一括査定とともにさまざまな投資判断にマンションナビを活用～マンション売却体験談CASE18

区分の投資マンションを10物件ほど所有しているのですが、毎年、2物件ほどは売却し、ポートフォリオを入れ替えているんです。今回も、その一環で売却しました。

譲渡所得（≒売却益）がちょうど良かったという感じでしょうか。今回、売却したマンションは、どちらも短期譲渡。つまり、所有期間5年以下の段階で手放しています。税率は高いですが、そこまで譲渡所得がでなければ税率の高さも許容できます。

譲渡所得が大きくなりそうな物件は、売却時期を見定めるようにしています。

普通のサラリーマンですよ（笑）12年ほど前から不動産投資を始めました。

このとき、自宅を購入してからすぐに転勤が決まってしまったので、やむを得ず賃貸に出したのが不動産投資の始まりです。立地が非常に良かったものですから、それなりに収入も得られて。「区分マンションでも収益が出る」と確信できたので、徐々に物件を増やしていきました。

いえ、ローンを組んで購入しています。

ビジネスパーソンとしての属性が低くないということが大きいと思います。僕は、法人化もしていなければ青色申告もしていません。

ですから、マンションの収支状況が細かく審査されていることもないと思いますよ。

・青色申告が面倒
・個人でも融資が通る
・今の物件を法人名義にするのも大変

こういった理由からでしょうか。ずっと今のボリュームで不動産投資を続けていくつもりもないんですよ。老後は、安定的に収益が得られる数個の物件に減らすことも考えています。

おっしゃる通り、懇意にしている不動産会社はあります。物件を購入するときは、いつもその不動産会社さんです。

ただ、売るときはその都度、不動産会社を選ぶようにしているんです。というのも、安く購入できる不動産会社がなぜ安く物件を販売できるかというと、安く物件を仕入れているから。私は当然ながら少しでも高く売りたいですから、マンションナビさんの一括査定を使って入札形式に、一番高く売却してくれる不動産会社さんを探しているのです。

入口と出口は別の不動産会社さんにしたほうが良いと、僕は思いますね。

圧倒的に違います。10%ほどは簡単に変わってきますね。

高く買って安く販売することはできないですから「購入に強い不動産会社」と「売却に強い不動産会社」は別なんですよ。

不動産投資の成功の秘訣は、安く仕入れて高く売ること。これを満たすには、購入した不動産会社さんで売却するのは避けたほうがいいと思います。

はい。毎回、競わせる……というと大変失礼な言い方ですが、複数の不動産会社さんに声をかけて、いくらで売ってくれるか聞くようにしています。

購入した不動産会社と別の不動産会社であれば、必ず高く売ってくれるというわけではありませんからね。各社、得意なエリアも売却時点で抱えている顧客もさまざまですので、毎回、一括査定を活用させてもらってますよ。

物件が登録できるので、新しいマンションを購入したらすぐに登録して価格の変動などを見させてもらっています。

なんといっても、そのまま一括査定ができるのが便利ですよね。10個もマンションを持っていると、各物件の広さや住所など覚えることはできません。その都度、入力しなくても、マイページから色々なことができるので非常に扱いやすいシステムだと感心しています。

おっしゃる通りです。ただ、査定額だけでなく、各社の対応も比較します。やはり、無下に対応される不動産会社に高く売ってもらった試しがありませんからね。

売るなら早く売りたいので、本気でその金額で売るつもりがあるかは見るようにしています。

まずは、こちらが本気で売る気があることを見せることが大切だと思います。不動産会社が要望する書類や情報などはすぐに用意しますし、売却希望額や期日などこちらの要望は明確に伝えます。

そうですね。

こちらが本気であるとわかれば、不動産会社はすぐにでも買主探しに着手してくれますから、不動産会社が媒介契約を締結するときにはほとんど買主が決まっている状態です。

実際に売れる金額と査定額が大きく乖離していたということも、これまでほとんどありません。ただ、これは、こちらが理路整然と要望と目的を伝えているからこそだと思いますが。

僕は、投資家こそ一括査定を使うべきだと思っているんです。これをお伝えしたいからこそ、今回のインタビューを引き受けたということもあります。

・このくらいで決算までしたい
・一番高く売ってくれるところに任せる
・後から「売らない」ということはない

この3点を明確に不動産会社に伝えれば、高預かりや囲い込みにあうリスクもほぼないと思うんですよ。そして、この方法だと、間違いなく最も高く買ってくれる買主さんと引き合わせてもらえます。

マンションナビの優れたところは、一括査定ができるだけでなく、先ほども申し上げたように、所有している物件を登録し、価格の変動を常にウォッチできることにあります。使い勝手も良いし、マンションに特化しているから、全国ほぼ全てのマンションを網羅している。参画している不動産会社も、マンション売却に強い。マンション投資家にとって極めてありがたいサービスですよ。

日本は、欧米諸国のように金利をどんどん上げることはできないと個人的には考えてます。

これは、金利が上がらないということを言っているのではありません。しかし、上がったとしても、不動産の高騰率のほうが遥かに上だと思います。

もちろん、すべての不動産の価格が上がることはないでしょう。でも、好立地の物件に限っていれば、金利上昇を凌駕する高騰率を見せていくと思いますよ。金利上昇局面が懸念される状況にあることは間違いありませんが、だからといって不動産投資による収益が見込めなくなるという話には直結しません。

ただ、今、収支が逼迫している物件については、今の価格高騰局面に手放すメリットは大きいと思います。