3月28日、大井町再開発のシンボルである「OIMACHI TRACKS」が開業します。
OIMACHI TRACKSの開業により、街全体の回遊性が強化されます。また、OIMACHI TRACKSには、商業・住宅・オフィスが整備され、行政に関する施設も入居する予定であり、まさに再開発の象徴としてふさわしい一大複合施設となるでしょう。
このような複合施設が建設され、大井町駅周辺の街並みも変わることから、近隣の不動産市場にも大きな影響を与えると考えられています。
本記事では、大井町の再開発の内容や周辺に与える影響について解説します。大井町駅周辺で不動産を探している人は、再開発によって街がどのように変化するのか確認してみてください。
大井町ってどこ？
大井町は、以下の3路線が利用できるアクセスの良いエリアです。
- JR京浜東北線
- 東急大井町線
- 東京臨海高速鉄道りんかい線
品川駅へは約3分、渋谷や新宿・東京といった主要駅へも、スムーズにアクセスできます。
通勤・通学に便利な立地はもちろん、休日のお出かけなども移動ストレスを感じさせません。
また、大井町自体、駅周辺には商業施設や飲食店が建ち並び、少し繁華街を離れると住宅地が広がる住みやすい地域です。さらに、再開発が進み、都市機能の高度化が期待されているため、生活の拠点だけではなくビジネスや観光の拠点になるのではないかと注目を集めています。
大井町の再開発とは？
大井町の再開発とは、JR東日本と品川区が連携し、大井町駅周辺を中心として大規模な複合施設や街全体の回遊性を高める施設を整備する取り組みです。
単なる建物の建て替えのような小規模なものではなく、街全体を一体として整備するため、明確な目的のもとで再開発が進められています。当然ながら、このような大規模な開発には時間がかかり、1980年代から徐々に進められ、2026年3月にようやく再開発のシンボルとなるOIMACHI TRACKSが開業します。
ここからは、開発がおこなわれる背景と目的、これまでの開発の流れについて解説しますので、大井町再開発について知りたい方は参考にしてみてください。
再開発の背景と目的
大井町の再開発がおこなわれる背景には、品川エリア全体の国際競争力強化と都市機能の再編があります。
大井町駅は交通結節点となる重要な場所にもかかわらず、周辺にはJRの社宅や古い建物があり、土地の有効利用を妨げていました。このような状態では、品川エリアの再編が進まないため、商業・住宅・オフィスの一体的な整備、街全体の回遊性の向上を目的として再開発が進められています。
また、防災拠点としての機能も重視されており、帰宅困難者の受け入れスペースや広域避難場所の整備なども同時進行しています。
これまでの再開発の流れ
大井町の再開発は1980年代からおこなわれ、以下のように順次開発が進行しています。
| 名称 | 竣工年 |
| 大井町駅東口第1地区（A地区） | 1989年 |
| 大井町駅西口第D-1地区（B地区） | 1997年 |
| 阪急大井町ガーデン 第一期 | 2011年 |
| 大井町西地区 | 2012年 |
| 阪急大井町ガーデン 第二期 | 2014年 |
| 大井一丁目南第1地区 | 2021年 |
| 広町地区開発 着手 | 2023年 |
| OIMACHI TRACKS 開業 | 2026年 |
再開発の前半にはA地区の「品川区立総合区民会館 きゅりあん」や、D-1地区の「イトーヨーカドー大井町店」などが建築されました。
2011年と2014年には「阪急大井町ガーデン」が建設され、ホテル「アワーズイン阪急」やスーパーマーケット「阪急百貨店大井食品館」などが入居し、生活の利便性向上に貢献しました。
そして、2023年には品川区が策定した「大井町駅周辺地域まちづくり方針」において、大井町エリアのまちづくりを牽引する開発に着手します。その後、2026年3月にOIMACHI TRACKSが開業し、残る大きなプロジェクトは品川区新庁舎建設のみとなります。
現在進行中の再開発プロジェクト一覧
大井町駅直結の大規模複合施設であるOIMACHI TRACKSの開業に合わせ、以下の整備がおこなわれています。
| 名称 | 概要 |
| 大井町駅改良・新改札・新出口 | 大井町駅東口駅舎の改良（広町改札・北口の新設） |
