大井町の再開発｜今後の展望と何ができるのか徹底解説

大井町の再開発は、東京都品川区にある「大井町駅」周辺でおこなわれています。大井町駅にはJR・東急・東京臨海高速鉄道の3路線が乗り入れており、駅からすぐの場所に品川区役所が存在する場所です。

品川区中心部のさらなる発展のため、1980年代から再開発に取り組まれています。2026年3月には大型施設の開業を予定しており、今、大井町駅周辺は大きく変わろうとしています。

本記事では大井町の再開発について詳しく解説しますので、大井町駅周辺で不動産を探している人は物件探しの参考にしてみてください。

大井町の再開発とは？

大井町の再開発とは、1980年代から開始されている大井町駅周辺の開発です。

ここからは、大井町の再開発が実施されている背景と目的、現在進行中の再開発プロジェクトについて解説します。

再開発の背景と目的

大井町駅周辺は大型商業施設やオフィスビルなどが建ち並ぶものの、築年数が経過した建物もあり、拠点性を高める必要がありました。また、品川区は人口が伸びているものの、住宅の開発地が少なく、上昇率は決して高いとはいえません。

この課題を解決すべく、2001年に計画されたのが「大井町駅周辺地区まちづくり構想」です。

大井町駅周辺地区まちづくり構想では、以下をポイントとしてまちづくりを進められています。

• 商業・業務・文化・居住などの機能強化による「人が集まる」まちづくり
• 駅とまちをつなぎ、便利で安全な「歩きたくなる」まちづくり
• 環境に配慮し、魅力的で快適なまちづくり
• まちの更新に合わせて、段階的に進めるまちづくり

これまでの再開発の流れ

大井町の再開発は1980年代からおこなわれ、以下のように順次開発が終了しています。

名称	竣工年
大井町駅東口第1地区（A地区）	1989年
大井町駅西口第D-1地区（B地区）	1997年
阪急大井町ガーデン	第一期：2011年
大井町西地区	2012年
阪急大井町ガーデン	第二期：2014年
大井一丁目南第1地区	2021年

再開発の前半にはA地区の「品川区立総合区民会館 きゅりあん」や、D-1地区の「イトーヨーカドー大井町店」などが建築されました。

また、2011年と2014年には「阪急大井町ガーデン」が建設され、ホテル「アワーズイン阪急」やスーパーマーケット「阪急百貨店大井食品館」などが入居し、生活の利便性向上に貢献しました。

現在進行中の再開発プロジェクト一覧

2025年2月現在、進行中の再開発プロジェクトは大井町駅の北西の広町地区である「OIMACHI TRACKS（大井町トラックス）」です。

OIMACHI TRACKSは「大井町駅周辺広町地区開発」を基におこなわれており、2026年3月の開業に向けて商業施設・オフィス・ホテル・賃貸住宅の複合施設を建設中です。

プロジェクトには、主に以下の企業が関わっています。

• JR東日本ビルディング株式会社（オフィス）
• アトレ株式会社（商業施設）
• 株式会社日本ホテル（ホテル）
• ジェイアール東日本都市開発株式会社（賃貸住宅）

完成すれば、大井町駅からOIMACHI TRACKS、品川区役所新庁舎を結ぶ、品川区の一大拠点になる予定です。

大井町の再開発で何ができる？

大井町の再開発では大きく分けて「BUSINESS TOWER」と「HOTEL＆RESIDENCE TOWER」が建築される予定です。

ここからは以下のように各項目に分け、建設、整備されるものの詳細を紹介します。

• 期待される新施設・商業エリア
• 交通インフラの強化
• 住宅・オフィスの開発動向
• 公共施設や公園などの都市機能向上

期待される新施設・商業エリア

大井町駅から品川区役所新庁舎までの区間に、1〜5階の約80店舗が入居する低層ショッピングモールを建設する予定です。

アウトモール型商業施設であり、シネマコンプレックスやスパ、レストランやライフスタイルショップといった店舗の入居が予定されています。

スパは、サウナシュラン全国1位を受賞した施設を運営する「オークランド観光開発」が手掛ける予定であり、BUSINESS TOWERの2階から5階にはTOHOシネマズの入居がすでに決まっています。

