【最新】三宮の再開発とは？地図でわかる主要プロジェクト・完成予定・マンション市場への影響を徹底解説！

兵庫・神戸市にある「三宮」は、商業、文化、海・陸の交通の中心地としての役割を果たす知名度・人気ともに非常に高いエリアです。その三宮エリアでは、かねてからの課題解決と観光都市としての魅力向上を兼ねた再開発が以前より進められています。

今回の再開発による駅周辺からウォーターフロントへの段階的な整備は、観光都市としての魅力だけでなく、生活の利便性や不動産の価値にも大きなプラスの影響を与えることでしょう。

本記事では、今後数年のスパンで進行している主なプロジェクトの動きを整理しながら、エリアの将来像や暮らし・マンション市場への影響について分かりやすく解説します。

三宮再開発を一目で理解｜全体マップ・年表・プロジェクト一覧

三宮再開発の各プロジェクトについて具体的に解説する前に、まずは対象となる大まかなエリアと主なプロジェクトについて見てみましょう。

再開発エリア全体マップ

本記事で解説する、2024年〜2029年頃に完了（完了予定）する再開発エリアは、大きく以下の7ブロックに分かれます。

• 駅前
• JR新駅ビル
• 雲井通（バス）
• デッキ
• 地下（さんちか）
• 市役所周辺
• ウォーターフロント

三宮再開発の各プロジェクト完成予定年表（～2030年以降）

三宮の再開発は、今回の記事で中心に取り扱う駅周辺以外にも、以前より行われてきました。

そして、今後2030年頃を一つの大きな区切りとして、以下のようなスケジュールのもとに再開発が各所で進められていきます。

時期	プロジェクト・内容（予定）
～2025年以前	・葺合南54号線の整備（2016年度） ・KOBEパークレット（憩いの公共空間）設置（2016～2024年度） ・サンキタ通り・サンキタ広場再整備（2021年） ・神戸ポートミュージアム開業（2021年） ・ポートループ運行開始（2021年） ・鯉川筋（元町駅～ウォーターフロント）歩道の拡幅工事完了（2021年） ・東遊園地（都市公園）リニューアルオープン（2023年） ・JR新駅ビル着工（2023年） ・さんちか（2番街）先行オープン（2024年） ・神戸ポートタワーリニューアルオープン（2024年） ・さんちか（1番街）リニューアルオープン（2025年） ・GLION ARENA KOBE竣工（2025年）
2026年度頃	・新バスターミナル（Ⅰ期）使用開始
2027年度頃	・三宮デッキ（東側）供用開始 ・市役所本庁舎2号館建て替え完了
2029年～2029年度頃	・JR新駅ビル開業 ・三宮デッキ（西側）供用開始 ・新バスターミナル（Ⅱ期）使用開始 ・フラワーロード再整備完了
2030年頃	・三宮クロススクエア（東側）完成
2030年以降～	・三宮クロススクエア（西・南・北側）完成 ・税関前歩道橋リニューアル（※完成時期未定）

三宮再開発（都心・三宮再整備）の概要

今回の記事で取り扱う三宮駅周辺の再開発は、神戸市が3段階で掲げる「将来ビジョン」の核となる「神戸三宮『えき≈まち空間』基本計画」にあたります。

この計画で対象となるのは、上の図の「step3」にあたり、JR三ノ宮駅周辺「三宮クロススクエア」を中心としたエリアです。ここでは、大まかな神戸市の将来ビジョンと、そのなかでの「神戸三宮『えき≈まち空間』基本計画」の位置づけについて解説します。

三宮再開発の背景と現状の課題

都心部に位置し、陸路・海路ともに神戸市の「玄関」でもある三宮周辺地区ですが、以前より以下のような課題がありました。

これらの課題の多くは駅周辺を中心としたものです。兵庫県内最大のターミナル駅である三宮周辺には6つの駅があり、利用者の多さに対して乗り換えの分かりにくさやバス停の分散による不便さが際立っていました。

三宮再開発で目指す姿と「えきまち空間」の位置付け

そこで神戸市では、三宮周辺地区の課題を解決するとともに機能の集積や空間デザインを通じて美しき港町・神戸の玄関口“三宮”を実現するため、三宮駅から半径約500mのエリアについて「まちづくりの5つの方針」に基づいた「再整備基本構想」を掲げました。