| 交通広場・歩行者デッキ | 大井町駅に隣接する交通広場と 品川区新庁舎を結ぶ歩行者デッキ |
| CROSS PLAZA | OIMACHI TRACKSのBUSINESS TOWERとHOTEL＆ RESIDENCE TOWERの間にある広場 |
| TRACKS PARK | 品川区新庁舎に隣接する広域避難場所となる広場 |
その他にも、品川区新庁舎の整備、大井町駅周辺地区まちづくり構想で「活力創造ゾーン」と定義されている大井町駅西口E地区の開発も順次おこなわれる予定です。
品川区新庁舎の整備は2029年秋ごろに完成する予定になっています。一方、大井町駅西口E地区は、2023年に再開発準備組合が設立されたばかりであるため、どのように開発が進むのかは未知数です。
大井町の再開発で何ができる？
OIMACHI TRACKSは、「BUSINESS TOWER」と「HOTEL＆RESIDENCE TOWER」の2つの大規模建築物から構成されています。
ここからは以下のように各項目に分け、OIMACHI TRACKSの完成によってもたらされる影響について解説します。
- 期待される新施設・商業エリア
- 交通インフラの強化
- 住宅・オフィスの開発動向
- 公共施設や公園などの都市機能向上
OIMACHI TRACKSで何ができる？商業施設・映画館・飲食店が集積
BUSINESS TOWERとHOTEL＆RESIDENCE TOWERの1〜5階には、約80店舗が入居するショッピングモールが完成する予定です。
アウトモール型商業施設であり、シネマコンプレックスやスパ、レストランやライフスタイルショップといった店舗が入居します。
スパは、サウナシュラン全国1位を受賞した施設を運営する「オークランド観光開発」が手掛ける予定であり、BUSINESS TOWERの2階から5階にはTOHOシネマズの入居が決定済みです。
このように、OIMACHI TRACKSには商業施設が集積し、近隣の生活利便性がさらに向上すると見込まれています。
交通インフラの強化
「広町地区のまちづくり」ではOIMACHI TRACKSだけでなく、通行者の回遊性を向上させるために、さまざまな整備がおこなわれます。
大井町駅はもともとJR・東急電鉄・東京臨海高速鉄道が乗り入れる交通の要所ともいえる駅です。多くの乗降客がスムーズに行き来できるようにするため、再開発にともなって駅周辺の動線が以下のように再整備されます。
| 歩行者デッキ | 大井町～OIMACHI TRACKS～品川区新庁舎をつなぐデッキ |
| 歩行者通路 | OIMACHI TRACKSと大井町駅西口E地区をつなぐ東急線高架下の通路 |
| 大井町駅の改札 | 駅舎を拡張して2つの改札口を新設 |
| 交通広場 | 大井町駅とRESIDENCE TOWERとの間に新設される広場 |
このように、大井町駅周辺は交通結節点として、利便性に関連する機能が強化されます。大井町駅を訪れる人のみならず、近隣住民の通勤や通学のしやすさも改善されます。
住宅・オフィスの開発動向
大井町の再開発で建設されるOIMACHI TRACKSでは、以下のように住宅とオフィスの整備がおこなわれます。
| 名称 | A-1地区 | A-2地区 |
| 所在地 | 東京都品川区広町二丁目及び大井一丁目各地内 | |
| 敷地面積 | 約22,300㎡ | 約7,100㎡ |
| 施設概要 | オフィス：約124,000㎡ 商業：約19,700㎡ ホテル：285室 レジデンス：272戸 | 商業：約1,100㎡ |
| 延床面積 | 約250,000㎡ | 9,100㎡ |
| 階数 | 地上26階・地下3階 | 地上2階・地下2階 |
| 高さ | 約115m | 約16m |
高層階は都内最大級となる貸付面積5,000㎡のオフィス、1階に約340㎡の多目的ホールや4階にシェアラウンジが整備される予定です。さらに、カンファレンス施設やワークスペース支援機能が導入されることで、ビジネス交流の拠点としての役割も期待されています。
また、レジデンス部分は賃貸住宅だけでなく、SOHOやサービスレジデンスも設けられ、都心近接でありながら、利便性の高い居住環境が実現されるでしょう。
公共施設や公園などの都市機能向上
OIMACHI TRACKSでは、約4,600平方メートルの芝生広場が整備されます。
