MACHI会 第10弾 湾岸再開発の最前線 有明・東雲エリアを歩く

マンションリサーチで恒例のイベントとなっているMACHI会（街を知ろう！）

今回は江東区「有明・東雲」エリアでの開催です。

今回は総勢６名のメンバーでタワマン巡りをしてきました！（ほとんどすべて見たんじゃないかぐらい）

さて、新橋駅から出発（BRTの乗り場を探して彷徨っています）

※BRTとは？BRTとは「Bus Rapid Transit」（バス高速輸送システム）の略です。連節バスの採用、走行空間の整備等により、路面電車と比較して遜色のない輸送力と機能を有し、定時性・速達性を確保した、バスをベースとした交通システムを指します。

有明・東雲エリア初心者による下調べ編

今回MACHI会「有明・東雲エリア」を実施するにあたって、まず思ったことは東京ビッグサイト以外ほとんど行ったことがない（むしろ知らない）！でした。EXPOなどのイベント以外ではなかなか来ることがなかったエリアであったため、不動産の価格以外については、正直どんなスポットがあるのかなどほとんど知らないという状態でした。

今回の下調べでは、エリアの歴史や再開発の進行状況をリサーチし、マンション価格の相場感だけでなく、実際に住むとしたらどういう暮らしになるのかを確認してみることに。

有明・東雲ってどんな街？～再開発が進む注目エリア～

まず、有明エリアってどこ？

近くには「東京ビッグサイト」「有明ガーデン（商業施設）」「有明テニスの森」があります。エリア柄、物流系の施設も多い。

そして、東雲エリアってどこ？

何があるか？と言われると目立つものはすべて住まい！？と思うほどタワーマンションが立ち並んでいます。南エリアは団地、北部エリアはタワーマンション（イオンや商業施設も北部エリア）。

今回はこのルートでMACHI会を進めました

国際展示場からBRTバスに乗り、有明テニスの森へ。

その後有明エリアでマンションを見学したあと、有明ガーデンで休憩。

その後、東雲エリアまで歩きながら北部のタワーマンション＋UR賃貸を見学して最後は豊洲までまた歩きます。

有明エリアの特徴と魅力

有明エリアは、東京オリンピックを契機に急速に発展した街。もともとは展示会やスポーツ施設が中心だったが、大規模なタワーマンションの開発が進み、ビジネスと住宅が共存するエリアへと変貌しました。

• 交通利便性が向上し、BRT（バス高速輸送システム）やりんかい線で都心へのアクセスが良好
• 有明ガーデンなどの大規模商業施設が登場し、生活の利便性が大幅に向上
• 高級感のあるタワーマンションが立ち並び、シティライフを楽しめる環境

実際に歩いてみて感じたのは、まず道（歩道も車道も）が広い！ベビーカー同士が余裕ですれ違うことのできるぐらい道が広く、そしてキレイ！休日晴れた日に歩いたらとても気持ちよさそう。
ただ、当日は雨だったのもありひと気が少なく、休日と平日の差がかなりありそうな雰囲気を感じました。（少し無機質な街という印象）

そんな有明エリアって昔はどんな感じだったのだろう？と思って調べてみました。

なんと、ゴルフ場や滑走路があったらしいです！最近ゴルフにハマっているので回りたかった。。。

今の有明のイメージにゴルフ場は全くなかったので昔は本当にただただ広い地域だったのだと感じさせられます。

東雲エリアの特徴と魅力

東雲エリアは、計画的に整備された住宅エリアで、主にファミリー向けのマンションが多いです。

• 広い歩道や公園が整備され、子育て世帯にとって魅力的な環境
• イオン東雲店や東雲ライフガーデンなど、生活必需品が揃う商業施設が点在
• UR賃貸の「東雲キャナルコート」など、デザイン性の高い住宅が多い

実際に歩いてみると、有明エリアとは違い「生活感」が強く感じられる街でした。特に、小さい子どもを連れたファミリー層が多く、公園や歩道で遊んでいる子どもたちの姿をよく見かけました。また、スーパーや商業施設が生活に密着しており、有明よりも普段の生活はしやすいのかな？という印象でした。

