高値で投資マンションを購入も、複数社への査定依頼を機に損失を最小限に～マンション売買失敗談

本意ではなく、一方的に勧誘され、訳も分からず強引に契約させられてしまった形です……。不動産投資をする認識はありませんでした。

勧誘を受けたのは社内でした。ファーストコンタクトは、会社にかかってきた「年金対策や節税対策について案内したい。社内にいるので来てくれないか」という電話です。私が務めている会社はセキュリティが厳しく、入出管理も徹底しているため関係者かと思い、指定された社内の場所に行きました。

話を聞いたところ、悪い話ではないと思いつつも「結構です、やめておきます」とお伝えしました。ただその後も「途中で嫌になったら辞められる」「損はしない」と説得され、不動産を購入するという意識もなく契約してしまいました。

シミュレーションは提示されましたね。ただ、今思えばほぼ家賃収入とローンの支払いのみの収支シミュレーションやローン完済後の収入など非常にざっくりしたものでした。

実際には管理費や修繕積立金がかかり、これらの費用は徐々に上がっていきます。確定申告には税理士費用がかかりますし、金利変動もあります。減価償却費が計上できるため多少税金も還付されますが、計上額は年々減っていきます。こうしたことが一切考慮されていないシミュレーションでした。

毎月数万円の支出があったので「なんのために支払っているのだろう……」とは感じていたんですよ。ただ直接的なきっかけとなったのは、全く知らない不動産業者から私の社内の外線番号に突然電話がかかってきたことです。私の名前も、私がマンションを所有していることも知っていて不審に思いました。話を聞くと、私の氏名や電話番号が名簿に載っていたのだとか。

おそらく、私にマンションを売りつけた不動産会社が個人情報を流出させたのでしょう。電話をかけてきた不動産業者から勧誘を受け、しまいには罵倒に近い言葉を浴びせられたことで、不動産会社に対する不信感が強くなりました。

まず、インターネットで不動産投資について色々検索してみました。コンサルティングをしている方を見つけて相談したところ「騙されていますよ」と言われ、やっぱりそうだったんだ……と落胆しました。

続いて行ったのは査定です。マンションナビの一括査定などを利用して複数の不動産会社に査定依頼を出したところ、相場を大きく上回る金額で買わされていたことが初めてわかりました。査定依頼した不動産会社の数は、100社を優に超えていたと思います。

相場の1.3〜1.5倍ほどでしょうか。騙されていたことに気づいたのは、マンションを購入して3年ほど経ったころです。査定額は、購入金額を1,000万円以上下回る金額でしたね。

はい、新築マンションです。新築って、買った瞬間に価値が大きく落ちてしまうんですよね。登記簿謄本を取って、同じマンションの他の部屋の所有者の抵当権の金額を見てみたのですが、多くの方が概ね私と同じくらいの金額で購入されていたことがわかりました。

ですから、おそらく私にだけ法外な金額で売りつけたのではないのでしょう。大前提として、深く考えずにマンション投資に手を出してしまったことが大きな失敗でしたが、「新築」を買ってしまったこと、そして購入時に相場を確認しなかったことが追い打ちをかけたように思います。

自分で住む分には新築でもいいと思いますが、投資においてはそこまで大きなメリットはありません。もちろん入居者がつきやすいということはあるでしょうが、新築といえるのは最初の入居者に対してだけですからね。

サブリースです。購入と同時にサブリース契約をしました。

サブリース契約を解除してから売却するのが一般的なようですが、私の場合はサブリース契約を維持したまま、マンションを売りつけた不動産会社に買い取ってもらいました。

交渉して不動産会社とは和解し、ローン残債相当の金額で買い取ってもらいました。相場を500万円ほど上回る金額です。

弁護士には相談し、委任もしたのですが、委任翌日に不動産会社から「希望どおりローン残債相当額で買い取ります」という連絡が来たので、交渉には入ってもらっていません。以降のやり取りを弁護士に委任した形です。

具体的には、買い取り条件や和解についての書面化、買い取るまでの期間の返済や売却にかかる税金の負担などの交渉をしてもらいました。結果として、買い取りまでのローン返済や税金は負担してもらえました。

弁護士さんいわく、私のように交渉してできる限り良い条件で買い取ってもらう人も少なくないようですが、やはり直談判しても買い取りを拒否されたり、市場価格に近い金額でしか買い取ってもらえなかったりするケースもあるようです。私は被害が小さいほうだとおっしゃっていましたね。

弁護士費用、購入時の諸費用、所有中の負担などを合わせると、300万円近くの損失です。

そうですね。販売元の不動産会社がまだ良心的だったということも大きいと思います。

黙っていたら搾取され続けるだけ。嫌なものは嫌だと言う勇気が必要です。勧誘された時点で「迷惑です」「買いません」ときっぱり伝えることも大切ですね。「検討します」などと濁すと、畳みかけられる隙を与えることになります。

マンションを購入してしまった後なら、まずは査定をして相場を知ることが大切だと思います。相場がわからなければ、そもそも騙されているかもわかりませんからね。ただ相場は変化するものですので、購入時の金額とかけ離れていたからといって詐欺とは限りません。明確な基準はありませんが「こんな金額で買わせたなんて！」「詐欺だ！」と思うのであれば、販売元に抗議する必要があります。

行動を起こさない限り状況は変わりません。今、赤字なのであれば、黒字に転換することはまずないと思います。被害が小さいうちに売却するという判断力、決断力も必要です。

盲点だったのは「譲渡所得税」です。所有期間は3年程度、売値はローン残債相当額ですから、本来、譲渡益は出ないはず、むしろ譲渡損が出るはずでした。
所有期間中の「土地：建物」の割合が「1：9」ほどで建物の比重が高く、減価償却費が大きかったため結果的に譲渡益が出てしまったんです。

私の場合、弁護士費用を経費に計上できたので課税は避けられました。建物の比重が高いと減価償却費を多く計上できるため、運用中は所得税等の節税になります。一方、売却時には譲渡所得税が課される可能性が高まります。

建物には消費税が課され、土地には課されないため、契約時に税額を見れば建物の金額がわかります。ただ、私が購入したマンションの売買契約書には消費税額の記載がありませんでした。こうしたケースもあるので、十分注意していただきたいと思います。

とはいえ、年収が高い方は節税を重視するでしょうし、実際に利益を得ている方もいますから、不動産投資そのものや節税目的の不動産投資を否定するわけではありません。ただ、自分にとって本当にメリットのある投資なのかどうかは見極めていただきたいですね。