芝生広場が整備されるのは、BUSINESS TOWERの西側の土地です。この広場は「TRACKS PARK」と名付けられ、桜の植栽やカフェ・レストランの設置まで検討されており、大井町駅を訪れた方の憩いの場として活用されることでしょう。また、緊急避難用のスペースとして、帰宅困難者3,000人を収容できる場所としても利用される予定です。
そのほかにも大井町駅前の「STATION PLAZA」、施設中央の「CROSS PLAZA」も人がつどえる広場として整備されます。
STATION PLAZAは、大井町駅に直結するところにあり、待ち合わせに便利な場所というだけでなく、北側からは山手線車両基地や東京の街並みを楽しめる広場です。一方、CROSS PLAZAは、ビジネス棟とレジデンス棟の中間に位置し、OIMACHI TRACKSの結節点とも呼べる場所です。ベンチや緑が配置され、移動に疲れた方の休憩所としての機能も有しています。
また、芝生広場の北側には、品川区役所が移転する計画です。
品川区役所は1968年築であり、建物や設備の老朽化が問題となっています。この問題を解消するため、地下2階地上14階建て延べ面積約6万1000㎡、高さ約61.5mの建物を建築し、2027年度の開業を目指しています。
再開発による大井町の変化と影響
大井町では複数の再開発プロジェクトが進行しており、駅を中心に都市機能が大幅に改善されてきています。
都市機能が改善されることにより、大井町駅周辺で以下のような変化が起きると考えられます。
- 住みやすさの向上
- 商業エリアの活性化
- 交通アクセスの利便性向上
- 近隣エリアとの連携強化
ここからは、今後、大井町駅周辺でどのような変化と影響が予測されるのか解説します。
住みやすさの向上
大井町の再開発により、今までよりも近隣の住みやすさが向上します。
駅直結の歩行者デッキが整備され、雨に濡れにくい移動動線が確保されたり、バリアフリー化で通行のしやすさが改善されたりします。交通インフラの整備により、子どもの通学、高齢者の移動など、幅広い層が暮らしやすい街へと変化することでしょう。
また、OIMACHI TRACKSが完成することで、大井町駅直結の場所に商業・映画・サウナ・飲食・ホテルが集積する施設ができ、生活利便性が大幅に向上します。日々の生活から娯楽・レジャーまで、駅前だけで用事が済むという生活が送れます。
商業エリアの活性化
OIMACHI TRACKSには、約80店舗が入居するショッピングモールや、285室もの部屋数を有するホテルが入居する大規模建築物が建ちます。
店舗には物販店だけでなく、映画館や飲食店なども入居する予定です。物販・飲食・エンターテインメントが一体化した施設であり、滞在型の消費行動が期待できます。
このような施設は、通過するだけだった駅を利用者の集う駅へと変貌させる可能性を秘めています。
近隣住民に対しては生活利便性の向上、他エリアの人に対しては新たなショッピング・娯楽施設として楽しんでもらえるという、地域のにぎわい創出や健康的な暮らしの促進に寄与するでしょう。
交通アクセスの利便性向上
大井町駅は3路線が乗り入れる交通の要所であり、再開発にともない駅周辺の動線が再整備されます。
駅舎自体が拡張されて改札口が2か所新設されたり、駅舎に隣接した場所に広場が設置されたりします。このような整備により、混雑の解消が期待でき、利用者にとってストレスの感じにくい駅となることでしょう。
また、歩行者デッキも整備され、OIMACHI TRACKSや品川新庁舎へのシームレスな移動も可能となります。
交通アクセスの利便性の向上は、企業誘致や観光需要の取り込みにもよい影響を与えるため、大井町駅周辺の活性化が期待できます。
近隣エリアとの連携強化
大井町駅の再開発は、品川・高輪ゲートウェイ・田町・浜松町の開発と連携しながら進められています。
開発の代表者であるJR東日本は、これらの地域をまとめて「広域品川圏」と呼び、世界中の人々が訪れる街にすべく開発しています。
各駅を点として開発するだけでは、品川エリアを国際都市拠点まで発展させられません。日本を代表する拠点にするためにも、各開発の連携を強化し、「都市生活のイノベーションが生まれる先進エリア」にする必要があります。
そして、2026年3月28日の「TAKANAWA GATEWAY CITY」のグランドオープン、「OIMACHI TRACKS」のまちびらきにより、広域品川圏が本格的に始動します。
