賃貸物件の管理費と共益費とは？その役割と注意点を徹底解説！

賃貸物件に住むときは、家賃の他にも「管理費」や「共益費」を支払うことがあります。

管理費や共益費という名前を聞いたことはあるものの、何のために支払うのか具体的にはご存じない方も多いのではないでしょうか。

この記事では、管理費と共益費の違いや使い道、相場などについて詳しく解説します。

賃貸物件の管理費と共益費の違い

最初に、管理費と共益費の定義や両者の違いを解説します。

管理費と共益費の定義

管理費と共益費に法的な決まりはありませんが、不動産公正取引協議会連合会の定める表示規約では下記のとおりに記載されています。

• 管理費：マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用
• 共益費：借家人が共同して使用または利用する設備または施設の運営及び維持に関する費用
  ※出典：不動産公正取引協議連合会「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」

管理費と共益費は、いずれも主に建物の共用部分を維持するために必要な費用を賄うために入居者が毎月負担する費用であり、両者に明確に違いはありません。

関東では「管理費」、関西では「共益費」と呼ぶことが多いといわれています。

どちらも「家賃とは別に徴収される建物維持費」と考えて問題はないでしょう。

管理費・共益費の使い道

管理費・共益費の主な使い道は以下の通りです。

• 建物の修繕費用
• エントランスや廊下、階段など共用部分の清掃費用
• エレベーターやオートロック、給水・消防設備の保守・点検費用
• 照明や防犯カメラの電気代・メンテナンス費用
• ゴミ置き場の管理・清掃にかかる費用
• 管理会社や管理人の人件費、事務作業費　など

共用設備が充実しているほど維持費もかかりやすくなるため、管理費や共益費が高くなる傾向にあります。

たとえば、複数台のエレベーターやオートロック、防犯カメラが付けられたマンションの管理費は高いことがあります。一方、共用部分の少ないアパートは管理費が安い、あるいはゼロ円のケースも少なくありません。

賃貸物件で管理費や共益費がかかる理由

続いて、賃貸マンションや賃貸アパートで管理費や共益費を支払う理由について詳しくみていきましょう。

賃貸物件を適切に維持・管理するため

賃貸物件には、廊下やエントランス、階段、エレベーターなどの共用部分が存在します。

共用部分を適切な状態に保つためには、清掃や点検、交換などに費用がかかります。また、雨漏りや外壁のひび割れなどが生じていたときは適切に修繕しなければなりません。

共用部分は入居者の全員が使用するものです。そのため、共用部分の維持・管理の費用を、オーナーだけでなく建物で暮らす人で公平に負担するために、家賃とあわせて管理費や共益費を支払うのが一般的なのです。

住環境が向上する効果も期待できる

入居者から管理費や共益費が適切に支払われていると、共用部分の清掃や定期的なメンテナンスが行き届きやすくなります。

その結果、建物や敷地が清潔な状態に保たれ、ゴミや害虫の発生も防ぎやすくなるため、居住者は快適に暮らしやすくなるでしょう。

また、エレベーターがきちんと点検されていれば、入居者はより安心して利用できます。

オートロックや防犯カメラがきちんとメンテナンスされていると、物件のセキュリティ性能が維持され、入居者はより安心して暮らせるでしょう。

賃貸物件の住環境が向上すると、入居を希望する人が増えて入居率が安定しやすくなります。その結果、管理費を安定的に徴収できるようになり、さらに住環境の向上に投資できるという好循環が生まれます。

管理費や共益費は、賃貸物件の快適さや安全性などを維持し、住環境を向上させるうえで必要不可欠です。

賃貸の管理費や共益費の相場はどれくらい？

管理費や共益費の相場は、地域や物件の規模・設備状況などで変わりますが、一般的な目安は家賃の5～10％程度です。家賃ごとの管理費の目安は以下のとおりです。　

家賃	管理費の目安
50,000円	2,500〜5,000円
60,000円	3,000〜6,000円
70,000円	3,500〜7,000円
80,000円	4,000〜8,000円
90,000円	4,500〜9,000円
100,000円	5,000〜10,000円
110,000円	5,500〜11,000円
120,000円	6,000〜12,000円
130,000円	6,500〜13,000円
140,000円	7,000〜14,000円
150,000円	7,500〜15,000円
160,000円	8,000〜16,000円
170,000円	8,500〜17,000円
180,000円	9,000〜18,000円
190,000円	9,500〜19,000円
200,000円	10,000〜20,000円
250,000円	25,000〜50,000円

基本的には家賃に比例して管理費は高くなっていきます。一部の高級賃貸物件では、管理費が数万円になるケースもあります。

物件選びをする際には、家賃と管理費・共益費を合算すると、毎月の支払い額がいくらになるのかをよく確認することが大切です。

地域別・物件タイプ別の平均額

管理費・共益費の相場は、賃貸物件が建っているエリアによっても異なります。政府統計（e-Stat）によると、各都市における管理費・共益費の相場は以下のとおりです。

地域	1か月あたりの平均管理費・共益費
全国平均	4,806円
東京特別区	6,276円
千葉市	4,331円
大阪市	6,056円
名古屋市	5,117円
札幌市	4,593円
福岡市	4,168円
広島市	3,938円