一方で、タワーマンションが立ち並ぶエリアとは異なり、南側の街並みは落ち着いた雰囲気。大型の商業施設は少なく、「派手さ」こそないものの、住むにはとても快適そうな環境でした。

そんな東雲エリアですが、昔はどんな街だったのか気になって調べてみると、もともとは倉庫街だったとのこと！

今の整った住宅街のイメージからは想像もつかないですが、元々は物流の拠点だった場所が、都市計画によって住みやすいエリアに変わったんですね。

このように、有明と東雲は同じ湾岸エリアでありながら、それぞれ異なる特色を持つ街であることがよく分かりました。

アクセス情報と街の利便性

有明エリアのアクセス

• BRTやゆりかもめ、りんかい線が利用可能で、新宿・渋谷方面へのアクセスもスムーズ
• 羽田空港や都心部へも直結しており、ビジネスパーソンにも人気のエリア

東雲エリアのアクセス

• 東京メトロ有楽町線「辰巳駅」「豊洲駅」が徒歩圏内
• 都バスの運行が充実しており、銀座や東京駅方面へも快適に移動可能

BRTにも初めて乗りました。今回、予定を変更して新橋駅から有明テニスの森まで乗りましたが、普通のバスと変わらなかったです。これからバス専用レーンの開発や、連結バスなどに変わっていくのでしょうか…

鉄道の新路線の話も出ているので、それに合わせて交通系はもう少し利用がしやすくなるとエリアに住む人も更に増加していくと感じます。

有明・東雲の住みやすさ

再開発によるインフラの充実

有明・東雲エリアは、近年の再開発によって都市基盤が大幅に強化されました。道路の整備や公園の拡充に加え、最新の耐震基準を満たした新築マンションが多数誕生し、安心して暮らせる環境が整っています。また、公共交通機関の利便性向上により、通勤や買い物のしやすさも格段に向上しました。

ファミリー層に嬉しい環境整備

東雲エリアには広々とした歩道や遊具のある公園が多く、子育て世帯にとって住みやすい印象です。さらに、保育園や小学校も充実しており、近隣には医療機関も揃っているため、安心して子育てができる街と言えます。有明エリアでも、インターナショナルスクールが増え、共働き世帯や教育熱心な家庭にも適したエリアになりつつあります。

大規模商業施設やスーパーも多数

有明ガーデンやイオン東雲店などの大規模商業施設が充実しており、日常の買い物がしやすいのも魅力の一つです。深夜まで営業しているスーパーも多く、仕事帰りの買い物にも便利です。飲食店も徐々に増えつつあり、テイクアウトやデリバリーにも対応している店舗が多いのもポイント。

有明ガーデンでは、横にあるホールのようなところでイベントも開催されているようで、当日メンバーで行ったときには歌舞伎町のホストクラブのグループが総会？をしていました！はじめに見かけたときは「あれ？それ系の街だったかな？」とすぐメンバー全員でXを調べていました笑。情報が簡単に出てくるのも良い（怖い）世界になりましたね。

有明エリアには、有明ガーデン以外の商業施設がほとんどなく（コンビニは何店舗かあります）、タワーマンションに住んでいる人たちは、スーパーや日用品も基本的にはここに買いに来るのだと思います。（みなさんキレイな格好をしているので、ジャージとかで行けないと思いました笑）

街に住む人たちの雰囲気

高級タワーマンションに住む共働き世帯

有明エリアには、高級感のあるタワーマンションがそびえ立ち、主に都心で働く共働き世帯が多く住んでいます。夜遅くまで働くビジネスパーソンにとって、駅近のタワマンは非常に魅力的で、BRTやりんかい線を活用した都心へのアクセスの良さが決め手になっていそうです。また、タワーマンション内にはフィットネスジムやラウンジなどの共用施設が充実しており、住民のライフスタイルに合わせた快適な暮らしが可能です。

私がこのエリアに住むとしたら何が理由かな？と考えたときには、子どもの教育環境や湾岸エリアのタワーマンションに住んでいるというステータスが重要なのかなと感じました。