今回の駅前空間を中心とした「神戸三宮『えき≈まち空間』基本計画」は、その要となる計画です。

この計画では、以下の図のように「えき」（6つの駅とバス乗降場）と「まち」をつなぐ空間を「えき≈まち空間」としています。

神戸市では、3つの段階からなる再開発を通じて、陸路の玄関口となる「えき≈まち空間」の整備から海路の玄関口となる神戸港周辺のウォーターフロントエリアまで一体化した整備・活性化を目指します。

【地図で解説】三宮の再開発プロジェクト別：何がいつ変わる？

ここからは、現在進行中のプロジェクトを中心にいくつかピックアップし、場所と内容、完成目安や与える変化について具体的に解説します。

三宮クロススクエア：駅前が“人と公共交通優先”の広場空間へ

三宮交差点を中心とした税関線（フラワーロード）と中央幹線の一部に、再開発によって新たに生み出される「人と公共交通優先」の空間が「三宮クロススクエア」です。

高低差や見通しの悪さの改善による駅同士の乗り換え動線の向上に加え、元々10車線あった車線を6車線に変更し、広場空間の整備や新設が行われます。

三宮クロススクエアの創出により、6路線＋バスターミナルの間だけでなく駅とまちのアクセス性が向上し、駅周辺の一体化が実現します。先に着手している東側（第二段階）の完成予定は2030年頃、その後西・南・北側と段階的に進められる予定です。

（仮称）JR三ノ宮新駅ビル：玄関口の更新

JR三ノ宮駅には、新しく地下2階、地上32階建ての駅ビルが建てられる計画です。

新駅ビルの中には店舗面積約19,000 ㎡の商業施設や約250室の客室を持つホテル、約6,000 ㎡ものオフィスエリアに加え、駅前広場の真上に上空デッキの新設が予定されており、三宮クロススクエアと連動したにぎわいの創出を目指しています。

2022（令和4）年の段階の計画では、新駅ビルは2023年着工、2029年度開業予定です。JR西日本では、神戸の玄関口の新たなランドマークとして、神戸の魅力発信と新たな神戸ブランドの創出の一翼を担う役割に期待しています。

三宮デッキ：歩行者デッキネットワークで乗換・回遊が変わる

再開発では、乗り換えや回遊性の向上を目的として、「三宮クロススクエア」に加えて屋根付きの歩行者デッキも新設されます。

歩行者デッキの完成時期は、複合商業施設「ミント神戸」を境にして東側と西側で異なります。東側（ミント神戸～新バスターミナル側）は新バスターミナルと同時期の2027年度頃、西側（ミント神戸～神戸交通センタービル側）はJR三ノ宮駅新駅ビルとあわせて2029年頃の供用開始予定です。

再開発工事完了後は歩行者デッキとあわせてエスカレーターやエレベーターなどの昇降施設も多く設けられ、地上との上下移動もスムーズになります。

新たなバスターミナル（雲井通）：交通結節の集約で分かりやすさが向上

三宮は中・長距離バスの一大ターミナルであり、1日当たり約1,700便が運航しています。便数の多さから現在6か所に分散しているバス乗り場を再整備ビル内に集約する事業も再開発のプロジェクトの一つです。

新たなバスターミナルが入る再整備ビルの建設は、まず雲井5丁目地区のⅠ期、Ⅰ期完了を目途に雲井6丁目地区のⅡ期に着手、その後Ⅲ期以降と段階的に進みます。Ⅰ期のバスターミナル使用開始は2026年度頃、Ⅱ期のバスターミナル使用開始は2029年度頃の予定です。

バスターミナル再編後は乗車場と降車場が分かれ、乗り場も方面別に分かれ固定されるため分かりやすさが大きく向上します。

また、バスターミナルが入るビルには図書館や商業・文化芸術機能、滞在・宿泊機能などが設けられる計画であり、エリア全体の名称である「神戸三宮TWINGATE」は今後三宮のランドマークの一つとなるでしょう。

さんちか再整備：地下の新通路で乗換動線と回遊性を強化

JR三宮駅直結で各路線の駅やバスターミナルを結ぶ地下街、「さんちか」でも再開発に伴うリニューアルが行われました。

今回リニューアルされたのは9街区のうち1・2街区で、2番街が2024年2月に先行オープン、2025年3月の1番街のリニューアルオープンで再整備は完了しています。再整備では、店舗配置・面積の変更や「さんちか夢広場」のリニューアルのほか、旧1番街の一部に幅約6mの「さんちか新通路」を新設し、鉄道駅間のアクセス性を向上させています。