※出典：e-Stat「住宅・土地統計調査 令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 全国・都道府県・市区町村」

※管理費・共益費が0円の賃貸物件を含まない金額

東京特別区や大阪市、名古屋市といった比較的人口が多い主要な都市は、管理費や共益費の平均額が高い傾向にあることが見て取れます。

また、住戸の床面積が広いほど家賃が高くなるため、管理費や共益費も高額になる傾向にあります。たとえば、単身世帯向けのワンルームよりも、ファミリー層向けの間取りをした住戸のほうが、一般的に管理費は高額です。

管理費が高い物件と安い物件のメリット・デメリット

管理費が高い賃貸物件と安い賃貸物件には、それぞれにメリットとデメリットがあります。

管理費が高い物件のメリットとデメリット

まず、管理費が高い賃貸物件の主なメリットとデメリットは、以下のとおりです。

管理費が高い物件のメリット	管理費が高い物件のデメリット
・清掃や修繕が行き届きやすい ・防犯・管理体制が手厚い	・毎月の支払総額が大きい ・サービスや設備が支払う金額に見合わないことがある

管理費が高めの物件は、エレベーターの保守・点検、エントランスや廊下の清掃などが行き届いている傾向にあります。

また、オートロックや防犯カメラ、常駐管理人、コンシェルジュサービスなどが充実していることも多いです。

ただし、毎月支払う金額や初期費用が高額になる可能性があります。加えて、管理費が高いからといって、共用部分の管理体制や設備、サービスが充実しているとは限らず、支払う金額に見合うだけのメリットが得られないかもしれません。

管理費が安い物件のメリットとデメリット

管理費が安い賃貸物件には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

管理費が安い物件のメリット	管理費が安い物件のデメリット
・家賃と合わせた月々の負担を抑えられる ・コストパフォーマンスに優れている可能性がある	・共用設備の老朽化が進んでいる可能性がある ・セキュリティ面に不安があることも

管理費が安いと毎月の支払額が家計を圧迫しにくくなります。

総戸数が多い賃貸物件では、1戸あたりの管理費が割安になることがあるため、より快適な環境に割安な負担で住めることもあります。

一方で家賃のみ、あるいは管理費が低額の賃貸物件は、共用部分が適切に管理・メンテナンスされておらず、建物や設備が老朽化するリスクが高いかもしれません。

防犯カメラやオートロックといったセキュリティ設備が搭載されていないことも多く、安全性や防犯性に不安が残ることもあります。

賃貸物件を選ぶ際に管理費・共益費をチェックするポイント

物件を選ぶ際は「毎月の支払いが負担である」「支払う金額に見合う魅力がなかった」などの後悔を防ぐためにも、以下2点を確認するとよいでしょう。

家賃と管理費・共益費のバランスを考慮する

家賃が安く感じられる場合でも、管理費・共益費を合算すると条件が似た物件と毎月の支払いが変わらないか、かえって高くなるケースがあります。

極端な例ですが、家賃10万円、管理費5,000円の賃貸マンションと、家賃が9.5万円、管理費が1万円のマンションは毎月の支払額が同じです。

また、家賃が安くても管理費が高額であると支払総額が予算をオーバーしてしまうかもしれません。

賃貸物件を選ぶときは「家賃＋管理費・共益費」がいくらになるかを確認し、入居したあとも問題なく支払っていけるかよく検討することが大切です。

共用部分の状態や設備の充実度などを確認する

管理費が高めに設定される物件は、必ずしも共用設備が充実しているとは限りません。

建物や設備が適切に管理されておらず、将来的に老朽化が進み快適な生活が送れなくなることもあります。

反対に、管理費が安い賃貸住宅でも共用部分が適切に管理されていることも多数あります。

賃貸物件を選ぶときは、内覧の際に「エントランスや廊下の清掃は行き届いているか」「ゴミ置き場が清潔に保たれているか」などを確認し、適切に管理されているか考えることが大切です。

また、インターネット設備やオートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなどの設備も確認し、管理費や共益費の金額に見合う価値があるかも考えて選ぶとよいでしょう。

管理費・共益費が含まれる家賃設定の物件とは？

賃貸物件によっては「管理費込み」「管理費無料」などと表示されていることがあります。ここでは、家賃に管理費・共益費が含まれる物件の特徴や選ぶ際の注意点を解説します。

