動産を相続した場合は、概ね20万円前後が目安となります。

不動産の売却時にかかる費用が気になる方は下記の記事を参考にして下さい。

不動産相続のまとめ

今回は不動産相続のトラブルを防ぐための資産整理についてお伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか？

数ある遺産の中でも平等に分けることのできない不動産は、相続トラブルの原因につながることが多いです。

不動産の相続トラブルを円満に解決するためにも、今回紹介させていただいたポイントはしっかりと覚えておいてください。

不動産の売却には半年から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。相続などの急ぎで、不動産を売却しなければならない、事情が発生した場合でも、いきなり売却できるわけではありません。

今すぐに不動産の売却を考えていない場合でも、早めの査定をおすすめします。査定に出したからといっても必ず売却しなければいけないわけではないので、相場感を把握する目的でも利用できます。

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