市役所本庁舎2号館：都心更新と回遊の結節点

震災被害を受けた上に老朽化が進んでいる神戸市役所本庁舎2号館も、再開発によって建て替えが進んでいます。三宮駅周辺とウォーターフロントエリアの中間である立地を活かし、来訪者に対して神戸の魅力発信と駅周辺とウォーターフロントエリア間の高い回遊性を提供するポイントとしての機能が期待されます。

新市庁舎では地下2階・地上24階建ての低層階に行政機能としての市庁舎と交流空間、中～高層階に民間機能としてホテル・オフィス・商業施設が統合される予定です。

開放的なエントランスやオープンスペースの設置も計画されており、2027年度の完成後は市民・観光客問わず賑わいの創出に一役買うことでしょう。

ウォーターフロント（補足）：賑わいの受け皿としての海側拠点

三宮の再整備では、駅周辺からウォーターフロントまでの一体化による活性化を目指しています。ウォーターフロントエリアは、今回の「神戸三宮『えき≈まち空間』基本計画」より先行して再開発が進んでいます。

2021年に開業した複合文化施設「神戸ポートミュージアム」や、2025年竣工の270°を海に囲まれた1万人超規模のアリーナ「GLION ARENA KOBE」はその一例です。

また、2024年には神戸のシンボル「神戸ポートタワー」のリニューアルも完成しています。

2021年に運行を開始した連接バス「ポートループ」により三ノ宮駅とウォーターフロントエリアのアクセス性も上がり、観光都市としての価値向上がエリアブランドとして資産価値に与えるプラスの影響にも期待できます。

三宮再開発で暮らしはどう変わる？メリットと懸念点

基本計画である「神戸三宮『えき≈まち空間』基本計画」の対象エリアが駅周辺なこともあり、今回の再開発では主に三宮駅周辺の「移動」面が大きく変わります。

そこで次に、再開発によって起こるプラス・マイナスの変化について移動面に焦点を当てて解説します。

交通・乗換の改善：バス集約／デッキ／地下動線の整備

エリア外から訪れる観光客にとって分かりにくいのが、ターミナル駅での電車の乗り換えや中・長距離バスの乗り場です。

今回の再開発でバスターミナルが一カ所に集約され、デッキなどによる上下方向の移動しやすさや複数路線間の乗り換えやすさも改善すれば、移動の拠点として三宮を利用する人も大きく増えるでしょう。

もちろん、観光客だけでなく日常的に鉄道を利用する地域住民にとっても交通利便性が大きく向上します。

歩行者環境・滞在性の向上：駅前空間の再編で街の体験が変わる

今回の再開発が完了すれば、車中心だった駅周辺が歩行者優先の空間に再構成されます。

歩行者デッキや広場空間の新設、上下方向の移動がスムーズになり、周辺の商業施設と併せて日常の電車移動や用事が便利になります。それだけでなく回遊しやすさや滞在しやすさも上がるため、周辺エリアからも「特別な用事がなくても気軽に訪れやすい場所」として立ち寄る人が増え、さらに賑わいをみせるでしょう。

三宮再開発の工事期間中に注意すべき点

再開発の影響には、もちろんマイナスの要素も存在します。長期にわたり各所で段階的に行われる再開発に伴う通行規制や日常の移動ルートの変更、バス停などの移設などに注意しておきましょう。

工事に伴う規制やバス停移設のお知らせは、現地だけでなく以下の神戸市の公式ホームページにも公表されています。定期的に確認しておくと安心です。

参考：神戸市　都心・三宮の再整備

三宮再開発が地域経済に与える波及効果

再開発の影響が及ぶのは住民や訪れる人達の利便性だけではありません。

三宮再整備の全体事業費は、公共事業・民間事業合わせて約7,500億円近くにも及びます。この大規模再開発により、建設投資に伴うものだけでも1兆円を超える経済波及効果と約76,000人の雇用、約60億円の税収効果が見込まれています。

さらに神戸市は再整備完了後には毎年約2,600億円の経済波及効果と約16,000人の雇用、90億円の税収を見込んでおり、その影響は将来にわたる三宮エリア全体の大きな変化につながるでしょう。