UR賃貸・戸建に住むファミリー層

東雲エリアには、UR賃貸の「東雲キャナルコート」など、広々とした住環境が魅力のマンションが多く、ファミリー層に人気があります。公園や緑が多く、ベビーカーを押して散歩する姿も多く見られ、子どもがのびのびと遊べます。共働き世帯が多いため、保育園や幼稚園も充実しており、ファミリー層にとって非常に住みやすいエリアです。

実際に東雲キャナルコートをぐるっと見てみると、相当数の部屋がありました（意外と空き部屋もありそう？）相場感は大体4,000〜4,500円 / ㎡ぐらい。50㎡で20万超ぐらいで募集がありました。

利便性を求めるシニア層

近年では、都心へのアクセスの良さや医療機関の充実から、シニア層の居住者も増えています。特に、買い物施設やバリアフリーの整備されたマンションが多いため、高齢者でも快適に暮らせる環境です。豊洲エリアと近接しているため、豊洲市場や商業施設を楽しみながら暮らせるのも魅力の一つです。

有明・東雲エリアのマンション相場

江東区の分譲マンション売買価格相場・家賃相場

• 新築・中古マンションともに都心に比べて手の届きやすい価格帯

有明・東雲の人気マンション相場比較

• 有明は高級タワーマンションが多く、東雲に比べても坪単価はやや高め
• 東雲は有明に比べてリーズナブルな価格帯のマンションが揃い、ファミリー層に人気

マンションリサーチのデータを活用して見てみました。

まずは有明エリア。2019年〜3ヶ月毎にデータをまとめました。

（取引事例は取引毎に集約しているため、ほぼユニーク件数）

取引年	取引月	売出件数	坪単価平均	グロス平均	専有面積平均	築年平均	販売期間平均	下落金額平均	成約率
2019	1～3	68	279	5638	67	2009	111	-157	49
2019	4～6	65	274	5567	67	2009	165	-259	49
2019	7～9	35	278	5778	69	2009	158	-137	46
2019	10～12	58	280	5558	66	2009	118	-132	48
2020	1～3	84	278	5890	70	2009	145	-268	49
2020	4～6	78	290	5595	64	2011	130	-263	46
2020	7～9	118	304	6068	67	2011	153	-167	55
2020	10～12	81	323	6627	68	2011	151	-96	57
2021	1～3	82	337	6752	66	2011	86	-70	57
2021	4～6	76	342	6692	65	2012	125	-92	58
2021	7～9	69	349	7081	67	2011	154	-129	58
2021	10～12	83	355	7123	66	2012	163	-115	57
2022	1～3	58	375	7526	66	2012	101	-166	57
2022	4～6	73	370	7523	67	2012	145	-152	56
2022	7～9	75	365	7335	66	2012	103	-226	49
2022	10～12	75	390	7806	66	2012	165	-179	40
2023	1～3	81	377	7534	66	2012	127	-259	53
2023	4～6	61	401	8711	72	2012	178	-271	46
2023	7～9	84	392	7745	66	2012	157	-112	50
2023	10～12	110	424	8087	63	2013	139	-235	53
2024	1～3	94	434	8547	65	2014	130	-53	55
2024	4～6	79	459	8939	64	2012	91	-64	54
2024	7～9	61	499	9907	65	2012	80	-250	54
2024	10～12	79	523	9991	63	2013	110	-247	49
2025	1～3	234	561	11044	64	2013	69	-104	17

2019年から2024年の間に坪単価の平均は約2倍になっています。築年平均を見ると当然新しいマンションが売りに出ているので上がるとは思いますが、倍！です。2023年〜2024年の上がり幅が尋常ではないですね。

更に注目してほしいポイントが成約率と下落金額（値下がり金額）です。

売りに出したら売れる。そんな数値感。値下がり金額もほぼ値下げがないぐらいで売れていると考えてよさそうです。成約率は江東区全体では20%程度だったため、人気の高さも数値に表れていると言えるでしょう。

