JR中央総武線、中央線、東京メトロ総武線の3路線が利用でき都心部へのアクセスも非常に良い一方で、サブカルの聖地としても知られる東京都中野。中野駅周辺では現在、「100年に一度」ともいわれる大規模な再開発が進んでいます。11の土地区画整理事業や再開発事業の中にはすでに完了しているものもあり、中野の街は大きく変わりつつあります。しかし、一部の開発については、建築費高騰などを理由に白紙になっている状態です。
この記事では、中野の再開発計画の詳細や現状とともに中野駅周辺のマンション市況について詳しく解説します。
中野駅周辺で進行している11の再開発計画の詳細と進捗状況
中野駅周辺では現在、「中野区都市計画マスタープラン」を基本方針として11の再開発計画などが進行しています。
商業・業務や交流、高等教育、医療、文化機能など、多様な都市機能が集積し、中野の顔としてまた東京の新たな顔としてふさわしい、個性的で新しい魅力を発信する、活気とにぎわいにあふれたまちをつくる
1.中野四丁目西地区（再開発事業）
「中野四丁目西地区」は、中野区役所の東側の約1.3haのエリアです。
現在は土地が細分化されていて、官公庁や教育文化施設、集合住宅、工場などが乱立しています。歩行空間も十分とはいえず、駅近かつ区役所の向かいという利便性の高いエリアにもかかわらず、まちのにぎわいや活力の創出に寄与する機能集積が進められていないことが課題として挙がっています。
同地区のまちづくりのコンセプトは「にぎわい・回遊・緑のネットワークと駅前拠点機能を強化し、地域の魅力を高める潤いある快適な生活空間を創出する」。開発後は、住宅・オフィス・商業施設などが集約する高層ビルを中心に、バス乗車場や広場で構成される予定です。
2025年4月時点では、都市計画決定時期、事業期間は未定となっています。
2.中野区新庁舎（建て替え）
中野区役所の新庁舎はすでに完成しており、2024年4月に落成式が開催されました。新庁舎は地上11階、地下2階で、建て替え前と比べて耐震性・環境性が向上しました。外観の菱形のパネルは見た目にも美しいですが、耐震性の向上や断熱、創エネなどの役割も担っています。
1階は区民の交流スペース、11階は屋上庭園となっており、区役所としての機能だけでなく、情報発信やコミュニティ形成などの役割も果たします。
3.中野四丁目新北口駅前（土地区画整理事業）
中野四丁目新北口駅前は、中野のランドマークともいえる複合施設「中野サンプラザ」を擁していた約5.4haのエリアです。1973年に「全国勤労青少年会館」としてオープンした中野サンプラザは2023年、半世紀にわたる歴史に幕を下ろし閉店しました。
4.中野四丁目新北口駅前地区（再開発事業）
中野四丁目新北口駅前地区は、商業施設や文化複合施設が立地するエリアです。開発面積は、約2.3ha。2023年11月には都市計画が決定し、高さ262ｍの超高層ビル「NAKANOサンプラザシティ（仮称）」が建築される予定でしたが、当初計画よりも工事費が大幅にオーバーすることになり中止に。2025年4月現在、計画が白紙になっている状態です。
5.新北口駅前広場（街路事業）
中野駅北口駅前では、駅前広場の整備も進められています。駅前広場は「歩行者空間」とバス乗車場やタクシープールのある「交通広場」を中心とした立体構造になる予定です。
工事着工は2025年、完了は2029年を予定しています。
6.中野駅西側南北通路・橋上駅舎等（街路事業）
中野区は東日本旅客鉄道と東京地下鉄と共同で、駅西側南北通路と橋上駅舎などの事業にも取り組んでいます。2020年に建物の工事に着手し、現在は既存ホームの改良や人工地盤杭打設などが進められている状況です。工事完了は、2027年を予定しています。
7.囲町西地区（再開発事業）
囲町（かこいちょう）地区は、中野駅北口広場を抜けた西側のエリアです。西地区は住宅棟と広場で構成される予定で、2024年5月に再開発組合の設立が認可されました。開発面積は約0.8haです。
住宅棟は、地上25階地下1階、約490戸のタワーマンションになる予定です。工事完了は2027年を予定しています。
8.囲町東地区（再開発事業）
囲町東地区は、西地区に先駆けて2020年9月に再開発組合の設立が認可されています。東地区の開発面積は、約2.0ha。西地区より広いエリアは、2棟の住宅棟と業務棟、低層の商業棟、広場で構成される予定です。
2棟の住宅棟は、開発事業者が三井不動産レジデンシャルに決定しています。囲町東地区の高層建築物3棟の真ん中に位置するのは「パークシティ中野 ザ タワー エアーズ」。西地区よりに建つのは「パークシティ中野 ザ タワー ブリーズ」です。
2棟の総戸数は807戸。一般販売対象戸数は401戸です。両物件ともに2025年5月に第三期の販売が開始する予定です。予定販売価格は、14,000万円台〜20,000万円台。間取りタイプは2LDK〜3LDKで、広さは66.21㎡〜72.59㎡とDINKSやファミリー向けになっています。
9.中野三丁目（土地区画整理事業）
中野駅西口駅前の中野三丁目地区は、2008年に閉校した旧区立桃丘小学校跡地を中心としたエリアです。駅前ということで「歩行者の利便性・回遊性を高める」ことを重視し、イベント利用スペースや広場、舗装道路が整備される予定です。