参照：神戸市 都心・三宮再整備の全体事業費および経済効果

三宮再開発とマンション市場：価格・賃貸・資産価値への影響

ここまで再開発の概要と展望について解説してきましたが、元々人気エリアである神戸の都心として位置する三宮の大規模な再開発は、不動産価格にも大きな影響を与えます。

そこで次に、三宮エリアのマンションを購入・売却するべきかどうか、するとしたら「いつ」がよいのかについて考えてみましょう。

三宮エリアの中古マンション市況【2025～2026】

まずは、マンションナビのデータから現在の三宮エリアの中古マンションの流通・価格状況について見てみましょう。

三宮駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別2025年3月～2026年2月の中古マンション新規売出数（マンションリサーチ調べ）

	～築1年	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	築21年～
徒歩1分	0	0	0	0	0	0
～徒歩3分	0	0	0	0	3	0
～徒歩5分	0	0	0	4	8	1
～徒歩7分	0	6	14	28	25	63
～徒歩10分	7	10	27	32	53	174

三宮駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別中古マンション坪単価（マンションリサーチ調べ）

	～築1年	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	築21年～
徒歩1分	–	–	–	–	–	–
～徒歩3分	–	–	–	–	273万円	–
～徒歩5分	–	–	–	294万円	294万円	205万円
～徒歩7分	–	342万円	305万円	542万円	406万円	224万円
～徒歩10分	374万円	320万円	295万円	265万円	289万円	180万円

三宮駅周辺800m駅徒歩×築年帯別中古マンション単価(60㎡換算)（マンションリサーチ調べ）

	～築1年	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	築21年～
徒歩1分	–	–	–	–	–	–
～徒歩3分	–	–	–	–	4955万円	–
～徒歩5分	–	–	–	5336万円	5336万円	3721万円
～徒歩7分	–	6207万円	5536万円	9837万円	7369万円	4066万円
～徒歩10分	6788万円	5808万円	5354万円	4810万円	5245万円	3267万円

築年数にこだわらなければ駅徒歩10分以内の物件は多くあるものの、築年数にかかわらず駅徒歩5分以内の物件はほとんど流通していない状況です。

また、価格が高騰しやすい駅徒歩5分以内のマンションの流通数が少ないこともあり、築年数や駅からの距離によって数倍の価格差があるということはなく、坪単価200〜300万円台がボリュームゾーンとなっています。ただし、築10年超〜築20年以内×駅徒歩7分以内の物件のマンション単価が突出して高いことも読み取れます。

再開発が中古マンション価格に効く3つの要因

再開発が中古マンションの価値に影響を与える主な要因は、「利便性」×「賑わい」×「街の更新」の3つです。

三宮再開発の新設バスターミナルや新駅ビル、さんちかを中心とした交通インフラの整備により利便性が高まり、複合施設化する市役所本庁舎2号館や三宮デッキ、三宮クロススクエアなど駅周辺の回遊性向上により賑わいも創出されます。

すでに完成している部分と合わせて大きく街が更新されることで、三宮の再開発は中古マンション価格に大きなプラスの影響を与える要素がそろうことになります。

これらの要因は、時を経て確実に中古マンションの資産価値にプラスの影響を与えるでしょう。

三宮再開発による賃貸需要の見立て：就業・来訪・回遊の増加から読む

前述の通り、再開発の建設期間中に約76,000人、再開発完了後には毎年約16,000人の雇用が見込まれています。

これにより、周辺エリアでは従業員からの住宅賃貸需要の上昇が続くと考えられます。

また、再開発完了後には大阪湾岸道路の西伸による大阪方面のアクセス性向上やベイエリアとのスムーズな連結により、観光価値が増すことで訪問客の増加にも期待できるでしょう。

この訪問客の需要に応えるため、店舗や宿泊施設の増加や、周辺沿線からのオフィス移転も見込まれます。

従って、三宮エリアでは居住用の賃貸需要だけでなく、店舗や事務所などの賃貸需要も大きく高まると考えられます。就業者、来訪者、回遊客の増加により、三宮エリアの賃貸市場全体で底堅い成長が続く展望です。

一次データに基づく価格推移の調べ方

マンションの価格推移を把握するには、以下のようなサイトの一次データを活用するのがおすすめです。これらの一次データを「築年数」「広さ」「駅までの距離」などを同条件にして定期的に比較することで、より正確な市場動向が見えてきます。