次に東雲エリア。

取引年	取引月	売出件数	坪単価平均	グロス平均	専有面積平均	築年平均	販売期間平均	下落金額平均	成約率
2019	1～3	56	251	5628	75	2010	197	-231	64
2019	4～6	67	250	5839	79	2010	135	-188	57
2019	7～9	64	257	5890	77	2009	188	-351	42
2019	10～12	50	261	5636	72	2010	155	-173	50
2020	1～3	79	248	5437	74	2009	160	-200	56
2020	4～6	64	242	6050	83	2009	145	-208	48
2020	7～9	58	255	5664	75	2009	213	-181	57
2020	10～12	57	255	5714	75	2008	129	-103	58
2021	1～3	50	276	6105	74	2010	83	-30	70
2021	4～6	43	315	6795	76	2010	130	-176	60
2021	7～9	48	294	6523	75	2010	133	-126	56
2021	10～12	40	308	7110	77	2010	102	-149	53
2022	1～3	43	298	6811	76	2010	124	-159	56
2022	4～6	57	309	6444	69	2011	126	-240	54
2022	7～9	48	316	7093	75	2011	127	-195	48
2022	10～12	53	322	7999	82	2009	119	-221	60
2023	1～3	50	336	7392	74	2011	90	-211	54
2023	4～6	69	340	7319	72	2010	113	-272	51
2023	7～9	56	347	7598	73	2011	111	-62	45
2023	10～12	81	359	7929	72	2011	157	-69	44
2024	1～3	66	370	8276	74	2011	76	-94	58
2024	4～6	60	383	8657	75	2010	113	-90	47
2024	7～9	57	388	8324	71	2008	108	-39	53
2024	10～12	72	415	9276	72	2010	91	-95	35
2025	1～3	186	466	11154	79	2009	88	-137	13

こちらも非常に驚きの結果が出ています。坪単価の上昇は有明ほどではないですが、築年平均は変わらずに、2024年の坪単価平均は2019年の180%まで上昇しています。こちらも成約率の高さが顕著に出ていますね。有明・東雲の人気の高さ、湾岸エリアの注目度合いが見て取れます。

有明・東雲エリアのピックアップマンション

【有明エリア】

ブリリア有明スカイタワー

有明エリアの西側に位置する、東京建物分譲の高級タワーマンション。存在感のあるデザインが特徴で、まさに「都会の象徴」ともいえる佇まいです。カッコいいです。共用施設の充実度もやはり素晴らしいし、文句のつけようは無いと思います。

住所	東京都江東区有明１丁目４−４
最寄り駅	ゆりかもめ「有明テニスの森駅」徒歩5分
旧分譲主	東京建物
管理会社	東京建物アメニティサポート
築年	2011年3月（築14年）
階数	33階建
総戸数	999戸
直近販売事例坪単価	495万〜531万

ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン

ブリリア有明スカイタワーの隣にある2棟のツインタワーマンションで、ラグジュアリーな共用施設と開放感のある景観が魅力。

「正直めちゃカッコいい。住みたい。」特にスカイプールの存在感、ラグジュアリーな生活を想像させます。バルコニーからの景色も文句なし。湾岸エリアのタワーマンションの中でも、住むこと自体がステータスになる物件という印象を受けました。

住所	東京都江東区有明１丁目４−１１
最寄り駅	ゆりかもめ「有明テニスの森駅」徒歩3分
旧分譲主	東京建物
管理会社	東京建物アメニティサポート
築年	2008年12月（築16年）
階数	33階建
総戸数	1085戸
直近販売事例坪単価	500万〜606万

シティタワーズ東京ベイ

イースト／セントラル／ウエストの３棟で構成された住友不動産分譲のタワーマンション。

「ブラック基調の重厚感がすごすぎる！」

シックで洗練されたデザインがとにかくカッコいい。エントランスの美しさ、周辺の便利さ、共用施設の充実度、どれをとっても「ここに住んだらもう他のマンションには戻れないかも」と思わせるレベル。圧倒的なステータス感を感じるマンション。