10.中野二丁目（土地区画整理事業）
中野二丁目は、中野駅の南東のエリアです。土地区画整理事業の面積は、約2.4ha。南口駅前広場の拡張整備や東西南北の交通動線の整備によって中野駅南口の玄関口としての交通結束機能の強化を図ります。このエリアの土地区画整理は、下記の再開発事業と同時進行で進められており、工事完了は2025年度を予定しています。
11.中野二丁目地区（再開発事業）
中野二丁目地区は2020年3月、住友不動産が再開発事業に着手しました。オフィス棟は「住友不動産中野駅前ビル」、住宅棟は「中野ステーションレジデンス」という名称で2024年2月に竣工し、3月には入居が開始しています。中野ステーションレジデンスは、全396戸の免震構造の高級賃貸タワーレジデンスです。
中野サンプラザ再開発「白紙化」とその背景
中野サンプラザ跡地の再開発計画が白紙になったことは、メディアで大きく報道されています。近年、中野に限らず、さまざまな場所で再開発が進められていますが、中野サンプラザ跡地の再開発が白紙になった理由や背景が他の再開発に影響する可能性も十分考えられます。
なぜ中野サンプラザ跡地の再開発は白紙撤回となったのか
中野サンプラザ跡地の再開発が白紙になった大きな理由は、建築費の高騰です。当初の計画では、建築費は1,810億円を見込んでいましたが、2024年10月に再試算したところ当初見込み額の2倍近くとなる3,500億円程度に膨らむおそれがあることが判明したといいます。
近年は建築費や人件費の高騰が著しく、再開発計画のみならず、新築マンションの開発や公共事業などにも少なからず影響を与えています。建設物価調査会によれば、2015年を基準とした2025年3月の集合住宅（RC造）の建設費指数は135を超えています。
中野サンプラザ跡地再開発の当初計画では、最大700人を収容できる多目的ホームの隣に住宅やオフィスが入る高さ262ｍの超高層ビルを建築することになっていました。しかし、建築費高騰の折、採算が確保できないことから、建築棟数および住宅部分を増やす案を中野区に提出しましたが、中野区は棄却。区長の酒井氏は「100年先も中野区の顔となる特別な場所としては不十分」とし、計画を白紙に戻すことを明らかにしました。
今後の再開発計画はどうなる？
計画は白紙となり、中野区は事業者を再選定する見通しです。再開発計画の大幅な遅れは避けられないでしょう。中野サンプラザは2023年に閉館し、2024年の着工、2029年の竣工を目指していました。野村不動産などの再開発事業者が決定したのは、2021年のことです。
再開発事業者の選定からやり直すとすれば、2029年の竣工はまず絶望的で、竣工は5年遅れが必至ともいわれています。中野サンプラザ跡地の開発は中野区の再開発の目玉ともいえる計画であることから、中野区の地価やマンション価格にまで影響する可能性があります。
住民の声「本当に必要な再開発とは？」
再開発が進む中、実際にその地域で暮らす住民や、かつて住んでいた方々は、今の街の変化をどう受け止めているのでしょうか。
今回、アンケート調査を通じて集めた声をもとに、その反応をひも解いていきます。
さらに、「マンションレビュー」さんにもご協力いただき、中野の再開発に関する実際の口コミをご紹介します。
地域の変化に対する評価や、生活者目線でのリアルな感想をを通じて、街の“今”を感じてみてください。
※口コミは原文のまま掲載しております。
一人暮らしにも家族持ちにも住みやすいいい街だと思います。
再開発もどんどん進んでいるので家賃が上がってしまう前に引っ越すことをお勧めします。
(引用：ザ・パークハウス中野タワーの口コミ）
近年、再開発が進んでいる中野です。大手企業や大病院、有名大学などを多く誘致し、雰囲気が少し変わりました。街全体は新しめの便利さと、高度成長期の名残りが文化的に発展した面とがあり、なかなか味のある街です。
(引用：メゾン・ド・エスカルの口コミ）
中野区では2029年までの予定をホームページ内にアップしていますが、未定となっている計画もあることから、それ以降も開発が続くと思われます。
これからも中野の街は、10年近く変化が続き、どんどん便利になり、より安全な街になっていくと思います。
商店街はじめ、飲食店街も、より活気に満ち溢れ、新しい要素が生まれることを願っています。
(引用：ヴィア中野の口コミ）
中野駅周辺のマンション価格相場は？ 再開発が与える影響とは
中野駅周辺の再開発計画は、タワーマンションの建築を含む非常に大規模なものです。再開発への期待感、利便性の向上などから、近年、上昇傾向にあるマンション価格も、もう一段上がる余地があります。
中野駅周辺のマンション価格相場
| 〜築1年 | 〜築5年 | 〜築10年 | 〜築15年 | 〜築20年 | 築21年以上 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 徒歩1分 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 〜徒歩3分 | 0 | 2 | 0 | 8 | 0 | 14 |
| 〜徒歩5分 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 38 |