• 国土交通省　不動産情報ライブラリ
• 近畿レインズ　成約動向（月例マーケットウォッチ）
• SUUMO　兵庫県の家賃相場情報

また、具体的なエリアやマンションが決まっていれば、マンションナビの「マンション売却価格相場」ページから簡単に複数年の推移が分かり便利です。

買う・売るタイミングの考え方：節目（2027頃／2029頃）で判断軸を作る

特に投資や将来的なリセールを目的としている場合、購入のタイミングも重要です。開発前だとマンション価格が大きく上昇する前に購入しやすいですが、具体的な計画や完成予定が不明確なため、期待と異なる結果になる可能性も上がります。また、居住用のマンションを工事中に購入する場合、期待感からマンション価格は上昇していきますが、もし工事が長引いたときに完成まで移動に不自由を被る上に恩恵を受けられるまでに時間がかかります。

その反面、完成後は変化を直接確認できる上に再開発の恩恵をすぐ受けられるため、失敗する可能性は低くなります。しかし、おそらくマンション価格は最も高くなってしまうでしょう。

三宮再開発の場合、完成予定が集中する2027年と2029年が大きな節目となります。購入・売却を検討する場合は節目のタイミングも意識するとよいでしょう。

三宮再開発のマンション購入狙い目エリア

最後に、三宮周辺で今後マンション購入を検討する際に注目したいエリアについて解説します。

結論：影響は“距離”より“動線に乗るか”で差が出る

再開発による不動産価格の影響度が大きいのは、「物理的な距離」よりも「動線へのアクセスしやすさ」です。

三宮駅周辺でいうと、デッキや地下エリア、駅前広場といった回遊の結節点に近い物件は、利便性が高まり住民にとっての体感価値が向上します。そのため、これらの場所にアクセスしやすいマンションは、需要が高まり価格上昇が期待できます。

従って、駅からの距離よりも結節点までの近さ+生活圏の利便性で判断するとよいでしょう。

注目ゾーン①：駅前〜フラワーロード周辺

一つ目の注目エリアが、駅前空間の更新の中心である「駅前〜フラワーロード周辺」です。

フラワーロードは三宮駅からウォーターフロントにつながるメインストリート、いわば「街の顔」であり、複数の再開発プロジェクトの恩恵を相乗効果的に受けられるエリアともいえるでしょう。

この注目ゾーンの中古マンションには「グレイスハイツ新神戸」や「プレサンスジェネ新神戸ステーションフロント」などがあります。

グレイスハイツ新神戸

交通	阪神電鉄本線「神戸三宮」駅徒歩6分
推定売買価格相場	2,300万円台～2,500万円台
間取り	1LDK～2LDK
戸数	42戸

注目ゾーン②：雲井通周辺

二つ目の注目エリアが、バスターミナルの新設とデッキとの結節で近隣・遠方問わず交通利便性が大きく向上する「雲井通周辺」です。

この注目ゾーンの中古マンションには「レーベン三宮」や「グランシティ三宮」などがあります。

レーベン三宮

交通	阪神電鉄本線「神戸三宮」駅徒歩8分
推定売買価格相場	3,950万円台～4,250万円台
間取り	1LDK～3LDK
戸数	85戸

注目ゾーン③：市役所周辺〜旧居留地〜ウォーターフロント（回遊の伸びしろ）

最後に注目したいエリアが、今後の駅からウォーターフロントへの回遊の伸びしろに期待できる「市役所周辺〜旧居留地〜ウォーターフロントエリア」です。

この注目ゾーンの中古マンションには「ベイシティタワーズ神戸WEST」や「ワコーレ　ザ・神戸旧居留地レジデンスタワー」、新築マンションには「ブリリア神戸旧居留地」などがあります。

ブリリア神戸旧居留地

交通	阪神電鉄本線「神戸三宮」駅徒歩8分
価格帯	3,950万円台～4,250万円台
間取り	1LDK～3LDK
戸数	85戸
販売開始予定	2026年3月
引き渡し予定	2026年12月

まとめ

今回の三宮駅周辺を中心とする「えき≈まち空間」の再編により、今まで駅やバス乗り場が分断されており課題が多かった駅周辺の利便性や快適性は大きく改善されます。

またそれと同時に、「えき≈まち空間」の再編は三宮駅からウォーターフロントエリアまでを一体化し、「観光都市・神戸」をより利便性が高く魅力ある観光都市としてブラッシュアップする計画の基本でもあります。

三宮の再開発は2029〜2030年度を大まかな完了予定として進められていますが、現在具体的な時期が未定な再開発プロジェクトも予定されており、当面注目が続くエリアです。