住所	東京都江東区有明２丁目１−２
最寄り駅	ゆりかもめ「有明駅」徒歩3分
旧分譲主	住友不動産
管理会社	住友不動産建物サービス
築年	2019年7月（築5年）
階数	32階建
総戸数	1539戸
直近販売事例坪単価	646万〜711万

【東雲エリア】

アップルタワー東京キャナルコート

「アパホテルっぽいタワーマンション」

アップルタワー東京キャナルコートはどこかアパの高級タワーホテルの雰囲気が出ていました。

（アパグループの分譲という先入観もあるかもしれません。）

URマンションの周りのタワーマンション群のひとつとして、かなり目立つマンションでした。運河沿いで夜の雰囲気は最高。

住所	東京都江東区東雲１丁目９ー４１
最寄り駅	有楽町線「辰巳駅」徒歩7分
旧分譲主	アパ
管理会社	アパコミュニティ
築年	2007年2月（築18年）
階数	44階建
総戸数	440戸
直近販売事例坪単価	369万〜530万

プラウドシティ東雲キャナルマークス

「見た瞬間「UFOみたい！」と思わず口に出たくらい独特なデザイン」

湾岸エリアのタワマンって四角くて直線的なデザインが多い中、ここは円形を基調としたフォルムが特徴的で、遠くからでも「おっ？」って目を引く。
立地もとても良く「イオン東雲店」の目の前！ これ、日常生活が圧倒的にラクなやつ。買い物もすぐ行けるし、夜遅くなってもサクッと必要なものが揃うのはかなりポイント高い。周囲は東雲の計画住宅地で落ち着いた雰囲気だけど、このマンションだけちょっと異次元な感じがしました。東雲エリアで「ちょっと個性的なマンションに住みたい！」って人にはかなり刺さる物件だと思います。

住所	東京都江東区東雲１丁目１０ー１４
最寄り駅	ゆりかもめ「豊洲駅」徒歩10分
旧分譲主	野村不動産
管理会社	野村不動産パートナーズ
築年	2020年1月（築5年）
階数	15階建
総戸数	472戸
直近販売事例坪単価	461万〜519万

有明エリアのマンション一覧（＋相場価格）

マンション名	住所	築年	階建	総戸数	平米単価相場/㎡	坪単価相場/坪
オリゾンマーレ	東京都江東区有明１丁目３－１４	2004	27	398	127万円	420万円
ガレリアグランデ	東京都江東区有明１丁目２－２	2006	27	413	115万円	378万円
ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン	東京都江東区有明１丁目４－１１	2008	33	1085	132万円	435万円
ブリリア有明スカイタワー	東京都江東区有明１丁目４－４	2011	33	999	133万円	440万円
シティタワー有明	東京都江東区有明１丁目１－１７	2009	33	483	123万円	407万円
プレールドゥーク有明	東京都江東区有明１丁目２－３５	2011	12	74	100万円	330万円
ブリリア有明シティタワー	東京都江東区有明１丁目５	2015	33	600	137万円	453万円
プレミスト有明ガーデンズ	東京都江東区有明１丁目３－１	2020	15	258	167万円	557万円
ブリリアタワー有明ミッドクロス	東京都江東区有明１丁目６－３０	2021	33	303	136万円	450万円
シティタワーズ東京ベイ	東京都江東区有明２丁目１－２	2019	32	1539	147万円	486万円