交通インフラの強化

OIMACHI TRACKSの開発では商業や住宅だけでなく、以下のように通行者の回遊性も考慮した計画となっています。

• 大井町駅としながわ中央公園方面をつなぐ歩行者デッキの整備
• 東急大井町線高架下に開発街区と南側をつなぐ通路の整備

大井町駅東口駅舎の改良工事もおこなわれ、開発されている場所にアクセスしやすくしたり、コンコースの拡張をおこなったりします。これらの開発により、りんかい線から計画地へのアクセスのよさの向上、乗り換え滞留者の解消を図っています。ほかにもJR線ホームの改良も検討されているため、混雑の緩和が期待できるでしょう。

また、大井町駅の北口を整備し、バスやタクシーを利用できるバリアフリーの交通広場の整備も予定されています。

住宅・オフィスの開発動向

OIMACHI TRACKSでは、以下のように住宅とオフィスの整備もおこなわれます。

施設概要	オフィス：約124,000㎡ホテル：285室レジデンス：272戸 ※レジデンスの内訳賃貸レジデンス：174室SOHO：20室サービスレジデンス：78室
延床面積	約250,000㎡
階数	地上26階・地下3階
高さ	約115m
所在地	東京都品川区広町二丁目及び大井一丁目各地内
敷地面積	約22,300㎡

高層階は都内最大級となる貸付面積5,000㎡のオフィス、1階に約340㎡の多目的ホールや4階にシェアラウンジが整備されます。

また、レジデンス部分は賃貸住宅だけでなく、SOHOやサービスレジデンスも設けられます。OIMACHI TRACKSでは仕事できる環境だけでなく、より上質な生活を送れるような空間も提供してくれるということですね。

公共施設や公園などの都市機能向上

OIMACHI TRACKSの開発では、約4,600平方メートルの芝生広場が整備されます。

芝生広場が整備されるのは、BUSINESS TOWERの西側の土地です。この広場は緊急避難用のスペースでもあり、帰宅困難者3,000人を収容できる場所としても利用される予定です。

そのほかにも大井町駅前の「STATION PLAZA」、施設中央の「CROSS PLAZA」も人がつどえる広場として整備されます。

また、芝生広場の北側には、品川区役所が移転する計画です。

品川区役所は1968年に建築されているため、建物や設備の老朽化が問題となっています。この問題を解消するため、OIMACHI TRACKSの開発地に地下2階地上14階建て延べ面積約6万1000㎡、高さ約61.5mの建物を建築し、2027年度の開業を目指しています。

再開発による大井町の変化と影響

再開発により、大井町駅周辺で以下のような変化が起きると考えられます。

• 住みやすさの向上
• 商業エリアの活性化
• 交通アクセスの利便性向上
• 近隣エリアとの連携強化

ここからは、どのような変化と影響があるのか予測されるのかみていきましょう。

住みやすさの向上

OIMACHI TRACKSの開発により、ショッピングモールといった生活利便施設が建設されて住みやすさが向上します。

大井町駅周辺には大型商業施設があるものの、やや点在しているという課題があり、各施設を回るのには時間がかかります。しかし、広町地区の開発が終われば、駅前商業施設で買い物をして帰宅する、別の施設にも寄るということが可能です。

また、OIMACHI TRACKSのBUSINESS TOWERの5階には「牧田総合病院健診センター」が入居する予定もあり、病気の予防や早期発見のための検査をおこなえます。検診を受けるのは面倒と考える人もいるかもしれませんが、駅前なら出掛けるときに受けてみようかとなるはずです。

商業エリアの活性化

OIMACHI TRACKSの開発では、約80店舗が入居するショッピングモールや285室もの部屋数を有するホテルが建築されます。

大井町駅周辺には大型商業施設があるものの、営業開始からやや年数が経過しており、どうしても古さを感じる人もいるはずです。古さにはよさもありますが、町の活気が失われてみえてしまうケースもあります。