各開発の目玉が開業することで、関係するエリア全体の価値が向上することでしょう。
大井町再開発の注目ポイント
ここでは、大井町再開発で注目すべき以下のポイントについて解説します。
- 再開発エリアのキープロジェクト
- 地域住民の期待と懸念点
- 投資家・事業者にとっての魅力
キープロジェクトはOIMACHI TRACKSと品川区新庁舎
大井町駅の再開発エリアのキープロジェクトは、以下の3つです。
- OIMACHI TRACKS
- 品川区新庁舎
- 大井町駅西口E地区
OIMACHI TRACKSは、商業・オフィス・住宅など、生活に欠かせないものを提供する一大拠点です。一方、品川区新庁舎は行政機能の集約に加え、防災拠点としての役割も担う存在です。
大井町駅周辺で計画されている大規模建築物の持つ特性が組み合わさることで、都市機能の大幅な向上が見込めます。
また、中長期的な計画として、大井町駅西口E地区の開発も欠かせません。
大井町の再開発はJR東日本が主導していますが、街全体を一つの企業が開発するのは困難です。ただし、困難だからといって、街の一角だけが開発から取り残されると街の発展を阻害するケースもあります。その点、大井町駅周辺は住民の意識も高く、市街地開発事業の実施に向けた活動が進んでいます。
企業と住民が一体となって再開発が進められており、将来性がある開発といえるでしょう。
地域住民の期待と懸念点
大井町の再開発に対しては、期待とともに懸念すべき点もあります。
期待としては、生活利便性の向上や交通アクセスの改善、街のブランド力向上などが挙げられます。
一方、都市機能の向上による投資の増加で、家賃・地価が高騰し、既存のコミュニティが変化する可能性を懸念する方もいるのも事実です。実際、都心三区や湾岸エリア、山手線の内側は不動産価格が高騰し、富裕層しか住めない地域も現れ始めています。
大井町駅周辺が誰もが住める街ではなくなる可能性を懸念するのも仕方のないことといえるでしょう。
なお、大井町駅周辺の中古マンション市場に関する情報は、以下のとおりです。
大井町駅周辺800m 駅徒歩 × 築年帯別 2025年3月～2026年2月の中古マンション新規売出数
| ～築1年 | ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | 築21年以上 | |
| 徒歩1分 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ～徒歩3分 | 0 | 0 | 0 | 5 | 4 | 7 |
| ～徒歩5分 | 0 | 3 | 11 | 2 | 12 | 54 |
| ～徒歩7分 | 0 | 1 | 48 | 21 | 4 | 37 |
| ～徒歩10分 | 0 | 1 | 16 | 6 | 32 | 59 |
大井町駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別中古マンション坪単価
| ～築1年 | ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | 築21年以上 | |
| 徒歩1分 | – | – | – | – | – | – |
| ～徒歩3分 | – | – | – | 567万円/坪 | 692万円/坪 | 301万円/坪 |
| ～徒歩5分 | – | 805万円/坪 | 691万円/坪 | 890万円/坪 | 649万円/坪 | 395万円/坪 |
| ～徒歩7分 | – | 783万円/坪 | 909万円/坪 | 780万円/坪 | 511万円/坪 | 413万円/坪 |
| ～徒歩10分 | – | 651万円/坪 | 491万円/坪 | 622万円/坪 | 471万円/坪 | 350万円/坪 |
大井町駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別中古マンション単価(60㎡換算)
| ～築1年 | ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | 築21年以上 | |
| 徒歩1分 | – | – | – | – | – | – |