管理費・共益費込み物件の特徴

管理費や共益費が家賃に含まれる物件は、一見お得に感じられるかもしれません。しかし、実際には家賃に管理費相当額が上乗せして表示されるケースも多いのです。

管理費込みの賃貸物件は、家賃補助が支給される会社に勤めている人にとってメリットがある可能性があります。

家賃部分しか補助の対象にならない場合、家賃と管理費が分かれていると管理費分は自己負担しなければなりません。

たとえば、家賃9.5万円、管理費が5,000円のマンションに住むとしましょう。家賃のみが補助の対象となる場合、9.5万円は会社から支給してもらえますが、5,000円は自己負担となります。

一方、管理費込みで家賃10万円の場合、全額が補助の対象となるため自己負担なくマンションに住むことができます。

管理費込み物件の注意点

賃貸物件を借りる際に支払う敷金や礼金などは「家賃の2か月分」などと計算するのが一般的です。

家賃に管理費が組み込まれている場合、入居時に支払う金額が高くなる可能性があります。

たとえば、家賃9.5万円、管理費5,000円、敷金・礼金が合計で家賃の3か月であるとしましょう。この場合、敷金・礼金の金額は「9.5万円×3か月＝28.5万円」です。

一方、管理費込みで家賃が10万の賃貸物件では、敷金・礼金が同じ3か月分であるとしても、支払う金額は「10万円×3か月＝30万円」に増えます。

また、賃貸契約を更新する際の更新料も家賃をもとに計算されることが多いため、管理費込みの物件では割高になることがあります。

家賃と管理費が分かれている物件のほうが、初期費用や更新料は抑えやすいでしょう。

賃貸物件と分譲マンションの管理費が異なる点

分譲マンションの管理費も、共用部分の日常的な維持・管理をするために徴収されますが、賃貸物件の管理費とは性質が異なる点があります。

まず、分譲マンションの管理費は、共用部分を管理するための資金源となります。

マンションの住戸を所有する人（区分所有者）は、管理組合に加入しなければなりません。

管理組合は、マンションの管理規約にしたがって区分所有者から管理費を集め、建物や設備を管理するために使います。

管理費の金額や使い道などは管理規約で厳格に定められています。

一方、賃貸物件の場合、管理費の金額や使い方は、オーナーの裁量次第です。集めた管理費のすべてを物件の維持・管理に使用しなくても問題はありません。

このように、分譲マンションの管理費は決められたルールのもとで建物の維持に使われるのに対し、賃貸マンションではオーナーの判断に委ねられている点が異なります。

マンションナビでは各物件の「管理費・修繕積立金」を確認できる

賃貸物件ではなく、マンションを購入する際も管理費の確認は必須といえます。不動産ポータルサイトやチラシなどで管理費をよく確認したうえで、購入すべきか判断しましょう。

マンションナビの物件詳細ページでは、管理費や修繕積立金の金額だけでなく、推移も確認できます。イメージは以下のとおりです。

実際の画像はこちらをご覧ください。

また、住んでいるマンションを売却して賃貸物件に引っ越す場合や、新居に買い替える場合は、下記の簡易診断をご利用ください。マンションの名称を入力するだけで、売却価格相場をスピーディに確認できます。

部屋番号や専有面積などの情報を入力すると最短45秒でより詳細な売却価格相場を調べられるため、売却を検討する際にぜひお役立てください。

賃貸物件の管理費や共益費でよくある疑問

最後に、管理費用や共益費に関するよくある質問とそれに対する回答を紹介します。

管理費や共益費は必ず払わなければならない？

入居者には、家賃と同じように管理費や共益費の支払いが義務付けられています。

管理費の支払いを2か月以上滞納すると賃貸借契約の違反となり、貸主から契約解除を求められるかもしれません。

入居するときに敷金を支払っている場合、退去の際に管理費や家賃の不払分が差し引かれて返還されます。

契約解除に関する規定は賃貸借契約書に記載されるケースが一般的です。賃貸物件を契約する際は、契約書に記載されている契約解除の規定をよく確認しましょう。

また、家賃とあわせて管理費や共益費を問題なく支払えることを確認したうえで、契約を結ぶことが大切です。

管理費が高いときは値下げできる？

管理費や共益費は、家主との値下げ交渉で下げてもらえる可能性があります。とくに「駅から遠い」「築年数が古い」など、借り手が見つかりにくい物件は、値下げ交渉に応じてもらいやすいでしょう。

家主によっては、家賃よりも管理費や共益費の値下げ交渉に応じてもらいやすいことがあります。これは、家賃を下げると他の入居者からクレームが入る可能性があるためです。

家主が必ず値下げに応じてくれるとは限りませんが、物件の立地や築年数などによっては交渉をしてみてもよいでしょう。

まとめ

管理費や共益費は、共用部分の維持・管理をするために徴収される金銭です。建物の清掃や修繕、防犯対策などをするための費用を支払う際の資金源となります。

管理費の金額は、設備の内容や物件があるエリアなどで異なりますが、相場は家賃の5～10％程度です。

物件によっては、家賃に管理費が含まれていることもあります。賃貸物件を選ぶ際は、家賃だけでなく管理費・共益費の金額、共用部分の状況なども確認しましょう。