しかし、駅前に新型のショッピングモールが完成することで、今まで大井町駅を訪れたことがない人も集まって町が活性化したようにみえるでしょう。

また、大型ホテルの開業により新幹線利用の人が品川駅周辺ではなく、大井町駅に宿泊するビジネスパーソンが増えると期待されます。宿泊者が増えれば、近隣の飲食店や物販店などの売上増加にも貢献するはずです。

交通アクセスの利便性向上

大井町駅の乗降者数は多く駅構内やその周辺が混雑しますが、駅ホームの改修や広町改札・北口改札の設置で交通の利便性が向上すると見込まれています。

大井町駅は、以下のように1日の乗降者数が多い駅です。

路線名	1日の乗降客数
JR東日本・京浜東北線	84,189人（2023年度）
東急電鉄・大井町線	112,975人（2023年度）
東京臨海高速鉄道・りんかい線	59,536人（2022年度）

このように多くの人が利用する駅であり、ラッシュ時にはかなり混雑します。そして、OIMACHI TRACKSの開発が完了した場合、より多くの人が利用する駅へと変貌し混雑具合が激しくなると予想されます。

このような理由からホームでの混雑解消、事故防止、改札口近辺の滞留者の減少を図るために工事がおこなわれる予定です。

大井町駅はより快適に、安全に利用できる駅に変わると期待されています。

近隣エリアとの連携強化

大井町駅の再開発は、隣駅である「品川駅」や「大森駅」にもよい影響を与えると考えられています。

品川駅周辺は「グローバルゲートウェイ品川」といった開発が進んでおり、発展めざましい地域です。しかし、発展にともなう人口・勤務希望者数の増加に対応できず、近隣に受け入れ先が必要な状態になっています。大井町駅の開発がおこなわれれば受け入れ先としての候補となり、品川駅周辺が一体となって活性化することが期待されます。

一方、大森駅は品川駅・東京駅・川崎駅・横浜駅などのターミナル駅にダイレクトに行ける駅であり、ベッドタウンとして発展しています。そのうえ、大井町駅の再開発が完了すれば、住宅地としての評価がより高まるはずです。

大井町再開発の注目ポイント

ここでは、大井町再開発で注目すべき以下のポイントについて解説します。

• 再開発エリアのキープロジェクト
• 地域住民の期待と懸念点
• 投資家・事業者にとっての魅力

再開発エリアのキープロジェクト

大井町駅の再開発エリアのキープロジェクトは、広町地区（OIMACHI TRACKS）の開発です。

大井町駅周辺の再開発はすでに完了している場所、未着手の場所があるなか、広町地区は最新かつ最大級の開発です。

しかも、大井町駅自体の改修工事もともなうため、周辺の町並みだけではなく交通の利便性も向上します。なおかつ、品川区役所の移転・新築にも関係するため、大井町の再開発のなかで広町地区はもっとも影響力のある開発といえるでしょう。

地域住民の期待と懸念点

広町地区は最大級の開発になるため、町の活性化につながると期待されています。しかし、訪問者数増加による犯罪発生率の上昇が懸念されています。

大井町駅周辺は昔からの下町が残る地域です。古き良き時代というように、古いのは決して悪いことではありません。しかし、新たな人を呼び込むには新規性が必要であり、町の再開発が不可欠です。大井町には開発できる土地が少なく町並みがそのまま残っていましたが、広町地区の開発で大きく変貌するのではないかと期待されています。

一方、犯罪の増加や騒音問題の発生を懸念する人もいます。

2024年現在、品川区の人口一人当たりの犯罪発生率は東京23区内では上位7位とそこまで高くありません。しかし、開発が終わり、多くの人が集まると犯罪発生件数が増える傾向にあり、心配している人もいるでしょう。

投資家・事業者にとっての魅力

現状の大井町駅周辺のマンションの件数、価格は以下のとおりです。

大井町駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別2024年1月～2024年12月の中古マンション新規売出数

大井町駅周辺には開発できる立地が少なく、築年数が経過した分譲マンションが多く存在しています。

新築から築1年に絞るとたったの3つしか分譲マンションは存在しません。また、駅前と呼べるものも少なく、徒歩1分にはなく、3分までに広げても合計21件しかないのも特徴です。