| 〜徒歩7分 | 0 | 0 | 9 | 7 | 4 | 35 |
| 〜徒歩10分 | 3 | 0 | 6 | 7 | 6 | 71 |
| 〜徒歩15分 | 1 | 11 | 33 | 16 | 34 | 205 |
| 〜築1年 | 〜築5年 | 〜築10年 | 〜築15年 | 〜築20年 | 築21年以上 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 徒歩1分 | – | – | – | – | – | – |
| 〜徒歩3分 | – | 512.7万円 | – | 738.5万円 | – | 304.2万円 |
| 〜徒歩5分 | – | – | – | – | – | 460.6万円 |
| 〜徒歩7分 | – | – | 658.5万円 | 381.0万円 | 388.0万円 | 326.9万円 |
| 〜徒歩10分 | 421.2万円 | – | 467.5万円 | 458.2万円 | 296.3万円 | 274.9万円 |
| 〜徒歩15分 | 302.6万円 | 470.3万円 | 401.1万円 | 332.6万円 | 359.5万円 | 265.4万円 |
| 〜築1年 | 〜築5年 | 〜築10年 | 〜築15年 | 〜築20年 | 築21年以上 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 徒歩1分 | – | – | – | – | – | – |
| 〜徒歩3分 | – | 9,306万円 | – | 13,403万円 | – | 5,521万円 |
| 〜徒歩5分 | – | – | – | – | – | 8,360万円 |
| 〜徒歩7分 | – | – | 11,951万円 | 6,915万円 | 7,042万円 | 5,934万円 |
| 〜徒歩10分 | 7,644万円 | – | 8,485万円 | 8,317万円 | 5,378万円 | 4,989万円 |
| 〜徒歩15分 | 5,493万円 | 8,536万円 | 7,280万円 | 6,038万円 | 6,524万円 | 4,817万円 |
中野駅周辺で過去1年間に取引された中古マンションは、500戸余りです。築21年以上のマンションが多く、数少ない築浅物件のほとんどが駅徒歩10分〜15分のエリアで売り出されています。このような状況から、駅近物件は一定の築年が経過していたとしても高値で売れることに期待できます。
再開発への期待感もあって、近年は相場価格が上がっています。駅から一定離れたエリアも、予想を上回る金額で売却できる可能性が高いといえるでしょう。
築浅・駅近物件の希少性が高いことから、中野駅周辺で好条件のマンションを探している方は物件情報をよくチェックしておくのが肝要です。再開発エリアは今後、さらに相場が上がる可能性が高いため早めの購入が吉となるでしょう。
中野駅周辺の価格高騰率の推移
中野駅周辺（中野区中野）の中古マンション価格は、2016年からほぼ一貫して上昇を続けています。2025年3月までの3年間の上昇率は16.3％、9年間の上昇率は45.6％です。
2025（令和7）年公示地価では、東京都の商業地上昇率ランキングに中野区が2地点ランクインしました。上昇率は20％を超えており、再開発への期待感が感じられます。中野サンプラザ跡地の開発計画の白紙撤回という懸念点はありますが、目玉とはいえ数ある再開発計画の一つに過ぎないため、それが要因となって地価が下がるとは考えにくいのではないでしょうか。
再開発はマンション価格にどう影響する？
囲町地区の2棟のパークシティの総戸数は800以上です。分譲数は400戸余りとはいえ、今後も高層マンションの建築が予定されており、中野駅周辺エリアの過去1年間の中古マンション取引数が500件余りという現状に鑑みると、中野駅周辺の人口およびマンション需要は向こう数年で様変わりすることが予想されます。
マンションの供給数だけでなく、これだけ大規模な開発が行われるとなれば、労働人口も増え、商業も盛り上がり、中野ブランド自体の飛躍的な向上が見込めます。中野は元来、交通利便性が良く、住環境も良いというポテンシャルを有しています。開発計画の遅れなど気になる点はあるものの、再開発の規模、そして恵まれた立地から、その効果は他の再開発エリアをも凌駕する可能性があります。
中野駅再開発に関連するよくある質問
「中野駅 再開発」まとめ
中野駅周辺では現在、全11の土地区画整理事業・再開発事業などが進行中です。囲町東地区や中野二丁目地区などではすでに開発建物が竣工しており、囲町地区の2つのタワーマンション「パークシティ中野 ザ タワー」の2棟は2025年5月に第三期販売がスタートします。今後も高層マンションの建築が予定されています。
中野駅周辺のマンション市況は総じて好調で、とくに駅近のマンションの希少性が高く、一定の築年数でも高値で取引されています。中野サンプラザ跡地の開発計画の白紙撤回など懸念点はあるものの、再開発の推進により地価も大きく上昇しており、計画の進行とともにもう一段マンション価格が上がっていくものと推察されます。