東雲エリアのマンション一覧（＋相場価格）

マンション名	住所	築年	階建	総戸数	平米単価相場/㎡	坪単価相場/坪
キャナルファーストタワー	東京都江東区東雲１丁目９－４２	2008	42	415	112万円	370万円
ビーシティキャナルウイング	東京都江東区東雲１丁目５－３５	1999	14	323	87万円	286万円
Wコンフォートタワーズウエスト	東京都江東区東雲１丁目９－３１	2005	45	476	96万円	319万円
ビーコンタワーレジデンス	東京都江東区東雲１丁目９－４３	2009	41	440	86万円	286万円
Wコンフォートタワーズイースト	東京都江東区東雲１丁目９－３２	2005	54	673	74万円	244万円
ルリオン豊洲ウォーターフロント	東京都江東区東雲１丁目２－８	2009	12	78	107万円	353万円
Wコンフォートタワーズ	東京都江東区東雲１丁目９－３２	2004	54	1149	110万円	363万円
ブランズ東雲	東京都江東区東雲１丁目６－２	2012	15	144	100万円	330万円
アップルタワー東京キャナルコート	東京都江東区東雲１丁目９－４１	2007	44	440	116万円	380万円
ビーシティベイウイング	東京都江東区東雲１丁目５－３０	1999	14	323	101万円	332万円
プラウドタワー東雲キャナルコート	東京都江東区東雲１丁目９－５０	2012	52	600	105万円	346万円
パークタワー東雲	東京都江東区東雲１丁目９－４	2014	43	585	114万円	377万円
クレヴィア豊洲	東京都江東区東雲１丁目５ー１８	2017	14	133	109万円	361万円
プレールドゥーク豊洲2	東京都江東区東雲１丁目１－９	2012	9	75	100万円	329万円
プラウドシティ東雲キャナルマークス	東京都江東区東雲１丁目１０－１４	2020	15	472	86万円	286万円
プレール・ドゥーク東雲3	東京都江東区東雲１丁目６－３４	2019	15	82	120万円	397万円
東京ベイリベロシティ	東京都江東区東雲２丁目６－１９	2003	14	167	91万円	299万円
クレストフォルム東京グランイースト	東京都江東区東雲２丁目６－２５	2001	10	152	135万円	447万円
セザール東京ベイフロント	東京都江東区東雲２丁目３－２７	2002	8	54	93万円	308万円
スカイコート東京ベイ東雲	東京都江東区東雲２丁目３－１４	2007	5	64	124万円	411万円
ザ・湾岸タワーレックスガーデン	東京都江東区東雲２丁目２－１４	2012	31	456	102万円	338万円
スカイコート東京ベイ東雲1番館	東京都江東区東雲２丁目３－１１	2011	5	58	106万円	351万円
クレヴィスタ豊洲ベイサイド	東京都江東区東雲２丁目３－１２	2015	7	68	130万円	430万円
プレールドゥーク東雲2	東京都江東区東雲２丁目３ー１５	2014	5	61	99万円	327万円
クレヴィスタ豊洲ベイサイド2	東京都江東区東雲２丁目３ー３１	2017	7	78	101万円	333万円
都営東雲二丁目アパート3号棟	東京都江東区東雲２丁目４－３	1979	14	13	108万円	357万円

有明・東雲エリアのMACHI会まとめ

今回、湾岸エリアである有明・東雲エリアのMACHI会を実施しました。

各マンション、各エリアの相場感、どんなマンションが存在するのかはメンバー全員かなり詳しくなったと感じています。

有明・東雲エリアを私が一言で表すと、「シンプルな街」。それ故に生活のイメージもしやすく、一度来てみると自分が生活する上で求めているものが明確になる街だなという印象でした。生活をする上で迷いが少ない（飲食店なども少ないため）ので、マークザッカーバーグの服のエピソードが好きな方や実践されている人はこの街が特別好きなのではないでしょうか！

特に有明エリアはタワーマンションや商業施設も増える予定がありますし、まだまだ整備されている街だと思います。新路線建設を東京都が発表していますし、都心へのアクセスも更に向上される街です。

不動産を資産として捉えて購入するもあり、シンプルな住環境を求めて実際に住むために購入するもあり、一度足を運んでみてはいかがでしょうか。

有明・東雲エリアのMACHI会おまけ

実は東雲エリアには隠れた戸建エリアがある！？

東雲に戸建エリア！？と感じる方もいるかもしれません。

私がストリートビューを見ていたら発見したのです。それがこちら。

このエリアだけ、昔ながらの中華料理屋さん、一戸建てのエリアがあるのです。（取引事例はほとんどありませんでした。）有明・東雲エリアで唯一といってもいいかもしれない戸建エリア、この物件や土地は超貴重かもしれません。

最後はなぜか豊洲で写真撮影！（豊洲っぽいところを探して30分歩きました。結果豊洲かどうかわからない結末に）