大井町駅周辺800m　駅徒歩×築年帯別中古マンション坪単価

大井町駅周辺800m 駅徒歩×築年帯別中古マンション単価(60㎡換算)

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると、東京都中心部の中古マンションの成約平均は約6,656万円、成約㎡単価は約115.47万円でした。

上記の表をみると、大井町駅周辺の分譲マンションは東京都中心部の平均よりも高いことがわかります。すでに平均値より高いですが、開発が終わって町が活性化すればより不動産価格が上昇するのではないかと期待されています。

価格上昇が見込めれば投資家や事業者の資金が流れ込み、よりいっそう発展することでしょう。

これからの大井町の未来予測

大井町では大規模開発がおこなわれ、現在の町並みから大きく変化すると予測されています。

どのような変化が起きるのか、以下の項目に分けて解説します。

• 人口増加と都市の発展予測
• 再開発完了後の経済効果
• 住民にとってのメリットとライフスタイルの変化

人口増加と都市の発展予測

品川区は今後の人口は、以下のように増加すると予測しています。

品川区の南品川や南大井など住工混在地域だった場所が、住宅主体の土地利用に変化しており、人口・世帯数ともに増加傾向にあります。また、平成9年以降、品川区への転出者よりも転入者の数のほうが多くなり、平成18年以降には自然増減数もプラスに転じています。

そのような流れがあるなかで広町地区の開発が完了すれば、よりいっそう住宅の需要が高くなるはずです。自治体の人口減少が問題となっていますが、品川区は長く都市発展することでしょう。

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再開発完了後の経済効果

大井町の再開発が完了すれば雇用機会が多く創出されるため、大きな経済効果が発生すると考えられます。

広町地区で開発されるオフィスだけでも約124,000㎡あり、ほかにもホテルや店舗も数多く整備されます。各施設を運営するには働き手が必要であり、近隣住民の雇用機会が増加するはずです。

OIMACHI TRACKSで働いて収入が高くなれば、住民の購買力が増加して良い経済のサイクルが形成されます。OIMACHI TRACKSで発生した利益は、地域全体の活性化につながるわけですね。

住民にとってのメリットとライフスタイルの変化

OIMACHI TRACKSには、以下の施設の開業が予定されています。

• シネマコンプレックス
• スパ・サウナ
• ショッピングモール
• 健診センター

シネマコンプレックスやスパ・サウナのようなエンターテイメント施設は生活に彩りを与え、ショッピングモールは買い物の楽しさを創出してくれます。また、健診センターは病気を未然に防ぎ、健康寿命を延ばしてくれる役割があります。

OIMACHI TRACKSは遊んで楽しい施設というだけでなく、よりよいライフスタイルを構築してくれる場所ともいえるでしょう。

大井町再開発に関連するよくある質問

大井町の再開発の完了はいつ？

大井町の再開発は1980年代からおこなわれ、開発が終了しているエリアもあります。全体の完了は2026年を予定しています。

大井町はなぜ再開発されるの？

大井町駅周辺は大型商業施設やオフィスビルが建ち並ぶ一方で、老朽化した建物も多く、拠点性の向上が求められていました。
また、品川区は人口が増加しているものの、住宅開発地が少なく、上昇率はそれほど高くありません。
こうした課題を解決するため計画されました。

OIMACHI TRACKSの開業予定日はいつですか？

2026年3月の開業に向けて商業施設・オフィス・ホテル・賃貸住宅の複合施設を建設中です。

まとめ

大井町の再開発でメインともいえる、広町の開発が2026年3月に区切りとなります。

大型商業施設やホテルが稼働し賃貸住宅に人が居住すれば、大井町駅周辺がより活性化されるはずです。

また、買い物の利便性の向上、新しい町並みの完成は大井町に住みたいと考える人の増加に貢献します。需要が高くなれば不動産価値は上昇するため、今後、大井町周辺の不動産相場を注視する必要があるでしょう。

とくに大井町駅を中心に物件探しを検討している方は、広町地区の開発完了後、どのように相場が変動するのか推移をチェックすることをおすすめします。