不動産投資詐欺の手口とは？実際に起きた事件やトラブルをまじえて解説

不動産投資詐欺には、架空の海外不動産の話を持ちかけ出資金をだまし取る「海外不動産投資詐欺」、個別に国有地と契約できるような話を持ちかけ手付金を支払わせ音信不通になる「手付金詐欺」などがあります。

あらかじめ不動産投資詐欺の種類や手口を知っておくことで、被害に遭うことを未然に防げるかもしれません。

今回は不動産投資詐欺の種類とよくあるトラブル、不動産投資詐欺に用いられるセールストーク・謳い文句を実際に起きた事件をまじえて解説していきます。

不動産投資詐欺に遭わないための方法もお伝えしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資詐欺の4つの種類

不動産投資詐欺には以下のような手口があります。

①手付金詐欺

「手付金詐欺」とは、高利回りといった条件の良い投資用物件で顧客を勧誘し、手付金を支払った後に連絡が取れなくなる詐欺です。

最近は国有地に関する手付金詐欺が増えており、財務省のホームページに「国有地を1日だけ入札公告し、直ちに国が取り下げ、落札しなかった物件として随意契約できる協定を財務省と結んでいる。事前に手付金や手数料を払ってほしい」と話を持ちかけられた事例が掲載されています。

国有地は、原則として一般競争入札で売却します。

個別に国有地と契約できるような電話やメールがあった場合は詐欺を疑いましょう。

②海外不動産投資詐欺

海外不動産投資詐欺とは海外の不動産投資に勧誘し、出資を持ちかけられ出資金をだまし取られるといった海外の不動産に関する詐欺です。

実際に存在しない物件の情報を提示されることもあります。

認知症の高齢者とミャンマーの不動産投資の契約を交わし、クーリングオフに応じないという業者も存在します。

海外不動産は情報収集が難しい上に、日本の法律が及ばないことがあるので注意しましょう。

国内と比べて、海外の不動産投資はハイリスク・ハイリターンといわれています。

詐欺ではない場合でも、海外の物件で不動産投資をする際には慎重に検討することをおすすめします。

③ロマンス詐欺

SNSや出会い系サイト・マッチングアプリなどのダイレクトメールで異性としてやり取りを行い、交際や結婚を申し込んだ後で不動産投資を持ちかける詐欺です。

相手に好意を持っていると「断って相手に嫌われたくない」という思いから、契約を結んでしまう方は多いでしょう。または手付金・出資金などを要求され、支払った後に連絡が取れなくなってしまう事例もあります。

海外のロマンス詐欺もあり、欧米や紛争発生国の異性からアプローチがあった後に交際や結婚を申し込まれ「実態のわからない海外のサイトを紹介され投資したが、出金できなくなった」という手口も存在します。

④小口化不動産投資詐欺

実物の不動産ではなく、クラウドファンディングや不動産投資信託、不動産小口化商品などを無登録・架空業者が勧誘する、認知症などの判断力が不足した高齢者に契約をさせるといった詐欺です。

不動産小口化商品を取り扱うためには、不動産特定共同事業の許可が必要です。

不動産投資信託など金融商品取引法で規定される金融商品取引業を行うためには金融庁に申請・登録を受けなくてはいけません。

まず業者が許可を受けているもしくは登録されているかを確認しましょう。

不動産投資でよくあるトラブル

詐欺ではありませんが、強引な勧誘やサブリースなど不動産投資でよくあるトラブルを紹介していきます。

①強引な勧誘によるトラブル

2019年の独立行政法人国民生活センターの報道発表資料によると、「マンションを購入すれば家賃収入や売却益を得られる」と投資用マンションを勧誘された20代の相談者が増加中です。

出典：独立法人国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！ 」

20代の不動産投資に関する相談件数は、2013年度の160件から年々増加し2018年度（2019年2月28日時点）は405件と2.5倍になっており、実際に契約してしまってからの相談が増加傾向にあり、平均契約購入金額は2,000万円を超えています。

相談事例には「しつこく勧誘され、断ると事業者が怒り出し深夜０時半まで拘束されたので怖くて契約をしてしまった」「事業者からローン審査のシナリオを渡され、虚偽の年収を回答し契約したが返済できない」などがあります。