| ～徒歩3分 | – | – | – | 10,291万円 | 12,560万円 | 5,463万円 |
| ～徒歩5分 | – | 14,611万円 | 12,542万円 | 16,154万円 | 11,779万円 | 7,169万円 |
| ～徒歩7分 | – | 14,211万円 | 16,498万円 | 14,157万円 | 9,275万円 | 7,496万円 |
| ～徒歩10分 | – | 11,816万円 | 8,912万円 | 11,289万円 | 8,549万円 | 6,353万円 |
投資家・事業者にとっての魅力
大井町の再開発により、大井町駅周辺の都市機能は大幅に増加し、投資家や事業者にとっても魅力ある街になります。
2026年3月、高輪ゲートウェイ・品川・大井町と続く、大規模な開発がひと段落することから、再開発の全貌が見え始めてきます。広域品川圏のポテンシャルが再評価されやすくなり、安定したオフィス・賃貸需要が見込めるようになるため、投資しやすい環境になるでしょう。
再開発がおこなわれたエリアは高い収益性を期待できるため、投資しやすい環境と相まって、投資家・事業者に魅力的なエリアとなっています。投資額が増加するほど、不動産価格は上昇するため、今後、大井町駅周辺の中古マンション価格も上がると見込まれています。
これからの大井町の未来予測
大井町では大規模開発がおこなわれ、現在の街並みが大きく変化します。
どのような変化が起きるのか、以下の項目に分けて解説します。
- 人口増加と都市の発展予測
- 再開発完了後の経済効果
- 住民にとってのメリットとライフスタイルの変化
人口増加と都市の発展予測
品川区は、今後の人口は以下のように増加すると予測しています。
品川区の南品川や南大井など住工混在地域だった場所が、住宅主体の土地利用に変化しており、人口・世帯数ともに増加傾向にあります。また、平成9年以降、品川区への転出者よりも転入者の数のほうが多くなり、平成18年以降には自然増減数もプラスに転じています。
そのような流れがある中で大井町の再開発が完了すれば、単なるベッドタウンではなく、「働く・暮らす・遊ぶ」が完結するエリアとなり、より発展することでしょう。
再開発完了後の経済効果
大井町の再開発が完了すれば雇用機会が多く創出されるため、大きな経済効果が発生すると考えられます。
OIMACHI TRACKSのBUSINESS TOWERには約124,000㎡ものオフィスが増床され、ほかにもホテルや店舗も数多く整備されます。各施設を運営するには働き手が必要であり、近隣住民の雇用機会が増加するでしょう。
OIMACHI TRACKSで働いて収入が高くなれば、住民の購買力が増加して経済のサイクルがよい循環になります。
このような循環は短期的なものではなく、中長期的に持続する可能性が高く、安定した経済効果をもたらすと期待されています。
住民にとってのメリットとライフスタイルの変化
OIMACHI TRACKSの完成により、近隣住民のライフスタイルが大きく変化すると考えられています。
商業・オフィス・住宅など、さまざまなサービスが一つの拠点に集積すると、「コンパクトシティ型」の生活が実現します。生活利便性が大幅に向上し、用事が近場ですべて済むという環境での暮らしが可能です。
また、交通利便性の強化やバリアフリー性の改善、行政機能の集約などが進めば、どのような年代の人でも住みやすい街となります。
大井町の再開発は、誰にとっても住みやすい、そして住み続けたい街として価値が高まっていくでしょう。
大井町再開発に関連するよくある質問
まとめ
大井町の再開発は単なる駅前の整備ではなく、品川エリアを再構築するための大規模プロジェクトです。
OIMACHI TRACKSや品川新庁舎の開発による都市機能の集約だけでなく、品川・高輪ゲートウェイ・田町など、各エリアの影響を受け、今後も発展が続くでしょう。
また、大井町駅周辺は再開発によって発展が見込まれているため、投資額の増加や実需の高まりによって不動産価格が上昇すると考えられています。
2026年3月現在でも、大井町周辺の中古マンション価格は東京都区部の平均をかなり上回っていることもあり、今後さらに上昇すると購入しにくくなる可能性もあるため注意が必要です。
大井町周辺で中古マンションを検討する予定の方は、できる限り早めに動き出したほうがよいでしょう。