強引な勧誘をされた、虚偽の報告を促された際には、消費者ホットライン「188」に相談しましょう。

②サブリースのトラブル

サブリース契約は、サブリース業者が賃貸物件をオーナーから一括して借り上げるサービスです。

オーナーにとっては、空き室でも一定の賃料収入が見込める、管理を委託できるなどのメリットがあります。

出典：金融庁・消費者庁・国土交通省「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたいポイント例」

一方でサブリース契約後に賃料が減額される、解約されるなどのトラブルが発生しています。

サブリース業者が「30年一括借り上げ」などの謳い文句に魅力を感じたオーナーと契約を締結したものの、契約書に書かれている家賃変動や解約について説明しないことからトラブルに発展する事例が多いです。

契約書に解約の旨や賃料変動について書かれていないか、必ずチェックしましょう。

加えて不明なことや疑問点は、契約前に必ず確認するように心がけましょう。

国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度による登録を受けているサブリース業者は契約の締結前に、将来の借上げ家賃変動などの条件を書面で交付し説明することなどが義務付けられています。

サブリース契約を結ぶ前に業者の登録についても確認しておきましょう。

不動産投資詐欺に用いられるセールストーク・謳い文句とは

不動産投資詐欺に用いられるセールストークや謳い文句を知っておきましょう。

①「絶対儲かる」

不動産投資を始めとした投資詐欺では「絶対儲かる」「年利○％以上は確実」と言い相手を安心させ契約をさせる事例が多いです。

「絶対に儲かる」投資は存在しません。

投資にはリスクとリターンがあり、不動産投資も家賃収入が得られると同時に修繕リスクや災害リスクなどが存在します。

「絶対儲かる」と勧誘してくる業者には気をつけましょう。

②「節税できる」

東京都の企業が不動産小口化商品を認知症の高齢者に契約させた事例では、「税金対策になる、利回り年1.5％以上」などと消費者に告げ不動産小口化商品を勧めていました。

不動産投資でも「節税できる」「税金対策」と謳う業者は数多いですが、節税はあくまで副次的なもので不動産投資の目的は家賃収入で利益を得ることです。

節税目的の不動産投資はおすすめできません。

③「年金代わりになる」

高齢者に「家賃収入が年金代わりになる」と不動産投資を勧誘し、認知症など判断能力の乏しい人に契約をさせる業者が存在します。

高齢者をターゲットにした詐欺事件には、「以前落ち込んでいた時に、あなたから励まされ力になった。ぜひお礼に伺いたい」と不動産投資の勧誘が目的であることを告げずに消費者を誘引し、契約をさせた事例もあります。

「販売目的隠匿」という手口で消費者契約法4条の「不当な勧誘」に抵触します。

③「海外で高利回りの物件がある」

2017年12 月頃から2020年１月頃に実際に起きた事件です。

会社役員の男（57）らは内閣総理大臣の登録を受けずに「海外の都市開発事業やガソリンスタンド事業等に出資すれば、事業から生じる収益の配当を受けることができる」などと勧誘し、約 160 人と約２億 1,000 万円の出資契約を結びました。

無登録で第二種金融商品取引業を行ったため、2022年７月には６人が金融商品取引法違反（無登録営業）で検挙されました。

実際に海外不動産で高利回りの物件は存在しますが、上記のように詐欺の事例もありますので気をつけましょう。

不動産投資詐欺に遭わないためには

不動産投資詐欺に遭わないためには以下のポイントをおさえておきましょう。

強引な勧誘は断る 「絶対儲かる」投資は存在しない 不動産投資のリスク・リターンを把握する契約書には必ず目を通し、疑問があれば業者に確認する 海外不動産に関しては、慎重に検討する

不動産投資詐欺についてのよくある質問

ワンルームマンション経営で詐欺にあってしまった場合、どこに相談すればいい？

消費者庁の消費者ホットライン「188」に相談しましょう。

契約をしてすぐに詐欺だと気づいたのですがまだ間に合いますか？

訪問販売・電話勧誘販売の場合はクーリングオフができる可能性があります。

まずは契約書で契約内容を確認しましょう。

まとめ

不動産投資詐欺は海外不動産投資詐欺やロマンス詐欺などがあり、強引な勧誘・サブリース契約といったトラブルもあります。

この記事で不動産投資詐欺の手口と対処法を知り、今後に活かしていきましょう。